臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1982號
原 告 馥華松苑社區管理委員會
法定代理人 陳冠冕
原 告 謝杰坊
陳加恩
廖惠齡
廖美菊
林綉葉
楊興亞
王志中
簡鴻坤
黃志光
陳麗華
魏宏奇
鄭恆昌
宋采文
柯貴蘭
周玉梅
胡寶琴
許朝生
許武夫
白朝昌
黃鳳娟
梁碧卿
李巧稚
林鄭敏玲
張勝雄
廖萬福
張玉玲
李文琪
林志誠
微金數位股份有限公司
上一人
法定代理人 鄭長城
原 告 李恭年
戴宏怡
謝燕芬
林玉霞
趙家瑩
羅秀文
羅吉安
曾月雲
程淑滿
邱雪婷
闕渝琤
蔡守凰
許世人
蔣學宏
黃琬惇
陳威霓
林夢如
楊定偉
林百忍
前列原告共
同訴訟代理
人 徐正坤律師
複代理人 吳宜平律師
被 告 馥華開發建設股份有限公司
法定代理人 周俊文
訴訟代理人 江東原律師
複代理人 邱懷靚律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105 年5 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告（原告馥華松苑社區管理委員會除外）新臺幣肆佰參拾肆萬壹仟貳佰陸拾肆元，及自民國一０三年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告馥華松苑社區管理委員會新臺幣伍拾柒萬伍仟參佰肆拾柒元，及自民國一０三年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告（原告馥華松苑社區管理委員會除外）負擔。
本判決第一項於原告（原告馥華松苑社區管理委員會除外）以新臺幣壹佰肆拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰參拾肆萬壹仟貳佰陸拾肆元為原告（原告馥華松苑社區管理委員會除外）預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告馥華松苑社區管理委員會以新臺幣壹拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾柒萬伍仟參佰肆拾柒元為原告馥華松苑社區管理委員會預供擔保，得
免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，本係聲明請求： ①被告應給付原告（原告馥華松苑社區管理委員會、許世人 除外）新臺幣（下同）500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。②被告應給付 原告馥華松苑社區管理委員會575,347 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息（見本 院卷一，第5 頁反面）。又於民國103 年9 月16日當庭並具 狀追加原告許世人為原告（見本院卷一，第254 頁）。嗣於 105 年5 月3 日具狀並於言詞辯論期日擴張其訴之聲明為： ①被告應給付原告（原告馥華松苑社區管理委員會除外）15 ,575,688元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算利息。②被告應給付原告馥華松苑社區管 理委員會575,347 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年利率百分之五計算之利息（見本院卷三，第65頁正面 、第69頁反面）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律 關係，而擴張應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定， 並不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭社區公設瑕疵所需修繕費用合計為15,575,688元： 1.緣原告（不包括原告馥華松苑社區管理委員會）等48人（ 下稱原告謝杰坊等48人），向被告馥華開發建設股份有限 公司購買門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 號至 10號之「馥華松苑」社區（下稱系爭社區）新建房屋並為 登記之建物所有權人，與被告均訂有土地及房屋買賣契約 （下稱系爭買賣契約），被告已於102 年底完工，並取得 使用執照；原告馥華松苑社區管理委員會（下稱管委會） 則為系爭社區住戶召開區分所有權人會議所選任，並已獲 主管機關新北市板橋區公所於102 年11月18日函覆同意備 查，合先陳明。
