臺灣臺中地方法院民事判決
102年度訴字第1244號
原 告 謝進聰
訴訟代理人 許哲嘉律師
複代理人 韓國銓律師
被 告 昂峰建設股份有限公司
法定代理人 林倉裕
訴訟代理人 劉佳田律師
詹媛斐
林憲裕
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105年5月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟伍佰參拾參元，及自民國一０二年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得為假執行；如被告以新臺幣貳拾壹萬壹仟伍佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至 第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條定有明文。本件 起訴時被告之法定代理人為林美惠，民國（下同）103年4月 日被告公司更名為「昂峰建設股份有限公司」，由林倉裕接 任為被告之法定代理人（見卷一第151頁），並由林倉裕具 狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。本 件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）361萬4629元 及其遲延利息，嗣於本院審理中減縮為被告應給付133萬697 元及其遲延利息。查原告上開變更核屬減縮應受判決事項之 聲明，且被告對此並無異議，揆諸前揭規定，自應准許。乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、兩造於民國（下同）100年6月19日訂立房屋預定買賣契約書 （下稱系爭契約書），買賣標的物為坐落於臺中市○○區○ ○段000地號之土地內所興建之地上四層透天房屋（門牌號 碼：臺中市○○區○○街000號，下稱系爭建物），總價款 為595萬元（土地款另計），買方即原告並約請賣方即被告 公司過戶時將系爭房屋所有權登記於其配偶吳鈺琤名下。系 爭契約書第12條約定：「．．於交屋時雙方應履行下列各項 義務：．．㈢買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜， 得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕．．」；被告完 成興建系爭建物後，於101年7月23日簽立交屋保證書，同意 在交屋前先行會同查驗，雙方對於改善情況認知有異時，同 意委由第三方公證（建築師公會）查驗，並依第三方意見為 雙方之共同意見；嗣兩造於101年8月16日進行交屋手續，原 告於查驗時發現系爭建物內部有多處瑕疵需重新施作修補， 並當場告知原告及有減少價金之意思；原告復於102年1月2 日發現系爭建物外部有未按圖施工未留碰撞距離等瑕疵，並 於102年2月1日寄發臺中法院郵局第305號存證信函通知被告 。
二、系爭契約書第8條及被告於101年7月23日交付系爭房屋前簽 署之「交屋保證書」，均載明且保證提供之系爭房屋符合市 府核准之工程圖說與說明書，且前揭「交屋保證書」被告並 有同意查驗原告主張之缺失及回覆完成改善日期；惟被告實 際交付之系爭房屋，不僅內部有如104年7月14日台中市建築 師公會案號103-0005號鑑定報告書（下稱系爭案號103-5鑑 定報告書）、臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑( 103-5)字第018號函所述之瑕疵未改善，且外部亦有未按圖 施工末留碰撞距離之情形等瑕疵；是被告交付之房屋顯有減 少其價值及欠缺被告所保證品質之瑕疵，是原告自得依法請 求減少給付如下之金額，並依不當得利返還請求權請求被告 返還：
（一）依據案號103-5號鑑定報告書之鑑定結果： Ａ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第135429號函： ⒈分析1：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第1項所述，局部山型 磚鏟除重新舖貼，其施做所須費用為1萬200元。 ⒉分析2：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第7項所述，1F─4F 中庭(天井)磁磚不平整須鏟除重新舖貼，其施做所須費用 為5萬8968元。
