拆屋還地
臺灣基隆地方法院(民事),訴字,103年度,476號
KLDV,103,訴,476,20160608,2

臺灣基隆地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　103年度訴字第476號
原　　　告　麗益建設股份有限公司
法定代理人　余欽献
訴訟代理人　黃雅羚律師
　　　　　　黃丁風律師
被　　　告　顏福星
　　　　　　詹天賜
　　　　　　顏莉芳
共　　　同
訴訟代理人　周仕傑律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年5月12日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告顏福星應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖編號A部分所示面積五十七點三七平方公尺、編號A1部分所示面積五十一點七八平方公尺，門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○號之地上物拆除，並將占用土地返還原告。被告顏莉芳應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖編號B部分所示面積五十三點四六平方公尺，門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號之地上物拆除，將占用土地返還原告。
被告詹天賜應將坐落基隆市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖編號C部分所示面積六十四點二七平方公尺、編號C1部分所示面積十七點二七平方公尺、編號C2部分所示面積十三點一二平方公尺，門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號之地上物拆除，並將占用土地返還原告。
訴訟費用由被告顏福星負擔百分之四十三，被告顏莉芳負擔百分之二十，餘由被告詹天賜負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬捌仟元為被告顏福星供擔保後，得為假執行；但被告顏福星如以新臺幣壹佰貳拾貳萬貳仟肆佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告顏莉芳供擔保後，得為假執行；但被告顏莉芳如以新臺幣伍拾玖萬捌仟柒佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣參拾伍萬肆仟元為被告詹天賜供擔保後，得為假執行；但被告詹天賜如以新臺幣壹佰零陸萬零壹佰玖拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
事實與理由




一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、擴張或減縮應送判決事項之聲明者、請求之基礎事實 同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之 表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者， 自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者， 視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第 3款及同條第2項、第262條第1項、第4項分別定有明文。經 查，原告提起本件訴訟時，本係以何定偉、陳裕華、吳張木 子、詹天賜為被告，並聲明：(一)被告何定偉應將坐落基隆 市○○區○○段00000地號土地如附圖編號A -14所示建物( 門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號房屋及其附屬工作 物，占用面積20平方公尺)拆除，並將上開土地返還予原告 。(二)被告陳裕華應將坐落基隆市○○區○○段00000地號 土地如附圖編號A-15所示建物(門牌號碼基隆市○○區○○ 路000巷00號房屋及其附屬工作物，占用面積30平方公尺)拆 除，並將上開土地返還予原告。