2.按系爭社區之公共設施被告於102 年11月間方初步完工， 被告於102 年11月16日開始與原告管委會辦理系爭社區之 公設之點交及驗收，原告管委會即委請第三公正單位「台 灣檢驗科技股份有限公司」（簡稱「SGS 」）於102 年11
月28日及同年12月7 日二天辦理系爭社區公設之驗收，經 SGS 於102 年12月26日提送系爭社區公設瑕疵驗收報告予 原告管委會，經SGS 查驗結果被告之公設缺失（即被告完 工現況與竣工圖不符者）計1,605 項（如起訴狀之附表二 ），另原告管委會自行查驗之被告公設缺失計136 項（如 起訴狀之附表三），合計1,741 項被告公設施工之瑕疵， 原告管委會於102 年12月31日發函檢附SGS 驗收報告紙本 及電子檔，請被告修補公設瑕疵。
3.原告管委會於103 年2 月27日以馥華松苑管字第00000000 號函請被告須檢附修繕前、後之照片，俾利原告管委會於 複驗時比對有無完成改善。其後被告以103 年3 月7 日馥 開（管）字第000000000 號函請求原告管委會就公設瑕疵 辦理複驗，被告於上開來函表示已完成修繕1,074 項，延 後改善346 項，待協商185 項云云；惟被告103 年3 月7 日來函所稱已完成修繕之1,074 項中，有26項竟以修改竣 工圖方式代替改善，原告管委會已委請律師於103 年3 月 31日函覆被告不同意此種改善方式，請被告應依竣工圖完 成改善；惟被告仍拒絕依SGS 之檢驗報告內容進行改善， 並於103 年4 月9 日來函通知原告謂全部缺失已修繕完成 云云，要求原告應即進行複驗。
4.原告起訴狀之附表二所列SGS 初驗之公設瑕疵，經SGS 於 103 年7 月21日會同兩造進行複驗後，被告仍有642 項瑕 疵仍未修繕，此有SGS 之複驗報告可稽（如民事追加原告 狀之附表二之一參照，附表二之一最末欄之照片編號，與 外放證物原證4 之SGS 之初驗報告相同），復發現12項新 增之瑕疵（複驗會議紀錄二參照）。原告起訴狀之附表三 所列原告管委會自行查驗之公設瑕疵136 項，被告自稱僅 剩46項未修補（原告爰先否認，被告應提出修繕前、後之 照片證明之）。上開被告尚未修補之瑕疵，合計至少700 項（即642＋46＋12 ＝700 ）。
5.原告謝杰坊等48人請求修繕費用如下：
①依台北市建築師公會104 （十七）鑑字第1641號鑑定報 告書（下稱系爭鑑定報告），附件8 之「壹、施工瑕疵 修復費用」為693,774 元。
②依系爭鑑定報告附件9 之「貳、機電、水電修復費用」 為108,339 元。
③依系爭鑑定報告附件10之「參、消防設備修復費用」為 669,438 元（鑑定人更正後之金額），但依鑑定人來函 所述，系爭鑑定報告之單價係依據台北市政府工務局審 定之「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，無
從得知該等單價係何時蒐集之資訊，且該手冊為95年7 月版本，該等單價恐與市價有相當之落差，造成瑕疵修 繕費用之短估。原告謝杰坊等48人主張以不降低天花板 高度、改為增設窗型排煙機之修繕方式，依黃上遊消防 設備師事務所報價單之金額8,372,775 元請求被告給付 。
④依系爭鑑定報告附件10之「肆、地下室連續壁修復費用 」為2,869,713 元，但原告謝杰坊等48人認為鑑定人所 估算之修復費用低於市場行情，主張依盛隆工程報價單 之金額6,400, 800元請求被告給付。
