臺灣臺中地方法院民事簡易判決 104年度中簡字第1949號
原 告 蕭裕民
訴訟代理人 許舒凱律師
複 代理人 徐祐偉律師
劉俐伶
被 告 朱浤睿
訴訟代理人 詹閔智律師
複 代理人 許惠媛
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105年5月25日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬叁仟元，及自民國一０四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴 訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第 2項定有明文。查原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺 幣（下同）300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息等語；嗣於民國105年 4月21日具民事陳報（二）狀變更聲明為：被告應給付原告4 13,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第155頁），核屬擴 張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：被告於103年間委託宜家不動產經紀有限公司（ 下稱宜家公司）在網站出售其所有坐落臺中市○區○○段00 0000地號土地（權利範圍全部）及其上同段346建號即門牌 號碼為臺中市○區○○路0段000巷00號之房屋（權利範圍全 部，下合稱系爭房地），而原告自網路得知該刊登系爭房地 出售訊息後，先後於103年11底及12月初，與宜家公司人員 前往系爭房地查看2次，然因當時被告與其家人仍居住其內 ，涉及個人隱私有所不便，且屋內到處擺置家具，天花板有 隔層板裝潢，看屋時窗簾未拉開及燈未全開，且2次看屋約 僅短促30分鐘，是原告與在場仲介看屋時無法一窺屋況之究 竟，而被告並向原告與仲介表示屋內「僅在大門上方有水管 破裂，但已修好」等語，經原告詢問有無「其他」滲漏水情
形時，被告向原告及在場仲介、代書保證表示並「無」其他 滲漏水情形，使原告信以為真，因此同意於103年12月7日就 系爭房地以總價1190萬元與被告簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），且同意被告以「大門口上方水管破裂， 已修好」之屋況，由仲介記載於標的物現況說明書上，並記 載「依現況交屋、不再修理」等情，並同意於104年3月1日 交付系爭房地事後辦理驗屋程序。嗣經原告屢次聯繫被告欲 與其確認何時搬離及交屋，以確定原告之驗屋日期，然被告 卻百般敷衍推託，未曾給予原告確定之搬離時日，直至104 年3月10日始搬離。嗣原告於104年3月12日進入屋內驗屋後 ，始發現系爭房屋除有被告所稱「大門口上方水管破裂，已 修好」然係以油漆塗抹掩蓋瑕疵外，尚有如附表所示「1、3 、4樓廁所」、「1至4樓後房」及「1樓客廳」等多處滲漏水 ，及當初遭傢俱擋住而無法看見之牆面壁癌等瑕疵，原告遂 與被告進行協商，並於104年3月27日以臺中路郵局存證號碼 000076號函通知被告：「請台端…完成修繕漏水瑕疵及給付 本人遲延違約金」等語，惟屢經協商後，被告均無誠意解決 兩造糾紛且刻意逃避應負責任。被告既原為系爭房屋之所有 權人，且長期居住在系爭房屋，理當明瞭系爭房屋是否有其 他滲漏水瑕疵，惟在簽訂系爭買賣契約當時，卻僅在標的物 現況說明書漏水欄項記載：「大門口上方水管破裂，已修好 」，並未提及其他滲漏水，亦未在該標的物現況說明書漏水 欄項之備註說明內為任何勾選，顯見被告蓄意隱瞞系爭房屋 其他滲漏水等瑕疵。又依宜家公司於104年4月9日之聲明書 記載內容：「茲就崇德路（臺中市○區○○路0段000巷00號 ）別墅一案。關於屋主主張現況交屋。我們仲介公司在簽約 當下有向屋主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的 情況。