(三)被告吳張木子應將坐落 基隆市○○區○○段00000地號土地如附圖編號A-16所示建 物(門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號房屋及其附屬工 作物，占用面積15平方公尺)拆除，並將上開土地返還予原 告。（四）被告詹天賜應將坐落基隆市○○區○○段000○ 00000地號土地如附編號A-17所示建物（門牌號碼基隆市○ ○○○路000巷00號房屋及其附屬工作物，占用面積120平方 公尺)拆除，並將上開土地返還予原告。嗣原告於104年2月 25日具狀撤回對被告陳裕華之訴，並追加顏福星、顏莉芳為 被告（見本院卷第87頁、第88頁），又於104年6月30日，具 狀撤回對被告吳張木子之起訴（見本院卷第101頁），再於 本院履勘現場測量被告等占用系爭土地面積後，於105年3月 1日具狀撤回對被告何定偉之訴，並更正訴之聲明為如主文 第1項至第3項所示，經核原告前揭訴之撤回因吳張木子、何 定偉未曾參與言詞辯論，陳裕華亦未於十日內提出異議，而 生撤回起訴之效力；原告追加被告顏福星、顏莉芳，則經被 告等之訴訟代理人為本案之言詞辯論且未提出異議而視為同 意，至於原告依測量結果更正其訴之聲明，則屬擴張、減縮 應受判決事項之聲明且其請求之基礎事實同一，均與前揭規 定相符而應准許，先予敘明。
二、原告起訴聲明如主文第1、2、3項所示，並陳明願供擔保請 准宣告假執行，其主張略以：




(一)坐落基隆市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地） ，原為訴外人杜書北所有，嗣於36年3月12日，以繼承為原 因，移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所 有，再於52年3月12日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人 杜開松所有，繼而於77年5月19日，以繼承為原因，移轉登 記為訴外人杜洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰所有，又於 77年7月14日、80年5月20日，以買賣為原因，移轉登記為訴 外人吳東進、東北角育樂股份有限公司所有，後再由原告於 103年7月22日，以買賣為登記原因，取得系爭土地之所有權 ，而被告等就系爭土地則均無任何合法使用權源。詎被告顏 福星所有之門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號房屋及 其庭院（下稱系爭10號房屋），占用原告所有之系爭土地如 附圖即基隆市信義地政事務所104年10月7日土地複丈成果圖 編號A、A1部分所示位置，面積合計109.15平方公尺【計算 式：A部分57.37平方公尺＋A1部分51.78平方公尺＝109.15 平方公尺】；被告顏莉芳所有之門牌號碼基隆市○○區○○ 路000巷00號房屋（下稱系爭11號房屋），占用系爭土地如 附圖編號B部分所示位置，面積為53.46平方公尺；被告詹天 賜所有之門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號房屋暨其 附屬之棚架、鐵皮屋（下稱系爭13號房屋），占用系爭土地 如附圖編號C、C 1、C2部分所示位置，面積合計94.66平方 公尺【計算式：C部分64.27平方公尺＋C1部分17.27平方公 尺＋C2部分13.12平方公尺＝94.66平方公尺】。原告自得本 於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段，請求被告等 分別將坐落系爭土地如附圖編號A、A1、B、C、C1、C2部分 所示之地上物拆除，並將占用土地返還原告。
(二)被告雖辯稱其等就系爭10號、11號、13號房屋坐落之系爭土 地對前地主有租賃關係，惟依最高法院92年度台上字第312 號判決意旨，被告等就所主張租賃關係之契約當事人(出租 人？承租人？)、客體(地點？面積？)與租金(數額？給付方 法？)及成立(期日？期間？)等要件，並自簽約後迄今之租 金給付等事實，均負舉證責任：
1.被告等提出之「有關本市北寧路長潭里土地利用協調會紀錄 」(下稱系爭協調會會議紀錄)不足以證明其等為系爭土地之 承租人：
(1)被告提出之系爭協議會會議紀錄為影本，而基隆市政府亦函 覆查無相關資料，故原告否認該會議紀錄之真正。且系爭協 調會之主題為「土地利用」，並非「租賃爭議」，會議紀錄 上雖有北寧路一帶住戶吳吾成等人之簽名，此乃簽名人參與 64年間在基隆市政府舉行之該次協調會（下稱系爭協調會）