⑤以上原告謝杰坊等48人訴之聲明第一項請求金額合計為 15,575,688元（計算式：693,774 ＋108,339 ＋8,372, 775 ＋6,400,800 ＝15,575,688）。（二）雖系爭公設尚未點交，原告謝杰坊等48人依下列請求權基 礎，自可請求修繕費用：
1.系爭買賣契約第14條第4 項及第16條第2 項： 原告謝杰坊等48人，與被告訂有土地及系爭買賣契約，依 系爭買賣契約第5 條約定，原告等買受之建物包含系爭社 區住戶共有之共同使用部分（第5 條第1 至第4 項包括大 公、車公、A 棟小公、B 棟小公），系爭買賣契約第14條 並約定系爭社區共用部分被告應點交予原告管委會，第14 條第4 項及第16條第2 項並明定被告就系爭社區共同使用 部分及公共設施自完成點交予原告管委會之日起應負責保 固一年，被告卻在原告管委會尚未完成點交、初驗即有瑕 疵之情形下，被告即以103 年3 月7 日函自認其尚未修繕 之項目共計593 項，且迄今仍未修繕，原告謝杰坊等48人 自得依據系爭買賣契約第14條第4 項及第16條第2 項約定 請求被告履行保固責任，被告不履行則原告謝杰坊等48人 自得請求被告給付修繕費用，由原告謝杰坊等48人等自行 修繕。
2.民法第354 條、第360 條及第359 條規定： 被告既已於系爭買賣契約第14條第4 項及第16條第2 項承 諾所興建之公設給予原告等一年之保固期，顯見被告已保 證其出售之建物有一定之品質，原告謝杰坊等48人就系爭 社區公設之瑕疵，自得依據民法第354 條、第360 條規定 ，請求被告不履行修繕義務之損害賠償。退步言，如鈞院 認被告未保證系爭公設之品質，則原告謝杰坊等48人等亦 得依民法第359條規定，請求被告減少價金。 3.民法第227 條不完全給付之損害賠償：
查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之 事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構 成不完全給付之債務不履行責任，買受人得類推適用民法 第226 條第2 項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延 之法則，請求補正或賠償損害。被告就前述瑕疵應負不完 全給付之債務不履行責任，原告謝杰坊等48人自得依民法 第227 條規定，請求被告賠償修繕費用。
（三）原告管委會得依民法第179 條規定請求被告返還系爭社區 管理費575,347元：
1.被告於與系爭社區之住戶簽定系爭買賣契約時，於第18條 第2 項約定每位住戶於交屋時由被告代收9 個月房屋管理 費（依第18條第3 項約定每坪管理費以115 元計算）及機 械車位保養維修費（每車位每月400 元），合計被告共為 原告管委會代收406 萬5,651 元。
2.依系爭買賣契約第18條第3 項約定，被告應於原告管委會 成立後，將上開代收款406 萬5,651 元移交予原告管委會 。惟被告卻主張其已於102 年9 月15日所召集之系爭社區 區分所有權人會議中宣布，自即日起系爭社區之物業管理 費用及公設電費由系爭社區住戶負擔，經原告等區分所有 權人當場抗議無效，被告主張其代管期間支出費用57萬5, 347 元，即自行扣除後僅移交349 萬304 元予原告管委會 。
3.系爭社區之公設於102 年11月8 日方初步完工，自102 年 9 月15日區分所有權人會議至102 年11月8 日之期間，被 告仍在系爭社區施工，該期間之物業管理公司為被告所聘 任，乃為維護被告工地安全及資產，且此期間被告尚在施 工，系爭社區公設之電力亦全數為被告所使用，故102 年 9 月15日至102 年11月8 日期間之物業管理公司服務費及 公共電費等，均應由使用者即被告自行負擔，被告不得片 面自應移交原告管委會之住戶代收款，扣除575,347 元。 原告管委會爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告 返還。
