臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第738號
原 告 邱閔學
訴訟代理人 呂清雄律師
被 告 謙泰建設股份有限公司
法定代理人 李玉珍
被 告 謝建民
上二人共同
訴訟代理人 楊肅欣律師
複代理人 劉睿哲律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國105 年6 月17日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參萬玖仟伍佰陸拾陸元由原告負擔。 事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意 者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第1款定有明文。 本件原告以謙泰建設股份有限公司（下稱謙泰公司）為被告 ，提起本件訴訟，並聲明：⑴被告謙泰公司應給付原告新臺 幣（下同）380 萬元，及自民國104年3月25日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假 執行。嗣追加謝建民為被告，並變更為如後開之聲明，經被 告2人同意（見民事答辯（二）狀，本院卷第116頁），揆諸 前開規定，原告之追加及變更為合法，應予准許。二、原告主張：
（一）原告於102 年12月13日，委由訴外人即原告之母親吳玫芳 ，與被告謝建民簽訂「『謙泰綠見築』土地預定買賣契約 書」（下稱土地預定買賣契約書），並與被告謙泰公司簽 訂「『謙泰綠見築』房屋預定買賣契約書」（下稱房屋預 定買賣契約書），約定原告購買位於桃園市○○區○○段 000 地號土地之「謙泰綠見築」建案G 戶（下稱系爭房屋 ）及其基地，總價金3,700 萬元。原告前已於102 年7、8 月間看屋時給付定金20萬元，再於簽約日次日匯入簽約金 170 萬元，共已給付價金190 萬元，其中60萬元為給付與 被告謙泰公司之房屋買賣價金、130 萬元為給付與被告謝 建民之土地買賣價金，原告依約並應於「使照取得」時， 再給付價金545 萬元。
（二）孰料吳玫芳於施工期間至現場察看時，赫然發現建築內牆 結構均以中間保麗龍加點網及水泥砂漿體結合施作，並非 鋼筋混凝土造，而與房屋預定買賣契約書附件（五）建材
設備表約定之建材即鋼筋混凝土之品質不相當。原告為維 護權益，乃於104 年3 月20日寄發存證信函予被告謙泰公 司，告知上述事實，並依房屋預定買賣契約書第22條第1 項之約定，解除契約並請求限期返還定金。惟被告謙泰公 司反於104 年3 月24日以存證信函催告原告給付545 萬元 ，若不給付，將解除買賣契約，並沒收已繳付之價金190 萬元。原告見被告謙泰公司毫無誠意，只好提起本件訴訟 ，依房屋預定買賣契約書第22條第1 項約定，請求被告謙 泰公司退還價金60萬元、給付違約金60萬元，共計120 萬 元，另依土地預定買賣契約書第12條第1 項約定，請求被 告謝建民返還所收價金130 萬元、給付違約金130 萬元， 共計260 萬元等語。
（三）並聲明：⑴被告謙泰公司應給付原告120 萬元，及自104 年3 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲 延利息；⑵被告謝建民應給付原告260 萬元，及自104 年 3 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延 利息；⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）系爭房屋之構造為RC即鋼筋混凝土造，而所謂「鋼筋混凝 土造」，是利用鋼筋混凝土樑柱組成的結構，其中的磚牆 不承受垂直載重，不是結構的一部份，可以打除而不影響 房屋結構安全，是以，系爭房屋仍為鋼筋混凝土構造之建 築，符合建築法及建築技術規則等建築法規之規定。（二）原告主張其因系爭房屋內外牆結構部分，均以中間保麗龍 加點網及水泥沙漿體結合施作，並非以鋼筋混凝土建造， 而對於房屋整體結構安全性產生疑慮及恐慌云云。然內牆 部份以RC鋼線網牆施作，符合房屋預定買賣契約書第10條 及附件（五）建材設備表，關於隔戶牆及內牆皆採用6 公 分3D輕質鋼網牆版之約定，且內牆既非承載牆，其施作亦 符合建築法規，並無影響系爭房屋結構安全之疑慮。（三）系爭房屋之外牆，不在結構的承載範圍，其以RC鋼線網牆 施作，不會影響建築結構的安全，不僅完全符合建築法之 規定，且無礙系爭房屋仍為鋼筋混凝土之建築，原告主張 系爭房屋外牆以RC鋼線網牆施作，而非以鋼筋混凝土造， 與契約約定不符云云，實曲解契約文義，與交易習慣及經 濟目的有違，為無理由等語，以資抗辯。
