臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第74號
原 告 李梓清
訴訟代理人 廖健智律師
複代理人 林冠廷律師
被 告 王德明
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國一０四年四月
二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬柒仟貳佰玖拾元，及自民國一０四年十月二十七起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾玖萬柒仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第 二百六十二條第一、二項定有明文。次按訴狀送達後，原告 不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文 。本件原告起訴時聲明：「㈠被告應將座落於台中市○○區 ○○段○○○○○○地號土地上建物即門牌號碼台中市○○ 區○○路○○○○號之倉庫建物（下稱系爭建物）遷讓返還 於原告。㈡被告應給付原告違約金新台幣（下同）十萬元。 ㈢被告應自民國一０四年一月一日起至返還第一項倉庫建物 之日止，按月給付原告一萬八千元。㈣如受有利判決，原告 願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於一０四年三月十八日言 詞辯論期日，追加聲明為「㈠被告應將系爭建物遷讓返還於 原告。㈡被告應給付積欠之租金二十九萬七千二百九十元及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。㈢被告應自一０四年一月一日起至遷讓返還 系爭建物止，按月給付原告一萬八千元。㈣被告應給付原告 違約金十萬元。」嗣被告前於一０五年四月二十八日言詞辯 論期日撤回前開聲明第四項（即違約金十萬元），並經被告 同意（本院卷第一百二十一頁背面），有前開筆錄在卷可參 。核屬擴張及撤回應受判決事項之聲明，揆諸前開法律規定
，自應准許，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張略以：
一、查台中市○○區○○段○○○○○○地號土地（下稱系爭土 地）為訴外人王財貴所有，而座落於系爭土地上之系爭建物 則係原告搭建所有。原告與被告於八十六年間簽立房屋租賃 契約（參本院卷第七十二頁至第七十七頁，下稱系爭租賃契 約），約定由被告自八十六年四月十六日起承租系爭建物， 原定租期至八十九年一月十五日，後經兩造同意數次續約， 每月租金原為每月二萬元整，自九十三年四月起變更為每月 一萬八千元。於一０二年間，兩造租賃契約存續中，因地主 即訴外人王財貴欲收回土地，故於一０二年八月三十一日與 被告簽訂拆遷補償協議（參本院卷第八頁），並與被告簽立 「遷移拆遷約定書」（參本院卷第九頁）約定系爭租賃契約 於一０三年十二月三十一日終止，被告須依上開拆遷補償協 議書進行遷移拆除，拆遷寬容期間自一０四年一月一日至同 年一月十五日止。原告所提出系爭租賃契約書末端雖無被告 之簽名，但僅係忙中有錯並未細查所造成之缺漏；縱使雙方 並未簽訂書面契約，被告於一０五年一月十五日之答辯狀中 已自陳：「單憑誠信二字維持近二十年的租賃關係，唯有一 張提告人收取押金及收取房租之單據證明」，顯見雙方確有 租賃關係存在，然被告於一０二年八月十五日起，即以各種 理由拒絕給付原告租金，積欠租金除以擔保金抵償外，已達 二個月以上，被告於庭上表示其並未拒付租金，係原告未前 往收取以致其無法按時繳納租金云云，僅係拖延訴訟所創造 之卸詞，不足為採。嗣後，原告亦以電話多次催告被告給付 租金，亦向被告說明因地主王財貴為配合政府重劃欲收回土 地，與被告約定承租至一０三年十二月三十一日止，並於一 ０四年一月十六日發LINE要求被告配合於一０四年一月二十 二日前拆完，方能領補償金，被告亦置之不理。再本件原告 於一０四年九月二日曾委請律師發函重申「與被告間之租賃 契約已於一０三年十二月三十一日租賃期限屆滿，租賃關係 終止後已無合法占用租賃物之權源，…於函達三日內搬遷， …」（參本院卷第九十一頁）。是被告自一０二年八月十六 日起至一０三年十二月三十一日系爭租約終止之日止，被告 積欠之租金共計十六個月又十六日共二十九萬七千二百九十 元【計算式：18,000×16＋18,000×16/31＝297,290，小數 點以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。被告於租賃關係消滅 後迄今仍未返還系爭建物，核屬無權占有，被告因該占用行
為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭 房屋之損害，從而原告依民法第一百七十九條之規定，請求 被告如數返還（即自一０四年一月一日起，至返還系爭房屋 之日止，於每月給付原告一萬八千元），亦屬正當，而應予 准許。原告本案不主張依原證三（即前開遷移拆除約定書） 作為本案之請求權基礎，而改依系爭租賃契約書法律關係， 主張被告積欠租金已逾二個月，經原告以前開存證信催告仍 未繳納而終止租約，請求被告返還租賃物。並聲明：㈠被告 應將座落於台中市○○區○○段○○○○○○地號土地上建 物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○○號之倉庫建物遷 讓返還於原告。㈡被告應給付積欠之租金二十九萬七千二百 九十元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈢被告應自一０四年一月一日起至 遷讓返還系爭建物止，按月給付原告一萬八千元。㈣如受有 利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則略以：
一、兩造有近二十年租賃關係，一直未有任何正式書面契約，僅 有一紙收取押金及收取房租之單據證明，其上亦有原告之簽 名。嗣因台中市政府第十四期市地重劃案中，因被告有自建 部分可領取補償金，且原告提出之補償協議書上並非原告簽 名。台中市政府第十四期市地重劃區第六工區補償費通知單 中有註明需檢附地主簽屬之同意書原告未盡房東之責將同意 書轉予地主王財貴簽名用印，因被告與地主未相識原告故意 不轉達同意書予地主簽名用印請領補償金。一０四年一月二 十一日被告雇用金寶象環保公司強制破壞被告承租處鐵皮牆 壁導致被告財務遭竊數次。原告所提系爭租賃契約書、遷移 拆除約定書，被告未曾看過且未曾簽名用印，其上簽名均非 被告所簽名及蓋章。