之意，究竟簽名人或各住戶房屋之門牌號碼、面積、租金各 為何，及何以地主從該年不願收租金等攸關租賃契約成立之 要件，均付之闕如，無法證明租賃之主體與對應之客體。 (2)由系爭協調會會議紀錄前言、主持人報告及結論觀之，系爭 協調會乃陳情人請求主管機關基隆市政府就所占用土地代辦 規劃利用為目的，並非協調占有戶與地主間之租賃關係有無 之事實，至主持人所稱「在該地居住已數十年之久均向地主 繳租，從今年起地主不願收取租金」部分，並未提出證據證 明所述確為真實，且訴外人杜洪阿珠即杜開松配偶於系爭協 調會中亦表示：「關於自本年起不願收取租金並非事實，因 無人繳租就未收，本人全不知情。」等語，杜洪阿珠明白表 示沒有人繳交租金，如是，首揭主持人所稱「在該地居住已 數十年之久均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金」乙 事，乃欠缺查證之主觀陳述。
(3)訴外人杜洪阿珠於系爭協調會中又稱：「大家既向法院提存 ，本人當不再到各位家裡收取，本人亦未向法院表示拒收之 意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已。」等語，前開 陳情戶之供稱如果屬實，亦即吳吾成等39戶均將64年度租金 提存法院，則被告等應提出渠等房屋之坐落土地64年度租金 已提存之事證，若未提出，則杜洪阿珠前開陳述，亦不能證 明被告顏福星、顏莉芳、詹天賜之系爭10號、11號、13號房 屋之坐落土地對前地主有租賃關係。再者，杜洪阿珠固為杜 開松之配偶，惟夫妻僅限於日常家務互為代理人，參與系爭 協調會已逾日常家務互為代理之權限，被告復未提出證據證 明杜洪阿珠當日有代理杜開松之權限，則系爭協調會紀錄內 容，對土地所有人杜開松而言，不生拘束力，原告為杜開松 之輾轉繼受人，系爭協調會紀錄對原告亦不生效力，不得據 以對原告主張有租賃關係或有買賣不破租賃之適用。再觀諸 系爭協調會議紀錄中主持人表示「將來是否放租」，及與會 之訴外人何飛輝稱「希望地主同意能在就地承租」，亦足見 系爭協調會紀錄不足證明吳吾成等39戶房屋之坐落土地對前 地主有租賃關係，自亦不能證明得對原告主張有租賃關。 2.訴外人即門牌號碼基隆市○○路000巷000號房屋之所有權人 戴曉鐘、門牌號碼基隆市○○路000號房屋所有權人蔡金榜 ，雖分別於本院103年度訴字第473號訴外人寶得利國際股份 有限公司請求訴外人杜鄭素末等拆屋還地事件104年11月3日 言詞辯論時，證稱訴外人杜開未、杜開松、杜開松之妻被一 個人帶去全村收租金，惟戴曉鐘、蔡金榜亦稱並未跟著去看 收租情形，不知一戶一戶收多少租金，是其等既未目睹耳聞 何人向何人收租或繳租，自亦不能證明何人向地主承租土地



且繳交租金。況訴外人蔡金榜及門牌號碼基隆市○○路000 ○0號房屋所有權人吳俞盛又證稱其等所有房屋占用之土地 ，原為其等祖父或父親所有，惟為訴外人杜開松之父或杜開 松騙取印章而移轉所有權云云，上開證詞若屬實，吳俞盛、 蔡金榜等之被繼承人在自己土地上建造房屋，即無向他人承 租土地之事實；訴外人戴曉鐘，及訴外人即門牌號碼基隆市 ○○路000巷0號房屋所有權人戴明源亦分別於前揭言詞辯論 期日證稱其等未曾親自處理承租事宜及繳交租金，也不了解 其父母親有無承租或繳租，可見前揭訴外人之證言尚且不能 證明自己之房屋就使用之基地有租賃權，更無法證明訴外人 杜鄭素末或本件被告為系爭土地之承租人。另前揭訴外人吳 俞盛等4人對於系爭協調會紀錄名單所載之「北寧路一帶吳 吾成等39戶」，除自己所有之房屋外，其餘房屋為何時興建 、面積為何均不知情，當然未目睹耳聞渠等蓋房屋前向地主 承租土地之可能，故訴外人等前揭證詞，均不能證明北寧路 一帶39戶房屋之坐落土地對前地主或原告有租賃關係，當然 亦不能證明被告等系爭10號、11號、13號房屋坐落之系爭土 地，對前地主或原告有租賃關係。
3.被告等所提戶籍謄本僅能證明設籍之事實，不能證明設籍之 人與地主間有租賃關係。又被告詹天賜之袓父詹進縱與杜開 松有姻親關係，惟姻親一方房屋之坐落土地，並不能視為對 姻親他方當然有租賃關係。另被告由提出之普通匯票匯費計 數單及掛號函件執據，無從得知匯寄者及收受者為何人、匯 寄款項是何性質之金錢交付，自亦不能據以證明被告等為系 爭土地之承租人。
