臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第709號
原 告 莊志勳
被 告 愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會
法定代理人 張清沛
訴訟代理人 邱坤彰
上列當事人間請求撤銷社區規約事件，本院於民國105 年6 月7
日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；而訴之撤回 應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之 ，民事訴訟法第262 條第1 項本文、第2 項定有明文。復按 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人 中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不 利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1 項第1 款亦定有明文。而「民事訴訟法第五十六條第一項所稱訴訟 標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要 共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。依法律之規定必須數人 一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之 固有必要共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能 ，而其中一起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規 定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似 必要共同訴訟。」最高法院28年上字第2199號判例可資參照 。查，豐邑建設、莊志勳共同起訴，請求撤銷社區規約，該 訴訟標的對於原告之各人，在法律上必須合一確定，為類似 必要共同訴訟，應有民事訴訟法第56條第1 項之適用。豐邑 建設於民國104 年6 月8 日具狀撤回起訴（本院卷第68頁） ，係不利於共同訴訟人，依民事訴訟法第56條第1 項第1 款 規定，對於共同訴訟人全體均不生效力，是豐邑建設撤回起 訴，對原告不生效力。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請 求之基礎事實同一者、情事變更而以他項聲明代最初之聲明 者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款分 別定有明文。又所謂因情事變更，係指因客觀情事有所變更 ，無法達原來訴訟之目的，而有變更最初聲明之必要而言， 係為訴訟上之便宜而設之規定，祇須情事確屬變更，即有其 適用。故其情事之變更，係發生於起訴前或起訴後，在非所
問（最高法院43年台抗字第23號判例、88年度台抗字第218 號裁定意旨參照）。查本件原告起訴聲明原為請求撤銷被告 於民國103 年5 月18日舉行103 年度第2 次區分所有權人會 議（下稱103 年第2 次區權人會議）「肆、提案討論」、「 議題六：大樓住戶規約修訂案」之愛因斯坦國際科技經貿中 心規約（下稱系爭大樓規約）第16條第6 項後段：「21樓及 22樓所增建之夾層專用部分，於恢復原狀前應由21樓區分所 有權人自103 年6 月1 日起依其實際樓地板面積繳交以每坪 每月270 元計算之管理費。」之決議。嗣被告於104 年5 月 16日召開104 年度區分所有權人會議（下稱104 年區權人會 議），就系爭大樓規約第16條第6 項後段再修訂為：「21樓 及22樓所增建之夾層專用部分，於恢復原狀前應由21樓區分 所有權人自100 年7 月1 日起，依其實際樓地板面積加公設 比36% （實際樓地板面積1.36）繳交，以每坪每月90元計 算之管理費。」