臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度嘉簡字第194號
原 告 林文彬
被 告 林文釧
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年6月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟貳佰貳拾壹元，及自民國一０五年三月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元，其中新臺幣參拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆仟貳佰貳拾壹元為被告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、原告起訴主張：
一、坐落嘉義縣竹崎鄉○○段000地號土地 (下稱系爭155地號土 地) 為原告所有，其上坐落門牌號碼嘉義縣竹崎鄉○○村○ ○路00巷0號之未保存登記建物(下稱系爭39巷2號房屋)，系 爭 155地號土地為兩造父親林壽於民國77年12月17日以贈與 為原因辦理所有權移轉登記予原告，系爭39巷 2號房屋為兩 造父親遺留之遺產，兩造父親於90年6月4日過世後由其配偶 林姚水治及子女即原告、被告、訴外人林文明、林文財、林 成、林美蘭等人繼承，其後林姚水治、林美蘭亦分別過世， 系爭39巷 2號房屋目前由原告、被告、訴外人林文明、林文 財、林成、施林美蘭之繼承人等公同共有，應繼分比例各為 6分之1。兩造之父親於生前有交代其遺留之土地係要給後代 子孫繼續耕種，房屋係要給後代子孫居住，不得變賣，若有 不孝子孫要將房屋變賣，致祖先無可供奉祭拜之處，須向變 賣房屋之子孫收取基地租金最少新臺幣(下同)5,000元。二、被告未遵從兩造父親遺志，向鈞院聲請變價分割父親遺留之 系爭39巷2號房屋及嘉義縣竹崎鄉○○村○○路00巷0號房屋 (下稱系爭39巷 3號房屋)，嗣兩造及訴外人林文明、林文財 、林成、施林美蘭之繼承人即施進富、施奕如及施任鴻，於 鈞院 104年度家訴字第37號分割遺產事件成立和解同意變價 分割。惟系爭39巷 2號房屋於變價分割前，為兩造及其他共 有人公同共有，應繼分比例各為6分之1，該房屋坐落在原告 所有之系爭155地號土地，被告應就系爭39巷2號房屋占用系 爭155地號土地之面積，按被告應繼分比例6之1 給付租金予 原告。兩造父親於90年間過世，原告請求被告給付自91年 1 月1日起至104年12月31日止共14年之租金140,000元(計算式
：5,000元/每月×14年6＝140,000元) ，爰提起本訴請求 被告給付租金等語，並聲明：被告應給付原告 140,000元即 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。
貳、被告答辯略以：被告自68年9月即遷離系爭39巷2號房屋而未 居住於該處，屋內堆置之物品亦非被告所放置，系爭 39巷2 號、3 號房屋均由原告及林文明、林成居住使用，且被告每 次欲進入系爭39巷2號、3號房屋，均遭原告及林文明、林成 等兄弟於門外阻擋驅趕，致被告不得其門而入，故被告縱使 為系爭 39巷2號房屋之共有人之一，惟被告根本無法靠近該 房屋，更遑論居住使用，原告藉故向被告請求房屋坐落其所 有土地之租金，於理不合。況系爭 155地號土地於77年間由 兩造父親贈與移轉登記予原告時，父親尚健在，系爭39巷 2 號房屋坐落原告所有系爭 155地號土地，原告並未提出任何 異議，即表示原告默許承認系爭39巷 2號房屋得無償坐落系 爭 155地號土地上，原告何以於今日方向被告主張給付租金 ？被告並未向原告承租系爭 155地號土地，兩造間並無租賃 關係存在，若原告欲主張被告有給付租金之義務，即應舉證 證明之。又，並非僅被告一人主張變價分割兩造父親遺留之 系爭39巷2、3號房屋，變價分割兩造父親遺留之房屋係經全 體共有人同意並簽立同意書，原告藉詞主張欲變賣父親遺產 之人須支付租金，則原告是否均應向主張變價分割兩造父親 遺留房屋之所有人收取租金，方為合理。再者，系爭 155地 號土地之公告土地現值每平方公尺僅 550元，原告請求每月 租金5,000元毫無憑據，且依民法第126條規定，租金請求權 之時效僅有 5年，原告請求自91年1月1日起算租金，已罹於 時效消滅等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。參、本件整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點：一、兩造不爭執之事項：
㈠系爭39巷2號房屋，由林文明、林文彬、林文釧、林文財、 林成、林美蘭之繼承人公同共有，應繼分比例各為6分之1。 ㈡系爭39巷2號房屋坐落在系爭155地號土地上。 ㈢系爭155地號土地是77年12月17日由林壽以贈與為原因辦理 所有權移轉登記予原告。
二、經兩造協議簡化之爭點：
原告請求被告給付91年1月1日起至104年12月31日租金共14 萬元，有無理由？金額若干？
肆、本院得心證之理由：
一、兩造間是否有租賃關係之部分