4.被告提出之寄件人為訴外人黃朝明等16人，收件人為訴外人 杜洪阿珠之基隆郵局第220號存證信函（下稱系爭存證信函 ），原告否認其真正。且寄件人等所稱「向台端承租座落基 隆市○○○○○○○段000號土地」與系爭土地無關；該存 證信函中所謂「興建房屋居住已數十年，迄未積欠租金之情 事」、「豈知台端於民國76年間即拒收租金，致使76年度前 之租金敝人不得已均提存法院有案可稽」，均為寄件人等片 面之陳述，被告等亦未提出證據證明上開存證信函業已送達 收件人杜洪阿珠。況依最高法院81年度台上字第2013號判決 意旨，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，其租約 雖非無效，惟不得以之對抗其他共有人。另所謂有償使用， 自應以使用人是否對全體權利人給付對價為據，殊非可僅以 其中任一人或部分權利人是否取得對價判斷。縱使系爭存證 信函記載各寄件人姓名及提存之租金期間、金額之附件中， 編號7之「何玉欽」為系爭10號房屋之納稅義務人，何玉欽



曾寄交77年至79年之租金新台幣（下同）1,200元予杜洪阿 珠，惟杜洪阿珠僅係77年7月14日前系爭土地共有人之一， 且77年7月14日以後，杜洪阿珠已非土地所有人，無權收受 租金，參之前述說明，該租賃關係亦不得對抗其他共有人杜 世維、杜世宏、杜世杰或嗣後取得系爭土地所有權之訴外人 吳東進，而不得視為有租賃關係。是系爭存證信函顯然不能 證明被告顏福星就系爭10號建物之基地與前地主有租賃關係 。
5.依基隆市稅務局信義分局103年11月25日基稅信貳字第00000 00000號函檢送之房屋稅證明書(104年期)，系爭10號房屋之 納稅義務人何玉欽、計1間：面積30.9平方公尺磚石造、折 舊年數81年(約23年起課)；北寧路516巷11號房屋之納稅義 務人顏莉芳、計3間：面積46.5平方公尺磚石造、折舊年數 51年(53年起課)，面積4.2平方公尺磚石造、折舊年數8年( 95年7月起課)，面積9.5平方公尺鋼鐵造、折舊年數8年(95 年7月起課)；系爭13號房屋之納稅義務人詹天賜、計2間： 面積72.4平方公尺磚石造、折舊年數67年(37年起課)，面積 41.4平方公尺磚石造、折舊年數8年(95年7月起課)。而通常 房屋稅起課約為建造時，則被告顏福星、顏莉芳、詹天賜如 主張上開房屋對前地主有租賃關係，則各該不同建造時點， 承租者(何人？)向前地主(何人？)承租建造房屋之坐落土地 之證據為何？被告顏福星、顏莉芳、詹天賜如不能提出證據 證明者，空言主張對前地主有租賃關係，難謂有理。(三)被告等就系爭土地並未與原告有使用借貸關係： 被告詹天賜雖辯稱系爭13號房屋原為其祖父詹進所有，詹進 與原地主杜開松有姻親關係，故杜書北與杜開松同意詹進使 用系爭土地等云云。惟使用借貸為債權契約之一種，仍須當 事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其 物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成 立，被告詹天賜應就使用借貸關係之存在提出證據以證明。 又依最高法院49年台上字第381號判例意旨及59年台上字第 2490號判例意旨，使用借貸當事人另有特約外，無移轉其權 利於第三人之可言；且使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令現所有權人之前手將房屋及空地，概括允許 占有人等使用，占有人亦不得以該前手與其訂有使用借貸契 約，主張對現在之房地所有人有使用該房地之權利，被告等 自不得對系爭土地主張有使用借貸關係。
(四)原告訴請被告等拆屋還地並非權利濫用： 1.依民法第765條規定，土地所有人，於法令限制範圍內，本 有自由使用、收益、處分其所有土地之權利；換言之，土地



利用只要不逾越法令限制，所有人利用土地之方式，包括所 有人願否暫不行使所有物返還請求權或其容忍對象之選擇， 悉任所有人之自由，是被告之房屋縱占用系爭土地達數十年 ，亦不得以之強令原告須續為容忍其使用系爭土地之理由， 否則無異不當剝奪原告身為土地所有權人而得享有之法律上 權利，從而，無論被告之房屋占用系爭土地時間長短，原告 不同意容忍被告繼續占有使用系爭土地而請求拆屋還地，均 難認原告係「以損害他人為目的」，應認係原告本於所有權 之權利正當行使，而與權利濫用、違反誠信原則無關。 2.至山坡地之開發，除需通過地質調查、水土保持報告及環境 影響之評估，其開發整地或建築利用，尤應受山坡地建築管 理辦法及其他相關法令之限制，是原告訴請拆屋還地後，仍 須符合其他法令規範，方得進行系爭土地之開發、利用，況 且，被告之房屋均為未辦保存登記之違章建物，房屋老舊， 且年久失修，渠等房屋繼續留存在系爭土地上，恐反將造成 危害而影響公共安全，是本件縱以兩造私利或被告抗辯「山 坡地開發之危險性」加以權衡，亦難認原告有何權利濫用或 違反誠信之可言。