並決議通過，是被告所為形式上已撤銷103 年第2 次區權人會議有關大樓規約第16條第6 項後段之內容 ，原告已無從請求撤銷103 年第2 次區權人會議就大樓規約 第16條第6 項後段所為修正之決議。是原告乃於104 年6 月 19日先具狀追加請求撤銷104 年區權人會議「肆、提案討論 」、「提案四：大樓規約第16條第6 項修訂案」之大樓規約 第16條第6 項後段：「21樓及22樓所增建之夾層專用部分， 於恢復原狀前應由21樓區分所有權人自100 年7 月1 日起， 依其實際樓地板面積加公設比36% （實際樓地板面積1.36 ）繳交，以每坪每月90元計算之管理費」之決議。嗣於104 年11月3 日言詞辯論期日當庭以因情事變更而以104 年6 月 19日追加起訴狀之聲明代替原起訴狀之聲明。核其所為訴之 變更，係屬因客觀情事有所變更，無法達成原來請求撤銷10 3 年第2 次區權人會議有關大樓規約第16條第6 項後段增訂 內容決議之訴訟目的，而需變更聲明為請求撤銷104 年區權 人會議有關大樓規約第16條第6 項後段修正內容之決議；原 告復於105 年2 月16日具狀追加聲明：被告溢收管理費自收 款日起加計5%利息退回原告，核其所為乃本於主張系爭決議 收取MF樓層管理費有違反平等原則，顯失公平之同一基礎事 實，而為訴之追加，被告雖不同意追加，惟揆諸前揭規定， 尚無不合，均應予准許。
三、再按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受 其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即 為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由 法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、
第176 條分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或 推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委 員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公 寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。查訴訟 進行中，被告即愛因斯坦國際科經貿中心管理委員會之法定 代理人已於105 年5 月20日由王慧燕變更為張清沛，有新竹 縣竹北市公所105 年6 月3 日竹市工字第0000000000號同意 備查函附卷可稽（本院卷第257 頁）。茲由張清沛於105 年 6 月7 日具狀聲明承受訴訟，並當庭交付聲明承受訴訟狀予 原告（本院卷第257 頁），經核尚無不合，應予准許。乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、被告管理之愛因斯坦國際科技經貿大樓（下稱系爭大樓）於 104 年5 月16日召開之104 年區分所有權人會議，「肆、提 案討論」、「提案四：大樓規約第16條第6 項修訂案」中， 決議大樓規約第16條第6 項後段修正為：「21樓及22樓所增 建之夾層專用部分，於恢復原狀前應由21樓區分所有權人自 100 年7 月1 日起，依其實際樓地板面積加公設比36% （實 際樓地板面積1.36）繳交，以每坪每月90元計算之管理費 」。然依據公寓大廈管理條例之規定，管理委員會對專有部 分並無管理權，反而明定專有部分，得自由、使用、處分、 收益，並排除他人干涉，被告針對原告專有區域之使用收取 利益並無法律依據，如果管委會可對專有面積之使用，設立 收費標準與流氓收取保護費無異。且原告於購屋時，因有挑 高及MF層，遠遠超過其他樓層，能多使用挑高空間之利益已 給付建商，而其他所有權人在購買時都知道MF樓（即21樓、 22樓之夾層，即系爭夾層）之存在，怎在交屋多年後主張要 額外保護費。被告如主張MF樓要多付管理費，則原告收益之 權（如共有部分面積/ 公積金之分配比例）亦應相對修正增 加才合理，如MF樓支付額外保護費，被告是否同意切結保證 MF樓專有部分若有違反法律規定等事，皆由被告出面承擔， 否則被告空有權利而無義務。再據今年財報顯示，資產結餘 2,681 萬元，每坪90元之管理費明顯溢收，但管理費就是不 降低致資產快速累積，引人側目。
