返還買賣價金等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,105年度,3號
PCDV,105,訴,3,20160620,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　　105年度訴字第3號
原　　　告　許翠容
訴訟代理人　林辰彥律師
複　代理人　黃豐緒律師
　　　　　　黃淑怡律師
被　　　告　茂德建設股份有限公司
法定代理人　范乾進
被　　　告　張高祥
上2人共同
訴訟代理人　侯傑中律師
　　　　　　張漢榮律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年5月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告茂 德建設股份有限公司（下稱茂德公司）應給付原告新臺幣（ 下同）894,099元，及自民國104 年9月25日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告張高祥應給付原告 1,750,000元，及自104 年9月25日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息。嗣原告於105年2月1日當庭變更上開 聲明為：㈠茂德公司應給付原告537,000元，及自104年9月2 5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡張高祥應 給付原告1,383,000元，及自104 年9月25日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息（參見本院卷第207頁）。經核上 開變更係屬於減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應 予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於102年9月15日訂立房屋及土地買賣合約（下稱系爭買 賣契約），合意以預售方式買賣坐落新北市○○區○○段00 000 地號土地之社區（預售之案名為「未來馥」）A4棟15樓 （起訴狀誤載為「11樓」，下稱系爭房屋）及地下1層178號 平面汽車停車位，房地總價為12,800,000元（房屋價款為3, 580,000元，土地價款為9,220,000元），原告當場給付房屋



部分定金100,000元，並陸續給付簽約金330,000元、頂樓頂 版部分款350,000元，共計780,000元；土地部分則同步給付 簽約金850,000元、頂樓頂版部分款900,000元，共計1,750, 000元。嗣原告於104 年3月29日前往驗屋，自系爭房屋之客 廳及主臥室往外眺望，赫然發見前方300 公尺處非如廣告文 宣所載之青山綠水及怡人景觀，而係滿山遍谷之墳地，且浴 室設計與原約定之設計圖亦不相符。因原告係受被告欺瞞系 爭房屋面對墳地之事實，且浴室部分設計變樣，被告已難擔 保系爭房屋移轉於原告時，無減少價值及通常效用或契約預 定效用之瑕疵，原告遂於104年5月6日及同年8月25日以存證 信函通知被告出面處理，被告則函覆原告表示系爭房屋並無 瑕疵，且通知原告於7 日內繳清貸款，否則將解除契約。原 告乃於104年9月25日向被告發函，依民法第92條規定撤銷買 受之意思表示，並依同法第359 條、第227條及第256條規定 ，解除系爭買賣契約。為此，爰依民法第259條、第179條等 規定，請求被告分別返還已給付之價金，並依民法第249 條 第3 款規定，請求茂德公司加倍返還房屋部分定金。又就浴 室設備之錯誤，茂德公司要求補款14,099 元，原告已於103 年8 月13日匯款，此款為增加之價金，依不當得利法則，一 併請求茂德公司返還。另因被告已提存610,000 元，故應扣 除該筆款項。
㈡原告請求解除系爭買賣契約，於法有據：
