臺灣新竹地方法院刑事判決 104年度易字第505號
公 訴 人 臺灣新竹地方法院檢察署檢察官
被 告 蕭義生
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（104年度偵續字第9號
），本院判決如下：
主 文
蕭義生無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告蕭義生為兆豐開發不動產有限公司（下 稱兆豐不動產公司）之負責人，平日從事各類土地之買賣仲 介賺取約定仲介費為業。緣李官噥於民國101年7月間某日， 向時任兆豐不動產公司高鐵店店長劉竑武表示欲投資新竹市 東區光埔二期自辦市地重劃區土地，因劉竑武對於該區土地 狀況不瞭解，遂向被告蕭義生報告該事，被告蕭義生明知其 受案外人葉玉桂、曾泊甯 2人委託仲介所有坐落新竹市復興 段411、411-2、428-1、428-3、428-4地號等5筆土地（下稱 系爭5筆土地）之土地使用分區，依新竹市政府93年4月15日 府都計字第 00000000000號公告發布實施「擴大新竹市都市 計畫（高速公路新竹交流道附近地區）」案之計畫書及計畫 圖所示，分別列為交通用地、道路用地、商務專用區之研發 產略用區用地、道路用地、道路用地，均非商業用地，且商 務專用區、道路、交通用地之市場交易價格遠低於商業用地 ，其有據實說明都市計畫編定實際土地使用分區之義務，竟 基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，於101年7月24日 ，偕同不知情之劉竑武前往李官噥所經營、位於新竹市延平 路某處之藥局內，向李官噥佯稱：上開土地均為商業用地， 均位在道路兩旁，日後重劃配地亦在道路另一邊，市價為每 坪新臺幣（下同）28萬元，日後升值空間很大云云，使李官 噥誤以為上開土地之使用分區均為商業用地而陷於錯誤，遂 於翌（25）日至上開土地現場查看後，旋即在址設新竹市光 復路之兆豐公司竹科店表示願以總價2,000萬元向葉玉桂、 曾泊甯購買上開土地，並於翌（26）日，在兆豐公司高鐵店 內，被告蕭義生仲介李官噥與葉玉桂、曾泊甯簽訂前開土地 之買賣契約，被告蕭義生因而得向葉玉桂、曾泊甯收取按銷 售總金額百分之6計算之仲介費120萬元，另向李官噥收取按 銷售總金額百分之1計算之仲介費20萬元。嗣於102年4月間 ，李官噥發現上開土地使用分區之實際情形與被告蕭義生所 稱均係商業用地不符，始悉上情。因認被告蕭義生涉犯103 年6月18日修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；有
罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認 定之理由，刑事訴訟法第154條第2項、第310條第1款分別定 有明文。而犯罪事實之認定，係據以確定具體的刑罰權之基 礎，自須經嚴格之證明，故其所憑之證據不僅應具有證據能 力，且須經合法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依 據。倘法院審理之結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪 之諭知，即無前揭第154條第2項所謂「應依證據認定」之犯 罪事實之存在。因此，同法第308條前段方規定，無罪之判 決書只須記載主文及理由。而其理由之論敘，僅須與卷存證 據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之 證據亦不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞 證據，亦非不得資為彈劾證據使用。是以本件被告經本院認 定不能證明犯罪者，即不再論述所援引有關證據之證據能力 ，合先敘明。