二、又同一使用執照因樓層高度多過三米，蓋有夾層者不止MF層 ，更有甚者，公設也是夾層違建，然被告從未對其他夾層收 費，只針對MF樓收費自屬不公平，MF樓之梯廳是建商交屋給 原告時就存在，並非事後加蓋，而且原告是向建商購入使用 權並非向被告購買使用權，MF樓的梯廳也未排除他人使用。 反觀17 /18樓的走道被圍住完全排除他人使用，違反公寓大
廈管理條例規定，也才象徵性的以占用公設面積每坪收取27 0 元之費用，相較於本棟租金皆在0000-000元/ 坪，收取金 額明顯超低。然而對原告專有面積之使用，被告不但先要求 每坪270 元，更不知為何要加計36% ，變成367 元/ 坪，無 限上綱，恐有恐嚇取財之意圖。雖自知沒有道理收費才再自 行修訂為按照樓地板面積×1.36計算坪數，並以每坪90元計 算費用，但其不合理本質仍未變。且被告無理要求增收MF樓 層管理費的時點與某位委員占用17/18樓公設之時點相同， 針對性及報復性可見，並違反法律不溯及既往之原則。三、原告擔任管理委員時對於MF樓之議題是自行以利益衝突迴避 並退出討論及表決，且皆以公眾之利益及當時狀況為考量發 言及表決，並非以個人利益考量，被告以原告曾贊成向占用 公設者收取費用以維公平原則，而認原告亦贊同向專有區域 之使用收費，係毫無依據。原告先前之所以繳納MF樓層費用 係為避免被告切斷該樓層之電梯及水電，妨害住戶之使用， 故先以超付管理費方式處理，再向法院提出異議，由法院判 決，21樓夾層住戶僅係少數2 戶，即使就收費方式向被告提 出異議並無實質意義。
四、被告以使用者付費為由，主張MF樓夾層需分擔管理費，然依 大樓規約約定空戶以8 折收取管理費，則100%使用與0%之使 用，其每坪差異才18元，依據使用者付費原則，空戶應停止 收取管理費。再者，原告之MF樓夾層係在專有面積使用，被 告亦未說明因此增加多少負擔，以MF樓夾層增加之面積僅占 被告收取管理費面積0.16% 計算，原告所使用之MF樓夾層每 月僅需支付806 元之管理費。又本棟門禁係以卡片管制使用 公共區域，故依使用者付費原則，應以申請卡片數計算管理 費才能真正符合使用者付費原則。
五、被告管理之愛因斯坦經貿大樓與達文西管理委員會所管理之 範圍係本於同一使用執照興建之大樓，依據公寓大廈管理條 例之規定，二者分別成立管理委員會時，必須經全體區分所 有權人會議決議或明訂共用部分、約定共用部分範圍、修繕 、維護管理範圍及管理維護費用分擔方式、公共基金之分配 、會計帳冊、報表、印鑑、餘額及保管文件之移交、全體區 分所有權人會議及各區分所有權人會議之分工事宜等事項， 然被告迄今並未與達文西管委會共同約定上列事項，被告成 立是無效的，所以有關管理費之收費方式應該適用最初與建 商簽定房屋買賣契約時所檢附之住戶規約。
六、綜上，系爭決議內容係就特定對象即原告之管理費數額所為 針對性決議，實已違反管理費收取應依循之平等原則，而顯 失公平，爰依民法第799 條之1 第3 項規定，提起本件訴訟
等語。並聲明：㈠系爭大樓104 年區權人會議就系爭大樓規 約第16條第6 項後段之決議應予撤銷，其溢收管理費自收款 日起加計5%利息退回原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告辯稱：
