臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第3196號
原 告 王美伶
訴訟代理人 傅政吉
被 告 陳雲飛
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年5 月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖土地複丈成果圖所示編號Ａ部分地上物（面積十六點七五平方公尺）拆除，將該部分之土地騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 之所有權人，而被告對於系爭土地並無合法權源，竟於系爭 土地上興建未經合法登記之鐵皮屋（下稱系爭地上物）作為 既有樓層通道及衛浴使用，原告於民國103 年8 月22日自原 屋主（即蔡陳錦華）取得所有權之前，蔡陳錦華曾寄發土城 貨饒郵局第250 號存證信函予被告，多次通知被告出面商討 解決方案，均置之不理，爰依民法第767 條第1 項規定，提 起本件訴訟。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.原告既為系爭土地所有權人，當然擁有土地使用權利而非被 告所稱原告當事人不適格。
2.被告稱其占用系爭土地事實已久，與前土地所有人應有所不 知的共通使用契約一事。然原告買受系爭土地之前原土地所 有人蔡陳錦華即曾以存證信函通知，被告無權占有系爭土地 ，致使蔡陳錦華因持有土地非完全自有，而無法申請自有增 值稅率優惠，此已清楚說明前土地所有人並無與被告有任何 土地使用協議或文件一事。
3.被告所稱其所有房屋之後門出入口及排水通道皆係使用系爭 土地一事，藉此表達系爭土地攸觀被告所有房屋使用便利性 ，故原告不得取回系爭土地使用權而影響被告所有房屋使用 權益。原告既為系爭土地所有權人，當擁有土地使用權；再 則被告房屋使用便利性係為房屋建構之初既需予以規劃，何 有以占用他人法定空地做為己身房屋出入及排水管道所用之 理。
4.被告所有之建物與坐落系爭土地之建物（即新北市○○區○ ○路0 段000 巷00弄0 號1 樓）顯有不同，不論外牆磁磚、 內部格局及兩相設計概念均有明顯不同處，被告以建築法第
11條辯稱為與被告所有建物為同一宗建築用地，與眼見事實 顯有出入，本建物為1 至5 樓的分隔式公寓，被告所有為透 天式的整棟建築，就眼見外觀非為被告所稱是合併為一宗的 建案。
5.系爭土地地價稅係全由原告繳納，故系爭土地原告為所有人 ，被告所有建物與原告所有的建物並無同一建案申請依據， 是被告無共同使用人之身分，亦無被告所稱與原告係為同一 社區共同使用人之身分，被告更無共同持有人之事。 6.民法第789 條所稱係以道路使用權一事解釋，此法所釋係以 既定道路用途為解釋要點，與系爭土地現有狀況明顯不符， 因系爭土地部分為被告長期占有私用，並不得外人得以公用 ，此與該條文以道路使用為解釋依據有所不同，並與做為道 路使用的事實不符（系爭法定空地已非外人可任意進出做為 道路使用），不應依民法第789 條規定法定空地為道路時之 解釋。
7.民法第796 條所稱知其越界而不即期提出異議，不得請求移 去，於本件對原告不適用。原屋主為年逾70高齡的街邊素食 攤販，無有足夠常、學識得知土地遭被告占用多年，原屋主 係為售屋當時方為知曉，系爭土地遭被告無權占用，且為此 付出高額土地增值稅，被告所稱原告慫恿原屋主售予被告所 占用土地120 萬元，事實系爭土地本就隨原告購買之建物為 一併銷售契約，豈有原告與原屋主已合意購買此建物及附屬 法定空地，又慫恿原屋主將法定空地售出，實質減少原告購 屋時可持有的土地面積，不僅與事實不符，更無常理會有人 以談好價格購屋後，卻將原可取得的土地平白送給別人，此 部分原告一無所悉，又民法第796 條不得請求移去或變更其 建築物，但得請求土地所有人以相當之價額，購買越界部分 之土地，如有損害，並得請求賠償，故原告所提原屋主售屋 前所提的120 萬元，理當適用上述法規解釋，且原屋主因被 告占用系爭土地而繳納非自用性住宅增值稅多達888,749 元 （一般稅率為1,277,440 －優惠稅率388,691 ＝888,749 元 ）。當初訴外人傅政吉知曉此事亦無表異議，默認原屋主售 予此被占用的土地來繳納額外稅金，然原告雖曉以此事卻依 舊不予理會原屋主因被告占用而額外付出的非自用住宅稅金 88 8,749元，此一作法稱為鄰里和諧卻又罔顧他人因其占用 而付出原可不必要的稅金實有不符之說，且傅政吉並非土地 買賣專業人員，亦無法定空地相關常、知識，完全不得知法 定空地可否單獨買賣或過戶等資訊。
8.被告所稱系爭土地違建一事與事實不符，系爭土地違建一事 並非自有土地或公同持分土地私自建築，建築非有主管機關
簽核建物執照的建物：⑴被告所占用的土地並非被告自有土 地或共同持分土地，故本件不應以違建論之；⑵被告所稱鄰 里間和諧一說，被告明知原屋主因其占用土地一事，而在售 屋時無法享用自用住宅優惠稅率一事卻置之不理，卻辯稱鄰 里之間相處和諧，因原告不得不提出訴訟損及鄰里間和諧， 實與事實不符，原告於購屋之初即由傅政吉於93年10月主動 聯絡被告，協議如何維持被告占用原告土地的產權關係，傅 政吉提出由被告承租此占用土地，不論租金高低，只為確保 土地所有權的確定性，不致有被告所提民法第796 條規定， 所有權喪失的事實，93年10月提出時被告至今未有答覆，10 5 年4 月傅政吉再次聯繫被告時，被告委以污水下水道開挖 在即，待污水下水道開通時一併拆除所占用的土地歸還，傅 政吉即提出不論污水下水道挖通時間為何，雙方還是需要簽 訂租賃合約以維原告權益，然至105 年6 月被告依舊未簽訂 租賃合約，傅政吉於105 年7 月時再次通知被告，並告知原 告提起本件訴訟以維權益。
㈢併為聲明：被告應將坐落系爭土地如附圖土地複丈成果圖編 號Ａ部分面積16.75 平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰 空返還原告。
二、被告則以：
