返還租金
臺灣嘉義地方法院(民事),訴字,105年度,160號
CYDV,105,訴,160,20160607,1

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第160號
原　　　告　黃麗美
訴訟代理人　張雯峰律師
　　　　　　奚淑芳律師
　　　　　　吳佳融律師
被　　　告　黃騰亮
　　　　　　黃木坤
上列　二人
訴訟代理人　楊漢東律師
上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國105年5月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃騰亮、黃木坤應給付原告新臺幣壹佰零肆萬玖仟伍佰零貳元，及自民國一Ｏ五年三月二十二日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
第一審訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元，由被告黃騰亮、黃木坤負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬元，為被告黃騰亮、黃木坤供擔保後得假執行。但被告黃騰亮、黃木坤以新臺幣壹佰零伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣兩造間本約定「具合約書人黃木坤、黃騰亮（以下簡稱甲 方，即本件被告）黃麗美（以下簡稱乙方，即本件原告）今 就甲方土地（詳如附表，即坐落在嘉義縣水上鄉○○段0000 地號及同段1070地號，重測前分別為水上鄉番仔寮段367 之 12地號及同段367 之13地號）提供乙方出資興建水上鄉○○ 村○○0000號房屋一棟（詳如附表），並已於民國93年07月 22日完成建築，今約定條款如下：一、甲方自願自95年01月 01日起至110 年12月31日止（計十五年），讓出使用權利與 乙方無償使用…」，此有原證1 之合約書（下稱系爭合約書 ）可稽。後，被告等以原告違法轉租為由，於103 年8 月29 日起訴請求原告及訴外人極樂世界殯葬禮儀公司（下稱極樂 公司）遷讓並返還上開門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○00 00號房屋（下稱系爭房屋），業經鈞院103 年度訴字第491 號民事判決原告及訴外人極樂公司應遷讓並返還系爭房屋； 復經原告及極樂公司不服上訴後，亦經臺灣高等法院臺南分 院104 年度上易字第99號民事判決原告上訴部分駁回確定（



下稱前案）。查兩造間系爭合約書法律關係經前揭鈞院及臺 灣高等法院臺南分院判決確定該合約性質為房屋租賃契約， 而被告等與原告約定將系爭房屋交由原告無償使用15年，原 告係以興建系爭房屋之費用支付系爭房屋之租金；另前案判 決認原告違約轉租，經本件被告等於103 年8 月7 日合法終 止租約。
二、次查，原告興建系爭房屋費用為2,737,130 元，此有原證5 之嘉義縣水上鄉○○村0000號新建房屋支出明細附卷為憑。 而原告係以興建系爭房屋費用支付系爭房屋之租金，業經前 案遷讓房屋事件之判決認定，有如前述，換言之，原告於租 期始日之95年1 月1 日已將系爭租約租金總額支付完畢。又 原告得使用系爭房屋之期間本為15年（即180 個月），然被 告等以原告違法轉租為由，已於103 年8 月7 日終止系爭房 屋租賃契約。是以系爭房屋租賃契約終止後，兩造依該契約 之主給付義務雖經終止，惟仍應依該契約終止效力之次給付 義務即被告等應負返還預收租金義務，而原告應負返還系爭 房屋之責任為履行，始謂該租賃法律效果之完全歸於了結。 而訴外人極樂公司已於104 年11月23日搬遷完畢，原告並已 於104 年12月份返還系爭房屋予被告，是被告等享有自104 年12月至110 年12月31日止，計6 年1 個月（即73個月）預 收租金之利益，故被告應返還預收租金1,110,038 元【計算 式：2,737,130 ÷180 ×73＝1,110,038 】。原告於105 年 2 月19日以存證信函請被告等返還上開預收租金1,110,038 元，然被告置之未理。是以，兩造間契約既已終止，然被告 等並無法律上原因，而享有1,110,038 元之利益，致原告受 有損害，爰依民法第179 條不當得利之規定，及系爭合約書 之約定，請求被告等連帶返還此利益1,110,038 元。三、對被告答辯所為陳述：
