房屋稅
臺北高等行政法院(行政),訴字,105年度,295號
TPBA,105,訴,295,20160616,1

臺北高等行政法院判決
105年度訴字第295號
105年6月2日辯論終結
原 告　豐澤國際股份有限公司
代　表　人　林伯翰（董事長）
原 告　卓騰電子工業股份有限公司
代　表　人　劉世輔
原 告　元鼎投資股份有限公司
代　表　人　許陳安瀾（董事長）
原 告　明淵股份有限公司
代　表　人　王自展（董事長）
原 告　聯城國際股份有限公司
代　表　人　吳添丁（董事長）
原 告　玉濤投資有限公司
代　表　人　吳亦圭（董事）
原 告　昶禾股份有限公司
代　表　人　高桂美 （董事長）
原 告　植芃投資股份有限公司
代　表　人　黎煥鑫 （董事長）
原 告　允德股份有限公司
代　表　人　余東榮 （董事長）
原 告　殷富資訊股份有限公司
代　表　人　周沛任（董事長）
原 告　友元投資股份有限公司
代　表　人　徐善可（董事長）
原 告　百瀛有限公司
代　表　人　劉金福（董事）
原 告　映達連股份有限公司
代　表　人　張東益（董事長）
原 告　景漢實業股份有限公司
代　表　人　何敏（董事長）
原 告　安仲有限公司
代　表　人　曹寧之（董事）
原 告　寶若投資有限公司
代　表　人　林寶玉（董事）
原 告　張終林
　 陳新泰
　陳慧珊
　陳慧如
　王希聖
　丁紹傑
　李秀鳳
　林美玉
　黃麗萍
　鄭文蓉
　沈秋蓉
　阮妮蓮
　張美芳
　陳寶樹
　邰如君
　陳燦榮
上三十二人共同
訴訟代理人　江如蓉律師
　李家豪律師
被 告　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　黃素津（處長）
訴訟代理人　歐思吟
　陳秀蓮（兼送達代收人）
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國104 年
12月23日府訴一字第10409166500 號、第10409166600 號、第10
409166700 號、第10409167500 號、第10409167700 號、第1040
9167600 號、第10409167800 號、第10409168400 號、第104091
68200 號、第10409168300 號、第10409168000 號、第10409167
900 號、第10409169200 號、第10409169100 號、第1040916930
0 號、第10409169500 號、第10409169600 號、第10409169700
號、第10409169800 號、第10409169900 號、第10409170000 號
、第10409170400 號、第10409170100 號、第10409170200 號、
第10409170600 號、第10409171300 號、104 年12月28日府訴一
字第10409169000 號、第10409168500 號、第10409168600 號、
第10409168700 號、第10409168800 號、第10409169400 號訴願
決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、事實概要：原告等分別所有臺北市○○區○○路00號等共計 38戶房屋（詳如附表，下稱系爭38戶房屋），領有臺北市政 府工務局（建築管理業務自民國95年8 月1 日起移撥臺北市 政府都市發展局）於92年10月9 日核發92使字第0322號使用 執照，建築物之構造種類為鋼筋混凝土造，用途為集合住宅



