臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第297號
原 告 蔡平貴
訴訟代理人 蔡文燦律師
被 告 領袖王朝社區管理委員會
法定代理人 陳建仲
訴訟代理人 蘇明淵律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國105 年5 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市平鎮區○○段○○○地號土地，其上建物之地下一層（建號為桃園市平鎮區○○段○○○○○號），編號第八號之停車位遷讓並返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。查原 告原起訴聲明：「㈠被告應將坐落桃園市平鎮區○○段000 ○00000 地號土地，其上建物之地下一層（建號為桃園市平 鎮區○○段0000○0000○0000○號內之共同使用部分），其 中編號第8 號之停車位遷讓並返還予原告。㈡被告應自民國 103 年9 月18日起至返還上開停車位予原告之日止，按月給 付原告新台幣（下同）2,300 元。㈢原告願供擔保請准宣告 假執行」（見本院104 年度壢簡字第7 號卷第3 頁）。嗣於 105 年3 月28日依測量結果具狀更正第1 項聲明如民事準備 狀所載（見本院卷第135 頁），另於105 年5 月23日撤回原 起訴聲明第二項關於不當得利之請求，核其所為分別屬將原 訴之聲明請求被告返還之系爭停車位之位置為事實上之更正 及基於同一原因事實之請求，按諸前揭規定，均應准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於103 年8 月11日向訴外人李健隆購買坐落桃園市平鎮 區○○段000 ○00000 地號土地，及其上1779、1764建號建 物（即門牌號碼桃園市平鎮區○○○街0 號及6 號），其中 包括桃園市平鎮區○○段0000○0000○0000○號內之共有部
分暨地下一層編號8 、9 、50號之停車位，並於103 年9 月 18日辦理所有權移轉登記完畢。原告就上開1825建號之權利 範圍合計為44分之3 ，編號8 、9 、50號車位各為44分之1 ，且於劃設停車位之初，1825號建物之共有人間即約定各該 停車位歸由買入車位登記產權者分管使用，因李健隆交付買 賣標的時即告知其中編號8 號停車位（下稱系爭停車位）遭 被告占用中，原告遂於取得所有權後請求被告返還，被告均 置之不理。
㈡被告雖然抗辯，系爭停車位在十年前因消防局指示該處為消 防逃生通道，因而劃成網狀線禁止停車，且自103 年1 月起 系爭停車位均未繳管理費用，而李健隆也與被告達成系爭停 車位作為消防通道使用之合意，原告應受有分管契約之拘束 云云。然桃園市政府消防局已函覆關於停車格設置是否影響 避難逃生通道規定並非屬該局權管，亦無要求塗銷停車格之 情事，至於被告所提之車位清潔費總表中，系爭停車位未載 所有權人及任何繳款紀錄，甚或原告與李健隆之買賣契約特 約事項載明賣方誠實告知買方現場B1-8號車位已成為該社區 提供迴轉車道使用之意思等節，原告均否認，應不足為有利 被告之認定，爰依所有物返還請求權及分管契約提起本件訴 訟。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落桃園市平鎮區○○段000 地號土地，其上建物 之地下一層，建號為桃園市平鎮區○○段0000○號，其中編 號第8 號之停車位遷讓並返還予原告。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告以桃園市平鎮區○○段0000○0000○0000○號所有權狀 所示應有比例合計44分之3 主張為其所有編號8 、9 、50號 三個車位之面積，惟該所有權面積比例是否系符合三個車位 之面積、是否確為特定之8 、9 、50號車位等，原告對此皆 未能舉證以實其說，且原告與其前手李健隆簽立之買賣契約 上縱有載明車位之編號，惟仍不足證明各該車位確為特定之 8 、9 、50號車位，原告主張被告應返還系爭停車位，應先 舉證其確實擁有上開車位之所有權。
㈡原告之前手李健隆實為系爭大樓之建商，且爭停車位於10年 前因進行安檢經指示該處緊鄰B1樓層之出入口，應為消防逃 生通道，被告與建商協議後方在其上劃成網狀線，禁止作為 停車用途，此由被告103 年度之車位繳款總表所示，系爭停 車位未載明所有權人及未曾有繳款紀錄可資為證，嗣原告與 李健隆簽訂之買賣契約特約事項中第3 項約定：「賣方誠實
告知買方現場B1-8號車位已成為該社區提供迴轉車道之用」 ，已足證李健隆與被告確實達成將系爭停車位作為消防逃生 通道之用，原告自買賣契約中知悉系爭停車位之使用現狀， 自應受到分管契約之拘束，故被告並非無權占有或侵奪取得 系爭停車位，自與民法第767 條第1 項規定之要件有所不符 等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
原告於103 年8 月11日向李健隆購買坐落桃園市平鎮區○○ 段000 ○00000 地號土地，及其上1779、1764建號建物（即 門牌號碼桃園市平鎮區○○○街0 號及6 號），買賣契約內 載明包括桃園市平鎮區○○段0000○0000○0000○號建物內 之共有部分暨地下一層編號8 、9 、50號之停車位，並於10 3 年9 月18日辦理所有權移轉登記，為兩造所不爭執，復有 買 賣契約書影本、建物所有權狀及登記謄本在卷可稽（見 本院壢簡卷第4 頁至第11頁反面），而系爭停車位確實經被 告以黃色網狀線表示非作為停車用途，有現場照片數張附卷 可參，並經本院於104 年11月11日至現場履勘確認無誤，亦 有勘驗筆錄在卷可查（見本院卷第47至48頁），復為兩造不 爭執，自堪信為真實。是本件爭點在於：被告就系爭停車位 以黃色網狀線表示禁止停車使用乙情，是否與區分所有權人 成立分管契約？原告自李健隆取得系爭停車位之所有權，得 否對被告請求返還之？茲分述如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；共用部分， 指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築 物，而供共同使用者；約定專用部分，公寓大廈共用部分經 約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有 之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益 之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依 其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定； 前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都 市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第4 款、第5 款、第9 條第1 項至第3 項定有明文。又 區分所有建物，依（修正前）土地登記規則第81條第1 款（ 現移列為第1 項）：「同一建物所屬各種共用部分，除法令 另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另 編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分