⒊分析3：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第38項所述，1F入口 車庫右側牆面部分丁掛須鏟除重新舖貼，其施做所須費用 為3450元。
⒋分析4：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第4項所述，車庫頂花 台崗石完成面汙損清潔所須費用為2500元。 ⒌分析5：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第5項所述，1F總表內 地坪水泥渣汙損清潔整理所須費用為1500元。 ⒍分析6：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第10項所述，4F頂陽 台外側RF處抿石子缺角改善所須費用為3000元。 ⒎分析7：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第13項所述，1F車庫 抿石子入口大縫及中縫地坪空心現象，其改善所須費用為 4000元。
⒏分析8：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第14項所述，1F車庫 地坪磁磚有3塊空心，該項缺失改善所須費用為1200元。 ⒐分析9：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第15項所述，1F地坪 拋光磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。 ⒑分析10：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第16項所述，1F廁所 牆壁有一塊壁磚凹陷須改善，該項缺失改善所須費用為 550元。
⒒分析11：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第19項所述，2F地坪 磁磚尚有4塊地磚空心，該項缺失改善所須費用為3100元 。
⒓分析12：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第20項所述，2F後廁 所地坪磁磚尚有2塊空心，該項缺失改善所須費用為900元 。
⒔分析13：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第21項所述，3F地坪 磁磚尚有1塊空心，該項缺失改善所須費用為900元。 ⒕分析14：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第23項所述，4F地坪 磁磚尚有6塊空心，該項缺失改善所須費用為4500元。
⒖分析15：
依(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第27項所述，1F捲 門之防撞靈敏度尚須調整，其調整所須費用為4000元。 ⒗分析16：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第36項所述實屋2樓露 台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子與貼丁掛交接之壓 條及勾縫未處理，該項缺失改善所須費用為2500元；另實 屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子龜裂須修 補，其修補所須費用為4000元。
⒘分析17：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第35項所述，出入口 捲門上端之露臺有方管烤漆欄杆未設，其施做所須費用為 6120元。
⒙分析18：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第43項所述，缺失改 善後負責全屋總清潔，其全屋總清潔所須費用為4000元。 ⒚分析19：