。經被告審認符合臺北市政府103 年2 月11日府財稅字第10 330000500 號公告修定之「臺北市房屋標準價格及房屋現值 評定作業要點」（下稱房屋現值評定作業要點）第15點所規 定高級住宅認定標準，遂按系爭38戶房屋坐落地點臺北市○ ○區○○路之街路等級調整率（220%）加成核計系爭房屋構 造標準單價，並據以核定房屋現值。旋104 年房屋稅開徵， 被告乃依房屋稅條例第5 條第1 項、臺北市房屋稅徵收自治 條例第4 條第1 項及「住家用房屋供自住及公益出租人出租 使用認定標準」第2 條規定，分別核定系爭38戶房屋按自住 用房屋稅率1.2%、持有臺北市非自住之其他供住家用房屋在 2 戶以下者稅率2.4%、3 戶以上者稅率3.6%、營業用稅率3% 課徵104 年房屋稅。原告等不服，申請復查，經被告104 年 8 月28日北市稽法甲字第10430734600 號等復查決定，除○ ○路00號2 樓房屋重新核定不予按高級住宅加價課徵104 年 房屋稅，復查不受理外，其餘復查駁回。原告等不服，提起 訴願，分別經訴願決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。二、本件原告主張：
㈠原處分及訴願決定就系爭房屋38戶（不含00號2 樓房屋）違 法之處：
⒈「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」（下稱現 值評定作業要點）第15點高級住宅之認定標準僅適用於「所 有權」住宅，被告未究明「所有權」與「地上權」住宅之不 同，逕以此為據認定系爭地上權房屋屬高級住宅，顯有認事 用法之違誤：
⑴最高行政法院判決意旨及吳秦雯委員於訴願決定提出之不同 意見書，足徵「地上權」住宅與「所有權」住宅顯然不同， 不得一體適用現值評定作業要點第15點：
①按最高行政法院104 年度判字第260 號判決：「原判決以臺 北市政府地政局於101 年5 月29日以北市地價字第10131444 700 號函所指出，系爭○○○○社區並無成交案例，但系爭 社區鄰近區域即臺北市○○區○○路一帶之住宅，即○○區 ○○○社區，建物面積399.06平方公尺（120.72坪），成交 金額為新臺幣（下同）1 億5,300 萬元，成交年月為100 年 5 月，單價為每坪126 萬7,396 元，作為上訴人各戶房屋總 價8,000 萬元以上，符合現值評定作業要點第15點第1 項所 稱之高級住宅之重要依據。惟兩棟建物在同樣條件下，如一 棟建物坐落其基地之權源係所有權，他棟建物坐落其基地之 權源為有期限之地上權，兩者之房價，顯有差別，此乃經驗 法則。依卷內資料，上述○○區○○○社區之建物坐落其基 地之權源似為所有權，與系爭○○○○社區之建物坐落其基



地之權源為餘37年之地上權不同。原判決未究明兩者有此種 對房屋價值有重大影響之不同因素，逕以○○區○○○社區 之交易金額，作為認定上訴人房屋總價之依據，違反經驗法 則。」（本院卷一第113 頁）。
②次按吳秦雯委員於訴願決定提出之不同意見書：「訴願人已 主張系爭房屋為地上權住宅，亦即房屋所有權人並無土地所 有權，系爭房屋之價值於地上權期限屆至時，將被認定為零 ，則對於此類地上權住宅之房屋現值評定，是否能與擁有土 地所有權之房屋適用相同標準已有疑義。亦即，評定作業要 點係依據房屋稅條例第11條授權而來，條第1 項第2 款明定 ：『各類房屋之耐用年數及折舊標準』但相同材質之房屋， 附隨土地所有權之有無是否在折舊認定有適用不同標準之可 能性？評定作業要點並未就此點為差別待遇，是否妥適，容 有檢討空間。再則，評定作業要點地15點認定高級住宅，係 以『房地總價在8,000 萬以上」為其標準，是否有違房屋稅 條例第11條第1 項第3 款明定之『按房屋所處街道村里之商 業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋 買賣價格減除地價部分，訂定標準。』『減除地價』訂定標 準之母法規範，由評定作業要點，以及臺北市房屋街路等級 調整率表，均未能知悉臺北市政府調整系爭房屋坐落街路之 ○○路之全部為220%時，是否考量系爭房屋與其他同路段之 房屋在地價部分之差異，一律認定為220%，似有裁量怠惰之 嫌。』（本院卷一第124-125頁）
③上開最高行政法院判決及吳秦雯委員於訴願決定提出之不同 意見書已明確點出，系爭「地上權」住宅之性質及所有權人 得享有之權能與「所有權」住宅顯然不同，自不得逕予適用 現值評定作業要點第15點，將系爭住宅與所有權住宅同視並 認定為高級住宅。
⑵依現值評定作業要點第15點之文義，佐以「地上權」較於「 所有權」住宅之重大不利因素，可知地上權住宅自始非第15 點之適用標的，被告以此認定系爭地上權房屋為高級住宅， 顯有違誤：