三、被告等則均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明 如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告，其等答辯略以 ：
(一)基隆市○○區○○○段○○○○段0地號土地前與鄰地重測 、分割，並因之變更地號為基隆市○○區○○段000地號， 而長潭段519地號土地嗣又分割出系爭土地即同段519-7地號 土地，故系爭土地本為基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號土地之一部；又系爭土地原為訴外人杜書北所有，嗣則 先移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有 ，再於52年3月12日，移轉登記為訴外人杜開松1人所有，原 告則係於103年7月22日始取得系爭土地之所有權。(二)被告等所有之系爭10號、11號、13號房屋雖占用系爭土地， 惟系爭11號房屋原所有權人為訴外人顏炎山，其前曾向系爭 土地原所有權人杜開松承租系爭土地，並於64年12月3日與 訴外人杜開松之妻杜洪阿珠在基隆市政府召開之系爭協調會 中協調租賃事宜，依系爭協調會會議紀錄記載：「本市○○ 路000號等住戶使用杜開松所有土地為期土地利用即配合濱 海公路之建設召開協調會」、「主持人報告：因今天吳吾成 先生等卅九戶向本府陳情在北寧路望海巷一帶其建築用地係 杜開松先生所有，在該地居住已數十年之久，均向地主繳租 ，從今年起地主不願收取租金」，故當初陳情內容係地主不 願收取租金，而非是否有權使用土地之事，且土地所有權人



方面之出席人員杜洪阿珠表示：「關於自本年起不願收取租 金並非事實，因無人繳租就未收，本人全不知情」、「大家 既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取本人亦未向法院 表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已」等 語，可見訴外人杜洪阿珠已承認與被告等有租賃關係，並否 認拒收租金，因此依系爭協調會會議紀錄，系爭土地使用於 訴外人杜開松在世時，由配偶即訴外人杜洪阿珠處理，而被 告日後占有系爭土地，於杜開松過世後，繼承人除杜洪阿珠 外，尚有訴外人杜世維、杜世宏、杜世杰，惟系爭土地仍由 杜洪阿珠處理，並未就占用土地之事有何異議。另訴外人顏 炎山與訴外人黃朝明等其他15名系爭土地承租人於77年間因 訴外人杜開松未再收取租金，而以系爭存證信函將租金寄送 予杜開松之妻杜洪阿珠，此亦足以證明被告等確實向杜開松 承租系爭土地之事實。故由被告等提出之系爭協調會會議紀 錄及系爭存證信函形式上觀察，其中提及多項當時存在之事 實與細節，依一般經驗法則，經偽造之可能性極低，兩造間 就系爭土地除租賃關係外，當無其他法律關係之可能，足認 被告顏莉芳所有系爭11號房屋係本於不定期租賃契約占有使 用系爭土地，兩造既分別輾轉繼受系爭土地與系爭11號房屋 ，依民法第425條第1項規定，系爭土地租賃契約繼續有效存 在，原告自不得請求被告拆屋還地。
(三)又系爭13號房屋門牌號碼原為基隆市○○區○○巷00號，原 所有權人為被告詹天賜之祖父即訴外人詹進，而系爭土地原 所有權人杜開松及杜書北因杜開松之妹為詹進之媳，故同意 詹進使用系爭土地。而用借貸雖為債權契約，惟本件使用借 貸之目的為興建房屋，而房屋為具有重大經濟價值之財產， 自應認為在房屋使用年限與範圍內不得主張終止或解除契約 ，此係債權物權化原則之體現。又民法第425條第1項規定出 租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在，其意旨在於宣示已合法取得標 的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信 賴，使用收益租賃標的物至租賃期間依法終止時，使承租人 不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占 有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在 維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要 功能。故於「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有 之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有 人發生法益衝突」之情形，均應有該項規定之適用，而使用 借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞，應 類推適用民法第425條第1項規定，故被告詹天賜所有系爭13