(101)-117鑑定報告書所載鑑定結果第44項所述，廚具上 櫃右側更改為可使用之有空間櫃子，此部分更改所須費用 為9000元。
⒛(101)-117鑑定報告書中第9項應減價收受之項目為1F─
4F地坪舖設拋光石英磚之工項，應減價之金額為1萬845 元；另第30項應減價收受之項目為1F─4F及前陽台有局部 瑕疵鋁門框之工項，應減價之金額為1萬1060元。 (101)-117鑑定報告書中第39項尚未測試之項目為屋頂防 水試水，經試水測試，發現有部份滲水現象，該項缺失改 善所需費用為1萬8000元；另上開報告書中第40項尚未測 試之項目為車庫及車庫頂地坪試水，經試水測試結果，車 庫地坪排水良好未積水，而車庫頂地坪有部積水需改善， 該項缺失改善所須費用為4000元。
(101)-117鑑定報告書中第74頁下方照片所示，一樓前入 口平台踏面鋪石材崗石有空心現象，該項缺失改善所須費 用為5000元。
車庫處未設感應燈之項目，與被告銷售之廣告不符。該項 缺失改善所須費用為4000元。
Ｂ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第34078號函: ⒈分析4：
二樓前紗窗確有破損，二樓後房間紗窗及三樓、四樓前陽 台紗窗無法完全密合，上述均屬瑕疵，建議減價收受之金 額為1840元。
Ｃ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030099903號函 ：
⒈系爭建物1樓車庫地下所埋之落水管，經會同試水確有滲 水之跡象，此部份確實為工程瑕疵，該部若以減價收受方 式處理，其數額為7000元。
Ｄ、臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函 ⒈系爭建物該設碰撞距離而未設，其改善方式需將地東側越 界部份之結構體拆除，拆除至需留設8公分碰撞間隔之位 置，再新施做15公分厚混凝土外牆及該側原有樑柱補強和 設備遷移及設施改善工程，其所需之費用為111萬9164元 ，並依減價方式處理。
（二）依據臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-5) 字第018號函：
該柵欄之設計材質應為鋁擠型格柵，經現場檢測，其現場 已施作之金屬柵欄所採用之材質為鐵質方管，該部份須增 加之費用：
⒈甲式柵欄（五組）：5500元。
⒉乙式柵欄（一組）：4000元。
⒊丙式柵欄（一組）：1萬5000元。
⒋小計：24,500元。
（三）是依據案號103-5鑑定報告書之鑑定結果累計Ａ─Ｅ所須 之費用及臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103 -5 )字第018號函柵欄需增加之費用共計133萬697元（計 算式：10,200元＋58,968元＋3,450元＋2,500元＋1,500 元＋3,000元＋4,000元＋1,200元＋900元＋550元＋3,100 元＋900元＋900元＋4,500元＋4,000元＋2,500元＋4,000 元＋6,120元＋4,000元＋9,000元＋10,845元＋11,060元 ＋18,000元＋4,000元＋5,000元＋4,000元＋1,840元＋ 7,000元＋1,119,164元＋24,500元＝1,330,697 元）。並 聲明：被告應給付原告133萬697元及自本起訴狀繕本送達 被告之翌日（即102年5月7日）起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。且陳明：原告願供擔保，請准予宣告 假執行。
三、對於被告抗辯之陳述略以:
（一）原告二次施工所生之瑕疵難認與被告無關： 被告已自承本件均為同一營造商國朕營造有限公司（下稱 國朕公司）所興建，且為被告發包並給付承攬報酬，自應 屬系爭買賣標的範圍，且相關廣告文書有劃設一樓車庫上 方有空中花園（即被告所指二次施工部分），是難認二次 施工所生之瑕疵與被告無關。