一、系爭大樓為商辦大樓，各區分所有權人於使用專有部分或共 用部分或有占用公共空間、違規侵占及破壞大樓外觀之情事 ，100年4月30日區分所有權人會議遂於議案八：「佔用公共 空間與違規侵占部分及破壞大樓外觀解決方案」，決議：「 授權管委會訂定管理辦法：依占用面積收取回饋金相當於每 月管理費1-3倍」，原告當日參加該次區分所有權人會議時 亦同意此決議，當場未提出任何異議，事後亦未有相反之意 見。被告遵照上開區分所有權人之決議，於100 年6 月8 日 召開管理委員會並決議：「占用公共空間與違規侵占部分及 破壞大樓外觀等管理辦法」：「方案：依據區權會會議決議 收取費用依占用面積收取回饋金相當於每月管理費1-3 倍。 一、占用公共空間無法復原者或艱難復原者，收取回饋金以 占用面積三倍之管理費為之。二、可以復原者，若肯復原則 限期復原，不收取任何費用。三、可以復原者，若不肯復原 ，依照所占用之空間總空間，地面面積收取回饋金，以占用 面積三倍之管理費為之。四、不肯復原又不肯繳納回饋金， 則依照公寓大廈管理條例第五條、第十六條、第四十九條， 報請縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰 鍰，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。」並另就大樓各 區分所有權人之具體違規情事，個別再認定應收取相當於每 月管理費1-3倍之回饋金。被告於100年6月8日召開管理委員 會時，原告身為「環保委員」，亦有出席前開管理委員會議 並參與決議。從而，原告對於系爭大樓之區分所有權人會議 及管理委員會議之前開決議均知之甚詳，當時原告對於違規 占用行為應按占用面積繳納相當於管理費1-3 倍之回饋金均 未有異議。
二、前開區分所有權人會議及管理委員會議決議後，系爭大樓之 住戶陸續知悉豐邑建設股份有限公司（下稱豐邑建設）及原 告所有之MF樓（即21樓與22樓間之夾層），於大樓興建之初 原本使用執照上允許之MF樓夾層旁之挑空部分，遭違反建築 法規之方式以二次施工將該挑空部分之樓地板全部增建，以 增加使用面積，並將原本挑空公共空間之樓地板全部補滿， 增設梯廳，並於該梯廳增設電梯開口，使得大樓六座電梯均 可搭乘至MF樓夾層，更於梯廳兩側挑空處補滿增設原本沒有 的男、女廁所及茶水間而有違規占用情事。眾多區分所有權 人表示豐邑建設及原告違規以二次施工將MF樓夾層旁之挑空
部分補滿，而得以使用完整一個樓層的MF樓夾層，亦有占用 公共空間，更分別將前開MF樓夾層出租予承租人辦公使用， 並按實際使用坪數收取租金對價，各該承租人均照樣利用到 大樓之電梯、廁所、保全、管理及清潔服務，使大樓增加水 、電及管理…等等費用，基於使用者付費原則，亦應支付相 當於管理費之回饋金。從而，101 年12月23日及102 年5 月 18日之區分所有權人會議特別就「MF樓夾層清潔服務費收費 辦法」加以決議，均決議，自100 年7 月1 日起，依21F 各 戶面積加計梯間及走道面積，以每坪90元計算每月清潔服務 費。原告雖未出席101 年12月23日之區分所有權人會議，但 事後並未有異議，而於102 年5 月18日出席區分所有權人會 議參與決議時，當場未提出任何異議，事後亦未有相反之意 見，且如數按照前開101 年及102 年之區分所有權人會議決 議繳納MF樓夾層清潔服務費。
三、然因21樓之另一住戶即系爭大樓之原始起造人豐邑建設認為 101 年及102 年之區分所有權人會議決議繳納MF樓夾層清潔 服務費之計算金額過高，不願意繳納，被告無奈提請103 年 度區分所有權人會議決議，區分所有權人紛紛認為豐邑建設 以其為本大樓之起造人，於情於理不應佔其他區分所有權人 之便宜，故決議比照100 年4 月30日區分所有權人會議決議 及100 年6 月8 日管理委員會會議決議直接於規約規定MF樓 夾層繳納管理費金額為3 倍。嗣豐邑建設與被告雙方於訴訟 中相互讓步釋出善意，最後協議違規占用之MF樓夾層按照實 際樓地板面積加上公設比1.36倍之計算標準繳納管理費，復 於104 年區權人會議上提請區分所有權人按照協議書之內容 再行修訂規約。原告收受104 年區權人會議通知後不參加區 權人會議，亦不於開會中或開會前後提出任何前開規約修訂 有何顯失公平之意見，讓其意見付諸於區分所有權人會議供 大家討論，卻於通過系爭大樓規約後，才以空泛荒謬之言論 表示是「隔空喊價…只是價格調降而已…」，原告之目的顯 係延滯訴訟，徒增被告勞力、時間、費用，更浪費司法資源 。況且，原告既知悉先前區分所有權人會議及管理委員曾決 議，違規占用之行為應繳納相當於管理費1-3 倍之回饋金， 豈有其他區分所有權人要繳納，而其自身違規卻可以不繳納 之理？如此才是顯失公平。再者，104 年區分所有權人會議 決議原告應繳納之管理費，其計算金額較歷年來為少，何來 顯失公平之處，況且繳納管理費本即是區分所有權人之義務 。再依據原告所主張附於愛因斯坦特區買賣合約書附件八之 住戶規約之約定，本大廈住戶須分擔之公共水電費、電梯及 公共建物保養費、機件維修費、管理人員之費用、公共設施