⒈原告於102 年9月8日前往接待中心時，天色已暗，系爭建案 銷售經理即訴外人陳鑽豪並未說明擬建及四周現況，只言風 景很好。同年月12日晚上，陳鑽豪以將漲價為由，來電告知 原告速付定金，以免吃虧，但未提供系爭買賣契約，亦未介 紹系爭房屋四周現況（包括300 公尺處有墳場一事），且未 提供30日內之合理期間讓原告審閱全部條款內容，致原告匆 忙於翌日（即102 年9月13日）給付房屋部分定金100,000元 。嗣兩造約定於102年9月15日簽訂系爭買賣契約，當時係由 另一銷售人員即訴外人黃芷庭出面辦理，然黃芷庭同樣未就 系爭房屋周遭環境予以說明，僅吹噓如何之好，而以詐欺之 方法使原告與之簽約。是以，系爭買賣契約所有條款未於訂 約前30日內之合理期間供原告審閱，依消費者保護法第11條 之1第2項規定，當不構成契約內容，且系爭房屋之銷售人員 隱瞞墳場瑕疵之事，依同法第12條第2項第3款規定，應認系 爭買賣契約顯失公平而無效。
⒉原告於104年3月29日自系爭房屋客廳落地窗及主臥室窗戶往 外眺望，目光所及盡係滿山遍谷之墳墓。參照財團法人國家 政策研究基金會之「嫌惡設施對不動產市場之影響」報告內



容，墳地確為一般人無法忍受之嫌惡設施，交易流通難免產 生障礙，足以減損系爭房屋之交易價值。因系爭房屋之客觀 交易價值確因鄰近墳墓陰宅而有所減損，具有物之瑕疵，原 告自得依民法第359條之規定解除契約。
⒊系爭房屋面臨墳地，依房地交易習慣，此一資訊乃契約中重 要之點，被告應有揭露之義務。而負責銷售系爭房屋之陳讚 豪、黃芷庭既受僱於被告，自當對原告告知此一資訊，詎渠 等並未說明，甚至以系爭房屋風景良好等語加以欺瞞，使原 告誤認系爭房屋確為視野良好、風景優美，進而購買系爭房 屋，實可認被告係施用詐術。原告遲至104年3月29日始發現 被詐欺，自得依民法第92條第1 項前段之規定，撤銷其買受 之意思表示。
㈢謹就被告之答辯反駁如下：
⒈觀音山共由18座連峰組成，部分山峰因景色優美而規劃成風 景區、人行步道，並非每座山峰皆佈滿墳地，且原告並未居 住於當地，根本不知亦無從得知公墓存在於觀音山哪一座峰 。原告於訂約前至驗屋前，雖曾至現場勘看營建情形暨周圍 環境，惟工地周遭皆有圍牆及廣告看板遮蔽視線，根本無法 知悉系爭房屋是否面臨墳地。倘原告知悉系爭房屋面臨墳地 ，依一般經驗法則而言，必會請求被告降低售價，或向被告 反應後不依約繳款，然兩造於締約過程初無議價，亦無請求 減價，反而依約準時繳款，足認原告確非事先知悉。 ⒉原告於102 年9月13日給付系爭房地定金現金100,000元時， 被告之銷售人員黃芷庭當場告知原告，除系爭房地（即「未 來馥」）外，若原告支付被告另一件建案即「璀璨之都」之 定金，原告可就「未來馥」與「璀璨之都」選擇其一作為交 易之標的，被告並會將另一建案之訂金全數退還予原告，原 告方於同日以信用卡支付另一建案之定金100,000 元。嗣因 黃芷庭吹噓「未來馥」如何之好，原告最終選擇「未來馥」 之建案，被告亦依約於同年月19日將「璀璨之都」定金100, 000 元退還原告。是以原告係在被告提供選擇機會下，基於 最佳利益之考量，才會支付「璀璨之都」建案訂金，並非如 被告所辯原告有強大經濟能力與對五股洲子洋重劃區有一定 程度認識。
㈣縱認本件原告有可歸責之事由，然原告之工作為代課老師， 收入平平，其畢生積蓄皆投入此次購屋，而被告為知名建商 ，經濟地位遠高於被告，資金充足，顯居於資訊及財力優勢 之一方，考諸原告既係社會經濟地位之弱者，就本件定型化 契約條款而言，實無爭執之空間，則違約金過高之約定，原 告亦難予以抗衡。況且，被告沒收原告之價金作為違約金後



，仍得保有系爭房地，可再行出售與第三人以獲取利益，倘 鈞院認被告可沒收價金資為違約金，惟以房地總價百分之15 計之，殊屬過高，原告自得依民法第252 條請求酌減違約金 至百分之5以下，其餘價金則應返還於原告。
㈤聲明：
⒈茂德公司應給付原告537,000 元，及自104年9月25日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉張高祥應給付原告1,383,000 元，及自104年9月25日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告將系爭房屋委由代銷公司銷售，銷售人員於銷售時已據 實告知周圍景觀會見到山區墳地，並無任何隱瞞，遑論觀音 山上本就存在公墓，係長期存在之事實，任何人於系爭建案 基地現場抬頭仰望，一眼即可見到原告所指之山區墳地，銷 售人員根本無從隱瞞。原告陳稱無法從鄰近道路看到山區墳 墓，顯屬不實，蓋從銷售中心與基地中間之附近道路（即新 城三路與新城八路交叉口）往山區眺望，便可以看到山上公 墓，既然原告曾多次到周圍觀察，又豈會不知道觀音山上有 公墓。