（四）並為聲明：①被告應給付原告（原告馥華松苑社區管理委 員會除外）15,575,688元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算利息。②被告應給付原 告馥華松苑社區管理委員會575,347 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。③ 訴訟費用由被告負擔。④原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：
（一）就原告主張系爭社區有瑕疵，並請求修繕費用部分： 1.自被告收到原告管委會於102 年12月31日發函，請求被告 修補公設瑕疵時起，被告即積極進行公設瑕疵之修繕及與 原告管理委員會之溝通。原告起訴狀附表二所列SGS 初驗 之1,605 項公設瑕疵，經103 年7 月21日SGS 會同兩造進 行複驗後，確認已修繕完成943 項，僅就SGS 複驗報告所 載未完成662 項部分提出說明如下：
①被告確認可立即改善之項目計226 項（詳如被告民事準 備㈠狀之附件1 項次2 ），除連續壁及排煙窗部分瑕疵 已提出修繕計畫待原告確認外，其他待原告管委會通知 可施工日期後，被告即可進場施作修繕。
②關於A 、B 棟、RF等B1F~15F 電梯間及走道之208 項待 修繕缺失項目（詳如被告民事準備㈠狀之附件1 項次3 ），因住戶陸續進行室內裝修工程可能造成相關已完工 之部分再次受損，待原告管委會通知確認可施工日期後 ，被告即可進場施作修繕。
③剩餘228 項（包含樓梯地磚之立磚部分有空心現象等） 皆為原、被告認知差異、雙方待協商及被告認為非屬瑕 疵之部分，說明及細項詳如被告民事準備㈠狀之附件1 項次4 至21項。
2.原告管委會自行查驗之136 項，因原告管委會未安排此項 複驗，故依修繕完成現況分類完成項目為71項，僅就修繕 未改善完成項目計65項提出說明如下：
①原告管委會自行查驗部分其中8 項為電梯間及走道缺失 ，因住戶陸續進行室內裝修工程可能造成相關已完工之 部分再次受損，待原告管委會通知確認可施工日期後， 被告即可進場施作修繕（詳如被告民事準備㈠狀之附件 1 項次3 ）。
②45項則屬原、被告認知差異、雙方待協商及原告認為非 屬瑕疵之部分（詳如被告民事準備㈠狀之附件1 項次5 、28~34 項）。
③12項則屬合約及圖面外新增項目，該些項目皆為原告要 求合約及圖面外新增項目，因非屬系爭買賣契約或竣工 圖內容之項目，被告自無修繕之義務（詳如被告民事準 備㈠狀之附件1 項次22~27 項）。
3.另關於原告所提於103 年7 月21日SGS 會同兩造進行瑕疵 複驗時，原告管委會自行再提出之12項瑕疵，除部分係因 連續壁滲水所致，其餘部分瑕疵於初驗時並不存在，況原 告管委會及住戶交屋入住已超出一年，已無法區隔系爭瑕 疵係屬自然損害或公共設施管理或使用不當所致之人為因
素毀損，實難認定該部分瑕疵確係被告興建時所生之瑕疵 （詳如被告民事準備㈠狀之附件2 說明）。
4.兩造就鑑定人、鑑定方法、鑑定內容業已表示意見，此乃 證據契約約定之範圍，是鈞院應依兩造事前協議之鑑定結 果作為損害賠償數額之認定。原告豈可因事後鑑定之修復 費用不如預期而翻異前詞，以自己之費用委請盛隆國際工 程事業有限公司報價作為請求費用之依據，其估定價值在 立場上本來即有失公允。
（二）因系爭公設尚未點交，原告不得請求修繕費用： 1.系爭公設尚未依法完成點交，其危險負擔尚未移轉至原告 謝杰坊等48人處，原告謝杰坊等48人自不得依系爭買賣契 約第14條第2 項及第16條第2 項、民法第354 條、第360 條、第359 條及第227 條之規定對被告請求修繕費用，否 則原告謝杰坊等48人此舉不啻形同無償使用他人之物，而 要求他人就其物之瑕疵負損害賠償，理法難平。 2.系爭買賣契約第14條第4 項雖有賣方「催告仍不辦理點交 時，視同移交完成」之記載，然該契約內容至多僅能作為 敦促原告謝杰坊等48人或原告管委會儘速辦理公設移交、 點交工作，而仍不能據以作為免除被告給付系爭公設之義 務，至於原告謝杰坊等48人受領遲延中，被告僅就標的物 負故意或重大過失責任。原告謝杰坊等48人或原告管委會 既未辦理點交公設作業前，被告即不生任何物之瑕疵擔保 或不完全給付之損害賠償責任。