二、被告有收到原告提出之前開存證信函。已對原告提起偽造文 書之告訴包含系爭租賃契約。台中地檢署案號：一０五年度 偵字第六五三三號重股，案由偽造文書等，被告未繳租金， 當時就要用法律程序請被告返還，而不是強拆房子。目前為 止被告欠大約一年的租金沒有繳。因為被告卡到十四期重劃 ，被告可以請領三十幾萬元的補償金。但需要原告協調，並 寫同意書，被告才可以領補償金。租金部分，是原告沒有來 收，不是被告不給。租金每月一萬八千元，被告自一０二年 八月十五日起未繳租金，因原告與被告約好，但原告未來收 取。以前被告都是開票給原告的，並沒有匯款的。都是原告 沒有收，不是被告不付租金。而且因為補償金的部分，沒有 經過原告與地主協調，被告無法領取。並聲明：原告之訴及
假執行之執行均駁回。如受不例判決，願供擔保請准免為假 執行之宣告。
叁、得心證之理由：
一，按承租人有繳納租金之義務，此觀之民法第四百二十一條規 定即明。本件被告對原告主張自一０二年八月十六日起至一 ０三年十二月三十一日止未繳每月一萬八千元之租金等事實 固不爭執，惟辯稱係原告未前來收取，並非其不繳等語，已 如前述。經查，被告自承其之前繳交租金均係以票據給付， 則被告前開所辯係原告未前來收取租金，並非其不繳租金等 語，顯不足採認。從而，原告請求自一０二年八月十六日起 至一０三年十二月三十一日止計十六個月又十六日之租金二 十九萬七千二百九十元【計算式：18,000×16＋18,000×16 /31＝297,290，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達之 翌日即一０四年十月二十七日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。為有理由，應予准許。
二、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。次按「承租人 積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租 人得收回房屋，土地法第一百條第三款定有明文，又民法第 四百四十條第一、二項規定：「承租人租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付 逾二個月時，始得終止契約」，而「不定期之房屋租賃，承 租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第 一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂 因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十 條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催 告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終址租賃契 約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋之請 求權存在（最高法院四十二年度台上字第一一八六號判例意 旨參照）。
三、經查，被告固不否認兩造間就系爭建物有租賃關係存在，惟 否認原告提出之系爭租賃契約書（參本院卷第七十二頁至第 七十七頁）為真正，並以前詞置辯。參以系爭租賃契約並未 經被告簽名或蓋章，原告又未能證明其為真正，本院自難憑 採。惟兩造間就系爭建物有租賃關係存在，每月租金原為二 萬元其後變更為一萬八千元，及原告曾收取被告所繳之租金 （即每月為二萬元或一萬八千元）等事實均不爭執，是兩造
間之租賃應屬未定期限之租賃關係。再原告原依前開「遷移 拆除約定書」（參本院卷第九頁）所載，以兩造間租賃期間 至一０三年十二月三十一日屆滿為由，請求被告遷讓房屋（ 即聲明第一項）惟被告否認有於前開該約定書上簽名，並主 張已提起偽造文書之刑事告訴，原告則其後主張不依前開約 定書請求被告遷讓房屋，而主張被告積欠租金已逾二個月， 原告已以前開存證信函催告被告，被告迄未繳納（參本院卷 第九十一頁）為由，認為系爭租賃契約已經原告合法終止， 進而主張被告應遷讓房屋（即聲明第一項）惟查：依原告提 出之前開存證信函意旨，係原告主張依前開「遷移拆除約定 書」所載，兩造間租賃契約已於一０三年十二月三十一日租 賃期限屆滿，租賃關係終止後，被告無合法占用系爭建物之 權源為由，催告被告已遷讓房屋，此觀之該存證信函即明。 然原告陳稱已不依原證三即前開「遷移拆除約定書」為請求 被告遷讓房屋之請求權基礎，且被告亦否認「遷移拆除約定 書」為其所簽名，而原告對於該「遷移拆除約定書」為真正 之事實並不能舉證以實其說，是原告前開依「「遷移拆除約 定書」所載內容催告被告遷讓房屋，自不生催告之效力。又 原告其後固主張被告積欠租金已逾二個月為由，依租賃契約 之法律關係請求被告遷讓房屋，惟前開存證信函對於被告積 欠租金已逾二個月及以此為由主張終止租約之事實則隻字未 提，且原告亦未能提出其他催告被告繳交租金及終止租約之 證明，揆諸前開最高法院判例意旨，兩造間之租賃關係自尚 未經合法終止，原告自無從請求被告自系爭建物遷讓並將之 返還原告。從而，原告請求被告應將座落於台中市○○區○ ○段○○○○○○地號土地上建物即門牌號碼台中市○○區 ○○路○○○○號之倉庫建物遷讓返還於原告（即聲明第一 項）及主張終止租約後至遷讓返還系爭建物之止日，按月給 付原告一萬八千元（即聲明第三項），均為無理由，應予駁 回。
四、綜上所述，原告請求被告應給付二十九萬七千二百九十元及 自起訴狀繕本送達之翌日即一０四年十月二十七日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准 許。其餘請求即：被告應將座落於台中市○○區○○段○○ ○○○○地號土地上建物即門牌號碼台中市○○區○○路○ ○○○號之倉庫建物遷讓返還於原告，及被告應自一０四年 一月一日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付原告一萬八千 元，則均為無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟 法第第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款
規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。又被告陳明願 供擔保請准宣告免為假執行，核屬有據，爰酌定相當之擔保 金額准許之，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
書記官 賴淵瀛