再者，原告所指稱之山區墳地距離系爭房地之距離甚 遠，遠眺是否看得到墳墓，是否影響到風水及景觀，純屬個 人主觀或宗教之觀點，且僅為「遠眺」，並非墳墓就在系爭 房屋旁邊，依社會常情判斷，實難認係屬物之瑕疵。原告提 出之研究報告並非鑑定報告，僅為其個別意見，縱認此係屬 於瑕疵（非自認），然該研究報告亦認為影響之價格只有百 分之10，故原告主張解除契約，並非有理由。至於浴室設計 與原來約定之設計圖不符一節，係因被告為整棟大樓之使用 效益，而將馬桶方向作一調整，然依系爭買賣契約第14條第 2項第3款之約定，被告為增進大樓之整體效益，本得依實際 需要辦理變更設計，故被告變更馬桶方向之行為，並不構成 違約，亦無使系爭房屋有減少價值或通常效用之瑕疵，原告 不得以上開理由主張解除契約。
㈡原告於102年9月12日至系爭建案之銷售中心簽訂房屋土地訂 購單，給付訂金100,000元購買系爭房地，緊接著在翌日（ 即102年9月13日）又至銷售中心訂購附近的另一個建案「璀 璨之都」，並同樣支付訂金100,000 元，由此可見，原告對 於新北市五股區洲子洋重劃區有一定程度之瞭解與認識，且 有相當強大之經濟能力，才會在短短2天內決定連買2戶房子 。因此，原告表示其係在匆忙之中決定簽約，並表示其非富 裕之家或非以投資房地維生云云，顯非實在。本件原告起訴



之唯一理由，應係原告認為房地產下跌，不願受有投資損失 ，才會找理由想要解約。
㈢系爭買賣契約係兩造評估自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識 及平等地位所為之自主決定，原告空言主張違約金額過高， 而未提出相關事證資料，說明有如何過高之情形，實不足採 。反觀被告沒入之價金，並未逾越契約所訂各總價款百分之 15之上限，更低於同業利潤標準之淨利率百分之17，實無違 約金過高之問題。是原告請求酌減違約金，並無理由。 ㈣答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於102年9月15日訂立系爭買賣契約，合意以預 售方式買賣坐落新北市○○區○○段00000 地號土地之社區 （預售之案名為「未來馥」）A4棟15樓（即系爭房屋）及地 下1層178號平面汽車停車位，房地總價為12,800,000元（房 屋價款為3,580,000元，土地價款為9,220,000元），原告當 場給付房屋部分定金100,000元，並陸續給付簽約金330,000 元、頂樓頂版部分款350,000元，共計780,000元；土地部分 則同步給付簽約金850,000元、頂樓頂版部分款900,000元， 共計1,750,000 元等情，業據其提出系爭系爭買賣契約等件 為證（參見本院卷第16至83頁），被告對此並不爭執，是原 告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張其於104年3月29日前往驗屋，自系爭房屋之客廳 及主臥室往外眺望，發見前方300 公尺處係滿山遍谷之墳地 ，且浴室設計與原約定之設計圖亦不相符。因原告係受被告 欺瞞系爭房屋面對墳地之事實，且浴室部分設計變樣，被告 已難擔保系爭房屋移轉於原告時，無減少價值及通常效用或 契約預定效用之瑕疵，原告遂於104年5月6日及同年8月25日 以存證信函通知被告出面處理，被告則函覆原告表示系爭房 屋並無瑕疵，且通知原告於7 日內繳清貸款，否則將解除契 約。原告乃於104年9月25日向被告發函，依民法第92條規定 撤銷買受之意思表示，並依同法第359 條、第227條及第256 條規定，解除系爭買賣契約。爰依民法第259條、第179條等 規定，請求被告分別返還已給付之價金，並依民法第249 條 第3 款規定，請求茂德公司加倍返還房屋部分定金。又就浴 室設備之錯誤，茂德公司要求原告補款14,099元，原告已於 103年8月13日匯款，此款為增加之價金，依不當得利法則， 一併請求茂德公司返還等語，被告則執前詞置辯。