3.系爭買賣契約第14條第3 項、第14條第5 項、第16條第2 項業已明白揭示於點交公設前，被告除仍為系爭公設之所 有權人外亦為管理人，而原告謝杰坊等48人區分所有權人 或相關住戶得使用公設，至於系爭公設交付後，其物之危 險負擔及其管理，則交由原告謝杰坊等48人區分所有權人 共同管理；而社區之管理基金，需俟公設辦理移交後，始 得偕同至主管機關處辦理共同管理基金之移交手續，俾使 系爭公設危險負擔義務人得以負擔其管理責任。（三）依系爭買賣契約第18條第2 項約定「為使管理執行單位能 發揮管理績效，買方同意交屋之同時，一次預繳九個月房 屋管理費及機械停車設備保養維修費（本項費用由賣方代 收代管支付相關費用，待管委會成立後，將結餘款項及帳 目一次移交給管委會；本項管理費之起算日，雙方同意以 賣方通知買方召開第一次區分所有權大會日為起算日）」 ，亦即雙方已於房屋買賣契約中明文規定，每位住戶於交 屋時即由被告代收9 個月房屋管理費及機械車位保養維修 費，並約定於社區管理委員會成立後，即扣除相關款項後
移交社區管理委員會。被告係依雙方有效成立買賣房屋契 約書之約定扣除相關支出款項，自非屬「無法律上之原因 」而受有利益，原告管委會援引民法第179 條不當得利之 規定請求原告返還代收之管理費並無理由。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔 。③如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告謝杰坊等48人分別與被告簽訂系爭買賣契約，系爭社 區建物已於102 年底完工，並取得使用執照，有房屋買賣 契約書及使用執照影本在卷可考（見本院卷一第78-149頁 、卷二第91頁）。
（二）原告管委會於102 年12月31日發函請求被告修補公設瑕疵 （見本院卷一第152 、225 頁）。
（三）被告持有原告等於交屋時預繳之管理費575,347 元。（四）系爭公設迄今尚未完成點交。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭社區公設瑕疵所需修繕費用為何？
（二）因系爭公設尚未點交，原告請求修繕費用是否有理由？（三）原告管委會請求被告返還系爭社區管理費575,347 元，是 否有據？
五、系爭社區公設瑕疵所需修繕費用為何？
（一）關於系爭鑑定報告附件十「消防設備修復費用669,438 元 。」（見本院卷二第295 頁），原告主張以不降低天花板 高度、改為增設窗型排煙機之修繕方式，依黃上遊消防設 備師事務所報價單即原證24之金額8,372,775 元請求被告 給付云云；被告則抗辯應依鑑定結果作為損害賠償數額之 認定等語。查，各類場所消防安全設備設置標準第189 條 規定：「特別安全梯或緊急昇降機間排煙室之排煙設備， 依下列規定選擇設置：一、設置直接面向戶外之窗戶時， 應符合下列規定：…（二）窗戶有效開口面積位於天花板 高度二分之一以上之範圍內。（三）窗戶之有效開口面積 在二平方公尺以上。但特別安全梯排煙室與緊急昇降機間 兼用時（以下簡稱兼用），應在三平方公尺以上。」；被 告製作之馥華松苑梯廳天花板及排煙窗改善計畫載有：「 1.天花板現況說明：依103 年8 月15日新北市政府消防局 違反消防案件限期改善通知書所提『梯廳排煙設備之排煙 窗有效開口位置未達天花板高度二分之一以上範圍內』， 因現況排煙室（電梯廳）所設置造型天花（高天花部分） 造成排煙窗起算高度線上移，導致排煙窗有效開口面積不 足。2.天花板改善方式分述如下說明：…將排煙室（電梯