屋主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的 漏水以外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處 之現況交屋」等語，又被告於104年4月2日寄送律師函通知 原告：「中古屋本較容易隨時發生漏水或損害情形…又壁癌 係因房屋滲漏水所導致…」等語，並參系爭房屋滲漏水及壁 癌等照片，可見被告明知系爭房屋尚有其他滲漏水等瑕疵， 卻故意不告知原告，並向原告及仲介保證除標的物現況說明 書指出所載之修繕滲漏水處外，並無其他滲漏水，取信於原 告，使原告陷於錯誤進而同意以現況交屋。再該等瑕疵非原 告簽約當時所得明知，亦為被告保證所無，原告因而認應無 其他滲漏水等瑕疵，若非交屋後原告得以進入發現，原告自 本無法於看屋時即得輕易以肉眼發現其他滲漏水瑕疵。系爭 房屋雖屬中古房屋，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，
仍然預期出賣人所交付房屋之屋況應具備足供人遮風避雨而 無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即 無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質，是系爭房屋 係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而遮風避雨為 住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但 毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足 發揮其供人居住之目的，滲漏水已對居家生活環境及品質影 響甚鉅，自有減少其通常效用及系爭房屋買賣所預定房屋應 合乎居住使用效用之瑕疵，並嚴重影響系爭房屋價值，被告 為系爭房屋出賣人卻故意不告知前開滲漏水及牆面壁癌等瑕 疵，並保證無該等瑕疵，應就系爭房屋之瑕疵負物之瑕疵擔 保責任。另系爭房屋之其他滲漏水及牆面壁癌等瑕疵嚴重影 響房屋應符合居家品質之通常及預定使用，被告明知有該等 漏水瑕疵卻隱瞞未說，被告當有可歸責之事由，須付不完全 給付之債務不履行責任，為此，爰依民法第359條及第227條 等規定，請法院就上開二請求權擇一有利於原告之判決等語 。並聲明：被告應給付原告413,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：簽訂系爭買賣契約前，原告全家人偕同仲介公司 人員至系爭房屋現場查看時，每次停留時間均長達30分鐘以 上，從1樓騎樓起至4樓均逐一查看，被告均無任何為難及掩 飾等阻礙查看之行為，足認原告在簽訂系爭買賣契約前均已 妥善查看系爭房屋，並知悉系爭房屋之屋況後始同意締結系 爭買賣契約。又系爭房屋自被告委託仲介出售至交付予原告 期間，被告就系爭房屋並無任何修繕、修補之行為，系爭房 屋之屋況未有任何改變動。目前系爭房屋內有一些其他漏水 處現況及原告提出系爭房屋照片等，均與兩造簽訂系爭買賣 契約時起至被告交付系爭房屋予原告時之狀況不同，係因被 告係向他人購買系爭房地，在原告未破壞天花板、牆面等裝 潢物前，被告根本無從知悉其他漏水狀況，是被告以系爭房 屋現況交屋並無原告所稱詐欺及欺瞞之行為。另依系爭買賣 契約所附之標的物現況說明書之項次「建物現況是否有滲漏 水情形」，被告勾選「是」，並手寫加註記載「依現況交屋 ，不再修理」、項次「是否曾在最近1年內修復滲漏水」部 分，被告亦勾選「是」，並於後方手寫加註記載「大門口上 方水管破裂，已修好」，是被告就系爭房屋有漏水狀況已明 確說明，該說明書業經兩造簽名確認無誤，且兩造在議定系 爭房地買賣價金時，原告亦以系爭房屋漏水狀況作為議價之 條件，經被告退讓並減少價金後，最後始以1190萬元作為系 爭房地買賣價金，亦足認原告於買受系爭房地前已充分知悉