（二）被告未設置8cm之碰撞距離，確有瑕疵存在： １、依臺中市太平地政事務所102年8月28日土測字第0104900 號土地複丈成果圖以及臺中市太平地政事務所103年5月21 日平地二字第1030003682號、104年2月17日平地二字第10 40000991號函覆法院結果，可知系爭建物東側與地籍線間 並無保留任何間距，顯見，系爭建物包含主建物、露臺等 建物東側並無自地籍線往後退縮保留間隔，為客觀不爭之 事實。依此可知，原告主張系爭建物並未保留任何碰撞距 離應屬事實。至於露臺既與主建物相連，且露台東側圍牆 與鄰地建物相連，更導致無法承作欄杆進而捨棄，甚至有 鄰地建物圍牆跨建至露臺二樓圍牆之情形，而碰撞距離之 設置既為防範地震所設計，若係露臺部分未保留碰撞距離 ，主建物亦會因露臺與主建物相連而同受此風險存在。 ２、又被告辯稱臺中市建築管理自治條例第32條有規範容許誤 差存在，然此規範僅在於規範建築物應依核准圖說施工， 但竣工尺寸有下列情形者，仍應視為相符之行政裁量事項 ，但該行政裁量事項並無法視為私法上免除被告應負物之 瑕疵擔保責任之事由，況上開規範容許範圍應在5cm以內 ，被告卻全未設置8cm碰撞距離，已逾前開容許規範，自 應認有瑕疵存在無誤。
（三）露臺（含綠化及植栽）部分在兩造買賣範圍內： １、被告不否認國朕公司為本件之營造商而與被告間有承攬關 係存在，且露臺、主建物均為國朕所承造等情，被告復以 答辯三狀所附客戶工程變更申請表、工程估算表辯稱：露 臺部分為原告自行委託國朕公司承造云云，惟觀之上開申 請表及估算單內容，追加（減）項目不過為「開關（單路 ）1只」、「電燈出線口2只」、「欄杆5.2㎡」而已，無 從證明2F露臺為原告委託國朕公司興建。
２、簽立上開申請表及估算單之原由乃為原告要求被告修改部 分設計，被告表達變更設計需通知國朕公司，故要求原告 簽立上開申請表及估算單，難謂原告因此成為承攬契約之 當事人。原告與被告間就露臺部分實為買賣關係，更為廣 告內容明確繪製（其中更包含其上之綠色植栽），且自原 證十修繕單、驗屋修繕單均載有「車庫上方露臺右牆（鄰 地側）未施作完成」（分別為編號第38、36項）等文字， 是露臺（含綠化及植栽）部分應在買賣範圍內，自難認與 被告無涉。
（四）上開瑕疵乃於102年7月18日所具準備書狀第二㈨點聲請補 充鑑定，蓋因於臺中市建築師公會作出第一次鑑定前，兩 造雖有屢次會勘，但均未能發現有此瑕疵存在，可見，有
關紗窗瑕疵並未能依通常程序從速檢查；況且，被告自始 亦未告知有此瑕疵，致原告至第一次鑑定後始聲請補行鑑 定事項，則依民法第357條規定，若出賣人即被告故意不 告知瑕疵於買受人即原告，並不適用民法第356條之規定 ，被告自無從脫免其瑕疵擔保之責任。
（五）被告雖辯稱以原告遲付價金之利息作為抵銷抗辯云云，惟 原告認為於被告提出交屋保證書後，仍存有多項工程瑕疵 未改善，且原告既請求減少價金，則原契約約定價金即因 此減少，則無遲付之疑義。
貳、被告抗辯：
一、原告起訴主張瑕疵並請求減少價金，並無理由：（一）被告與承攬廠商國朕公司間之承攬合約書，僅係委託興建 建物八棟（含系爭建物一棟），承攬合約並無系爭建物之 「二次施工」之約定。且原告與被告簽訂之房屋買賣合約 書第1條亦已約明：「雙方並同意除本契約外並無其他任 何口頭約定之事項」；而原告與被告在房屋買賣合約書中 就「二次施工」另有明文約定，如被證13第20頁明文記載 「簽約條件：1.一樓廚房與廁所位置左右對調，以砌磚方 式施工(二次施作)。2.合約書附尺圖、水電圖、(含各層 建築坪數)。3.水塔移至屋頂層位置，公司同意位移。4. 以上條約皆為簽約條件內。若有在任何變更以變更內容 增加減帳計算。5.天井區贈送紗窗。」，可見就「二次施 工」之工程，雙方必有明文約定，並加蓋雙方印章，不容 原告任意口頭擴張。況原告確於100年6月19日與國朕公司 訂有二次施工委託書1紙。
（二）又依系爭案號103-5鑑定報告書第72頁一樓平面圖係建物 之竣工圖，經核與合約書買賣範圍相同，可證明被告施工 並無逾越或違法，亦無瑕疵。又觀諸上開鑑定報告書第80 頁之現況平面圖，與第72頁之臺中市政府都發局竣工圖不 符，因此，第80頁現況平面圖係原告自行二次施工所致（ 一、二樓前面有增建），原告自不應向被告主張任何瑕疵 。再者，上開鑑定報告書第82頁增建圖說，其圖形位置、 面積均與80頁相同（亦有表明一、二樓增建之記載），此 增建部分，亦與被告無關。另觀卷二第30頁之照片，係從 系爭建物後方拍攝，明顯可見棟距有一公尺左右。至於建 物前面係原告二次施工，有如鑑定報告書第72頁竣工圖、 第80頁現況圖、第82頁增建圖，因此，二次施工部分，原 告不應向被告主張瑕疵，是原告起訴主張瑕疵並請求減少 價金云云，並無理由。