①按103 年2 月11日修正之現值評定作業要點第15點第1 項： 「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認 定『房地』總價在8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面 積達80坪以上或每坪單價100 萬元（不含車位價）以上者， 得酌參下列特徵，認定為高級住宅……」（本院卷二第95頁 ）。
②無論由文義、實務判決或社會通念觀之，所謂「房地」當指 「房屋」與「土地」之結合，而非「房屋」及「地上權」，



至臻明確；抑且，高級住宅加價課徵房屋稅之制度係100 年 實施，並於103 年修訂，然不論於實施或修訂時，均未將行 之有年之地上權房屋納入第15點，益證本要點訂定時，即已 考量「地上權」之特性，而刻意排除，是系爭「地上權」房 屋顯無從適用本條而認定為高級住宅，至為明灼。 ③系爭房屋採地上權模式興建，系爭房屋所有人之使用權利有 其契約年限（即地上權存續期間50年），被告計算課稅現值 時，顯未審酌此與所有權住宅顯然不同之事實： A 按臺北市房屋稅徵收自治條例之規定，房屋稅之計算公式係 ：「房屋現值＝核定單價×（1 －折舊率×折舊年數）×路 段率×房屋面積」。次按臺北市房屋折舊率及耐用年數表（ 本院卷一第726 頁）規定，鋼筋混擬土造房屋之最高折舊年 數為60年，每年折舊率為1%，殘值為40% 。惟此折舊率及耐 用年數之規定應僅得適用於土地及地上物均屬私有之情況， 蓋僅有所有權人享有不動產最終使用或處分之收益，始可依 上開房屋折舊率及耐用年數計算房屋現值，課徵房屋稅；而 地上權住宅之房屋現值，除受限於房屋結構之耐用年限，更 重要者乃是地上權存續期間。
B 易言之，因地上權價值會隨時間遞減進而消滅，故於地上權 存續期間屆滿時，國有財產署可依約請求拆屋還地，地上權 房屋之所有人已無法繼續使用地上權房屋，對此等地上權房 屋之所有人而言，地上權存續期間屆滿時，地上權房屋之殘 值應為0 元，且耐用年數應為地上權存續期間。倘於計算地 上權住宅之房屋現值時，未考量地上權存續期間屆滿後所有 權人不得再行使用之特殊情形，而仍適用一般所有權房屋之 耐用年限及折舊率，顯有失事理之平。
C 經查，系爭房屋之地上權存續期間僅至139 年4 月19日，餘 34年不到，故系爭房屋不同於一般私有建物及土地，於50年 地上權存續期間屆滿後，國有財產署可請求原告等人拆屋還 地，故系爭房屋之所有權人僅得使用該地上權房屋50年，而 無法享有該建物之自然耐用壽命，至為灼然。從而，系爭房 屋之現值將隨地上權存續期間之經過而遞減，且於地上權消 滅時點，房屋現值將等於0 元。
D 次查，前開估價報告第67頁「……但本案土地屬地上權權利 價值，故本所估價師參考世界各國地上權建物價值之估價方 式，並考量近年地上權權利價值標售多為流標之情形，地上 權模式仍較難為國人不動產置產行為所接受，故標的地上權 之權利價值以正常房地結合土地價格之六成計算…另因本案 標的之地上權權利存續期間為50年，現時已過12.3年，故標 的之地上權權利價值依定額法減損24.6% ……」（本院卷一



第717 頁），亦明揭此類使用期限極短，到期無償拋棄之地 上權形式住宅較難為國人不動產置產行為所接受，系爭房屋 之住戶均因相信政令，始破除「有土斯有財」之傳統觀念， 配合政府政策之宣導購買地上權住宅。詎料，政府全未斟酌 系爭房屋之興建形式、使用年限等獨特性，遽認系爭房屋屬 「高級住宅」，以遂其增加稅收或迎合輿論之目的。 ④政府近年為抑制房價飆漲，不斷調升土地公告地價，甚於10 5 年1 月又將系爭土地公告地價大幅調漲68.5% ，致原告等 人應負擔之地租為締約時之2.6 倍，是系爭房屋之價值僅會 因存續期間遞減而向下走跌，斷無符合「高級住宅」標準之 可能：
A 按「國有非公用土地設定地上權契約書」（下稱地上權契約 書，本院卷二第99-100頁）第4 條第2 項：「前項月地租係 按契約簽訂當期土地公告地價百分之五計算年地租後，再以 其拾貳分之壹計算。」。