㈠系爭土地，土地登記謄本為7 等則田地，所有權人為蔡陳錦 華，註記為法定用地，被告房屋購自原屋主呂省峰，其自74 年即蓋有遮雨棚，做為衛浴使用，排水須經系爭土地，30年 來蔡陳錦華並未表示任何反對意見，是否雙方合意默許。被 告依現況購屋時，蔡陳錦華對該法定空地並無提出任何意見 ，被告並無故意占有之意圖。
㈡建築物法定空地依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部 份，該法第11條第3 項明定，應留設之法定空地，負有非依 規定不得分割、移轉，並不得重複使用之使用負擔，從而所 有權人並無從拋棄該空地之所有權。基於法定空地為建築基 地之一部份，為維護建築法應保留空地以維護公同利益之規 定及意旨，建築物法定空地所有權人，無論是否有該建築物 或坐落基地所有權，皆不宜單獨拋棄法定空地所有權。因此 該法定空地之所有權仍屬蔡陳錦華所有，原告提起本件訴訟 ，當事人不適格。
㈢法定空地是以在73年11月7 日以後，規定法定空地必須要社 區所有人員共同持分，在73年11月前法定空地是登記在私人 名下，以舊公寓大樓的法定空地是因未與基地合併所以未給 住戶持分，才會產生所有住戶的法定空地登記在地主名下， 但並不代表系爭土地之法定空地為原告一人所有，法定空地
並不會因登記在原告名下，而失去法定空地之存在意義及精 神。
㈣被告所有建物已近40年，其中買賣移轉數次，9 年前被告依 現狀購買時，前土地所有人未提出任何異議，有民法第796 條之情形，然於103 年8 月原告購屋時，始慫恿前屋主，要 求被告120 萬元買地，殊不知法定空地非個人所有及不得移 轉買賣。並請鈞院審酌被告所有建物是否有民法第789 條之 情形。
㈤近40年的老舊社區，違建比比皆是，原告在系爭土地亦有違 建，多年來鄰里相安無事，不應原告於103 年8 月遷來即造 成常年以來鄰里之和諧，若有違建亦已依違章建築法備案， 原告及被告所有違建將排程拆除，不應浪費司法資源互相提 告，製造恩怨甚至引起動亂，且新北市土城區污水已進行管 線埋設，將於短期內實施社區埋管，到時自然會將違建拆除 。
㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴 訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標 的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主 體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人 即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃 為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適 格之欠缺（最高法院86年度台上字第16號裁判要旨參照）。 查原告主張其為系爭土地所有人，訴請被告將無權占用系爭 土地之地上物拆除，將該土地返還原告，乃係本於訴訟標的 之法律關係有所主張，並無當事人不適格情事。且按依土地 法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。系爭土地 登記為原告所有，有土地登記謄本在卷可稽，原告自得本於 所有人之地位行使其權利。是被告抗辯原告向其起訴為請求 ，當事人不適格云云，自無可取，合先敘明。
四、原告主張其為系爭土地所有人，被告所有坐落新北市○○區 ○○路0 段000 巷00號房屋之後方增建物，無權占有系爭土 地如附圖土地複丈成果所示編號A 部分面積16.75 平方公尺 等情，業據提出土地登記謄本、現場照片等件為證。而經本 院於105 年4 月12日會同兩造至現場履勘並囑託新北市板橋 地政事務所派員測量結果，被告所有上開房屋之後方增建物 ，占有系爭土地如附圖土地複丈成果圖所示編號Ａ部分，面 積16.75 平方公尺等事實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在 卷可稽。且查被告所有之系爭房屋增建部分，無使用上或構 造上之獨立性，僅為附屬建物，該附屬建物因附屬於原有建
築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權 ，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張及於增建部分， 是被告因享有前揭建物之所有權，亦因而成為系爭增建之所 有權人。是原告前開主張，堪信為真實。惟被告則以前詞置 辯，主張其非無權占有系爭土地。茲分述如下： ㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之；當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民法第767 條、民事訴訟法第277 條前 段分別定有明文。又按，原告對於自己主張之事實已盡證明 之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者 ，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任 分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。 查原告主張其為系爭土地所有權人，已據提出土地登記謄本 為證，是被告應就其取得占有，係有正當權源之事實，負舉 證之責。查：