維護管理及雜支管理費之收取標準係按其所持有房屋總坪數 分攤費用（含公共持分面積），以各住戶之「房屋實際總坪 數」作為分擔管理費之標準，符合使用者付費及公平原則， 並與全體區分所有權人（除原告以外）之意見相符。從而， 原告所提原始「住戶規約」適足以佐證被告所屬之大樓規約 之系爭條款並無顯失公平之處。是基於使用者付費原則、誠 信原則及禁反言原則，原告主張規約顯失公平，毫無理由等 語置辯。
四、並聲明：原告之訴駁回。
叁、原告為系爭大樓21樓編號C5之區分所有權人。而系爭大樓於 104 年區權人會議中，就系爭大樓規約第16條第6 項後段決 議通過修訂為：「21樓及22樓所增建之夾層專用部分，於恢 復原狀前應由21樓區分所有權人自100 年7 月1 日起，依其 實際樓地板面積加公設比36% （實際樓地板面積1.36）繳 交，以每坪每月90元計算之管理費」等情，有104 年度區權 人會議記錄、開會通知單等件在卷可稽（本院卷第108 至11 1 頁），且為兩造所不爭執，是原告依據上開修正後之系爭 規約第16條第6 項後段之約定，自100 年7 月1 日起需依實 際樓地板面積1.36之坪數，並以每坪每月90元計算MF樓夾 層計算之金額繳納管理費等情，堪信為真實。
肆、原告主張MF樓夾層為其專有部分，104 年區權人會議中修正 系爭大樓規約，收取MF樓夾層管理費之決議內容顯然違反平 等原則，有失公平之情，惟為被告所否認，並以前詞置辯， 經查：
一、按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另 有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有 明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管 理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規 約定之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就 區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分， 且住戶多屬人數可觀，故以區分所有權人會議決議代表住戶 之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分 所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決 之方式決議區分所有建物事項，祇須於不違反公序良俗及法 律強制禁止規定之前提下，基於私法自治、團體自治及契約 自由原則之精神，司法機關應予尊重，而不宜過渡干涉。再
者，社區之區分所有權人，為社區全體住戶團體之成員，有 關管理、使用共有設施等事宜，自應尊重全體區分所有權人 之共同意見，則就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原 則，經由社區之區分所有權人決議繳納，而由管理委員會保 管、運用及支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬 共有人間契約約定之內容，且具團體規範之性質，全體住戶 自應遵守，始能提昇居住品質，確保良好之生活環境。二、次按經系爭大樓區權人決議通過之大樓規約第11條第1 項、 第2 項、第11條第2 項分別約定：為充裕共用部分在管理上 必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定向管委會繳交公共基金及管理費；管理費由各區分所有 權人依照區分所有權人會議之決議分攤之；管理費之用途為 ：㈠委任或雇傭管理服務人之報酬。