B 國有財產署以國有非公用土地設定地上權時，依照國有非公 用土地設定地上權作業要點第5 點之規定，係以公告地價之 一定比例計算地上權之地租。然政府近年為抑制飆漲之房價 ，不斷祭出打房政策，如大幅度調漲公告地價，系爭房屋坐 落土地之公告地價自89年7 月之81,900元調漲至102 年1 月 之127,000 元，105 年1 月又大幅調漲為214,000 元，此有 內政部地政司查詢之公告地價可稽（本院卷一第719-721 頁 ）。若以土地持分為100 平方公尺計算，每年地租將從89年 的409,500 元，上漲至105 年之1,070,000 元，漲幅高達 161%【計算式：( 635,000-409,500)÷409,500=1.61】，再 加上政府調升房屋稅，每年地租及房屋稅負擔合計已逾百萬 ，是系爭房屋之價值僅會向下走跌，斷無符合「高級住宅」 標準之可能。
⑤系爭地上權房屋之交易稅負，顯然重於所有權房屋之交易稅 負，益顯地上權住宅無從如所有權住宅被認定為高級住宅： A 按一般房屋之買受人係取得房屋所有權及土地所有權，倘買 受人取得一般房屋後再行出售，於房地合一課稅制度推行前 ，個人應負擔之交易稅負區分為土地及房屋兩部分，土地部 分按本次移轉現值扣除前次移轉現值課徵「土地增值稅」， 房屋部分則依所得稅法第14條第1 項第7 類規定屬於「財產 交易所得」，應合併其他綜合所得申報繳納所得稅。財政部 則於每年五月報稅期間之前發布前一年度「個人出售房屋之 財產交易所得計算規定」，例如財政部以105 年1 月29日台 財稅字第10504502510 號令公布「104 年度個人出售房屋之 財產交易所得計算規定」。以系爭社區所在位置而言，倘個



人出售一般房屋，於次一年度五月申報個人綜合所得稅時， 僅需就房屋評定現值之48% 申報為財產交易所得。 B 次按，採行房地合一課稅制度後，出售一般房屋之房屋及土 地所得雖同屬所得稅課徵範圍，惟依所得稅法第14條之4 規 定，該出售房屋及土地之所得不併入個人綜合所得總額計算 ，並依持有期間、自住等因素區分不同所得稅率，而不適用 原所得稅法之累進稅率。以出售自住房屋為例，出售房屋及 土地之所得在400 萬元以下者免稅，超過400 萬元之部分則 按10% 之稅率課徵所得稅。
C 惟查，原告等人購買系爭地上權房屋係取得房屋所有權及土 地地上權，將來出售系爭地上權房屋，則依稽徵機關目前之 認定，應將出售房屋所有權及地上權之所得全數申報為「財 產交易所得」，相較於個人出售一般房屋時，僅需申報房屋 評定現值之48% 為財產交易所得，原告等人應負擔之交易稅 負顯然過苛。
D 再查，房地合一課稅制度推行後，雖於所得稅法第4 條之4 第2 項規定：「個人於中華民國105 年1 月1 日以後取得以 設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易 。」，個人得將買賣房地之所得與其他綜合所得總額分離計 算，適用單一稅率及400 萬元免稅額。然查，原告等人皆係 104 年12月31日以前取得系爭社區房屋，經多次詢問財政部 賦稅署及稽徵機關財政部台北國稅局，所獲回覆皆認定原告 等人並不適用房地合一課稅新制，而應適用原所得稅法之累 進稅率，即超過440 萬元之所得部分適用40% 之稅率，超過 1,000 萬元之所得部分適用45% 之稅率，且無400 萬元免稅 額之適用。
⑶綜上所述，可知「地上權」房屋相較於「所有權」房屋具因 存續期間遞減而殘值歸零、地租過高及顯然較重之交易稅負 等諸多重大不利因素，焉有符合高級住宅之可能？足證原告 共同訴代稱：「房屋評定作業要點第15點應該是指所有權而 言，地上權房屋應不適用」等語，核屬有據。
⒉縱認現值評定作業要點第15點高級住宅之認定標準得適用於 系爭住宅（假設語，原告否認之），亦應扣除地上權權利價 值，故不符高級住宅之標準：
⑴按最高行政法院104 年度判字第260 號判決：「上訴人於原 審提出其委託臺灣大華不動產估價師聯合事務所就「○○○ ○」中之一戶（○○路00號11樓）之估價報告書，主張評估 勘估標的總價為79,992,374元；建坪單價726,137 元／坪。 原判決對上訴人此項攸關判決結果之有利重要主張及舉證， 泛以該估價過早強調系爭房屋價值因地上權之遞減部分，顯