⒈經查，系爭買賣契約本文約定：本合約簽訂前，業經甲方（ 即原告）於102年9月12日攜回審閱伍日以上（契約審閱期間 至少五日），確認本約各項條款其權利與義務之規範並未違 背平等互惠與公平原則。其中部分條款，並經雙方各別磋商 後合意訂定；另該買賣契約第30條第1項（房屋部分）及第1 7條第1項（土地部分）亦載明：本契約所有事項雙方確已詳 細審閱，甲乙（即原告及被告）雙方了解並同意本契約一切 權利義務均以本約或其他協議書之約定為標準，任何口頭承 諾概不生效。甲方不得以乙方所直接或間接聘僱之銷售人員 之口頭說詞或無合約性質與效力之書面，對乙方為任何主張 或請求（參見本院卷第17頁、第36頁、第67頁、第76頁）， 由此可知，被告確有給予原告合理審閱系爭買賣契約之期間 ，倘原告簽約時對於系爭買賣契約之任何條款仍有疑義或尚 未審閱完畢，則原告本可拒絕於斯時簽約，不得事後再執此 主張其權益未受保障。參以原告於104 年5 月6 日寄予被告 之存證信函中亦僅記載略以：其於104 年3 月29日曾前往驗 屋，赫然發現客廳主臥室往外望皆是墳墓與原先所稱不合； 室內浴室之陳設亦與設計圖不同，顯有欺瞞之實等語（參見 本院卷第91頁），足認原告在本件起訴前並未以被告沒有給 予其合理審閱期間，已違反消費者保護法第第11條之1 第1 項規定為由，向被告主張依同法第11條之1 第2 項規定，系 爭買賣契約應不構成契約內容。此外，原告對於系爭建案銷 售經理陳鑽豪於102 年9 月12日晚上以將漲價為由，來電告 知原告速付定金，而未提供系爭買賣契約，且未提供30日內 之合理期間讓原告審閱全部條款內容，致原告匆忙於102 年 9 月13日給付房屋部分定金100,000 元，並於同年9 月15日 簽訂系爭買賣契約乙節，並未提出其他證據以供本院參酌， 是以原告此部分主張，為不足採。
⒉按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事 人，應就此項事實負舉證之責任。」（最高法院44年台上字 第75號及21年上字第2012號民事判例參照）。本件原告主張 被告事前未向其介紹系爭房屋四周現況（包括300 公尺處有 墳場一事），兩造簽約時，銷售人員黃芷庭同樣未就系爭房 屋周遭環境予以說明，僅吹噓如何之好，而以詐欺之方法使 原告與之簽約云云，為原告所否認。
⑴經查，證人即原告之配偶林志光到庭證稱：原告有問黃小姐 是否會看到墳場，就我們所知，觀音山附近有墳場，但那些 區域有墳場，我們不確定等語（參見本院卷第248 頁），倘 如證人林志光所證述，原告於簽約前即已知悉觀音山附近有



墳場，且十分在意系爭房屋是否會看到該墳場，則原告即應 請求被告在系爭買賣契約上特別註記此一重要事項，而非單 純僅向銷售人員口頭詢問確認。再者，系爭買賣契約第30條 第1項（房屋部分）及第17條第1項（土地部分）已載明：本 契約所有事項雙方確已詳細審閱，甲乙（即原告及被告）雙 方了解並同意本契約一切權利義務均以本約或其他協議書之 約定為標準，任何口頭承諾概不生效。甲方不得以乙方所直 接或間接聘僱之銷售人員之口頭說詞或無合約性質與效力之 書面，對乙方為任何主張或請求（參見本院卷第36頁、第76 頁）。查證人林志光雖到庭證稱：（接待中心的人員為何？ ）印象中是黃小姐（體型微胖）。（黃小姐有無跟你說系爭 房屋可以看到墳場？）他沒有跟我說，只有說會看到青翠的 山巒。後來原告有再問過黃小姐說是否會看到墳場，黃小姐 說不會等語（參見本院卷第246 頁），縱認證人林志光之上 開證詞屬實，因該部分僅屬於原告與銷售人員之口頭對話， 並未記載於系爭買賣契約內，故原告亦不得執此主張被告應 負任何保證責任。
⑵次查，依原告提出之現場照片所示（參見本院卷第87頁）， 從系爭房屋附近之新城六路往觀音山望去，即可約略看見觀 音山有墳墓區。參以證人林志光到庭證稱原告早已知悉觀音 山附近有墳場（參見本院卷第248 頁），故被告更無可能刻 意隱瞞此一事實。此外，原告並未舉證證明被告有何施予詐 術之行為，揆諸上開規定，原告主張依民法第92條第1 項規 定，請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，尚乏所據，不足採 信。
⒊按定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平 ：⑶契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目 的難以達成者，消費者保護法第12條第2項第3款定有明文。 本件原告雖主張系爭房屋之銷售人員隱瞞墳場瑕疵之事，依 消費者保護法第12條第2項第3款規定，應認系爭買賣契約顯 失公平而無效云云。然查，系爭房屋臨近觀音山，且原告於 本件簽約前即已知悉觀音山附近有墳場，倘如原告所述，銷 售人員曾向其保證系爭房屋不會看到墳場，則原告依約即可 請求被告將此重要事項載入系爭買賣契約內，原告自行捨此 不為，即難謂其係因系爭買賣契約條款之限制，而無法行使 其應有之權利。況且，買賣不動產係屬於鉅額買賣交易，一 般人在簽約前理應會將買賣標的物之週遭環境先行瞭解及現 場查證，而非一概聽信賣方之片面介紹。本件被告並未刻意 隱瞞任何交易資訊或現況，原告亦未受到被告之阻礙而導致 無法查證，系爭買賣契約並無任何顯失公平之情事，是以原