所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知 ，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由 區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分 ，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所 有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位 之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契 約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。另公寓大廈區分 所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約， 區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分 移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續 存在，最高法院96年度台上字第1152號、91年度台上字第24 2 號判決意旨均可資參照。
㈡次按建築法第102 條之1 規定：「建築物應附建防空避難空 間或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59 條之1 之規定，依此規定而設之停車空間，即一般所謂「法 定停車空間」。而「法定停車空間」之登記方式，依其是否 兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又分為 共用部分及專用部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難 室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時， 得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關 於共用部分之方式辦理登記依目前實務及學界見解，公寓大 廈之共用部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立 方式有：1.全體區分所有權人同意成立分管契約；2.公寓大 廈規約；3.區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人 ），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分 所有權人對共用部分有專用權。是停車位之約定使用屬約定 專用部分，係隨分管契約變動而變動，變動結果，僅係共用 部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位 之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車 位之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專用 部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓 者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位讓與其他 區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位 之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部 分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。故「專有部分 」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之 停車位使用權，並不當然隨同移轉。
㈢查原告與李健隆前於103 年8 月11日簽訂不動產買賣契約書 ，約定由原告買受「領袖王朝」社區、門牌號碼桃園市平鎮 區○○○街0 號及6 號，及地下1 層編號8 、9 、50號之3
個停車位乙節，為兩造所不爭執，已如前述，足徵原告於 103 年已成為「領袖王朝」社區所有權人，就有關同屬該社 區1825建號之建物，即門牌號碼桃園市平鎮區○○○街0 號 及6 號地下1 層「防空避難室兼停車場」應有部分之法律關 係，應視社區間內部約定而定。再參酌證人李健隆於審理時 證稱：伊是大約80幾年間跟建設公司合建，有一戶是分到的 ，有一戶是買的，當時並未購買停車位，停車位是102 年間 再跟地主李兩平購買的，社區內的停車位要購買登記後才會 有產權，而伊跟李兩平購買1825地號土地44分之3 之權利範 圍，所以是編號8 、9 、50號等3 個停車位，但因為8 號停 車位被畫線，所以伊只有繳納兩個停車位的管理費用等語（ 見本院卷第113 至115 頁）。足見1825號建物於出售時原本 即規劃44個停車位，另參諸李健隆向李兩平購入車位之買賣 契約書之記載，李健隆購入之權利範圍為44分之3 ，共劃分 為編號8 、9 、50號停車位（見本院卷第118 至119 頁）， 足見之該建物出售當時，區分所有權人間彼此業經定明停車 位之使用權者及其範圍（即區分所有權44分之1 專用1 個停 車位），當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各 該分管契約當事人及其受讓人之效力。故原告本於李健隆受 讓人之地位，當受原本存在之分管契約之拘束，亦即就系爭 停車位專用使用權之有無，應基此而為判斷。
㈣「領袖王朝」社區關於1825建號建物之區分所有權人間，就 地下1 層停車場之車位經成立分管契約乙情，業如前述，除 非另成立新的分管契約，否則區分所有權人間仍應依照原有 專用部分之約定而為使用停車位。而被告雖然抗辯於十餘年 前在編號8 號停車位鋪設黃色網狀線，並作為迴轉車道及安 全通道使用，然並未提出其此舉所依據之分管契約內容為何 ，而證人即時任主任委員蕭慶義亦稱：伊對於曾發出函文表 示消防隊檢查時告知8 號車位會影響緊急逃生乙情沒有印象 等語（見本院卷第131 頁反面），是除原告於購入系爭停車 位當時已經知悉8 號停車位長年為逃生通道使用，並鋪設有 黃色網狀線，被告並未證明除本院認定存在最初之分管契約 外，有成立新的分管契約以取代原先分管契約之內容，被告 片面以黃色網狀線變更原有8 號停車位使用之目的，並未經 1825建號地下一層樓全體共有人之同意，自不因此變更原有 分管契約，是仍認李健隆及原告就該約定專用部分有專用使 用權，要無疑義。
四、綜上所述，原告本於「領袖王朝」社區之區分所有權人，依 其繼受李健隆關於系爭停車位之分管契約主體地位，向被告 請求返還系爭停車位，因被告未能舉證嗣後因消防法規或主
管機關曾以行政處分令其塗銷或成立新的分管契約，自應將 系爭停車位騰空返還與原告。從而，原告依系爭停車位分管 契約之法律關係，訴請被告將坐落桃園市平鎮區○○段000 地號土地，其上建物之地下一層，建號為桃園市平鎮區○○ 段0000○號編號第8 號之停車位遷讓返還與原告，即如訴之 聲明所示，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣 告，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
書記官 沈佩霖