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法為裁判基礎；認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接 或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致 於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪 之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在 時，即無從為有罪之認定；認定不利於被告之事實，須依積 極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應 為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，其次，依刑 事訴訟法第161條第1項之規定，檢察官對於起訴之犯罪事實 ，仍應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證 據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無 從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則， 自應為被告無罪判決之諭知（最高法院30年上字第816號、4 0年台上字第86號、76年台上字第4986號、92年台上字第128 號判例意旨參照）。而刑法第339條第1項詐欺取財罪之成立 ，須行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖，客觀 上係以詐術使人將本人或第三人之物交付為構成要件。而所 謂以詐術使人交付財物，必須行為人確有施用詐術，被詐欺 人因其詐術陷於錯誤，而交付財物之因果聯鎖。若其並未施 用詐術，或所用方法不能認為詐術，或不致使人陷於錯誤， 即不構成該罪（最高法院46年台上字第260號判例意旨參照 ）。易言之，須行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之
意圖，且客觀上亦有施用詐術，始能成罪，苟無積極證據足 資證明行為人確有不法所有意圖並施用詐術，自不能認為成 立詐欺罪。
四、公訴意旨認被告蕭義生涉犯修正前刑法第339條第1項之詐欺 取財罪嫌，無非係以被告於偵查中之供述、證人即告訴人李 官噥於偵查中之指訴、證人劉竑武、許錫星、吳文媛於偵查 中之證述、臺灣新竹地方法院所屬民間公證人許錫星事務所 公證和解契約影本1份、不動產買賣契約書及收據影本各1份 、被告與告訴人對話錄音檔光碟 1片、被告與告訴人對話錄 音之譯文 1份、新竹市政府都市發展處土地使用分區查詢頁 面、新竹市政府 102年10月1日府地劃字第0000000000號函1 份及其所附查核辦理情形表、新竹市政府 101年12月11日府 地劃字第0000000000號函、新竹市政府 93年4月15日府都計 字第 00000000000號公告發布實施「擴大新竹市都市計畫（ 高速公路新竹交流道附近地區」案影本各1份、廣地不動產 估價師事務所不動產鑑定報告書1份為其主要論據。五、訊據被告蕭義生固不否認係兆豐不動產公司之負責人，有受 案外人葉玉桂、曾泊甯 2人委託仲介出售所有坐落新竹市復 興段411、411-2、428-1、428-3、428-4等5筆地號土地（即 系爭 5筆土地），惟堅決否認有何詐欺取財之犯行，辯稱： 伊當日與劉竑武一起至告訴人藥局，有攜帶101年5月8日新 竹市政府都發處有關前揭土地相關細部計畫第二次公開展覽 會說明會資料向告訴人說明市地重劃與區段徵收之區別，關 埔二期是市地重劃，採原地原配，配地比例為百分之46至49 ，伊完全依照圖面說明，並向告訴人說一切以圖面為準，並 未向告訴人佯稱系爭5筆土地係商業用地，不構成公訴人所 指詐欺取財之犯行等語。
六、經查：
㈠被告為兆豐不動產公司之負責人，受案外人葉玉桂、曾泊甯 委託仲介出售2人所有坐落新竹市復興段411、411-2、428-1 、428-3、428-4等5筆地號土地（即系爭5筆土地），告訴人 於101年7月26日在兆豐不動產公司店內向案外人葉玉桂、曾 泊甯以總價2000萬元之價格購買系爭 5筆土地並簽訂不動產 買賣契約書，且於101年9月18日辦理所有權移轉登記，被告 事後向案外人葉玉桂、曾泊甯收取仲介費 120萬元、向告訴 人收取仲介費20萬元等情，為被告所是認，並有不動產買賣 契約書及收據影本可參（見102年度他字第1320號卷【下稱 102他1320卷】第92至95頁）。又系爭5筆土地之土地使用分 區，依照新竹市政府93年4月15日府都計字第00000000000號 公告發布實施「擴大新竹市都市計畫（高速公路新竹交流道