告此部分主張，委無可採。
⒋原告主張其於104年3月29日自系爭房屋客廳落地窗及主臥室 窗戶往外眺望，目光所及盡係滿山遍谷之墳墓。參照財團法 人國家政策研究基金會之「嫌惡設施對不動產市場之影響」 報告內容，墳地確為一般人無法忍受之嫌惡設施，交易流通 難免產生障礙，足以減損系爭房屋之交易價值。因系爭房屋 之客觀交易價值確因鄰近墳墓陰宅而有所減損，具有物之瑕 疵，原告自得依民法第359條之規定解除契約云云。 ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買受人因重大過失，而不知有前 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負 擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條 第2項、第359條分別定有明文。次按「所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕 疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或 品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕 疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟 出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354 條 、第355條之規定自明。」（最高法院90年度台上字第915號 民事裁判意旨參照）。
⑵經查，被告已抗辯伊並未向原告保證系爭房屋遠眺不會看到 墳墓區，且遍查系爭買賣契約之各項條款，亦未見兩造有將 系爭房屋不會看到墳墓區作為保證的內容（參見本院卷第16 至83頁），倘如原告所述，系爭房屋於遠眺時不會看到墳墓 係被告之品質保證，理應形諸於文字，惟本件卻未見有規定 於書面上以示慎重之情，顯然有違常情。原告既無法證明被 告有保證系爭房屋不會看到墳墓，即無所謂物之瑕疵問題。 又遠眺是否看得到墳墓，是否影響到風水及景觀，純屬個人 主觀或宗教之觀點，僅為遠眺，並非墳墓就在系爭房屋旁邊 ，依社會常情判斷，實難認係屬物之瑕疵。況且，本件係因 原告未事先查證系爭房屋之週遭環境，且原告亦無查證上之 困難，被告復未刻意隱瞞任何交易資訊或現況，則原告對於 其在簽約時未能發現系爭房屋會面向觀音山之墳墓區一事亦



有重大過失。從而，揆諸前開規定及說明，原告據此向被告 主張解除系爭買賣契約，並請求返還價金，於法不合，不足 採信。
⒌原告主張系爭房屋之浴室部分設計變樣，被告已難擔保系爭 房屋移轉於原告時，無減少價值及通常效用或契約預定效用 之瑕疵，原告自得依法請求解除系爭買賣契約云云，被告則 執前詞置辯。經查，系爭買賣契約第14條第2項第3款約定： 為增進本大樓之公共安全、公共衛生、生活機能等整體效益 ，乙方（即原告）得依實際需要逕行指示相關工程技師或設 計人員辦理變更設計等語（參見本院卷第26頁），被告於本 院審理中已抗辯系爭房屋之浴室部分設計改變係為了增進大 樓之整體效益，依實際需要辦理變更設計，且未使系爭房屋 有減少價值或通常效用之瑕疵，則原告即需舉證證明上述浴 室部分之設計變更有影響系爭房屋之通常效用或價值，然原 告對此並未提出相關證據以供本院參酌，是以原告此部分主 張，洵屬無據。
⒍原告主張縱認本件原告有可歸責之事由，然原告之工作為代 課老師，收入平平，其畢生積蓄皆投入此次購屋，而被告為 知名建商，經濟地位遠高於被告，資金充足，顯居於資訊及 財力優勢之一方，考諸原告既係社會經濟地位之弱者，就本 件定型化契約條款而言，實無爭執之空間，則違約金過高之 約定，原告亦難予以抗衡。況且，被告沒收原告之價金作為 違約金後，仍得保有系爭房地，可再行出售與第三人以獲取 利益，倘鈞院認被告可沒收價金資為違約金，惟以房地總價 百分之15計之，殊屬過高，原告自得依民法第252 條請求酌 減違約金至百分之5 以下，其餘價金則應返還於原告云云， 被告則抗辯伊沒入之價金並未逾越契約所訂各總價款百分之 15之上限，更低於同業利潤標準之淨利率百分之17，實無違 約金過高之問題等語。