㈠、本件原告所主張之請求權基礎為民法第179 條，是本件財產 損益變動之原因事實為被告終止租約行為，原告所欲請求者 乃預收租金之不當得利：
1.查被告本有保有租金之法律上原因，因其終止租約後，已 不復存在，是被告等獲有自104年12月至110年12月31日止 ，計73個月預收租金之利益與原告所受損害均係因被告於 103 年8 月7 日終止系爭租約之行為所致，該部分財產之 損益變動係基於同一原因事實，有直接因果關係，然被告 主張其拆掉2 棟舊屋之損失乙情與本件原告請求返還預收 租金之不當得利乃不同原因事實，被告似有誤解，故被告 抗辯其拆掉2 楝舊屋之損失不得與原告出資為被告建屋及 被告終止契約收回房屋之事實割裂, 應一併列入為雙方計



算是否獲有不當得利即獲得多少利益之基準云云，並不可 採。
2.另被告抗辯其享有原告出資為其興建系爭房屋所有權之利 益，均有正當之法律原因。且原告自己違法遭其終止租約 之事實，與被告由原告出資建屋而被告取得房屋所有權之 事實，係兩件不同事實，並非同一事實，其並非是原告違 法、終止租約才獲得房屋所有權之利益，其早在兩造簽訂 合約書時即以當時合法之事實理由取得房屋所有權之利益 云云。查前揭兩造間遷讓房屋事件之第一審、第二審判決 理由中已判斷「系爭房屋之所有權人為黃木坤」，原告亦 不爭執被告早在簽訂合約書時即取得房屋所有權之利益， 然本件原告所欲請求者乃自104 年12月至110 年12月31日 止計73個月預收租金之利益，並非系爭房屋所有權之利益 ，被告應有誤解。
㈡、系爭房屋營造費用至少應有260幾萬元： 1.被告否認原告興建系爭房屋支出之費用為2,737,130 元， 並稱原告提出之支出明細部分無單據或金額不符或與本件 無關云云。查系爭房屋營造費用有些項目並無單據，乃因 原告配偶李建德從事營造業，諸如防火漆、模板工資、鷹 架等皆係與下游包商一併承包他案工程之故。另查，前揭 兩造間遷讓房屋事件裡，被告（即該事件原告）於前揭鈞 院103 年度訴字第491 號遷讓房屋事件提出之建屋費用明 細即本件原證10，系爭房屋建築費用，明確記載2,613,16 3 元，亦包括無單據之鑑界費、模板工資等及發票開「集 揚」之鋼構費用等（另參該案103 年12月15日言詞辯論筆 錄第12頁）。此外，被告黃騰亮在該訴訟中自承系爭房屋 之營造費用至少花費260 幾萬；而被告黃騰亮配偶即該件 證人黃江麗美亦證稱系爭房屋花費260 幾萬元，故系爭房 屋營造費用至少應有260 幾萬元。
2.再者，被告黃騰亮在前案鈞院遷讓房屋事件之103 年12月 15日言詞辯論時，自承15年租期係以每月約2 萬元來做計 算等語（參該案103 年12月15日言詞辯論筆錄第3 、6 頁 ）；且證人黃江麗美證稱因黃麗美（即本件原告）花的26 0 幾萬元，每個月約1 萬6 、7 千元等語（參該案103 年 12月15日言詞辯論筆錄第10頁）。是以，被告辯稱兩造當 時並未具體約定建物花費多少費用，也未約定建屋費用是 每年或每月或定期抵付多少使用房屋之金額等語，並不可 採。
3.綜上，倘依原告主張系爭房屋興建費用2,737,130 元計算 ，則被告等享有1,110,038 元預收租金之不當得利，有如



前述，是退步言，若以被告自承之興建費用2,613,163 元 計算，則被告等享有預收租金之不當得利為1,059,741 元 【計算式：2,613,163 ÷180 ×73＝1,059,741 】。業因 兩造間契約既已終止，然被告等並無法律上原因而享有預 收租金之利益致原告受有損害，自應依民法第179 條規定 返還該不當得利。