（四）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免予假執行。
四、本件原告於102 年12月13日委由吳玫芳與被告謝建民簽訂土 地預定買賣契約書，並與被告謙泰公司簽訂房屋預定買賣契
約書，約定原告購買系爭房屋及其基地，總價金3,700 萬元 ，原告並已給付被告謙泰公司房屋買賣價金60萬元、被告謝 建民土地買賣價金130 萬元，原告依約並應於「使照取得」 時，再給付價金545 萬元；然因系爭房屋內牆結構部分均以 中間保麗龍加點網及水泥砂漿體結合施作，並非以鋼筋混凝 土建造，原告遂於104 年3 月20日寄發存證信函予被告謙泰 公司，以上述事實構成房屋預定買賣契約書第22條第1 項約 定之情事為由，解除契約並請求返還定金等情，有土地預定 買賣契約書、房屋預定買賣契約書、桃園成功路郵局存證號 碼000421號、桃園府前郵局存證號碼000313號存證信函各1 份存卷可查，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第7 至33、39至43頁）。然原告請求返還價金及給付違約金之主 張，為被告2 人所否認，並以前詞抗辯，則本件主要爭點為 ：系爭房屋之內牆依約是否應為鋼筋混凝土造？經查：（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣標的物之利益及危險 ，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者 ，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定 ，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金。民法第354 條第1 項、第373 條、第359 條定有 明文。基於私法自治原則，買賣契約之標的物有無瑕疵， 首先應以當事人之約定為其判斷標準，契約上有預定效用 ，或就標的物之性質或品質有所約定者，即按其約定，判 斷有無物之瑕疵存在；契約未約定者，則應按社會通念及 交易習慣，參酌誠信原則，加以判斷。
（二）本件房屋預定買賣契約書第10條約定：「施工標準悉依核 准之工程圖及本契約附件（五）之建材設備表施工，建材 設備之規格或廠牌型式有多重選擇時，其選擇權歸屬賣方 ：除經買方同意，賣方不得以同級品之名義變更建材設備 或以附件所列舉品牌以外之產品替代。但賣方能證明有不 可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換 建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或 賣方補償差價者，不在此限。」附件（五）建材設備表規 定：「結構：本大樓結構由專業結構工程師電腦精確計算 ，經工務局核准圖樣施工，全部樑柱、樓板、內外牆為鋼 筋混凝土造均符合內政部頒布之建築技術規則及CNS 要求 之國家標準、樓板設置為18公分厚。」「內牆：隔戶牆及
內牆皆採用6 公分3D輕質鋼網牆版具防火隔音及隔熱效果 。」（見本院卷第18頁、第29頁背面、第30頁）（三）房屋預定買賣契約書第22條第2 項約定：「除經雙方個別 磋商同意之約定外，賣方違反『主要建材及其廠牌、規格 』、『開工及取得使用執照期限』、『瑕疵擔保責任』之 規定，或賣方若有要求增加價款、違約不賣或於買方付清 價款後無故不履行移轉登記義務、逾期三個月未完工或有 其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本 契約有聯立關係之契約，買方有效解約時，賣方除退還所 收價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價百分之十五 之違約金，但若買方所繳價款未違本約買賣總價之百分之 十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠 償。」（見本院卷第21頁背面）