⑴經查，系爭買賣契約第23條第2項第1款（房屋部分）及第12 條第2項第1款（土地部分）各自約定：倘甲方（即原告）有 減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約 定之日期付款或未配合乙方（即被告）辦理產權移轉、貸款 抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另 有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除 本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方 式辦理：①甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已 繳交之款項超過房地總價百分之15時，則以總價款百分之15 為限，本約房屋（土地）產權並由乙方收回自行處分，甲方 無異議等語（參見本院卷第34頁、第74頁）。本件原告自陳



其向被告寄發存證信函後，被告已向原告函覆表示系爭房屋 並無瑕疵，且通知原告於7 日內繳清貸款，否則將解除契約 等情，並有該律師函1件在卷可稽（參見本院卷第13頁、第1 05至106 頁），且原告亦不否認其在上述發函後即未再依約 繳納買賣價款一事，原告復未能依法解除系爭買賣契約，詳 如前述，則被告依前揭約款向原告解除系爭買賣契約，即屬 有據。又系爭買賣契約之總價款為12,800,000元，依前揭約 款計算，被告得沒收之懲罰性違約金數額應以上開買賣總價 款百分之15為限，即1,920,000元（12,800,000x15%=1,920, 000），原告已繳納本件買賣價款2,530,000元（房屋部分為 780,000元；土地部分為1,750,000元，780,000+1,750,000= 2,530,000），被告復已通知原告領回610,000元（2,530,00 0- 1,920,000=610,000），為兩造所不爭執，是以被告將原 告已繳納之買賣價款1,920,000 元沒收作為懲罰性違約金， 並無任何違約可言。
⑵次查，依被告提出之稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢 系統所示，不動產買賣之同業利潤標準淨利率為百分之17（ 參見本院卷第280 頁），原告對此並無其他反證提出，由此 可知，系爭買賣契約第23條第2項第1款（房屋部分）及第12 條第2項第1款（土地部分）之約定即未超過上述同業利潤標 準之淨利率。此外，本件復查無有何兩造約定之違約金額過 高之情事，故原告主張本件應依民法第252 條規定，酌減違 約金至買賣總價款百分之5 以下，其餘價金則應返還於原告 云云，亦非可採。
四、綜上所述，被告在本件簽約前已給予原告合理審閱期間，且 系爭買賣契約中並無原告所述被告曾保證系爭房屋不會看到 觀音山墳墓區此事，亦無任何詐欺之情形，故原告據此主張 解除系爭買賣契約或撤銷詐欺所為意思表示，並請求被告返 還本件買賣價款，為無理由。又本件亦無物之瑕疵問題，則 原告依民法第359條及第259條規定，請求解除系爭買賣契約 及返還買賣價款，亦無理由。此外，系爭買賣契約所載之違 約金數額並未逾上述同業利潤標準之淨利率，本件復無其他 約定違約金額過高之事由，故原告請求將違約金酌減至買賣 總價款百分之5 以下，其餘價金返還與原告，為無理由。從 而，原告依消費者保護法第11條之1第2項、第12條第2項第3 款、民法第92條、第359條、第259條、第252 條等規定，請 求㈠茂德公司給付原告537,000元，及自104 年9月25日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡張高祥給付原告1 ,383,000元，及自104年9月25日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁



回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 20 日
書記官 吳宜遙