附近地區）」案之計畫書及計畫圖所示， 411地號土地屬交 通用地、411-2地號土地屬道路用地、428-1地號土地屬商務 專用區之研發產略用區用地、 428-3地號土地屬道路用地、 428-4地號土地屬道路用地，均非商業用地之事實，有新竹 市政府都市發展處土地使用分區查詢頁面、新竹市政府102 年10月1日府地劃字第0000000000號函1份及其所附查核辦理 情形表、新竹市政府93年4月15日府都計字第00000000000號 公告發布實施「擴大新竹市都市計畫（高速公路新竹交流道 附近地區」案影本可參（見102他1320卷第11至20、161至16 4頁），上開事實，堪以認定。
㈡告訴人與證人劉竑武均於偵查中及本院審理時固均一致證述 ：被告與劉竑武一起至告訴人藥局該次，被告有向告訴人佯 稱系爭5筆土地為商業用地等語（見 102他1320卷第131頁、 本院卷第47、66頁背面）。惟：
⒈告訴人於本院審理時具結證稱：101年7月下旬當日被告與劉 竑武至我藥局，係第一次見面，當日兩人均有跟我對話，均 推薦關埔二期比璞玉計畫好，當日在我藥局被告並無提到要 購買哪幾筆土地地號問題，也沒說坪數與價格，我的著眼點 就是這塊是商業用地，我非常信任他們，他們只強調商業用 地很好，分析商業用地引起我的興趣，他們在我藥局時間不 會很長，約半小時左右，兩人穿插講他們有利的東西等語（ 見本院卷第41頁背面至第44頁背面、第54頁背面至55頁）； 當日我只就坪數跟每坪價格去議價，我簽約前從未去現場會 勘土地位置，被告說重劃很複雜，怎麼分配講一大堆，其實 重劃東西我完全不懂，但我確定簽約前，被告與劉竑武都很 確定我要購買的土地是商業用地，問題出在他們以專業立場 告訴我這是商業用地，那我也很相信他們；我知道土地當初 是農地，但以後會變商專，重劃是原地原配，買的是商業用 地就配商業用地，他們很明確我系爭土地以後配商業用地等 語（見本院卷第44頁背面至47頁、57頁），依告訴人所述， ，被告與告訴人見面僅一次，並有攜帶有關前揭土地相關細 部計畫第二次公開展覽會說明會資料圖面向告訴人解釋關埔 二期整體市地重劃，且未具體表明土地地號，而告訴人翌日 不知土地地號亦未至現場會勘土地現況，即至兆豐不動產公 司光復店與劉竑武即針對土地每坪價格進行議價，劉竑武上 樓請示被告對於價格之意見，旋即簽署買賣要約書並於數日 後簽約購地。衡之被告於告訴人簽約購地前僅與告訴人見面 一次，且當日係由被告與劉竑武二人輪流解說推薦告訴人購 買關埔二期計畫區內土地，其後均由劉竑武與告訴人接觸， 告訴人至被告兆豐公司店內向劉竑武直接議價，則依告訴人
所述與被告短暫會面接觸之情節，被告是否有客觀上對告訴 人為施用詐術之行為，已非無疑。
⒉又證人劉竑武雖證述伊在場有聽到被告向告訴人稱系爭5筆 土地為商業用地乙情，惟其於本院審理時具結證稱：被告當 日有將地號列出，但沒說哪幾塊地屬於交通用地，被告是一 併概論說是商業區，告訴人有說要買商業區，被告攜帶一張 分成紅色商業區及住宅區之區域圖，有分成紅色商業區及灰 色非商業區，被告全部概論屬於商業區裡面，被告就是拿圖 去跟告訴人比出那幾塊地之位置，並說這就是商業區及將來 配法、配的比率；告訴人隔天親自到兆豐公司竹科店寫買賣 要約書，被告在二樓，是由我在一樓與告訴人協議土地價格 及簽立要約書，被告回答說可以談，我才跟告訴人把要約書 寫好；這件事情是因為被告從頭到尾都跟我們說是商業區， 我是銷售，就依照被告跟我說的資訊，跟買方告訴人這麼說 ，因為第一次介紹就是開發即被告親自跟告訴人介紹，被告 肯定說這是商業區，所以告訴人當下才會決定要買等語（見 本院卷第65至70頁）。則被告究係向告訴人說明「商業區」 或「商業用地」，證人劉竑武之證述前後已不盡相符。再核 諸證人劉竑武當時為兆豐不動產公司光復店店長，因告訴人 電詢接洽而於本件土地買賣係居於買方即告訴人之仲介角色 ，與本案糾紛實有利害關係，且證人劉竑武於本院審理時復 證稱：我進兆豐公司前約做了6年多土地仲介，是我接到告 訴人打電話進來說看到璞玉的廣告要投資買賣土地，被告有 把銷售之系爭土地地號、地籍圖、大圖等相關資料給我，關 埔二期土地中有交通用地、商業用地、商專用地、產服區、 住宅用地，我知道上開土地價格不同，當時道路用地、交通 用地平均落價在每坪17至19萬，住宅落在20至21萬左右，商 業用地是23至25萬，商業用地就包含商專，商業用地跟商專 不同在商業用地可作辦公大樓、營業用，而商專是角地、面 積較大；告訴人買的都是田地，開發公司已規劃區域，告訴 人土地會配百分之50幾，不一定是百分之50，因開發公司中 間還有很多檢討、說明會，所以比例不一定正確。