（四）土地預定買賣契約書第12條第2 項約定：「一、若賣方有 要求增加價款、違約不賣或於買方付清價款後無故不履行 移轉登記義務或有其他本約約定解約事由時，買方得主張 解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，買方有效解約 時，賣方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約買 賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達本約 買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不 得另行請求損害賠償。」（見本院卷第10頁背面）（五）依前揭房屋預定買賣契約書第10條及附件（五）之文義， 系爭房屋「全部樑柱、樓板、內外牆為鋼筋混凝土造」， 是指其「結構」而言，而採用「採用6 公分3D輕質鋼網牆 版」者，則指「隔戶牆及內牆」而言。附件（五）先稱「 內外牆為鋼筋混凝土造」，復稱「隔戶牆及內牆」採用「 6 公分3D輕質鋼網牆版」，則內牆究應採何種構造，文義 上似有前後不一，惟前者列於「結構」乙項，後者列於「 內牆」乙項，應認前者乃指作為承重結構之內牆，後者則 指不屬於結構牆之內牆而言，而非如原告主張，係指「內 外牆」均為「鋼筋混凝土造」。
（六）原告雖主張：系爭房屋建築之內牆，部分係以中間保麗龍 加點網及水泥砂漿體結合施作，並非以鋼筋混凝土建造， 違反契約之約定云云，然依證人即設計「謙泰綠見築」建 案之黃靜萩建築師到庭結證稱：「結構系統的分析，所有 地面以上之牆在分析模式中，不考慮為結構牆，所以原設 計的外牆與分戶牆、隔間牆均不承載任何結構應力」等語 （見105 年4 月15日言詞辯論筆錄，本院卷第175 頁背面 ），則原告所指內牆結構，應非前揭附件（五）所指「結 構」之範圍，縱非「鋼筋混凝土造」，亦無不具契約約定
效用、性質或品質之情事，原告據以主張系爭房屋有物之 瑕疵，為無理由。
（七）原告另主張：被告謙泰公司所提供建材之品質，亦與契約 約定建材之品質不相當云云，然查：
1.依社團法人桃園市土木技師公會104 年11月16日桃土技字 第00000000號鑑定報告書所示，鋼筋混凝土在堅固性及隔 音性等功能，均較被告實際提供之「銲接鋼線網＋噴凝土 」佳，依鑑定人吳瑞祥技師之證述，在「長期防水性」功 能方面，鋼筋混凝土之功能，亦較「銲接鋼線網＋噴凝土 」為佳（見105 年2 月26日言詞辯論筆錄，本院卷第160 頁背面）。
2.然如前所述，原告所指「內牆」，並非房屋預定買賣契約 書附件（五）所稱「結構」，而屬「內牆」，依約本應採 「6 公分3D輕質鋼網牆版」（即前述「銲接鋼線網＋噴凝 土」），且房屋預定買賣契約書並未約定「6 公分3D輕質 鋼網牆版」必須與「鋼筋混凝土造」品質相當。原告主張 「6 公分3D輕質鋼網牆版」與「鋼筋混凝土造」品質不相 當，而有瑕疵云云，即與兩造間之約定不符，原告復未能 舉證證明被告謙泰公司所施作之「6 公分3D輕質鋼網牆版 」，有違反建築法規之情事，或按社會通念及交易習慣， 有瑕疵或品質不良之情形，即難認其有物之瑕疵。此部分 主張為無理由。
（八）綜上，原告主張系爭房屋內牆非「鋼筋混凝土造」，亦與 「鋼筋混凝土」品質不相當，而有物之瑕疵云云，然依房 屋預定買賣契約書附件（五）約定，內牆並非結構，本無 須為「鋼筋混凝土造」，亦無須與「鋼筋混凝土」品質相 當，則被告謙泰公司所施作之「6 公分3D輕質鋼網牆版」 ，並無物之瑕疵，原告據以解除契約，請求返還價金、給 付違約金，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告謙泰公司 給付120 萬元，及自104 年3 月25日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之遲延利息，並請求被告謝建民應給付原告 260 萬元，及自104 年3 月25日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之遲延利息，為無理由，應予駁回；其假執行 之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用39,566元（包括第一審裁判
費38,620元、鑑定人日、旅費946 元），應由原告負擔，爰 判決如主文第2 項。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 吳秋慧
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