二、就臺中市建築師公會104年7月14日案號103-0005中市建師鑑
字第273號鑑定報告書之結果，被告之意見如下： Ａ、本院102年度訴字第1244號第135429號函部分：（一）分析1（第11頁、12頁）：
局部山型磚鏟除重新舖貼，其施作費用1萬200元，被告無 意見。
（二）分析2（第12頁）：
1F─4F中庭（天井）磁磚不平整須鏟除重新舖貼，其施作 費用5萬8968元，被告無意見。
（三）分析3（第12頁）：
1F入口車庫右側牆面部分丁掛須鏟除重新舖貼，其施作費 用3450元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在買 賣合約範圍內，原告主張瑕疵毫無理由。
（四）分析4（第13頁）：
車庫頂花台崗石完成面汙損清潔所須費用為2500元，被告 不同意，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內， 原告主張瑕疵毫無理由。
（五）分析5、6、7、8、9、10、11、12、13、14（即第13頁至 17頁），被告無意見。
（六）分析15（第17頁）：
1F捲門之防撞靈敏度須調整，其費用4500元，被告不同意 ，此部分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，主張瑕 疵毫無理由。
（七）分析16（第18、19頁）：
實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子與貼丁 掛交接之壓條及勾縫未處理，該項改善所須費用為2500 元；另實屋2樓露台鄰接右側鄰屋之女兒牆，其上抿石子 龜裂須修補，其修補所須費用4000元，被告不同意，此部 分為原告增建工程，不在買賣合約範圍內，主張瑕疵毫無 理由。
（八）分析17（第19頁）：
出入口捲門上端之露臺有方管烤漆欄杆未設，其施做所須 費用6120元，被告不同意，此部分為原告增建工程，不在 買賣合約範圍內，主張瑕疵毫無理由；且原告102年12 月 18日民事準備一狀第一頁右下已承認「至於露台欄杆則退 作」，並有國朕營造有限公司客戶簽認為憑，可證明為原 告委託國朕公司所施作，與被告無關。
（九）分析18（第20頁）：
缺失改善後負責全屋總清潔所需費用4000元，無意見。（十）分析19（第20頁）：
⑴廚具設備已點交完成，並無未點交設備。合約書中另訂
特約100年6月14日廚具與廁所位置對調，100年9月8日 原告再次確（簽）認，期間與之後原告皆未提及廚具需 要修改問題。
⑵依雙方合約貼圖明確得知原設計無，乃被告額外贈送施 作而延伸施工過去。
⑶且該鑑定報告第20頁係記載客戶要求廚具上櫃右側更改 為可使用之有空間櫃子。
(十一)車庫頂地坪積水（第23頁）：
車庫頂地坪雖有積水，然此為原告增建工程，非買賣合約 範圍內。
Ｂ、本院中院東民縱102訴1244字第34078號函：（一）分析1、2、3，被告無意見。
（二）分析4（第29頁）：
原告屢稱有瑕疵云云，惟原告聲請事項核與民法第356條 規定不符，依該條第2項規定，應視為承認其所受領之物 ，且兩造之前已於103年1月24日及103年3月12日兩次會勘 ，原告竟均未發現並提出。
Ｃ、本院102年訴字第1244號字第1030099903號函（第30頁） ，被告無意見。
Ｄ、本院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函（第31頁 ）：
（一）碰撞距離依國家地震工程研究中心明確說明係屬「建築物 」與「建築物」間距離，並非建築物距離地界線之距離， 本案目前「建築物」與「建築物」距離100cm，並無碰撞 之任何可能，也因此無損害之虞。
（二）原告主張碰撞距離為建築物距離地界線之距離明顯違反國 家地震工程研究中心依據耐震規範及解說精神所為，因此 自無違反建築技術規則建築構造篇及耐震規範及解說之規 定，更無妨害原告之虞。