㈡共用部分、約定共用 部分之管理、維護費用或使用償金。㈢有關共用部分之火災 保險費、責任保險費及其他財產保險費。㈣管理組織之辦公 費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因 管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。㈦其他 基地及共用部分等之經常管理費用等情，有系爭大樓規約在 卷可憑（本院卷第8 頁），是被告依區權人會議向各住戶所 收取之管理費用係用以支付系爭大樓有關共用部分維修費用 或與全體住戶利益相關之費用，自應由全體住戶共同負擔。二、再查，系爭大樓規約第16條第5項、第6項前段約定：區分所 有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規 定之方式使用，並不得有損害建築物主要結構或妨害建築環 境品質；專有部分及約定專用部分，如有違反建築法第25條 規定者，應依建築法相關規定辦理。而系爭大樓21樓與22樓 間之夾層即MF樓夾層共劃分為C1、C2、C3及C5共4 戶住戶， C1、C2、C3及C5各住戶MF樓夾層使用執照中上之樓地板面積 僅各為7 坪，豐邑建設於取得使用執照後，以二次施工之方 式將各住戶原本挑空部分之樓地板全部增建，以增加使用面 積，並將原本挑空公共空間之樓地板亦全部補滿增設梯廳， 並於該梯廳增設電梯開口，使得大樓六座電梯均可搭乘至MF 樓夾層，更於梯廳兩側挑空處補滿增設原本沒有的男、女廁 所及茶水間等公共設施後，將C5住戶出售予原告，有被告提 出之系爭大樓原始買賣契約書附件八之21樓夾層平面圖及21 樓夾層現況平面圖各1 紙附卷可佐（本院卷第177 頁、第17 9 頁），且業據原告於本院審理時陳稱：合法夾層就是原來 C5部分的7 坪面積，其他的面積是我把樓地板補起來等語（ 本院卷第244 頁背面），是原告所有之系爭大樓21樓編號C5 建物中之MF樓夾層有違規使用之事實，應堪認定。又參以原
告於本院審理時陳稱：MF樓夾層目前是獨立空間，我花錢跟 建商借道C1區域（即豐邑建設之專有部分）後，MF樓夾層也 有獨立對外之空間，MF樓夾層的公共設施配置與21樓的配置 一樣，使用大樓公共設施與獲得服務與其他大樓樓層不同的 地方，我需付錢從C1區域通過，管委會曾因為隔壁住戶沒有 依照其要求繳額外之費用，而切斷21樓夾層之電梯、水電等 語（本院卷第197 頁）。準此，21樓MF樓夾層經建商將原本 應挑空部分之專有部分及公用部分之樓地板面積補滿後，夾 層住戶使用系爭大樓公共設施及享有管委會之服務均與其他 樓層住戶相同等情，足堪認定。再審諸系爭大樓非店面管理 費之收取係依照各住戶所有權狀面積，每坪收取90元，而住 戶權狀面積之公設比約36% 等情，有系爭大樓98年區權人會 議紀錄在卷可考（本院卷第29頁），並分別經原告具狀陳報 及被告陳述在卷可憑（本院卷第2 頁、132 頁），足堪認定 。綜上，原告所有之MF樓夾層既已違規使用在先，並將該違 規使用之夾層出租收取租金，而該MF樓夾層之住戶使用公共 設施及享有管委會所提供服務之內容，又與其他樓層之住戶 並無二致，MF樓夾層之所有人自無享有與其他樓層住戶相同 之使用利益卻不負擔大樓相關公共費用之理。是系爭決議比 照其他住戶繳納管理費之計算標準，於系爭大樓規約中明訂 MF樓夾層自100 年7 月1 日起至恢復原狀前，依據實際樓地 板面積加設36% 之公設比計算面積後，以每坪收取90元之管 理費，並無有何不公平之處。從而，被告辯稱系爭決議內容 符合公平原則及使用者用付費原則，應屬有據。三、至於原告雖主張MF樓夾層位於其專有部分，其就其專有部分 享有自由使用、收益之權利，且其因MF樓夾層挑高空間所享 有之利益已支付予建商，被告就MF樓夾層收取管理費並無法 律依據，且若貫徹使用者付費原則，應以住戶領取卡片數量 作為收取管理費之依據等語。而查原告支付予建商之款項係 購買房屋土地之對價，係為取得該房屋土地等不動產所有權 而為之支付，然原告所購買者為數人區分一建築物而各有其 專有部分，並就其共有部分按其應有部分有所有權之公寓大 廈建物，是其除得於專有部分自由使用、收益外，尚有需與 其他區分權人共用之共有部分或約定共有部分之公共區域或 設施，是原告為取得建物與土地所有權而支付與建商之款項 ，自與為維護公有部分與公共事務支出而繳納之管理費性質 不同。再者，被告依原告增加使用之坪數收取管理費，本質 上並未妨礙或干涉原告就其應有部分之使用、收益之情。是 原告主張管委會就MF樓夾層收取管理費係妨礙或干涉其對專 有部分即MF樓夾層自由使用、收益，並以其就MF樓夾層之挑