號房屋自屬有權使用系爭土地。
(四)系爭10號、11號、13號建物已坐落系爭土地數十年以上，原 告於103年間取得系爭土地時當知之甚明，仍願繼受系爭土 地，依最高法院100年度台上字第463號判決要旨，應推斷原 告默許被告等人繼續使用土地，原告為求土地開發利益，竟 罔顧被告等長期占有使用系爭土地，及系爭坡度過陡，開發 有安全上疑慮等事實，起訴請求被告等拆屋還地，其行使權 利顯有濫用之情形。
四、經查，系爭土地原為訴外人杜書北所有，於36年3月12日以 繼承為原因，移轉登記為杜開池等4人所有，再於52年3月12 日以買賣為原因，移轉登記為訴外人杜開松所有，繼而於77 年5月19日以繼承為原因，移轉登記為訴外人杜洪阿珠等4人 所有，又於77年7月14日、80年5月20日，以買賣為原因，移 轉登記為訴外人吳東進、東北角公司所有，再於103年7月22 日以買賣為原因，移轉登記為原告所有；又系爭10號房屋之 事實上處分權人為被告顏福星，占用系爭土地如附圖編號A 及A1部分所示面積分別57.37、51.78平方公尺，合計109. 15平方公尺，系爭11號房屋之事實上處分權人為被告顏莉芳 ，占用系爭土地如附圖編號B1部分所示面積53.46平方公尺 ，系爭13號房屋所有權人為被告詹天賜，占用如附圖編號C 、C1、C2部分所示面積各64.27、17.27、13.12平方公尺， 合計94.66平方公尺等事實，有土地登記謄本、人工登記簿 、基隆市稅務局信義分局以103年11月25日基稅信貳字第 0000000000號函附系爭11號、13號房屋稅籍證明書、被告顏 福星與訴外人張秀鑾簽立之系爭10號房屋買賣契約書附卷可 稽，並經證人即見證被告顏福星與訴外人張秀鑾簽立前揭買 賣契約書之地政士鄭聰明到庭證述屬實（見本院105年5月12 日言詞辯論筆錄），復經本院於104年8月18日到場勘驗，並 囑託基隆市信義地政事務所測量系爭土地地上物及使用面積 ，有本院104年8月18日勘驗筆錄、現場相片16紙及基隆市信 義地政事務所以104年10月7日基信地所二字第0000000000號 函附之土地複丈成果圖在卷足憑，並為兩造所不爭執，應堪 信為真實。
五、原告主張被告等所有系爭房屋係無權占用系爭土地，依民法 第767條第1項規定，被告應返還占用土地，惟為被告等所否 認，並辯稱被告顏莉芳為系爭土地承租人，被告詹天賜則為 系爭土地借用人，均有占有使用系爭土地之合法權源，且原 告請求被告等拆屋還地為權利濫用云云。按所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項 定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告



對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被 告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第 312號判決意旨參照）。本件被告既不爭執原告為系爭土地 之所有權人，而抗辯係本於不定期租賃、使用借貸等關係而 占有系爭土地，非無權占用云云，揆諸前開說明，自應由被 告就其占有系爭土地具備正當權源之事實，負舉證之責。經 查：