㈢、被告等應負連帶之依據：觀諸前揭兩造間遷讓房屋事件之判 決中判斷及系爭合約書之記載，被告2 人為共同出租人、原 告為承租人，租賃標的為系爭房屋及該屋所坐落之嘉義縣水 上鄉○○段0000○0000地號土地2 筆，即被告2 人就系爭房 屋供原告使用15年債務乙事，明白表示對於原告各負全部給 付之責任，故被告2 人為連帶債務人（有最高法院87年台上 字第1322號判決要旨可參）。又兩造間本約定被告2 人將系 爭房屋交由原告使用收益15年，原告支付之租金即興建系爭 房屋之費用，故自被告終止租約後，其保有預付租金之利益 已無法律上原因，故共同出租人即被告二人自應連帶返還前 述預收租金之不當得利。
㈣、被告另主張以修復費用、地價稅及水電費等抵銷乙節，並無 理由：
1.被告提出3 紙修復房屋單據，主張有支出修復費用共112, 050 元云云。原告否認上開單據之形式真正性，被告自應 證實單據之真正，亦應提出支出證明文件。再者，被告亦 須證明原告有未回復原狀之事實及為回復原狀有支出燈具 更換、正面封板維修、拆除裝潢並清潔及油漆之必要性。 2.被告主張系爭房屋所坐落之2 筆土地104 年度地價稅計4, 833 元，應由原告繳納云云，並無理由。蓋系爭合約書業 經被告於103 年8 月7 日終止，故原告自無依系爭合約書 第2 點之約定，繳交上開104 年度地價稅之必要。 3.至於被告主張抵銷之104 年12月電費2,835 元、電費133 元、水費2,325 元及105 年2 月水費186 元，原告並不爭 執。
㈤、至於被告陳稱本件與民法第452 、453 、454 條規定提前終 止之要件完全不符云云，原告雖為認同，惟本件原告所主張 之請求權基礎首依民法第179 條，其次始為類推適用民法45 4 條，被告似有誤解本件原告援引之請求權基礎。四、並聲明：被告等應連帶返還原告1,110,038 元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償至止，按年息百分之五計算之法定 利息；訴訟費用由被告等負擔；原告願供擔保請准予宣告假 執行。
貳、被告則以：




一、查原告提出系爭房屋之新建房屋支出明細有無單據者，或金 額不符者，或與本件無關者，故被告否認原告出資為原告興 建房屋之金額為2,737,130 元。茲就支出明細各項目金額表 示意見如下：
㈠、無單據部分：鑑界費2 筆8,000 元、防火漆51,000元、模板 工資67,000元、鷹架22,500元、信連五金雜項28,300元、天 花板油漆12,000元及落地玻璃門、窗8,000 元等項目及金額 均無單據。且落地玻璃門、窗部分，葬儀社已改建而不存在 。
㈡、與本件無關部分：
1.東震工程有限公司- 鋼構894,774 元之估價單中，有29,3 60元之客戶名稱為「集揚營造」與本件無關。且其中有29 ,360元為發票錢，為何應由被告負擔？
2.鳳勝實業有限公司-混凝土152,600元之發票開「集揚」， 與本件無關，故此項目應無單據。此外，易利隆鋼鐵有限 公司-鋼筋3,896元之估價單之客戶名稱亦為「集揚」，故 與本件無關。
3.另詠順建材有限公司-磁磚185,700元部分，無法證明與本 件工程費用有關。
4.又恆成建材54,540元部分，其中有2筆15,000元，共30,00 0元之支出名目為稅金，與被告無關。
㈢、金額不符部分：
1.景崙石材行36,000元之請款單僅34,306元。 2.日晟企業社-水電335,000元之總額僅334,902元。 3.楊振益-電器材料51,765元之總額僅44,155元。㈣、至於原告主張於前案遷讓房屋事件已有提出原證10之建屋支 出明細表，故系爭房屋興建非用至少應為2,613,163 元云云 。然查，該明細表是原告訂約時所交付，兩造並未針對明細 表的金額有確認同意，原告亦無提出單據供核對，故當時被 告無法針對各項金額表示承認或不承認。而被告在本件訴訟 核對原告提出之單據，始發現當年原告所交付之原證10所列 各項金額並非全部實在。故被告亦不承認原證10的金額為原 告興建系爭房屋之金額。