（三）再者本件是依台中市政府審查核可領有使用執照之建物， 其勘驗過程完全依據台中市建築管理地方自治條例，且自 治條例第32條也有規範允許施工容許誤差。
（四）原告所提設計圖說標示碰撞距離乃結構體尺寸（茲因設計 圖均標示結構體尺寸，並不會標示裝修材厚度完成面所需 尺寸），而施工慣例此碰撞距離此間隔係以保麗龍及橡膠 等貼著或覆蓋填充，唯此法工程正確但觀感不佳為一般民 眾所不接受，因易造成漏水等情況，因此被告另以不具結 構強度之水泥砂漿及面磚貼附以維護建物之立面美觀及耐 用性，若受地震所影響也僅是破壞被告額外所施作之不具 結構強度之水泥砂漿及面磚，況且本訴訟現況建築物和鄰
房建築物間隔達100cm。
（五）本件原告應提出針對碰撞距離之說造成原告何種損害。 Ｅ、本院中院東民縱102訴字第1244號字第1040013530號函（ 第37頁以下），被告無意見。
三、原告主張二次施工之露台未保留碰撞距離有瑕疵，惟該露臺 既非買賣合約約定範圍，原告主張減少價金云云，顯無理由 ：
（一）原告應舉證證明其「二次施工違章建築」之露臺碰撞距離 依據何在：
１、露臺非買賣契約內範圍（雙方買賣合約範圍圖面、建造核 准圖面、竣工圖上均無此露臺），且於原告102年12月18 日民事準備一狀第一頁右下已承認「至於露台欄杆則退作 」，並有被證一國朕營造有限公司與原告簽認退費為憑， 並非和被告，可證明為原告委託國朕公司所施作，與被告 無關。原告主張露臺需有8cm碰撞距離，惟依建築師鑑定 報告第90頁所載，碰撞距離8cm乃結構物樓高達四層經過 規範依據而進行之結構分析所得需要8cm碰撞距離，但露 臺經現場會勘僅為一層高度且並無在雙方買賣合約範圍圖 面及竣工圖，意即此露臺並無經結構分析之違章建築，既 然是違章建築，何來規範依據，故原告應舉證證明需有8c m碰撞距離之依據。
２、再者，於台中市建築師公會鑑定報告書內未提及露臺需有 8cm碰撞距離，鑑定報告第37頁及90、91頁結構計算書所 載明需有8cm僅是主體四樓結構物依建造核准圖核准之設 計內容。
（二）主體四樓結構物碰撞距離部分：
１、原告所提設計圖說標示碰撞距離乃結構體尺寸（茲因設計 圖均標示結構體尺寸，並不會標示裝修材厚度完成面尺寸 ），而施工慣例此碰撞距離此間隔係以保麗龍及橡膠等貼 著或覆蓋填充，唯此法工程正確，但觀感不佳，為一般民 眾所不接受，因易造成漏水等情況，因此被告額外花費另 以不具結構強度之水泥砂漿及面磚貼附以維護建物之立面 美觀及耐用性，若受地震所影響也僅是破壞被告額外所施 作之不具結構強度之水泥砂漿及面磚，因此被告可將額外 施作之裝修面材（水泥砂漿及面磚）拆除，以確保碰撞距 離。
２、依建照核准圖標示，外牆厚度僅為15公分RC牆(鋼筋混凝 土牆)，並緊接標示8公分碰撞距離，均未標示施作裝修面 材之厚度，此為核准圖不爭之事項，得已證明被告額外花 費施作裝修面材，導致碰撞距離不足。
３、且案號103-5鑑定報告書第33頁至37頁也說明若要拆除後 重新施作外牆，明確未列需重新施作裝修面材（水泥砂漿 及面磚），得以再次證明此裝修面材，乃被告額外花費施 作。
４、本件是依臺中市政府審查核可領有使用執照之建物，其勘 驗過程完全依據臺中市建築管理地方自治條例，且自治條 例第32條也有規範允許施工容許誤差，茲因任何尺寸均會 有容許誤差，如同地政機關以機器測量也會有合法誤差值 ，更何況工程均是以人工施作。因此臺中市建築管理地方 自治條例第32條規範已明確載明允許施工容許誤差5cm ， 故被告拆除額外施作之裝修面材（水泥砂漿及面磚）僅3 公分（8cm碰撞距離－5cm容許誤差值＝3cm），即可達到 合於法定容許誤差範圍內。
四、對照臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑字第103-05 字第018號函與系爭案號103-5鑑定報告書，兩者有下列矛盾 ，亦即鑑定報告書不可採，詳列理由如下：
（一）丙式柵欄部分：
１、105年1月18日函記載：
「丙式柵欄（現場尚未施作）：採用鋁管施作，一組須1萬 5000元」
２、但案號103-5鑑定報告書第19頁記載： 「方管烤漆欄杆5.1米×1200元/米＝6120元」 ３、被告意見：
為何兩者價格不一樣？鑑定報告顯然不可採納。再者，原 告於業已主張「至於露台欄杆則退作」，既然原告都已確 認是退作，為何被告還需減少價金。
（二）碰撞距離部分：