我有看到 告訴人土地地籍謄本，上面寫旱地，關埔土地使用分區應在 區公所可調到，因徵收後原地原配，照比例分建地，這5筆 土地將來是何用地可去市政府、規劃的開發公司查詢，有些 是上網就可查到，當時開發人員即被告說系爭5筆土地屬商 業區之用地，若使用分區為道路用地，將來重劃也未必是道 路用地，可配至建地，如配至商業區配地比例更少，配地比 例最高通常是一般住宅區，平均可至50%，最少是商業區， 比例約45至50 %，中間還可讓地主跟開發公司協調；通常開
發公司不會讓交通用地地主配回交通用地，會讓地主選擇看 要配住宅用地還是商業用地，在簽買賣契約書時，不會註明 買的地將來會配什麼地，這是地主要去跟開發公司談，如果 不談就照原地原配方式按比例配地等語（見本院卷第69、71 、73至78、83至85頁），足見依其擔任土地仲介多年之專業 能力與上揭對於市地重劃區之基礎知識，實足判斷被告對告 訴人所述是否屬實，則證人劉竑武證述對於系爭5筆土地買 賣資訊不了解，其與告訴人均同受被告所訛騙等情之證述， 非可遽信。
㈢況且，土地買賣之商業行為，係人生重要經濟大事，攸關當 事人重大利益，而影響不動產價值變動之因素亦甚複雜，原 寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估 量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考， 尤其締約前之行銷、探詢、商議、議價過程，因涉及商業利 益及價格競爭，其不確定性或交易風險更高，其揭露之資訊 並未拘束雙方，自應以正式締約之約定及效果為準。亦即交 易之當事人本應自行考量對方之資格、能力、信用，及交易 內容之投資報酬率、資金風險等等因素，而土地登記謄本及 土地使用分區查詢或證明為公示資料，任何人均可透過網際 網路或以書面向該管縣市政府地政機關、內政部營建署城鄉 發展分署（全國土地使用分區資料入口網）或該管縣市政府 都市發展局、處查詢，實為輕易、迅速可得查證之資料，不 因買方或賣方或第三人之不同而有所差別。依告訴人之陳述 ，其欲購買之土地使用分區為「商業用地」，則此點應為告 訴人主觀認知上其買賣契約之重要交易事項及契約之目的， 被告縱於行銷之際，曾經表示上開土地為「商業用地」，惟 基於上開說明，告訴人對於此點仍應自行查證，或者承受不 予查證所產生之商業交易風險。參以告訴人於偵查及本院審 理中均自承係大專電機系畢業，曾於87年透由熟悉法拍程序 之友人協助幫忙標下法拍屋開設藥局、於91年購買藥局隔壁 間房屋，價值約1100餘萬元，買屋會在意坪數、每坪單價、 坐落地點等項目，原欲購買竹北璞玉重劃區土地投資等情（ 見本院卷第50頁背面、52頁背面），顯見告訴人為一智識程 度高、具相當社會歷練與不動產買賣交易經驗之人，告訴人 既本於投資目的而購買土地，並關心該5筆土地有無商業用 途之未來可利用性，且所購土地價格高達千萬元，理應自行 了解土地坐落位置、現況、當地土地交易行情、評估土地價 值後始前往議價。公訴人所舉告訴人所提新竹市政府都市發 展處該5筆土地之土地使用分區查詢頁面之證據，係公開閱 覽之資料，任何人均可向新竹市都市發展處查詢，屬於告訴
人可加以查證之範圍，實難想像告訴人毫無仔細查證或商請 友人協助，而僅因聽聞被告等土地仲介業者介紹土地投資前 景而陷於錯誤之情。