⒈被告抗辯系爭土地為法定空地，不得移轉、買賣，法定空地 並不會因登記在原告名下，而失去法定空地之存在意義及精 神云云。按建築法第11條第3 項規定：「應留設之法定空地 ，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件 及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。 」，由上規定可知，建築基地應留設之法定空地部分，並非 不可分割或移轉，只要依據規定即中央主管建築機關所定分 割要件及申請核發程序等事項之辦法辦理即可，故而應留設 之法定空地，並非絕對禁止移轉所有權。查系爭土地依土地 登記謄本註記事項雖為法定空地，惟原告與前手蔡陳錦華就 系爭土地之買賣，並無涉土地之分割，本可自由買賣，是原 告向前手蔡陳錦華買受系爭土地後，自得本於所有人之地位 行使其權利。再按法定空地之留設，應包括建築物與其前後 左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則 中定之。建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築 機關之審查許可發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建 築法第11條第2 項及第25條第1 項分別定有明文。是法定空 地屬於建築基地之一部分，建築基地於建築使用時，應保留 一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光 及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生。堪認系爭土 地亦不得作為違章建築基地使用，乃事理所當然。是以，不 論系爭土地究否亦為被告所有建物之法定空地，惟被告本不 得將該法定空地供一己私用而以地上物占有使用，否則實有 違留設法定空地之目的。是被告前開所辯，不足為採。
⒉又被告抗辯：系爭房屋原屋主呂省峰自74年即蓋有遮雨棚， 作為衛浴使用，30年來蔡陳錦華並未表示任何反對意見，是 否雙方合意默許。且被告依現況購屋時，原告之前手蔡陳錦 華對該法定空地並無提出任何意見云云。惟按默示之同意， 必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有同意之意 思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別之情事足認為 同意外，不得認係默示之同意（最高法院90年度台上字第90 2 號判決意旨參照）。查縱認原告之前手未曾為反對之意思 ，亦無表示過異議，惟土地所有權人單純就他住戶增建違建 物越界占用土地不為反對之表示，可想見之原因甚多，或因 權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力 之不足，或出於對土地權屬或法律規定之誤解，而未為明示 反對之表示，然除渠等之舉動或其他情事，足以間接推知渠 等有承諾之效果意思外，此不作為均僅屬單純之沈默。被告 既未能舉證證明此等單純之沈默，依交易上之慣例或特定人 間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表 示，是難認已構成如被告所稱原告之前手有默示同意使用系 爭土地之意思表示存在。是被告此部分所辯，亦不足採。 ⒊再被告抗辯：本件應審酌被告所有建物是否有民法第789 條 之情形云云。按因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜 之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得 通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於 一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適 宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行 權人，無須支付償金。民法第789 條定有明文。查本件被告 上揭地上物占有使用系爭土地，要與袋地通行權無涉，被告 上開主張，核與前揭規定不符，於法自屬無據。 ⒋另被告抗辯：被告所有建物已近40年，其中買賣移轉數次， 9 年前被告依現狀購買時，前土地所有人未提出任何異議， 有民法第796 條之情形云云。按土地所有人建築房屋逾越疆 界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移 去或變更其房屋，固為民法第796 條第1 項前段所明定。惟 主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實 負舉證之責任（最高法院45年台上字第931 號判例意旨參照 ）。且民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地 所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢 將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋 整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙 於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年台 上字第800 號判例意旨參照）。查單純之沈默，與默許同意
之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈 默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意使用， 已如前述。是被告抗辯原告之前手知其越界而不即提出異議 ，自應就此項事實負舉證之責任。再者，被告所占用系爭土 地如土地複丈成果圖編號A 部分，係屬原登記建物外之增建 部分，參諸前開說明，亦難認有民法第796 條第1 項規定之 適用。是被告前開抗辯，亦屬無據。
㈡從而，被告占用原告所有之系爭土地既無合法權源，原告本 於民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告將其所占用 如土地複丈成果圖所示編號A 部分地上物拆除，並將該部分 之土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
民事第四庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
書記官 林翠茹