系爭房地現況，並經原告審酌各項買賣條件後始簽訂系爭買 賣契約，則原告當應受系爭買賣契約所約束，故被告已說明 「依現況交屋，不再修理」，並以系爭房屋現況交屋，從而 原告請求被告就系爭房屋其他滲漏水瑕疵負務瑕疵擔保責任 當無理由。另臺灣省土木技師公會（下稱土木公會）所為鑑 定報告書所載之漏水及損害原因結果並未詳列判斷依據及理 由，且未列修復材料內容及數量，則修復材料金額如何計算 得出，顯有疑慮，又目前泥水、土木師傅每日工資約為1,50 0元至2,000元間不等（工作時數為8小時），以項次1修繕項 目為例，修復面積僅為1.95㎡，工資卻編列為3,000元，約 為1.5天至2天之工期，顯有違常理，足認該鑑定報告不足可 採。退步言之，倘仍認被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得 請求減少價金，惟原告明知104年3月1日要交屋，卻一直以 須完成驗屋程序才要交屋，致被告延緩交屋1個多月，買賣 價金尾款亦拖延1個多月始給付予被告，被告自得依系爭買 賣契約第5條第3款（或第5條第4款）約定，以每逾1日按遲 延價金萬分之5計算違約金，及系爭買賣契約第10條第7款約 定，以每逾1日按被告因點交所可得價金萬分之5計算違約金 ，共計255,850元違約金，並以255,850元違約金與原告本件 請求之金額主張抵銷等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本院得心證之理由
（一）查原告主張兩造於103年12月7日簽訂系爭買賣契約，由原 告向被告購買其所有系爭房地，約定買賣總價金為1190萬 元，原告於104年3月27日以臺中路郵局存證號碼000076號 函通知被告系爭房屋有漏水等瑕疵及辦理交屋，被告其後 已將系爭房屋辦理完成所有權移轉登記予原告，原告亦已 支付全數買賣價金予被告等情，業據提出不動產買賣契約 書及存證信函在卷可佐，復為被告所不爭執，堪認原告此 部分主張為真實。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有 明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台 上字第1173號判例意旨參照）。經查，原告主張系爭房屋 除系爭買賣契約所附標的物現況說明書漏水欄項記載：「 大門口上方水管破裂，已修好」瑕疵外，尚有其他「1、3
、4樓廁所」、「1至4樓後房」及「1樓客廳」等處滲漏水 及牆面壁癌等瑕疵，惟被告於交屋時未告知有此等減少房 屋價值之瑕疵，並保證無該等瑕疵等情，業為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯；惟則，經本院囑託土木公會鑑定之 結果，乃認「①1樓部分：客廳牆面及側牆、客廳門口上 方之氣窗及天花板露台底部、1樓前窗戶頂板（即3樓陽台 地板下方天花板）、客廳前窗戶漏水、1樓前窗戶頂邊緣 及廚房之前牆面（即室內廁所側牆），因防水層、邊緣塞 水路失效，導致漏水或雨水滲下來造成壁癌；後陽台台窗 上方牆面破裂，係因混凝土破裂。②2樓部分：2樓後房間 天花板、2樓前天花板、2樓中間平台頂（即3樓浴室地板 之背面）及2樓前露台，因屋頂漏水、防水失效導致漏水 或雨水滲下來造成壁癌；2樓後房間牆面有澎空及空心；2 樓前平台地磚因天候熱漲冷縮或黏著劑拌合比例失當原因 致地磚空心。③3樓部分：3樓浴室地板外木櫃下方、浴室 外樓梯側牆、3樓前陽台側牆、3樓前陽台天花板（即4樓 前陽台地板之背面）、3樓後房間天花板及3樓通道之天花 板（即4樓廁所地板漏水），因屋頂漏水、防水失效導致 漏水或雨水滲下來造成壁癌；3樓後房間之牆面粉刷不良 造成空心；3樓通道之天花板樑側混凝土破裂。④4樓部分 ：屋頂層漏水（即4樓後房間天花板）、4樓後房間窗戶下 緣因防水失效致漏水。」等情，有土木公會104年12月14 日（104）省土技字第中1528號鑑定報告書在卷可稽（見 本院外放案卷），而本件既係經兩造同意囑託土木公會鑑 定，且土木公會為專業機構，與兩造當無利害關係，則其 基於專業所為之鑑定報告，應具客觀與中立性，當足為採 認。況由系爭鑑定報告內容可知，土木公會至系爭房屋會 勘時，就系爭房屋曾紀錄及拍照，並輪派2名土木技師據 以分析瑕疵造成之原因而為鑑定，益認系爭鑑定報告蓋無 顯非合宜之處，甚且被告空指上情然未舉證以明，是土木 公會之上開鑑定報告書所為結論，當均足資肯認無疑，從 而，被告另請求傳喚鑑定人即為系爭鑑定報告書之土木技 師到庭為證，即核無必要，是不予為之，附此說明。準此 ，堪認系爭房屋確有因防水施工不當等情而有上述漏水及 壁癌之瑕疵，且防水施工不當應係交屋前即已發生者，至 甚明確。另者，觀諸原告提出系爭房屋現場照片（見本院 卷第25至33頁）確可看出系爭房屋有漏水等情況，衡諸常 情，該等現象應係長期滲漏水所致，參以原告於104年3月 12日進入系爭房屋內驗屋後，旋於同年3月27日以臺中路 郵局存證號碼000076號函通知被告系爭房屋有漏水等瑕疵