㈣再按土地之商業買賣攸關重大利益，稽之民法第166條之1規 定及立法意旨，及衡諸國內不動產交易市場實務，可知當事 人通常係簽訂書面之買賣契約，作為雙方買賣權利義務之正 式約定，俾依約履行並杜絕爭議，尤其就契約之重要交易事 項，更無不予明訂於書面契約之理。反之，若未明訂於書面 契約，自難視為交易之重要事項。查，告訴人與上開土地之 原所有權人葉玉桂、曾柏甯於102年7月16日在見證人即承辦 地政士吳文媛見證下簽立「不動產買賣契約書」1份，稽之 該不動產買賣契約書並無任何關於「商業用地」之文字記載 ，揆之前開說明，倘告訴人主觀上認定系爭5筆土地屬商業 用地為買賣磋商之重點，則此一交易重大事項，何以未明白 記載於不動產買賣契約書，以確保雙方遵約履行，保障自身 權益？告訴人與證人劉竑武於偵查、本院審理時固均一致證 稱：26日在兆豐竹北店簽約時告訴人有跟代書要求在契約上 註明是商業用地，但代書並未註明等語（見102他1320卷第 129、131頁、本院卷第58、70頁），惟證人即代書吳文媛於 偵查中具結證稱：簽約當時仲介公司有提供謄本、但謄本上 無使用分區、使用地類別之記載，都市計畫區內的土地要另 行向都發局申請，無人去申請，我在簽約時未聽聞被告有告 知告訴人這些地是商業用地，配地後也是商業用地這些話， 亦無聽聞告訴人有表明要記載商業用地，我朗讀契約帶大家 看過一遍後，有對所有人說有無加註事項，無人表示要加註 ，依我的職業道德，凡要求我加註的一定會加註，簽約當時 亦無聽到他們在討論重劃後配地要商業用地，我說的都是實 話，告訴人沒對我提出要加註商業用地之事等語明確（見10 2他1320卷第 170至172頁），衡情證人劉竑武與本件糾紛有 法律上之利害關係，而代書吳文媛與告訴人、被告、證人並 不熟識，夙無仇怨，並無甘冒偽證罪處罰以虛偽陳述或袒護 被告之可能性，其所為之證述，應較為可信。告訴人指稱因 趕著去台北辦事情，故未察覺最後註明等語，對照本件土地 買賣交易價值高達2000萬元，告訴人所述，實違反常情，殊 難採信。且證人劉竑武身為買方即告訴人之仲介，倘知悉告 訴人要求代書註明上開事項，豈可能不要求代書配合協助？ 益證告訴人與證人劉竑武前開所為一致性證述，尚難全然遽 信。據此，實無客觀證據資以佐證告訴人係因被告告知系爭 土地係商業用地，主觀上認知此為交易重要事項，因而陷於 錯誤而簽約購買系爭5筆土地。
㈤再矧之系爭5筆土地鑑定總價為 1,814萬9,296元，平均每坪 單價約為 21萬6,000元，固有廣地不動產估價師事務所不動 產鑑定報告書 1本附於卷外可按，惟上開鑑定價格與告訴人 本件交易之購入價格相對照，告訴人購買之買賣總價為2,00 0萬元，換算每坪單價約為23萬4,600元，兩者總價差約相距 185萬 0704元，參酌一般土地實際交易價格通常較土地鑑價 結果為高之社會經驗常情，堪認告訴人並無明顯造成財產重 大損失之事實。
㈥綜上各情，依公訴人所舉告訴人及證人劉竑武之證述、新竹 市政府都市發展處土地使用分區查詢頁面、不動產買賣契約 書及不動產鑑定報告書等證據，實難認被告有向告訴人訛詐 系爭 5筆土地為商業用地，致使告訴人陷於錯誤，因此等詐 術而購買系爭5筆土地，並受有財產損害之情。公訴人復以 臺灣新竹地方法院所屬民間公證人許錫星事務所公證和解契 約及證人許錫星於偵查中之證述、被告與告訴人對話錄音檔 光碟1片、被告與告訴人對話錄音之譯文1份為證據，以證明 被告已自承有告知告訴人系爭5筆土地屬於商業用地乙節， 惟縱依上開證據，認被告已自白當時有向告訴人表示上開土 地係商業用地，惟此至多僅屬被告之自白，尚無其他補強證 據可佐，尚難僅以被告曾於該和解契約簽名乙節，遽為不利 於被告認定之依憑。從而，被告本件所為，核與詐欺取財罪 之構成要件有間，自難遽以該罪相繩。
六、綜上所述，依公訴人所提上開證據，尚不足使本院達於通常 一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，致使 本院無從形成有罪之確信，則依罪證有疑利於被告之證據法 則，即不得遽為不利被告之認定。此外，卷內復查無其他積 極證據足資認定被告有何公訴人所指之詐欺取財犯行，揆諸 前開說明，本件被告犯行要屬不能證明，自應為被告無罪之 諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃依琳到庭執行職務。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
刑事第一庭審判長法 官 馮俊郎
法 官 楊惠芬
法 官 羅紫庭
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備
理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
書記官 吳玉蘭
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