(一)被告顏莉芳與原告間就系爭土地並無租賃契約存在： 1.被告顏莉芳提出系爭協調會會議紀錄、系爭存證信函及掛號 郵件收件回執等件影本以證明其有權占有系爭土地，而該等 文書之真正雖為原告所否認，惟按文書，依其程式及意旨得 認作公文書者，推定為真正；私文書經本人或其代理人簽名 、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正； 私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第355條第1項、第 358條第1項、第357條前段定有明文。而文書之證據力，有 形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即 文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有 證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上 證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力， 固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證 據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定 之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人 證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非 不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高 法院83年度台上第2247號、91年度台上字第1645號判決意旨 參照）。查系爭協調會紀錄雖因年代久遠而已無從調取原件 （見本院卷第72頁背面基隆市政府103年11月24日基府都使 貳字第0000000000號函），然細觀系爭協調會紀錄之文書程 式，除有「基隆市政府」之騎縫用印，其旨更在記錄「基隆 市政府就民眾陳情事件之處理情形」（參見該文書有關「開 會地點：基隆市政府三樓會議室」、「主持人報告：今天因 吳吾成先生等39戶『向本府陳情』…」等內容之記載），是 其自屬公文書，而應依民法第355條第1項規定，推定為真正 ；至系爭存證信函、掛號郵件收件回執，或有文書製作人「 黃朝明」之用印，或有中華郵政股份有限公司之郵戳，依民 事訴訟法第358條第1項規定，亦應推定為真正，原告空言否 認上揭文書之真正云云，洵不足採。
2.系爭協調會會議紀錄記載：「有關本市北寧路長潭里土地利



用協調會紀錄。時間：六四年十二月三日下午二時。地點： 本府三樓會議室。…本市○○路000號等住戶使用杜開松所 有土地為期土地利用及配合濱海公路之建設召開協調會。主 持人報告：今天因吳吾成先生等卅九戶向本府陳情在北寧路 望海巷一帶其建築用地係杜開松先生所有，在該地居住已數 十年之久均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，以致 房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居住，希望以合情 、合理、合法給予處理，杜先生（即訴外人杜開松）昨天始 接到本府開會通知往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太 （洪女士）代表參加。…洪女士（即杜開松配偶杜洪阿珠） ：關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租就未收 ，本人全不知情。」等語之事實，雖有該會議紀錄影本（見 本院卷第51頁）附卷可稽，惟查，兩造既均不爭執訴外人杜 洪阿珠當時並非系爭土地之所有權人，被告復未提出任何證 據證明訴外人杜洪阿珠係受土地所有權人杜開松委任，而有 代理杜開松處理系爭土地事宜之權限，則訴外人杜洪阿珠於 系爭協調會中所為意思表示之效力是否得歸於系爭土地所有 權人杜開松，已非無疑。再查，遍觀系爭協調會會議紀錄， 均無所謂「吳吾成先生等卅九戶」究係何建物，及所謂「其 建築用地」之位置、面積、範圍之相關記載，自難以僅憑訴 外人即系爭11號房屋原所有權人顏炎山亦參加系爭協調會， 即謂兩造之前手間就系爭房屋占用之系爭土地訂有租賃契約 。至於系爭協調會會議紀錄雖記載「地主不願收取『租金』 」，惟使用他人不動產而給付金錢之原因非僅租賃契約一端 ，亦可能係因無權占用而給付相當於租金之不當得利、補償 金，或因租賃關係消滅後未即時返還租賃標的物給付之損害 賠償，而衡諸我國民情，一般人對於使用特定物應給付之金 錢，往往概以「租金」稱之，再參以系爭協調會會議記錄中 「…主持人：租金問題請暫不談，希望針對土地如何利用， 將來是放租、出售或另有開發方式，請洪女士表示意見。… 何飛輝先生：希望地主同意能在就地承租或出售以利改建」 之記載（見本院卷第52頁背面、第53頁），益徵斯時訴外人 杜開松與占用系爭土地之訴外人顏炎山等，並無租賃契約存 在，訴外人杜洪阿珠與占有使用系爭土地之訴外人何飛輝等 始須於系爭協調會議中討論系爭土地日後是否「放租」，是 系爭協調會會議紀錄中所謂「租金」，自非指「系爭土地占 用人基於租賃契約應給付之對價」而言，自不得徒以名為「 租金」之金錢之交付，遽謂系爭協調會紀錄上所載39戶房屋 之所有權人或事實上處分權人，與訴外人杜開松或系爭土地 其他共有人，就系爭土地有所謂租賃之法律關係存在。被告