二、次查，被告黃騰亮與原告為兄妹關係，被告黃騰亮原在重測 後為嘉義縣水上鄉○○段0000地號土地上有1 棟房屋，即位 在水上鄉忠和村中庄大馬路旁。嗣原告於92年、93年間回娘 家要求原告大哥即被告黃騰亮將該屋讓她整修開餐廳，被告 黃騰亮為幫助原告開設餐廳，同意將該屋交由原告自行整修 。然因整修期間，原告與鄰房發生毀損爭議，原告又建議被 告黃騰亮將鄰居之房屋與土地買下，並表示願意出資幫被告



興建1 棟新屋，這樣開餐廳較合適。被告黃騰亮又同意原告 之要求，乃以其子即被告黃木坤名義買下鄰居之房地，並以 被告黃木坤名義申請在2 筆土地上新建房屋1 棟。故原告出 資為被告黃木坤新建系爭房屋時，被告係以拆去2 棟舊有房 屋作為代價，故被告拆掉舊屋之損失亦應列為被告所受損害 ，被告若非係欲協助原告開設餐廳，則不會另外投資買下隔 壁房地，再拆掉2 棟舊屋供原告興建新屋使用。故被告拆掉 2 棟舊屋之損失不得與原告出資為被告建屋及被告終止契約 收回房屋之事實割裂，應一併列入為兩造計算是否有獲得不 當得利及獲得多少利益之基準。故被告並無原告主張之獲利 金額。
三、被告否認原告有請求被告連帶返還租金之法律依據：㈠、查原告出資為被告建屋之費用，即因兩造簽訂系爭合約書， 約定被告同意提供房屋由原告無償使用到110 年12月31日而 互為對價抵銷。且兩造當時並未具體約定建屋花費多少費用 ，亦未約定建屋費用是每年或每月或定期抵付多少使用房屋 之金額，因兩造訂約當時係約定一次抵銷，故系爭合約性質 在前案訴訟才會被認定為房屋租賃，而非房屋使用借貸。㈡、次查，兩造訂約之真意係以原告為被告建屋之費用作為被告 提供房屋由原告使用之對價，訂約當時兩造即有將自己應履 行之給付互為對價之意思，且系爭合約書並未具體約定原告 建屋出資費用係定期以年、月方式平均抵付使用房屋之對價 ，而係直接以原告之建屋費用抵付原告使用房屋15年之對價 ，即兩造就各自應履行之給付均在訂約時已同時一次履行完 畢、完成給付。兩造既無約定租金係按月或按年給付，故並 無「預付」未到清償期租金之事實。申言之，被告在訂約時 已履行合約約定交付房屋供原告使用之給付義務，被告已就 合約約定之給付義務履行完畢，原告應付之租金也一次履行 完畢，並無預付當時不該付之租金。則原告違法轉租遭被告 終止契約收回房屋後，原告並無可以作為請求被告返還租金 之法律依據與權利。而被告取得之利益是在兩造簽約時即一 次取得，且當時有合法取得利益之法律原因。
㈢、退步言，若認本件租賃期限未屆至前，被告向原告收取之租 金有預付租金，惟如前所述，被告既已依約將房屋交付原告 使用，被告向原告依約一次收取15年租金，即被告一次取得 15年全部租金是有合法之法律原因，並無不當得利。縱使租 約中途遭被告終止，然被告終止租約收回房屋係根據另一項 合法有效之法律事實所產生之結果，被告收取租金之事實與 被告中途收回房屋之事實並非同一事實，且兩件事實被告都 有正當之合法原因，並非無法律上原因，被告並無獲得不該



得之不當得利。
四、再退步言，縱認被告有民法第454 條所規定之預先受領租金 之事實，然本件原告係因違反不得轉租之法律規定而遭被告 終止契約，與民法第452 條、453 條所規定提前終止之要件 完全不符。且被告在訂立系爭合約書後，亦已依合約之約定 履行交付房屋予原告全部之義務，故被告享有原告出資為被 告興建房屋所有權之利益，均有正當之法律原因。至於原告 違法遭被告終止租約之事實，與被告由原告出資建屋而被告 取得房屋所有權之事實，係兩件不同之事實，並非同一原因 事實，被告並非是因原告違法、終止租約後才獲得房屋所有 權之利益，被告早在兩造簽訂系爭合約書時即以當時合法之 事實理由取得房屋所有權之利益。
五、再查，原告未開餐廳卻轉租訴外人極樂公司人開設葬儀社， 並擅將房屋改造，事後未回復原狀，被告收回房屋後支出修 復費用計112,050 元，甚至原告應繳之地價稅、水費、電費 也都未繳，被告共繳納各項地價稅、水費、電費金額共為10 ,312元。被告所受損失難以估計，被告並無不當得利。六、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並 協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