之問題，益認被告交付系爭房屋之時，系爭房屋現況確實 業已存有上開漏水及壁癌等買方之原告非可一窺即知之瑕 疵等情至明。
（三）復按，關於出賣人之物之瑕疵擔保責任之規定，並非強行 規定，當事人得訂立特約免除或限制之，當事人有免除或 限制出賣人物之瑕疵擔保責任之特約時，自應從其特約， 惟當事人如訂有上開特約者，自應以當事人明示之意思表 示為之，尚難以默示之意思表示，即認當事人間有訂立免 除或限制物之瑕疵擔保責任，自不待言。並按民法第98條 規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事 實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上 字第28號判例意旨參照）。解釋當事人之契約，應於文義 上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真 意(最高法院19年上字第58號判例)，從而，雙方是否合意 免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述法律規 定與判例以解釋當事人真意。經查，被告在系爭買賣契約 所附之標的物現況說明書之項次「建物現況是否有滲漏水 情形」，固然勾選「是」，並手寫加註記載「依現況交屋 ，不再修理」等語，另於項次「是否曾在最近1年內修復 滲漏水」部分，勾選「是」，並於後方手寫加註記載「大 門口上方水管破裂，已修好」等語，是足見被告辯稱其業 於簽訂系爭契約時向原告告知系爭房屋曾有漏水情形，然 已修復完成等語，尚非無據。然查，觀諸證人即宜家公司 之房仲經紀人賴佳明於本院言詞辯論期日中具結證述：「 進入系爭房屋只有看到客廳上方有水漬，就是記載大門口 上方水管破裂已經修好的部分，其他地方有家具阻隔，所 以無法看清楚。」等語詳實（見本院卷第69頁背面），復 原告主張伊於簽約時特別詢問被告是否除了大門上方以外 沒有其他漏水，被告答稱是，僅有大門那邊水管破裂，且 已修好，才會在現況說明書記載大門上方水管破裂已修好 ，原告才願意買等語（見本院卷第69頁），亦為被告所不 否認，另審之宜家公司104年4月9日之聲明書記載：「茲 就崇德路（臺中市○區○○路0段000巷00號）別墅一案。 關於屋主主張現況交屋。我們仲介公司在簽約當下有向屋 主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的情況。屋 主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的漏水以 外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處之現 況交屋」等語（見本院卷第37頁），足見兩造簽約時所為
「現況交屋，不再修理」之「現況」，當僅在於原告明瞭 被告係以系爭買賣契約及其所附標的物現況說明書所說明 「大門上方水管破裂已修好」之現況而交屋，而依系爭買 賣契約解釋當事人真意，其重點應在於交屋時系爭房屋現 況可發現狀況，如先前曾因滲漏水或滲漏水痕而修復之情 形或其他目視可見之瑕疵等為限，始同意以現況交屋，至 於交屋時須其後拆除裝潢等固定物始可得知之瑕疵狀況， 除非另有契約明白具體列出，否則即非屬於兩造約定之「 現況交屋」之意涵內，揆諸上開說明，亦即難認該等瑕疵 已在原告「以現況交屋」之認知中，或原告有意免除被告 此部分之物之瑕疵擔保責任。況且，土木公會系爭鑑定報 告書中所列系爭房屋之漏水及壁癌等瑕疵，依其使用方式 及瑕疵所在位置，顯非一般房屋買受人於初始進入該屋時 即能予以立即發現之瑕疵，係屬於依通常檢查不能即時發 現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭者 ，則縱使原告於交屋前曾進入系爭房屋查看，然嗣於交屋 當日亦無從全面檢視房屋狀況而立即發現上開瑕疵，自尚 難認系爭房屋於交屋當日並無上開瑕疵，且難以原告曾入 屋查看一節推認原告當屬已檢視系爭房屋之該時現況而同 意以該等瑕疵現況交屋。基此，被告辯稱其在系爭買賣契 約所附標的物現況說明書中既已載明「依現況交屋，不再 修理」等語，且經原告檢視確認後同意簽訂系爭買賣契約 ，則其就系爭房屋即免除所有物之瑕疵擔保責任云云，當 屬無憑，委無可取。
