臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 104年度彰簡字第452號
原 告 張英培
張隆勳
上列二人共同
訴訟代理人 王素珍律師
複代理人 黃榮裕
被 告 卓金銓
趙木川
趙幼
趙傳旺
錢趙英勳
趙炎山
許林柏伶
陳林翠微
趙林寶裡
卓春生
卓明生
陳卓秋菊
鄭卓秋香
卓馨蓮
陳守龍
陳守虎
陳秀貞
吳沁莉
陳秀嬌
陳秀娟
陳美燕
陳美菁
施燕
林子翔
林祐民
林芥賢
林陳娥
林欣霈
林佳宏
林雅媛
林素綿
林雅惠
卓陳秀來
卓坤源
卓菁雁
卓福村
卓福良
上列三十七人共同
訴訟代理人 莊慶洲律師
複代理人 柯毓榮
被 告 陳秀芳
上列當事人間請求調整租金事件，於中華民國105年6月15日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告向原告張英培承租坐落彰化縣彰化市○○段○000○000地號土地之租金自民國105年1月1日起應調整為每年新台幣壹拾捌萬柒仟肆佰捌拾捌元。
被告向原告張隆勳承租坐落彰化縣彰化市○○段○00000○00000地號土地之租金自民國105年1月1日起應調整為每年新台幣玖萬參仟陸佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟捌佰陸拾元由被告連帶負擔其中新台幣參仟零捌拾捌元，其餘新台幣參仟捌佰陸拾元由原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。經查，原告起訴時係以被繼承人卓金樹、陳卓雲、林錫 輝、林忠厚等之繼承人為被告，惟卓金樹已於民國（下同） 95年10月31日死亡，而其繼承人為卓春生、卓明生、陳卓秋 菊、鄭卓秋香、卓馨蓮；被繼承人陳卓雲已於99年7月6日死 亡，而其繼承人為陳守龍、陳守虎、陳秀貞、吳沁莉、陳秀 芳、陳秀嬌、陳秀娟、陳美燕、陳美菁；被繼承人林錫輝已 於99年1月29日死亡，而其繼承人為施燕、林子翔、林祐民 、林芥賢；被繼承人林忠厚已於103年4月19日死亡，而其繼 承人為林陳娥、林欣霈、林佳宏、林雅媛、林素綿、林雅惠 ；被繼承人卓錦烟已於95年12月21日死亡，而其繼承人為卓 陳秀來、卓坤源、卓菁雁、卓福村、卓福良，嗣原告於104 年11月9日具狀表明追加上開繼承人等為被告，核與上開規 定相符，應予准許。
貳、被告陳秀芳經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、緣坐落彰化縣彰化市○○段○000○000地號土地，原為原告 之被繼承人張連所有，後由原告張英培、張隆勳及訴外人張 蘭生繼承取得。嗣上開土地於76年12月14日判決分割為236 、236-3、236-4、237、237-1、237-2等6筆土地，其中236 、237地號土地為原告張英培取有，236-3、237-1地號土地 為原告張隆勳得，有土地謄本及地籍圖可稽。上開土地於日 據時期即由原告之被繼承人出租予被告之被繼承人卓盾，原 告張英培就所有之系爭236、237地號土地於93年曾對起訴狀 所載之被告等人訴請調整租金，嗣雙方於94年7月27日在訴 訟中達成和解，起訴狀所載被告等人同意自93年起每年租金 為新台幣（下同）125,000元，有和解筆錄及宣示判決筆錄 各乙份為憑。後原告張隆勳就所有之系爭236-3、237-1地號 土地亦與被告等人達成協議，租金調整為每年62,500元，有 存證信函可證。
二、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文；又租用基地建築房屋者，出租人得以土地申報 總價額年息百分之十為限請求租金，土地法第105條及97條 第1項著有明文。原告上開236、237、236-3、237-1地號土 地，102年1月之申報地價已調昇為每平方公尺2,800元。原 告張英培二筆土地之申報總價為2,343,600元，年息百分之 十即為234,360元；原告張隆勳二筆土地之申報總價為1,170 ,400元，年息百分之十為117,040元。爰依前揭規定，原告 張英培、張隆勳請求被告自105年1月1日起之租金應分別調 整為234,360元、117,040元。
三、並聲明：
㈠被告向原告張英培承租坐落彰化縣彰化市○○段○000○0 00地號土地之租金自105年1月1日起應調整為每年234,360元 ㈡被告向原告張隆勳承租坐落彰化縣彰化市○○段○00000○ 00000地號土地之租金自105年1月1日起應調整為每年117,04 0元。㈢訴訟費用由被告連帶負擔。
四、對被告答辯所為之陳述：
系爭土地之公告現值於93年間為每平方公尺為18,000元， 104年調整為21,400元。按照93年兩造訴訟間華聲鑑定彰化 市永芳路之月租金每坪是60元到150元之間，兩造原來租金 大約每坪在41元，顯屬過低，因而請求調整。貳、被告方面：
一、被告陳秀芳經合法通知未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
二、除被告陳秀芳以外之被告等則答辯稱：
㈠按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。查本 件系爭土地租金調整事件，原告前開起訴狀列載之被告為卓 金樹等五人，然查其中陳卓雲、林錫輝及林忠厚三人並非系 爭土地承租權之公同共有人，從而渠等之繼承人非屬本件適 格之被告，合先敘明。
㈡另查其中被告卓錦烟之法定繼承人有卓陳秀來、卓坤源、卓 菁雁、卓福村及卓福良五人，而本件系爭土地之承租權於遺 產分割斯時，已約定由卓福村一人繼承。從而，卓陳秀來、 卓坤源、卓菁雁及卓福良亦非本件訴訟之承租人。 ㈢本件原告屢屢興訟調解租金，被告等人已不勝其煩，於民國 94年7月27日於彰化地方法院93年度簡上字第136號調整租金 事件訴訟上和解，雙方同意每年支付125,000元之租金。無 幾年，原告又再次興訟，懇請鈞院明鑑。