一、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造間就系爭房屋訂有自95年1 月1 日至110 年12月3 日計 15年予原告使用權利之約定，詳系爭合約書所載。㈡、本院103 年度訴字第491 號判決及臺灣高等法院台南分院10 4 年度上易字第99號判決理由中判斷「系爭合約書之性質為 房屋租賃契約」、「原告支付之租金即興建系爭房屋之費用 」、「被告業已於103 年8 月7 日終止租約」。㈢、原告業已於104年12月份即返還系爭房屋予被告。㈣、被告在兩造簽訂系爭合約書時，已依合約約定將租賃房屋交 付原告使用。
㈤、因原告將系爭房屋違法轉租，被告才終止租賃契約收回房屋 。
二、經兩造協議簡化之爭點：
㈠、本件有無預付租金之事實？
㈡、如有預付租金，則原告有無不當得利返還請求權？㈢、如有預付租金，其金額為若干？原告可請求返還不當得利的 金額為若干？
㈣、被告是否有連帶返還不當得利的義務？
㈤、被告是否可以主張抵銷？抵銷之金額為若干？



肆、本院得心證之理由：
一、原告黃麗美與被告黃騰亮為兄妹關係，被告黃木坤為被告黃 騰亮之子。原告黃麗美於92年間擬於被告黃騰亮所有系爭10 69地號土地上之舊有房屋（中庄68-7號）開設餐廳，被告黃 騰亮因而將上開房屋交由原告黃麗美整修。因整修期間，原 告黃麗美與鄰房發生毀損爭議，原告黃麗美乃又建議被告黃 騰亮將鄰居之房屋與土地買下，並表示願意出資幫被告興建 1 棟新屋，這樣開餐廳較合適。嗣於92年8 月間，被告黃木 坤取得相鄰房地所有權（即系爭1070地號土地及其上建物） ，為使原告黃麗美開設餐廳之空間較大，乃將系爭1069及10 70地號上之建物拆除，由原告黃麗美出資，以被告黃木坤為 原始起造人，在上開2 筆土地上興建系爭房屋（即門牌號碼 嘉義縣水上鄉○○村○○00○0 號）。被告同意系爭房屋興 建完成後，以原告黃麗美興建系爭房屋之建築費用抵償租金 ，由原告黃麗美無償使用15年作為對價。兩造並於房屋完成 興建後簽訂書面之系爭合約，被告黃騰亮、黃木坤二人同意 原告黃麗美無償使用系爭房屋之期間自95年1 月1 日起至11 0 年12月31日止，系爭合約之性質為房屋租賃契約等情，有 系爭合約書影本乙份附卷可稽。（見本院卷第21-23 頁）此 又為兩造所不爭執，應堪信為真實。
二、原告主張伊興建系爭房屋之建築費用2,737,130 元抵償租賃 系爭房屋15年之租金。而系爭租賃契約已於103 年8 月7 日 終止，且系爭房屋已於104 年11月23日搬遷完畢，並已於10 4 年12月份交還被告，被告享有自104 年12月至110 年12月 31日止，計6 年1 個月（即73個月）預收租金之不當得利， 故被告應返還預收之租金1,110,038 元等語。此為被告所否 認，並以當初以興建系爭房屋之建築費用抵償原告使用系爭 房屋15年，租金已一次繳納完畢，未約定建屋費用是每年或 每月或定期抵付多少使用房屋之金額。被告向原告依約一次 收取15年租金，即被告一次取得15年全部租金是有合法之法 律原因，並無不當得利可言等語置辯。
三、經查，前案遷讓房屋事件103 年12月15日本院言詞辯論筆錄 「法官問：提示本院卷第7 頁，原告（指本件被告黃騰亮） 是否可以陳述簽立本合約書之緣由？原告黃騰亮答：……所 以才約定房子讓黃麗美使用15年，就是每月約2 萬元租金來 做計算」、「法官問：若黃麗美餐廳只有開三個月，他如何 付給你租金？原告黃騰亮答：我也有鼓勵她，叫他要繼續做 。而且祖金是房子蓋好就已經說好了，我有問她她出錢來蓋 系爭房屋，她的夫家會不會說他拿錢來幫娘家，她說不會， 因為蓋房子是為了要生財。」、「原告訴訟代理人問：我的