與目前成交行情有別，並未具體說明該估價報告如何過早強 調系爭房屋價值因地上權之遞減，及所憑理由，且以上述( 二) 不當之採證為前提作論斷，而不予採納，原判決此部分 判決不備理由及有違論理法則。」（本院卷一第113 頁）。 ⑵次按現值評定作業要點第15點計算「房地總價」係指「房屋 」及「土地」，而不包含「地上權」業如前述。依系爭社區 00號11樓之估價報告書第67頁倒數第8 行：「地上權因存續 期間屆滿或其他原因而消滅時，本建物所有權無償移轉登記 為國有，相對於建物所有權人而言，建物於地上權存續期滿 時之殘價為0 ，故建物價值應以現時建物成本價值17,088,4 54元，依定額法減損其價值以建物成本乘以地上權剩餘年數 占總年數之比例後為17,088,454×( 1 －24.6％) ＝12,884 ,694元。」，遑論建物價值迄今因存續期間遞減而更為減損 ，顯無可能構成高級住宅。
⑶退萬步言，縱如被告所稱現值評定作業要點第15點「房地總 價」包含地上權云云，該勘估標的之總價亦不符合高級住宅 之標準（詳見105 年2 月22日行政訴訟起訴狀第9 頁第1 點 ），是原告稱系爭房屋並非高級住宅等語，要屬有據。 ⒊原處分並未「按戶」認定系爭房屋總價及每坪單價，逕將系 爭房屋全數認定為高級住宅，已違修正後房屋現值評定作業 要點第15點之規定，應予撤銷：
⑴最高行政法院104 年度判字第260 號判決：「房屋稅之核課 係就各戶房屋現值，而非整棟大樓為之。是以不得以整棟大 樓多少比例以上之房屋符合高級住宅之規定，即對整棟大樓 的各戶房屋均以高級住宅核課房屋稅。審查作業注意事項第 3 點第1 項第3 款規定『每棟房屋符合上述要件之戶數達70 ％以上者，則整棟列入』，於法未合。原審更為審理時，仍 應就本件各戶房屋個別認定是否符合高級住宅之規定，併予 指明。」（本院卷第106-115 頁）
⑵次按103 年7 月1 日廢止前之臺北市高級住宅審查作業注意 事項（下稱「高級住宅審查作業注意事項」）第3 條第1 項 第1 款和第2 款之內容於同年2 月11日臺北市房屋標準價格 及房屋現值評定作業要點修正時，即併入作業要點第15點內 ，惟高級住宅審查作業注意事項第3 點第1 項第3 款「按棟 認定高級住宅」之規定卻未併入作業要點規定，可知「按棟 認定高級住宅」之規定確屬違法，業經臺北市政府揚棄不用 。
⑶經查，各復查決定書（本院卷第442-443 頁）第14頁：「系 爭社區實價登錄交易明細資料逐一核算系爭48戶房地總價， 除○○路00號2樓房屋外，其餘47戶房屋房地總價皆逾8,000



萬元，核與房屋現值評定作業要點第15點規定要件相符，業 如前述」云云；各訴願決定書（本院卷第123頁）第8頁：「 臺北市政府地政局104年7月2日北市地價字第10431907600號 函提供之實價登錄交易明細資料表所載，同一社區同為設定 地上權且房地面積相近之3戶房屋（建物總面積分別為144. 97坪、144.97坪及131.94坪），於102年11月至103年9 月間 之成交紀錄金額總價分別為9,900萬元、1億1619萬元及8,80 0萬元，平均每坪單價為71萬9,900元。以該平均每坪單價核 算，系爭房屋總價已在8,000 萬以上，並無訴願人所稱減損 至8,000萬元以下之情形」云云。
⑷然而，觀諸復查決定書第9-10頁及附表「豐澤國際股份有限 公司等人房屋稅復查明細表」及訴願決定書第8 頁，可知被 告僅以102 年和103 年系爭社區3 筆交易之平均交易價格（ 71.9萬元／坪）乘上每戶面積來計算房地總價，顯未「按戶 」進行高級住宅之認定，蓋房屋總價高低繫於樓層、面積、 構造、格局、屋齡、採光及其他諸多因素（本院卷第723-72 5 頁），倘被告所舉之71.9萬元／坪係某建物3 樓之價格， 自不可能以此價格逕予推論同建物10樓之價格，因樓層及裝 潢均不相同，此乃當然之理。原處分未遑深究，逕以平均單 價認定係爭房屋之總價，顯然不符修正後房屋現值評定作業 要點第15點之規定及最高行政法院判決所揭示需「按戶」認 定之意旨，原處分顯有違反法令之違誤，應予撤銷。 ⑸吳秦雯委員於訴願決定提出之不同意見書：「……評定作業 要點第15點規定於最後一次修正時，修改為『按戶認定』， 然依據原處分幾關提供之同一社區之3 戶房屋於102 年至10 3 年之成交紀錄顯示，每一戶房屋成交之單坪價格從80萬元 到67萬元不等，不但可知該社區每一戶房屋之價格落差甚大 ，甚至每一時間點交易之價格易有落差，則原處分機關如何 在本案中對系爭房屋認定總價在8,000 萬元以上，實不明確 ，亦有裁量怠惰之嫌。」，亦可得證。