（四）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少 其價金，民法第359條定有明文。承上，系爭房屋交屋時 確有前揭瑕疵情況，參以系爭房屋有上開鑑定報告所述滲 漏水瑕疵，對於日常居住、使用應有相當程度之影響，且 衡諸常情，依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期 望所購買之房屋能提供適宜、居住使用目之環境，因此， 有意購屋者如知悉系爭房屋有該等漏水情況，當會影響其 購屋意願或要求降低房價，是堪認原告主張系爭房屋交付 予原告時，確有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕 疵，原告自得依民法第359條規定請求減少價金等語，洵 屬有據。而查，經本院囑託土木公會就系爭房屋上開瑕疵 所需修繕項目及費用進行鑑定之結果，乃認系爭房屋確有 有如附表所示各項瑕疵，修補瑕疵所需費用合計413,000 元，且為達治本效果應將屋頂層之防水層全面加以維修防 水層，以免將來其他部位再陸續產生漏水現象等語，有系
爭鑑定報告書存卷可參，是堪認系爭房屋因前開瑕疵而減 少之價值為413,000元，則原告請求減少價金413,000元， 為有理由。至被告固辯稱本件倘認原告主張為有理由，因 原告明知104年3月1日約定交屋，然表示須完成驗屋程序 才同意交屋，致被告延緩交屋1個多月，原告應負之買賣 價金尾款亦拖延1個多月始給付予被告，被告自得依系爭 買賣契約第5條第3款約定，以每逾1日按遲延價金萬分之5 計算違約金，及系爭買賣契約第10條第7款約定，以每逾1 日按被告因點交所可得價金萬分之5計算違約金，即原告 共計應支付被告255,850元違約金，是被告以該255,850元 違約金與原告本件請求之金額主張抵銷云云；然此既為原 告所否認，復被告亦未能對此舉證以實其說，又被告為點 交程序與原告繳付尾款既約為同時，然被告所指該情顯非 屬系爭買賣契約所定無故拒絕配合點交等情，自屬尚非可 歸責於原告之事由而有何遲延給付價金之情，則被告援引 上開契約約定為抵銷抗辯，顯不足採。準此，原告依民法 第359條規定請求減少價金，既為有理由，並請求本院擇 一有利於原告之請求權而為判決，則原告另依民法第227 條不完全給付請求權請求被告負損害賠償責任，本院即無 庸再予審酌。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、 第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告 本於買賣契約及民法第359條規定之法律關係，請求被告 加計給付自起訴狀繕本送達之翌日起即104年7月30日起（ 104年7月29日收受，見本院卷第53頁）至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應 予准許。
四、綜上所述，原告基於兩造間系爭買賣契約及民法第359條規 定之法律關係，請求被告給付原告413,000元，及自104年7 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為 有理由，應為准許。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
肆、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 錢 燕
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