㈠按89年5月5日修正施行之民法第425條之1規定：土地及其土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449條第1項規定之限制。」、「前項情形，其租金數額當事 人不能協議時，得請求法院定之。」，其理由在於：因土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易或移轉之標的，然 房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房 屋所有權與土地利用結成一體，促進房屋所有權之安定性， 使基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響，俾資調和土 地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故 於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後移轉之 情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事外，均應推斷土 地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，此房屋所有人與土 地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭 議，乃修正增訂民法第425條之1明文推定有租賃關係存在。 ㈡而系爭39巷 2號房屋為兩造父親林壽出資興建，坐落於兩造 父親林壽所有之系爭 155地號土地上。嗣兩造父親林壽於77 年12月17日以贈與為原因，將系爭 155地號土地辦理所有權 移轉登記予原告，而系爭39巷 2號房屋於林壽90年6月4日死 亡後，目前由兩造、訴外人林文明、林文財、林成、林美蘭 之繼承人(即施進富、施奕如及施任鴻)公同共有，應繼分比 例各為6分之1等事實，為兩造所不爭執，且有林壽之遺產稅 免稅證明書、系爭 155地號土地之所有權狀、土地登記謄本 、本院104年度家訴字第37號分割遺產事件之和解筆錄(詳本 院卷第13、15、43、45、61至65頁)。因此，系爭39巷2號房 屋與該屋坐落之系爭 155地號土地，兩者因原本同屬於兩造 父親林壽所有，因兩造父親林壽先將系爭 155地號土地贈與 給原告，嗣因林壽過世，系爭39巷 2號房屋即由兩造及其他 繼承人公同共有，致上開房屋及土地非屬同一人所有，揆諸 前揭條文規定，土地受讓人或房屋受讓人，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係存在。
㈢被告雖辯稱：被告並未向原告承租系爭 155地號土地，兩造 間並無租賃關係存在云云。然查，兩造間固無約定租賃之合 意，惟系爭155地號土地之受讓人即原告，與系爭392巷 2號 房屋受讓人之一之被告，依前揭民法第425條之1規定，推定 在房屋得使用期限內有租賃關係，已如前述，故被告辯稱兩 造間並無租賃關係存在，尚非可採。
二、原告請求被告給付租金之部分
㈠按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間 接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效 果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使 人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力；默 示之同意，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其 有同意之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別之 情事足認為同意外，不得認係默示之同意，最高法院86年度 台上字第3609號、 90年度台上字第902號判決亦足資參照。 ㈡因此，被告雖辯稱：兩造父親贈與移轉登記予原告時，父親 尚健在，系爭39巷 2號房屋坐落原告所有系爭155地號土地， 原告並未提出任何異議，即表示原告默許承認系爭39巷 2號 房屋得無償坐落系爭 155地號土地上云云。然而，原告於兩 造父親在世時，就系爭39巷2號房屋坐落系爭155地號土地， 縱使未提出異議，但單純之沈默，無法遽為認定原告有同意 無償使用系爭 155地號土地之意思，被告復未提出其他客觀 情事佐證原告有同意無償使用土地之意思，則被告前揭所辯 ，尚無足憑採。