⑹綜上可知，原處分遽以系爭社區年度、樓層、裝潢均不相同 之平均成交單價，認定系爭房屋各戶之總價，顯然不符修正 後房屋評定作業要點第15點之規定及最高行政法院判決所揭 示需「按戶」認定之意旨，原處分顯違房屋評定作業要點第 15點規定及量能課稅原則，應予撤銷。
㈡原處分及訴願決定就系爭房屋39戶（包含00號2 樓房屋）違 法之處：
⒈系爭房屋採地上權模式興建，原告等之使用權利囿於契約年 限，即地上權存續期間50年，則系爭建物之折舊率應以2%計 算，原處分計算房屋現值時，顯未審酌此事實：



⑴按臺北市房屋稅徵收自治條例之規定，房屋稅之計算公式係 ：「房屋現值＝核定單價×（1 －折舊率×折舊年數）×路 段率×房屋面積」。次按臺北市房屋折舊率及耐用年數表（ 本院卷第726 頁）規定，鋼筋混擬土造房屋之最高折舊年數 為60年，每年折舊率為1%，殘值為40% 。 ⑵惟查，此折舊率及耐用年數之規定應僅得適用於土地及地上 物均屬私有之情況，蓋僅有所有權人享有不動產最終使用或 處分之收益，始可依上開房屋折舊率及耐用年數計算房屋現 值，課徵房屋稅；而地上權住宅之房屋現值，除受限於房屋 結構之耐用年限，更重要者乃是地上權存續期間。易言之， 因地上權價值會隨時間遞減進而消滅，故於地上權存續期間 屆滿時，國有財產署可依約請求拆屋還地，地上權住宅之所 有人已無法繼續使用地上權住宅，故對此等地上權住宅之所 有人（即原告等）而言，地上權存續期間屆滿時，地上權房 屋之殘值應為0 元，且耐用年數應為地上權存續期間。倘於 計算地上權住宅之房屋現值時，未考量地上權存續期間屆滿 後所有權人不得再行使用之特殊情形，而仍適用一般所有權 房屋之耐用年限及折舊率，將有失事理之平。
⑶經查，系爭房屋之地上權存續期間僅至139 年4 月19日，餘 35年不到，故系爭房屋不同於一般私有建物及土地，於50年 地上權存續期間屆滿後，國有財產署可請求原告等拆屋還地 ，故系爭房屋之所有權人僅得使用該地上權房屋50年，而無 法享有該建物之自然耐用壽命，至為灼然。從而，系爭房屋 之現值將隨地上權存續期間之經過而遞減，且於地上權消滅 時點，房屋現值將等於0 元，則系爭房屋之折價率應以2%計 算，方為妥適。
㈢並聲明求為判決：
⒈如附表編號1 至18、20至32原處分暨訴願決定均撤銷、編號 19原處分暨訴願決定不利於原告部分撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市各 路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房 屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第 11條規定，於103 年常會決議修訂房屋現值評定作業要點， 並經臺北市政府於103 年2 月11日以府財稅字第1033000050 0 號公告自103 年7 月1 日起實施（本院卷二第54-55 頁） 。依該修定後房屋現值評定作業要點第15點規定，房屋為鋼 筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價 在8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或