廳）設置造型天花板高天花部分修改降低至現況造型天花 板之低天花板平齊…完成面天花板高程地坪裝修面上約22 3CM ～225CM …。」等語（見本院卷二第12頁）；觀諸排 煙窗現況照片可知，造型天花四周淨高較低，中間部分淨 高較高，排煙窗窗框上緣係緊靠天花板設置（見系爭鑑定 報告附件六第22頁照片87）。可見被告之修繕方式係將造 型天花板中間部分降低至與四周天花板高度平齊，藉由減 少平均天花板高度之方式增加窗戶有效開口面積之計算值 ，鑑定單位亦認拆除並新做天花板之修繕方式尚屬可行， 此觀系爭鑑定報告所載「消防設備修復費用」明細表即明 （見本院卷二第295 頁）。至於增設強制排煙設備之修繕 方式，經本院函詢鑑定單位，鑑定單位函覆略以：「貴院 來函提出" 增設強制排煙設備" 辦理可行方式之修繕及費 用，本會鑑定人認為，若另以其他方式提出消防設計是否 可通過新北市政府消防局之審查及檢查，非屬本鑑定項目 範圍。」等語（見本院卷三第39頁），則增設強制排煙設 備能否通過消防檢查，並非無疑。是以，原告僅提出遠高 於系爭鑑定報告所載修復費用之報價單為憑，未能就增設 強制排煙設備可通過消防檢查，且已無其他費用較低之可 行方式可達到相同排煙效果乙節舉證以實其說，尚難遽採 。系爭鑑定報告所載以拆除並新做天花板之方式增加窗戶 有效開口面積之計算值，雖有降低天花板中間部分之淨高 而產生壓迫感之疑慮，是否有較佳之其他修繕方式，亦非 無疑，然被告對於鑑定結果即「消防設備修復費用669,43 8 元」乙節並不爭執，此部分修繕費用係屬兩造不爭執之 範圍，應認消防設備修復費用為669,438 元。（二）關於系爭鑑定報告附件十「地下室連續壁修復費用2,869, 713 元」，原告主張因鑑定人所估算之修復費用低於市場 行情，故依盛隆工程報價單即原證20之金額6,400,800 元 請求被告給付等語；被告抗辯應依鑑定結果作為損害賠償 數額之認定等語。查，系爭鑑定報告謂以：「地下室連續 壁有多處明顯裂痕，滲漏水處。並參考原告提告之過去滲 漏照片（附件7 ）經研判應為標的物連續壁施工缺失，造 成外側地下水滲入，尤其在B3層尤其明顯。目前被告於連 續壁內側，加設矽酸鈣板副牆，但仍有部分滲漏水，已造 成矽酸鈣板損壞，且雙層牆中設有排水溝，但部分未設排 水孔，以致仍有明顯積水現象，建議矽酸鈣板副牆全部拆 除，全面檢測B1 , B2 , B2連續壁外牆，對於牆體裂縫及 滲漏處，應聘請專業技師及專業防水止漏廠商以專業止漏 工法設計及施工，並觀察一段時間，直到完全控制滲漏水
問題，並俟穩定狀況後，再修復牆面並粉刷，不建議再設 置副牆封蔽。」等語（見系爭鑑定報告第7 頁），可見鑑 定單位認為地下水由連續壁裂縫滲入，該滲入之地下水因 排水孔排水不及而積水，積水後再由矽酸鈣板副牆滲出， 故應拆除全部矽酸鈣板副牆，俾利於連續壁牆面直接進行 止漏工法施工，亦即從根本解決問題，施工後無庸再設置 副牆遮蔽連續壁。又，經比對系爭鑑定報告所列「地下室 連續壁修復費用」細項表及原證20報價單可知，鑑定單位 採用之工法係以環氧樹脂（EPOXY ）填補連續壁裂縫後， 直接於連續壁牆面塗刷防水漆（見系爭鑑定報告附件十） ，其優點為日後地下水如再由連續壁裂縫滲入，可輕易發 覺並可直接以環氧樹脂填補裂縫，有效減緩連續壁混凝土 及鋼筋因地下水滲入而劣化之速度；其缺點為地下水由連 續壁裂縫滲入時，因連續壁牆面並未被遮蔽而影響美觀性 ；而原證20報價單所列工法與上開工法之差異係於連續壁 牆面鋪設導水板以遮蔽牆面裂縫及滲漏水（見本院卷三第 18頁），其優點為連續壁牆面已被遮蔽，地下水滲入後沿 導水板與連續壁牆面間之空隙向下流入排水溝，外觀上僅 可看見經水泥粉光後之導水板牆面，故美觀性較佳；其缺 點為連續壁裂縫或其寬度增加時無法適時填補以阻斷滲漏 水，故連續壁混凝土及鋼筋劣化速度較快。就連續壁滲漏 水瑕疵修補而言，填補連續壁裂縫後再塗刷防水漆已足達 瑕疵修補目的，鑑定單位不建議再設置副牆封蔽，應係考 量日後再產生滲漏水時可適時直接於連續壁牆面上填補裂 縫，以獲致修補容易性及較佳耐久性。據此，原證20報價 單所列工程款為6,400,800 元，較系爭鑑定報告所列工程 款2,869,713 元，增加3,531,087 元（計算式：6,400,80 0 －2,869,713 ＝3,531,087 ），其所增加工程款主要為 與導水板相關之「連續壁水泥打底填平1,382,400 元」、 「導水板+ 菱形網安裝1,209,600 元」及「導水板水泥粉 光864,000 元」（見本院卷三第18頁），此部分共計3,62 8,800 元（含稅）【計算式：（1,382,400 ＋1,209,600 ＋864,000 ）×1.05＝3,628,800 】，審酌鋪設導水板無 助於連續壁裂縫之填補，且鑑定單位不建議封蔽乃基於修 補容易性及較佳耐久性之考量，則為提昇美觀性而增加一 倍以上修繕費用即難認為瑕疵修補之必要費用，是本件「 地下室連續壁修復費用」應以系爭鑑定報告所列工程款 2,869,713 元為適當。