問題是簽系爭合約書時，黃麗美拿給你看的營造費，金額是 多少錢?原告黃騰亮答： 大約是二百六十幾萬元左右，我沒 有記詳細數目。」、「法官問: 黃麗美與你商量要買土地蓋 建物，你說請他自己出錢蓋房子，而黃麗美蓋房子的錢抵銷 租金，是否一次就講好？原告黃騰亮答：當系爭建物還沒有 蓋之前，黃麗美、李建德（黃麗美之夫）、我及我太太黃江 麗美在我住處即嘉義縣水上鄉○○村○○○0 號之26有說到 黃麗美出錢蓋房子，用來和租金抵銷。」、「法官問：15年 期限是房子蓋好之前就已經談好的亦或房子蓋好後才談的？ 原告黃騰亮：房子蓋好後在簽合約書時說的。」、「法官問 ：你何時知道蓋房子是二百六十多萬元？原告黃騰亮答: 就 是房子蓋好後，與簽合約書同一天，黃麗美拿明細給我看， 我才知道房子蓋了兩百六十多萬元。」、「法官問：你是否 在看到系爭合約書之後，才知道有寫15年？原告黃騰亮答： 不是，我是知道營造費用是二百六十幾萬元之後，才算出十 五年的。」、「法官問：為何會簽立本院卷第7頁合約書？ 證人黃江麗美答：…，而房子蓋好後，黃騰亮與黃木坤才簽 契約，黃麗美所有蓋房子的帳目就當作十五年的租金。」、 「
法官問：95年1 月1 日至110 年12月31日之日期是何人決定 ？證人黃江麗美答：黃騰亮和黃木坤商量說要租15年，才會 這樣寫的。」、「法官問：簽立合約當天，你們針對合約書 的內容有無做過討論? 證人黃江麗美答：簽合約書之前，黃 騰亮與黃木坤有討論，因黃麗美花的二百六十幾萬元，每個 月釣一萬六、七千元，所有黃騰亮有問黃麗美十五年期間可 以嗎? 黃麗美說可以，後來黃麗美才回去寫這份合約畫。所 以在簽合約書當天他們都沒有再討論。」又前案原告訴訟代 理人於同日言詞辯論程序中提出與本院卷內第311 頁相同內 容之影印紙乙張，陳稱：「這是原告提供給我說黃麗美交付 黃江麗美蓋房子帳冊明細，黃江麗美交付給我的時候，就是 如這樣的影本，我只是將黃江麗美交給我的影本再行影印提 示給鈞院，……。」依該影印紙之記載，興建系爭房屋之工 程費合計為2,613,163 元。核與上開被告黃騰亮及其妻黃江 麗美於前案陳稱當時原告提出之營造費用約二百六十幾萬元 等語相符。此經本院依職權調取該件全案卷宗核閱屬實，並 有原告提出之言詞辯論筆錄乙份為證。（見本院卷第269-29 2 頁）故兩造應以2,613,163 元之興建系爭房屋之營建費用 作為15年租賃系爭房屋之租金，堪予認定。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第



179 條定有明文。經查，系爭房屋租賃契約業已於103 年8 月7 日終止，此為兩造所不爭執。又兩造在約定租賃期限為 15年時，係以原告興建系爭房屋所支出之建築費用作為計算 之標準，再換算成每月之租金約為1 萬餘元等情，業據被告 黃騰亮及其配偶於前案陳明在卷，有如前述。顯係兩造對於 每月核算之租金與當時租金行情相當，才會以15年作為租賃 之期限。足證系爭合約之租金係按月計算甚明。系爭房屋租 金既係按月計算，則原告以建築系爭房屋營造費用2,613,16 3 元預繳之15年租金，亦應按月抵沖。故被告抗辯系爭房屋 租金已一次繳清15年租金即不足採取。再查，系爭租賃契約 已因原告違法轉租，而於103年8月7日終止，並於104年11月 23日搬遷完畢，則原告亦應自原告交還系爭房屋之日後，免 除支付租金之義務。原告主張兩造原因存在有租賃契約，原 告原有支付租金之義務，惟因系爭租賃契約已於103 年8月7 日終止，原告嗣於104 年11月23日返還系爭房屋予被告，租 賃關係其後已不存在，揆諸上開不當得利之規定，被告乃無 法律上原因而受利益，致原告受有損害，應返還其所受之利 益。本件原告係依民法第179 條不當得利之規定，請求被告 返還不當得利，與被告抗辯所稱本件係因違反不得轉租之規 定而遭被告終止租約，與民法第452、453、454 條所規定之 提前終止租約之要件不符，不得請求返還預付之租金云云。 兩者法律關係迥異，被告之抗辯，顯不足採。準此，按15年 （即180 個月）租金總額2,613,163 元計算，每月租金為14 ,518 元（元以下四捨五入）。而原告得請求返還自104年12 月起至110年12月31日止，計6年1個月（即73個月）之租金 為1,059,814元。【計算式：14,518×73＝1,059,814】五、被告抗辯當初為讓原告開設餐廳有較大空間，乃由被告黃木 坤將相鄰之土地及房屋，加以拆除後，連同被告黃騰亮所有 之土地出租予原告興建系爭房屋，其購買相鄰房地之花費， 應由原告負擔云云。惟查，出租人有以合於所約定使用收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於 約定使用收益之狀態，此為民法第423 條所明定。兩造當初 之約定即為由被告黃木坤將相鄰之土地及房屋購入，加以拆 除後，連同被告黃騰亮所有之土地出租予原告興建系爭房屋 ，此乃系爭租賃契約之本旨，被告黃木坤自有依約購買相鄰 房地買入並加以拆除後交由原告興建系爭房屋之義務，購買 相鄰房地之花費，為被告黃坤木為履行契約義務本應支付之 費用，尚難就此部分之花費主張抵銷。