每坪單價100 萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵 ，認定為高級住宅：⒈獨棟建築⒉外觀豪華⒊地段絕佳⒋景 觀甚好⒌每層戶少⒍戶戶車位⒎保全嚴密⒏管理週全，其房 屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成 核計。上開價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得 參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。 ㈡被告所屬信義分處為酌參前開要點第15點規定之8項特徵， 派員現場勘查並逐項審核結果，審認系爭房屋已具備前開高 級住宅之8項特徵，茲就認定情形，分述如下： ⒈獨棟建築：系爭社區為1 幢4 棟地上13層、地下2 層之建物 ，未與其他建物或建案相連結。
⒉外觀豪華：系爭社區外牆採用天然石材、花崗岩，並以葉片 造型之高級雕刻鋼設計大門，獨具特色。
⒊地段絕佳：鄰近臺北101 商圈，信義威秀影城、臺北國際會 議中心、臺北世界貿易中心（臺北世貿），附近有興雅國中 、博愛國小等學校；近信義快速道路，連接國道3 號、5 號 ，交通便利，生活機能絕佳。
⒋景觀甚好：建物視野開闊，基地規劃良善。
⒌每層戶少：每層1-2 戶，戶數單純，隱密性高。 ⒍戶戶車位：依前開92使字第0322號使用執照所載，總計有14 1 個汽車停車位，大於總戶數63戶。
⒎保全嚴密：於大廳入口處設有24小時保全人員，社區外並設 有監視系統，運用電子設備進行社區全面監控，為智慧化管 理，高度維護住家安全環境。
⒏管理週全：大門有專人管制人員、車輛進出，外來訪客與洽 公人員須登記。
㈢系爭37戶房屋符合房屋現值評定作業要點第15點規定，自屬 高級住宅，被告按系爭37戶房屋坐落地點○○路之街路等級 調整率即220%加成核計房屋構造標準單價，並依房屋稅條例 第5 條第1 項、臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條第1 項及 「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2 條規定，分別核定系爭38戶房屋按自住用房屋稅率1.2%、持 有臺北市非自住之其他供住家用房屋在2 戶以下者稅率2.4% 、3 戶以上者稅率3.6%課徵104 年房屋稅，洵屬有據。 ㈣依本院102年度訴字第252號判決伍、三（六）載明：「…… 因房屋交易較少，實際上可能在房屋計價基準期間（100年7 月至101年6月）查無成交樣本或是僅有極少之樣本數，或縱 然有成交樣本，但非屬常態交易（如親朋好友間之交易，致 價格偏低），致不應採用，……，本件系爭房屋101年9月間 之成交價格……雖非在101年房屋計價基準期間（100年7月



至101年6月）內，但乃系爭房屋本身之交易價格，比相同路 段或鄰近區域之高級住宅市場行情更為準確，當然可作為三 年均價之參考基準之一……。」次按房屋稅條例第5條規定 ，房屋稅之租稅客體為房屋，房屋稅稅基已明定為房屋現值 ，房地總價為高級住宅認定標準之一，並未排除地上權房屋 不用課徵房屋稅或免列入高級住宅，是以，僅具地上權之房 屋，如其房地（地上權或土地所有權）總價等均符合高級住 宅認定標準，自應列入高級住宅加價課徵房屋稅，始符合租 稅體制及租稅公平原則。
㈤次按房屋稅條例第2條及第3條規定可知，房屋稅係就附著於 土地之房屋及增加其使用價值之建築物所徵收之稅賦。有關 房屋稅及房屋現值之計算公式如下：【房屋稅＝房屋現值× 稅率房屋現值＝房屋構造標準單價×(1＋加價比率－減價比 率)×（1－折舊經歷年數×折舊率）×街路等級調整率×房 屋面積（平方公尺）】即房屋現值為房屋稅之稅基。房屋稅 租稅客體既為房屋，則無論該房屋是否採地上權形式興建， 或其坐落土地為何人所有，均不影響房屋現值之評價。又臺 北市房屋折舊及耐用年數表，係按各房屋構造種類訂定每年 折舊率、最高折舊年數及殘值，縱地上權房屋存續期間屆滿 ，房屋在拆除前尚有其殘值存在，與一般房屋無異，是仍有 該表折舊率及折舊年數之適用。