高空間部分已支付款項予建商，系爭決議內容有重複收取管 理費等情為由，而主張收取MF樓夾層管理費用有違公平原則 ，顯乏所據。又承上所述，公寓大廈管理條例就共用部分及 約定共用部分之修繕、管理及維護，原則上係由共有人依其 應有部分比例分擔，若區權人或規約另有約定時，則從其規 定，其立法意旨當係促使區分所有權人就其享受社區共用設 施權利時，亦善盡其義務，藉以提昇社區之居住品質。惟因 區分所有權人或住戶基於各別主、客觀因素之考量不一，致 其等實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度亦不可能相同 ，且因上開主、客觀因素隨時均有變動之可能，故欲逐一區 別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程 度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅 耗時費事，不易求得客觀正確之計算標準，更容易造成區分 所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社 區住戶群體之福，亦非公寓大廈管理條例制定之初衷。反之 ，全然不顧及各區分所有權人或住戶就社區共用部分之良善 管理、維護所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式平等之管理 費收取標準，亦非事理之平，而有破壞社區和諧之虞。故就 各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制 定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社 區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。而系爭大樓 管理費之收費標準，業經區分所有權人決議在案，若原告認 此收費標準不能真實顯現各住戶對於公共設施使用情形而達 到公平分擔費用，自可於區權人會議上提案討論，藉由全體 區權人之參與討論並議決後，交由管委會據以執行，而非於 體制外另行主張所謂公平之管理費收費標準，並以此指摘系 爭決議之不公平性。況且，如上所述，系爭區權人會議以MF 樓層與其他樓層使用公共設施之情形為考量基礎，所修訂之 MF樓夾層管理費收費方式，相較於其他非店面住戶繳納管理 費之情形，並無不公平之處。原告所主張須以管制卡之數量 計算管理費之收費方式，既未提出於區權人會議討論並獲得 共識後決議通過，自應遵守已凝聚全體區權人意見之系爭決 議內容，不能徒以管制卡數量作為計算管理費標準方符合使 用者付費原則，而主張系爭決議內容不符公平原則，從而， 請求撤銷系爭決議。
三、原告雖又主張系爭決議中有關MF樓夾層管理費追溯自100 年 7 月1 日開始繳之內容，違反法律不溯及既往之原則。然查 ，系爭大樓區權人鑒於各區分所有權人於使用專有部分或共 用部分或有占用公共空間、違規侵占及破壞大樓外觀之情事 ，乃於100 年4 月30日區權人會議中決議授權管委會就佔用