六、被告另抗辯被告於收回系爭房屋後，修復系爭房屋花費112, 050 元，應由原告支付云云。然查，此非為原告所否認，被



告未證明單據之真正，亦未提出支出之相關證明文件，且被 告無法證明原告有未回復原狀之事實及為回復原狀有支出燈 具更換、正面封板維修、拆除裝潢並清潔及油漆之必要性。 因此，被告此部分抵銷之抗辯，並無理由。被告又抗辯被告 所繳納之104 年地價稅2,403 元、2,430 元；104 年12月電 費2,835 元、133 元；104 年12月水費2,325 元；105 年2 月水費186 元，合計10,312元，應由原告繳納云云。原告應 支付104 年12月電費2,835 元、133 元；104 年12月水費2, 325 元；105 年2 月水費186 元，並不爭執。惟對於104 年 地價稅2,403 元、2,430 元部分，主張並應由其繳納等語。 經查，系爭合約書約定條款二、記載：「使用期間內本標示 應繳納之地價稅、房屋稅、水電費及營業稅及所需之稅均均 由乙方（指原告）負擔。」本件系爭合約雖於103 年8 月7 日終止，但原告係至104 年12月份始將系爭房屋返還被告， 故至104 年12月份，系爭房屋仍由原告使用中，依上開合約 之約定，原告自應負擔使用期間即至104 年之地價稅。故被 告抗辯原告應支付104 年地價稅、104 年12月電費、104 年 12月水費、105 年2 月水費，合計10,312元為有理由。七、綜上所述，原告本於民法第179 條不當得利返還請求權起訴 主張被告應返還契約終止後之租金1,059,814 元，為有理由 ，有如前述。而被告抗辯原告應負擔地價稅、稅費、電費等 合計10,312元，應予抵銷，亦有理由。故原告請求被告應返 還1,049,502 元之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，即無理由，應予駁回。
八、民法第272 條規定，數人負同一債務，明示對於債權人各負 全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債 務之成立，以法律有規定者為限。換言之，連帶債務之成立 ，除係由法律所明定外，如數債務人有明示對於債權人各負 全部給付之責任，始負連帶債務之責。經查，本件租金之返 還，並非法律所規定之連帶債務，且觀諸系爭合約書，亦無 對於債權人即承租人各負全部給付責任之明示，自與民法第 272 條之規定不符。原告主張被告黃騰亮、黃木坤二人應負 連帶返還上開不當得利云云，於法自屬無據，併予敘明。九、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
十一、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事



訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第一審裁判費為12,088 元，應由被告共同負擔百分之九十五、餘由原告負擔，爰判 決如主文第3項所示。
據上論斷，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85第1 項前段、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
民事第三庭法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
書記官 許錦清