㈢被告另辯稱：其自68年9月即遷離系爭39巷2號房屋而未居住 於該處，屋內堆置之物品亦非被告所放置，系爭39巷2號、3 號房屋均由原告及林文明、林成居住使用，且被告每次欲進 入系爭39巷2號、3號房屋，均遭原告及林文明阻擋云云。惟 查，被告未實際居住在系爭39巷 2號房屋之事實，業據另案 給付補償金事件勘驗筆錄記載：39巷2號(兩造兄弟公同共有 之平房建物) 目前由兄弟林文明、林文彬居住使用等語，業 據本院調閱104年度嘉小字第513號給付補償金事件卷宗核閱 無誤，並有上開勘驗筆錄附卷可參(詳本院卷第57頁)。然而 ，被告因繼承之法律關係而為系爭39巷 2號房屋公同共有人 之一，被告既未辦理拋棄繼承，則不論有無實際占有使用系 爭39巷2號房屋，被告對於系爭39巷2號房屋均有法律上之權 利及義務。因此，被告既得以公同共有人之身分，於本院10 4年度家訴字第37號另案請求分割遺產(即39巷2號及3號房屋 )，並於拍賣後依比例獲分配價金，則被告身為系爭39巷2號 房屋之公同共有人之一，對於該房屋占用系爭 155地號土地 而應給付之租金，亦有給付之責。故被告辯稱其未居住使用 系爭39巷2號房屋，不應給付租金云云，亦無足憑採。 ㈣被告復抗辯：原告藉詞主張欲變賣父親遺產之人須支付租金 ，但當時伊沒有要變賣房子，所以要變賣房屋的人都要加以 處罰，而且要先處置變賣的法官、書記官及上面有名字的人 云云。然查，系爭155地號土地及坐落其上之系爭39巷2號房 屋，原本同屬於兩造父親林壽所有，嗣土地及房屋之所有人
相異，則系爭155地號土地之受讓人即原告，與系爭392巷 2 號房屋受讓人之一之被告，依民法第425條之1規定，推定在 房屋得使用期限內有租賃關係，已如前述。因此，原告得請 求租金之對象，僅限於房屋所有人，被告辯稱要處置法官及 書記官云云，尚於法無據。
㈤至於原告固僅對系爭39巷 2號房屋公同共有人之一之被告請 求給付租金，惟民法第 273條規定，連帶債務之債權人，得 對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部 或一部之給付。因此，原告對於公同共有之連帶債務，對於 債務人中之一人即被告，請求依被告應繼分比例6分之1為租 金之一部給付等語，於法尚無不符。
㈥末按，民法第425條之1 第2項規定，其租金數額當事人不能 協議時，得請求法院定之。本件關於系爭39巷 2號房屋占用 系爭 155地號土地之租金金額，兩造當事人因爭執甚深，顯 然無法達成協議，依前揭規定，於本件原告請求給付租金事 件中，租金金額由本院斟酌各情定之。本院審酌系爭39巷 2 號房屋坐落之系爭155地號土地，系爭39巷2房屋對外出入須 經由被告所有之竹崎鄉公園段271之1地號土地，此經本院10 4年度嘉小字第513號給付補償金事件勘驗在案，並有勘驗筆 錄、現場圖及複丈成果圖附於該案卷宗可稽。又系爭 155地 號土地105年 1月之公告土地現值為每平方公尺500元，有系 爭155地號土地登記謄本在卷可按 (詳本院卷第65頁)，本院 斟酌上情，認租金金額應以系爭 155地號土地公告現值百分 之6為適當。
㈦又，原告請求被告給付租金之起訖期間為91年1月1日至 104 年12月31日，惟經被告抗辯稱：租金時效僅有 5年等語，於 法有據，故本件原告得請求之租金應為起訴前 5年之租金。 復查，本件原告於105年3月18日起訴，有本院收文戳章在卷 足憑，起訴前 5年之起迄期間即為100年3月18日至105年3月 17日。惟原告僅請求至 104年12月31日為止之租金，故本件 應計算租金之起迄期間即為 100年3月18日至104年12月31日 。而系爭39巷2號房屋占用系爭155地號土地之面積為160.23 4 平方公尺乙節，為兩造所不爭執，並有複丈成果圖在卷可 按(詳本院卷第129、137頁) ，依系爭155地號土地公告現值 百分之6計算，則上開期間房屋占用土地之租金金額應為25, 328元(160.234㎡×550元/㎡×4.79年×6%＝25,328.18，元 以下4捨5入) 。則原告請求被告依應繼分比例6分之1給付租 金，其金額應為4,221元(25,328÷6＝4,221.33，元以下4捨 5入)，逾此範圍之請求，即無可採。
伍、綜上所述，原告主張系爭39巷2號房屋坐落於系爭155地號土
地上，兩造間有租賃關係等語，經本院審酌上開房屋及土地 原同屬一人所有，嗣分別為相異之所有人，認依民法第 425 條之1 規定，兩造推定有租賃關係，故原告請求被告按應繼 分比例6分之1給付租金等語，洵屬有據。從而，原告請求被 告給付100年3月18日起至104年12月31日止之租金，於4,221 元範圍內及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月29日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
柒、本件係就民事訴訟法第 427條規定適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第 436條第2項準用第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。捌、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民 事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費1,440元 ，依兩造之勝敗比例酌定訴訟費用負擔，爰判決如主文第 3 項所示。
玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第 1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
書記官 王立梅