公共空間與違規侵占部分訂定管理辦法，並收取相當管理費 1-3 倍之回饋金，被告遵照上開區權人會議之決議，於100 年6 月8 日制定「占用公共空間與違規侵占部分及破壞大樓 外觀等管理辦法」，作為向違規使用系爭大樓之區權人收取 罰金之依據。嗣系爭大樓區權人陸續發現系爭大樓MP樓夾層 有違規使用之情形，乃於101 年12月23日召開之第5 屆第2 次臨時區權人會議中決議通過，21樓之MF樓夾層依照21樓各 戶面積自100 年7 月1 日起，每坪收取90元之清潔費用： 102 年5 月18日召開之102 年度第2 次臨時區權人會議，再 度決議通過，MF樓夾層清潔費依照101 年12月23日區權會收 費辦法及繳費追溯期自100 年7 月1 日起計算等情，此有各 該次區權人會議紀錄及管委會議紀錄在卷可證（本院卷第92 頁背面、第95頁背面、第100 頁、第105 頁背面），而103 年及104 區權會通過修改系爭大樓規約第16條第6 項後段有 關收取MF樓夾層管理費之約定，係將先前區權人會議決議收 取21層之清潔費，正名為管理費，是有關自100 年7 月1 日 起收取MF樓夾層之管理費（原以清潔費之名義收取）於101 年所召開之區權人會議即已決議通過，而收取MF樓夾層管理 費之依據，更可追溯至100 年區權人會議中就系爭大樓區權 人違規使用授權管委會制定辯法，並收取管理費1-3 倍之回 饋金之決議內容，足認系爭決議收取MF樓夾層管理費，自10 0 年7 月1 日起收取之內容並無溯及既往之情。再觀諸原告 親自出席102 年5 月18日召開之區權人會議時，當場並未對 於上開自100 年7 月1 日起收取MF樓夾層清潔費之議案提出 異議，會後亦依決議內容，由向其承租MF樓夾層之住戶支付 清潔費等情，有102 年度第2 次區權人會議出席簽名冊在卷 可稽（本院卷第106 頁），足認原告已曾同意MF樓夾層自10 0 年7 月1 日起收取清潔費或管理費，從而，原告上開主張 ，洵屬無據。
四、原告又以系爭大樓與達文系社區成立管委會之初，並未依公 寓大廈管理條例第26條之規定，明定兩區之共用部分劃分及 修繕等相關事項，故在被告補正前開事項前，系爭決議應為 無效，管理費之收費標準應回歸當初與興建系爭大樓建商簽 定房屋買賣契約時所檢附之住戶規約。惟查，系爭大樓及達 文西社區，已分別經各區分所有權人會議決議成立管理委員 會，並經主管機關核備在案等情，有系爭大樓第1 屆第2 次 區分所有權大會會議紀錄、達文西社區第1 屆第2 次區分所 有權人會議紀錄及系爭大樓管理委員會報備證明等件存卷可 證（本院卷第208 至210 頁、第263 頁），是被告主張系爭 大樓之管委會已合法成立等情，並非子虛，而原告並未就被
告成立無效乙節，舉證以實其說，是其上開主張洵屬無據。 再觀諸原告所主張之系爭大樓建商與購屋者簽訂買賣契約時 所檢附之住戶規約，該規約第九章第6 條第2 項約定：管理 費其收費標準按其所持有之房屋總坪數分攤費用（含公共持 分面積）等情，有該住戶規約在卷可憑（本院卷第255 頁） ，依上開住戶規約條文之文義解釋，其所約定之管理費亦係 以住戶實際持有使用情形作為收費標準，與系爭決議基於使 用者付費而向MF樓夾層收取管理費之意旨並無不同，益徵， 原告主張系爭決議內容違反公平原則，實乏所據。是縱使系 爭決議無效，回歸上開住戶規約之約定，原告亦無從拒絕繳 納MF樓夾層之管理費。
五、再者，原告以管理費之財務報表尚有2,681 萬結餘款，而主 張管理費每坪90元，明顯溢收，且MF樓夾層支付管理費後， 亦應增加其收益之權即增加其對於公共基金分配之比例，系 爭決議具有針對性及報復性等情。然查，管理費之結餘款之 金額是否適當，管理費收費標準是否過高，事關全體區權人 之利益，需由全體區權人討論決議後始可據以執行，而大樓 規約亦未就公共基金如何分配予區權人有所約定，自無可能 單就原告MF樓層繳納管理費部分加以規範分配公共基金之比 例。另原告亦未具體指出其他樓層有與其所有MF樓夾層違規 使用之相同情形，而被告並未收取管理費之不公平處。從而 ，原告上開主張，均無可採。
伍、綜上所述，原告主張104 年度區權人會議中，決議通過修正 系爭大樓規約第16條第6 項後段約定，自100 年7 月1 日收 取MF樓夾層管理費之內容違反公平原則，且對原告顯失公平 ，而依民法第799 條之1 第3 項規定，於上開區權人會議後 3 個月內請求法院撤銷該決議，為無理由，不應准許。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 游意婷
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