１、105年1月18日第二頁記載：
「而其建造圖設計之碰撞間隔為8公分，另系爭建物主體 與鄰地主體之距離為68公分，詳照片四」。
２、但案號103-5鑑定報告書第37頁記載： 「系爭建物依建造核准之設計內容，應於基地東側留設8 公分之碰撞距離，該碰撞距離實有留設之必要，建議房屋 所有權人予以修繕、留設，若不予修繕，日後系爭建物恐 會有結構受損及龜裂滲水等後遺症，是以該系爭建物若不 予修繕，亦可採鑑價收受方式處理，建議以該工程修繕所 需之工程款111萬9164元，做為其減價收受之金額。」云 云。
３、被告意見：
既然105年1月18日函已表明建物主體與鄰地主體建物之距
離為68公分，並有照片為證，顯然不須修繕，無減價之必 要。為何案號103-5鑑定報告書竟認為應花費111萬9164元 呢？兩者意見矛盾，鑑定不實在。
（三）碰撞距離應否含飾材之問題：
１、105年1月18日函第二頁記載：
「更何況以公共安全之考量，本會建議8公分碰撞間隔之 留設，須以系爭建物完成面(含飾材)與地界線之淨間距留 設，以免發生較大規模地震時，完成面飾材因碰撞間距不 足，易因碰撞損壞掉落，造成財物及人身安全之損害」云 云。
２、案號103-5鑑定報告書第33頁至37頁記載： 「系爭建物應設置8公分之碰撞距離確屬不可或缺之設計 ，其修繕方式須將基地東側越界部份之結構體拆除，拆除 至需留設8公分碰撞間隔之位置，再新施作15公分厚混凝 土外牆及該側原有樑柱補強和設備遷移及設施改善工程， 其需施做之項目及費用如下：(1)將臨基地東側15公分厚 混凝土外牆(含部份樑柱)打除(含清潔及廢棄物運離)1式 26,000元」云云，並不含飾材。
３、被告意見：
案號103-5鑑定報告書表示須將外牆打除（即不含飾材） ，但105年1月18日函卻認為應含飾材。計算碰撞距離，依 法規應否包含飾材？建築師前後意見不同，因此鑑定意見 不一致，不可採信。
五、縱原告主張為可採，則被告以原告價金遲延給付之利息共58 萬2918元予以抵銷，理由如下：
（一）原告應給付被告遲延利息之金額：
１、遲付第九期（鷹架拆除）期款之利息1,530元。 被告於100年10月31日通知原告應繳外牆打底及鷹架拆除 共36萬元，依通知應於100年11月15日前繳款，但原告遲 至100年12月30日繳納，遲延45天（即自100年11月15日起 至100年12月29日止），應給付遲延利息1530元（計算式 ：第九期應架拆除應繳金額170,000元×遲延日數45天× 日息2/10,000＝1,530元）。
２、遲付第十期（使用執照取得）期款之利息2,952元： 被告於100年12月13日通知原告應繳第十期（使用執照取 得）共18萬元，依通知應於100年12月28日前繳款，但原 告遲至101年3月19日繳納，遲延82天，應給付遲延利息 2952元（計算式：180,000元×遲延日數82天×日息2/10, 000＝2,952元）。
３、遲付第十二期（辦理產權移轉）期款之利息2952元：被告
於100年12月13日通知原告應繳第十二期（辦理產權移轉 ）共18萬元，依通知應於100年12月28日前繳款，但原告 遲至101年3月19日繳納，遲延82天，應給付遲延利息2952 元（計算式：180,000元×遲延日數82天×日息2/10,000 ＝2,952元）。
４、遲付（銀行貸款一半、通知對保完成）之利息30萬3366 元：
被告於100年11月10日通知原告辦理貸款手續，並再次以 臺中公益路郵局2140-7存證信函第723號通知原告需於100 年12月23日完成對保，惟原告逾期不處理未辦理貸款。後 被告多次以電話方式及一再通知原告以101年1月16日以臺 中逢甲存證信函第15號、101年2月4日再次以台中淡溝郵 局002153-2存證信函第79號通知原告，但原告皆逾期未處 理不履行買賣合約。
依系爭房屋暨土地買賣合約書第十四條第三項及第七條第 三項「．．買方（即原告）應於賣方（即被告）通知銀行 對保手續時，買方應繳交上述款項（貸款總額）一半之金 額予賣方．．若買方未能於上述日期繳清期款，需支付賣 方（即被告）遲延利息」。則原告應繳銀行貸款（一半） 共651萬元，但原告遲至101年8月13日繳納，遲延233天，
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