㈥並聲明求為判決駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。四、本件事實概要欄所載事實，為二造所不爭執。歸納雙方之陳 述，本件爭點厥為：⑴被告就系爭38戶房屋除○○路00號2 樓外，其餘37戶房屋按高級住宅加成核計房屋現值課徵104 年房屋稅，是否適法？⑵原告主張系爭房屋為地上權房屋， 不符合房屋現值評定作業要點規定之高級住宅，且原處分未 「按戶」認定系爭房屋總價及每坪單價，有違房屋現值評定 作業要點第15點之規定；另其房屋地上權存續期間50年，房 屋現值每年折舊率應以2%計算，有無理由？茲分述如下： ㈠按房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、 房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者 。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅 房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第3 條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加 該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第4條第1項前段 規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5 條規定：「房 屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供 自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二 ；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五



，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持 有房屋戶數訂定差別稅率。……前項第1 款供自住及公益出 租人出租使用之認標準，由財政部定之。」第6條規定：「 直轄市及縣(市)政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範 圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報 請或層轉財政部備案。」第10條第1項規定：「主管稽徵機 關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」 第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下 列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之：一、按 各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之 耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通 情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價 格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每3 年重 行評定1 次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格 。」次按臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項規定：「本 市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋 ：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二 。（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在2 戶以下者 ，每戶均為百分之二點四；持有3 戶以上者，每戶均為百分 之三點六。……。」第8 條規定：「房屋稅條例第11條所稱