（三）綜上，系爭社區之「施工瑕疵修復費用」為693,774 元、 「機電、水電修復費用」為108,339 元，此為兩造所不爭
，加計「消防設備修復費用」669,438 元及「地下室連續 壁修復費用」2,869,713 元後，系爭社區公設瑕疵所需修 繕費用核為4,341,264 元（計算式：693,774 ＋108,339 ＋669,438＋2, 869,713＝4,341,264 ）。六、因系爭公設尚未點交，原告請求修繕費用是否有理由？（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。 但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民 法第354 條及第359 條分別定有明文。
（二）被告抗辯系爭公設尚未依法完成點交，其危險負擔尚未移 轉至原告謝杰坊等48人處，伊即不生任何物之瑕疵擔保或 不完全給付之損害賠償責任云云，然原告管委會及住戶交 屋入住已超出一年，為被告所自承；觀諸系爭鑑定報告所 載瑕疵項目之照片可知，瑕疵項目均屬難以封閉而不允許 住戶使用之公共設施細部項目（如水箱水錶幹管、梯間地 磚、避難平台排水管、梯廳牆面、走道石材、水池走道地 面石材、後院植栽鋪面、後院中庭噴灌灑水頭、車道牆面 、排煙窗、出口燈、盤內迴路配置、泡沬機組、露台洗窗 機軌道油漆、屋頂曬被架、避難平台地面、外牆石材等） （見系爭鑑定報告附件六），系爭社區住戶既已入住，公 共開放空間自已處於使用中狀態，被告既未能將之封閉而 拒絕住戶使用，縱使系爭公設迄今尚未完成點交程序，實 際上已現實交付系爭社區住戶使用，應無疑義，則系爭公 設之利益及危險自已移轉至原告，依上開規定，原告謝杰 坊等48人尚非不得請求被告負物之瑕疵擔保責任。（三）關於系爭社區諸多公共設施施工品質瑕疵，兩造同意就本 院卷二第137 頁至184 頁（即被告民事準備㈡狀附件1 -1 ，缺失分類標記黑色圓點之部分無庸鑑定）及本院卷二第 114 頁至第117 頁（即原告民事聲請鑑定狀附表3-1 ）所 列項目進行鑑定（見本院卷二第213 頁反面）。經台北市 建築師公會指派鑑定人於現場一一勘查比對、測量及拍照 後，其鑑定結果略以：「AB棟樓梯地坪面磚修復工程、AB 棟牆面修復工程、AB兩棟1F室外連接通道地坪修復工程、 調整原有消防指示牌位置、其他（1.不鏽鋼、鐵件除鏽、 2.門窗高低調整3.1F連道出入口加聲光控4.垃圾處理設備
不鏽鋼收邊5.消防設備清潔），所需修復費用為693,774 元。」、「AB棟開關箱內電線及NFB 更換（式）、AB棟屋 突層給水管更換（式）、AB棟屋突層機房給水管加設走道 鐵架（式）、B3F-51車位機坑泵補補做（式），所需修復 費用為108,339 元。」、「消防設備設施所需修復費用為 669,438 元。」、「地下室B1、B2、B3連續壁滲水所需修 復費用為2,869,713 元。」等語（見系爭鑑定報告第6-7 頁、附件八至十、本院卷二第295 頁），堪認被告交付原 告謝杰坊等48人買賣標的物具有價值、效用及品質瑕疵， 應堪認定。
（四）綜上，系爭社區公設瑕疵所需修繕費用共計4,341,264 元 ，前已敘及，依上開規定，原告謝杰坊等48人請求被告減 少價金，於4,341,264 元範圍內，尚屬有理，逾此範圍主 張，即屬無據。
七、原告管委會請求被告返還系爭社區管理費575,347 元，是否 有據？
（一）按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。 二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權
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