顏莉芳辯稱系爭協調會會議紀錄足以證明其為系爭土地之承 租人云云，自非可採。
3.系爭存證信函雖記載「敝人黃朝明等16人，向台端承租坐落 基隆市○○○○○段000地號土地，興建房屋居住已數十年 ，迄未積欠租金之情事，豈知台端於76年間即拒收租金，致 使76年度前之租金，敝人不得已均提存有案可稽。惟77年度 迄今之租金，均曾郵寄台端收受，惟遭退還，現敝人等將77 年度租金共新台幣15,200元郵寄台端收持，如遭退返嗣後即 不再郵寄而逕提存法院。附件編號3、顏太平全年度300元、 77～79年共900元」等內容（見本院卷第54頁），惟查，上 開存證信函內容本係寄件人單方之意思表示，無從證明收件 人與寄件人間有何意思表示合致、有無法律關係存在，是系 爭存證信函至多僅能證明訴外人黃朝明等人主觀認定其等前 向收件人杜洪阿珠承租系爭土地，惟出租人拒收租金，而不 能以其中「承租」、「租金」之用語，作為顏炎山與杜開松 或其他系爭土地所有權人間成立租賃契約之證據。 4.訴外人即門牌號碼基隆市○○路000巷000號房屋之所有權人 戴曉鐘、門牌號碼基隆市○○路000號房屋所有權人蔡金榜 ，雖分別於本院103年度訴字第473號訴外人寶得利國際股份 有限公司請求訴外人杜鄭素末等拆屋還地事件104年11月3日 言詞辯論期日，證稱訴外人杜開未、杜開松或其妻曾「全村 」逐戶收取「租金」（見本院卷第167頁背面、第168頁、第 172頁背面），惟證人戴曉鐘、蔡金榜亦均自承並未親自繳 納租金，亦未跟隨訴外人杜開未等人逐戶收取租金而親自見 聞其事（見本院卷第167頁、168頁、第170頁背面、第172頁 ）；訴外人吳俞盛即門牌號碼基隆市○○路000○0號房屋所 有權人，雖於本院前揭事件同一言詞辯論期日證稱：「（問 ：你父親過世時，有否交代租金要繳納乙事？）我父親過世 時只交代我母親，我母親過世時交代我大哥，我大哥也已經 過世幾年了」、「（問：除了自己房屋以外，別人有無向杜 家租？）有，有的是收據沒有保留好」（見本院卷第165頁 ）等語，惟嗣又稱「（問：就你所知，向杜家租地的事情， 除了你們家以外，還有誰也向杜家租地？）我不知道，這是 各人各戶的問題」（見本院卷第165頁及背面）；而訴外人 即門牌號碼基隆市○○路000巷0號房屋所有權人戴明源雖證 稱「（問：有無看過對方來收租金？）我小時候有看過，好 像是杜開松的太太來收的。」、「（問：除了你們家以外， 還有誰也向地主杜開松承租土地？）只知道同一個地主，有 聽鄰居在講，應該是有」等語（見本院卷第169頁、第170頁 ），惟就自己所有房屋及該事件被告鄭素末等人所有房屋占



用系爭土地之始末、租賃契約之訂立、租用土地之範圍，均 稱其當時尚年幼，並不知情（見本院卷第169至第170頁背面 ）。觀諸證人戴曉鐘等人上開證言，證人等就其所稱自己所 有之房屋占用系爭土地係基於租賃契約之事，尚且不明其細 節，亦均未親自處理繳納「租金」相關事宜，本難證明其等 確係系爭土地之承租人，況縱上開證人或其等父母確向訴外 人杜開松等人承租系爭土地，亦難以此即謂包括本件被告在 內之系爭土地其他占用人均向訴外人杜開松或其他系爭土地 前所有權人承租系爭土地，又證人戴曉鐘等就其他系爭土地 占用人「承租」系爭土地或繳納「租金」之證言，既非本於 親自見聞之事實，內容亦粗略不清，更不足以作為訴外人即 系爭13號房屋原所有權人顏炎山承租系爭土地之證據。(二)被告詹天賜與原告間並無使用借貸關係： 被告詹天賜雖辯稱其祖父即系爭13號房屋前所有權人詹進與 訴外人即系爭土地原所有權人杜開松為姻親，杜開松將系爭 土地借予詹進建築系爭13號房屋云云，惟為原告所否認，被 告復未提出任何證據舉證以實其說，其所辯已非可採。況按 使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令現在房 地所有人之前手將房屋及空地，概括允許現占有人等使用， 現占有人等要不得以現在房地所有人之前手，與其訂有使用