㈣本件租金調整事件，原告前開起訴狀列載之被告為卓金樹等 五人，然查其中陳卓雲、林錫輝及林忠厚三人並非系爭土地 承租權之公同共有人，故渠等之繼承人即陳守龍、陳秀嬌、 陳秀貞、陳秀娟及吳沁莉，非屬本件適格之被告。 ㈤本件被告等人均非系爭土地之承租人或承租人之繼承人，原 告將被告等人列為被告請求調整租金，殊難理解。 ㈥本件調整租金之問題，已於94年間解決，僅經過十年時間並 未產生重大變更，其請求調高租金顯無理由，況土地法第97 條所定百分之十為租金之上限，並非計算之依據。 ㈦並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：
一、原告主張緣坐落彰化縣彰化市○○段○000○000地號土地， 原為原告之被繼承人張連所有，後由原告張英培、張隆勳及 訴外人張蘭生繼承取得。嗣上開土地於76年12月14日判決分 割為236、236-3、236-4、237、237-1、237-2等6筆土地， 其中236、237地號土地為原告張英培取有，236-3、237-1地 號土地為原告張隆勳得，上開土地於日據時期即由原告之被 繼承人出租予被告之被繼承人卓盾，原告張英培就所有之系 爭236、237地號土地於93年曾對起訴狀所載之被告等人訴請
調整租金，嗣雙方於94年7月27日在訴訟中達成和解，起訴 狀所載被告等人同意自93年起每年租金為125,000元，後原 告張隆勳就所有之系爭236-3、237-1地號土地亦與被告等人 達成協議，租金調整為每年62,500元，惟102年1月之申報地 價已調昇為每平方公尺2,800元，原告張英培二筆土地之申 報總價為2,343,600元，年息百分之十即為234,360元；原告 張隆勳二筆土地之申報總價為1,170,400元，年息百分之十 為117,040元，爰依民法第442條、土地法第105條、第97條 第1項規定，請求被告自105年1月1日起之租金應分別調整為 234,360元、117,040元等情，業據其提出土地謄本、地籍圖 謄本、本院93年度簡上字第136號調整租金事件和解筆錄、 93年度張簡字第35號調整租金事件宣示判決筆錄、存證信函 、戶籍謄本、繼承系統表等件為證，堪認原告所主張系爭土 地之承租權人為被告等人之事實為真實，被告僅空言指稱陳 卓雲、林錫輝及林忠厚三人並非系爭土地承租權之公同共有 人，從而渠等之繼承人非屬本件適格之被告，被告卓錦烟之 法定繼承人有卓陳秀來、卓坤源、卓菁雁、卓福村及卓福良 五人，而本件系爭土地之承租權於遺產分割斯時，已約定由 卓福村一人繼承，本件被告等人均非系爭土地之承租人或承 租人之繼承人等語，惟未提出相關證據以實其說，其所辯洵 無足採。
二、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限；第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第 1項、第105條亦分別定有明文。該條項所謂土地價額，依同 法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土 地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地 價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值 （最高法院88年度台上第108號判決參照）。又租金為承租 人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價 值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比 較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利 益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第30 62號、87年台上第1133號判例參照）。四、查系爭236、237、236-3、237-1地號土地均屬建地，面積分 別為534平方公尺、303平方公尺、274平方公尺、144平方公 尺，有土地登記第一類謄本為證（見卷第7至8頁），且位處
彰化市，顯見系爭土地，交通往來便利、商業行為尚屬繁榮 ，然被告既為系爭土地之承租人，無論是否實際使用系爭土 地，依法仍有給付租金之義務。本院審酌系爭土地之價值、 繁榮程度、被告使用之經濟利益等情事，認租金應調整為 102年1月申報地價之年息百分之8為適當，依此標準計算， 系爭土地於102年1月之申報公告地價為每平方公尺2,800元 ，原告張英培所有系爭236、237地號土地之申報總價為 2,343,600元，年息百分之8即為187,488元；原告張隆勳所 有系爭236-3、237-1地號土地之申報總價為1,170,400元， 年息百分之8為93,632元，故原告請求調整租金於上開範圍 內即屬正當，應予准許。逾此部分之請求，顯然過高，為無 理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第422條、土地法第97條第1項、第10 5條規定，請求被告就系爭土地應給付原告之每月租金，自 105年1月1日起應調整為按土地申報地價年息百分之8計算， 為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准 許。
丙、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻搫、防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不逐一審究，併予敍明。
丁、又本件雖係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所謂被 告部分敗訴之判決，惟因係形成判決，自無宣告假執行可言 ，併此敘明。
戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 洪志賢
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 蔡亦鈞