臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第578號
原 告 蘆洲市保和宮
法定代理人 李重信
訴訟代理人 黃青鋒律師
被 告 李添發
訴訟代理人 呂文正律師
被 告 廖永送
訴訟代理人 陳垚祥律師
被 告 李崇譽
訴訟代理人 林春鏞律師
複代理人 林峻義律師
被 告 李素秋
訴訟代理人 陳韋霖律師
被 告 李秋蓮
訴訟代理人 黃旭田律師
複代理人 簡凱倫律師
上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國106 年7 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查本件原告原起訴聲明為：㈠先位聲明：被 告等人應回復原告所有新北市○○區○○段000 ○000 ○00 0 地號土地之原狀，拆除坐落其上門牌號碼170 號、172 號 、174 號、176 號、178 號之建物後，將系爭413 地號土地 返還予包括原告在內全體共有人，由原告代為受領，及將系 爭414 、415 地號土地返還予原告。㈡備位聲明：被告等人 分別向包括原告在內全體共有人及原告承租系爭413 、414 、415 地號土地，自起訴狀繕本送達翌日起，就系爭413 地 號土地年租金調整為每坪新臺幣（下同）56,860元、就系爭 414 地號土地年租金調整為每坪54,182元及就系爭415 地號 土地年租金調整為每坪32,770元。歷多次變更及追加後，原 告於106 年7 月24日確定並變更聲明為：被告李添發應將坐 落系爭414 、415 地號土地上，所占有如附圖所示門牌170 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及其他共有人；被告 廖永送應將坐落系爭413 、414 、415 地號土地上，所占有 如附圖所示門牌172 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告
及其他共有人；被告李崇譽應將坐落系爭414 、415 地號土 地上，所占有如附圖所示門牌174 之地上物拆除，將該土地 騰空返還原告及其他共有人；被告李素秋應將坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如附圖所示門牌176 之地上物拆 除，將該土地騰空返還原告及其他共有人；被告李秋蓮應將 坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如附圖所示門牌 178 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及其他共有人。 揆諸前開規定，經核於法尚無不合，應予准許，合先敘明。二、原告主張：
㈠原告為民國前1 年由李氏族人建立，歷代管理者皆不出李姓 ，係新北市蘆洲地區李姓家族聚落之活動中心。又系爭413 地號土地（即重測前和尚洲樓子厝段409-3 地號）、414 地 號土地（即重測前和尚洲樓子厝段409-4 地號）以及415 地 號土地（即重測前和尚洲樓子厝段409-8 地號）為7 位李氏 族人為原告之興建所捐獻土地之一部分，所在位置恰與原告 所坐落土地相鄰，原告已於83年間依寺廟管理條例等相關規 定完成系爭414 、415 地號2 筆土地之所有權人更名登記。 ㈡原告約於30、40年間（確切時間難考）將包括系爭3 筆土地 之土地範圍無償提供予居住附近的被告等人之祖、父輩做小 生意使用，因同為李氏一族而未向渠等收取使用系爭土地之 對價，惟使用土地之人有餘裕時會到原告捐添些許香油錢聊 表心意。又被告等人承繼其先祖地位繼續使用系爭土地，多 年來已由其先祖僅做流動式攤販生意，轉而在系爭土地上興 建門牌號碼為成功路170 號至178 號建物以作為店鋪或住家 使用。系爭建物皆未辦理保存登記，系爭413 地號土地上雖 登記有同段13建號建物，惟現有建物係約於80餘年間重建而 成，前開同段13建號建物已不復存在，併予敘明。 ㈢承上所述，原告至今仍未曾向被告等人收取使用系爭土地之 對價，僅於此前乃為負擔系爭土地之高額地價稅備感吃力， 方情商被告等人依各戶使用土地比例分攤部分稅賦額，以每 年每坪1,200 元至1,500 元為計算，並以捐獻香油錢方式繳 付金額予原告，惟各戶所繳付金額仍不足支應實際應負擔稅 賦額。
㈣至系爭土地及其上建物現時使用狀況：系爭土地及其上建物 位於蘆洲廟口商圈一出入口處，商圈範圍內店家整日可營業 ，商圈內住家或店家多於早上及晚上將門口租予他人擺設攤 位；依商圈自律公會所定行情，一間住家或店家門口可設一 至兩格攤位，一格攤位於一早上或一晚上的租金約為4,000 元。系爭建物其中有2 間作為店面使用（10元商店及飲料店 ），餘為住家，惟不論是店面或住家其門口於早上及晚上皆
出租作為攤位使用；又門牌號碼新北市○○區○○路000 號 建物因位於人行步道旁，建物側邊沿人行步道亦設置許多攤 位（初估為10餘個）出租予他人。據前所述，被告等人各戶 單就每月出租門口予他人擺攤之租金收益粗估至少20,000元 ，系爭178 號建物所有人獲利則更為驚人。
㈤原告將系爭土地出借予被告等人之先祖做小生意使用，且未 向渠等收取使用系爭土地之對價，屬無償使用借貸關係： 1.姑不論被告等人承繼其先祖地位繼續使用系爭土地是否屬一 新使用借貸關係，原告出借土地之初衷從未改變，被告等人 與原告間亦無就使用系爭土地之法律關係重為約定，被告等 人於系爭土地上興建房屋並居住於內或作為店面使用，除系 爭415 地號土地地目為祠，被告等人本無法於其上興建建物 作為住宅外，此舉業與當初約定出借系爭土地之目的係為無 償提供一方空地供李氏族人做小生意不符，堪認借用人已違 反當初約定使用借貸之目的，依民法第472 條第2 款規定， 原告得終止與被告等人間使用借貸契約。
2.又原告近年規模愈大，來宮參拜信眾益多，宮內現有空間已 不敷使用，實有擴建之必要；且原告正規劃興建圖書館及香 客大樓，亟需得規劃使用之空間，據此，依民法第472 條第 1 款規定，主張終止與被告等人間就（與原告相鄰）系爭土 地之使用借貸契約。
3.據上，原告與被告等人間使用借貸契約一經終止，依民法第 263 條、第259 條規定，被告等人即應拆除系爭土地上建物 ，回復土地原狀後返還之。
4.再被告等人與原告間就系爭土地之使用借貸契約未定有期限 ，依民法第464 條、第470 條規定，原告得隨時向使用人即 被告等人請求返還系爭土地。復依民法第469 條第3 項規定 ，被告等人應將系爭土地上建物拆除，回復系爭土地之原狀 後返還之。
㈥退萬步言，若認定被告等人之先祖與原告間就使用系爭土地 之約定為一般土地租賃契約，此一約定並延續至渠等子孫即 被告等人，因該土地租賃契約未定有期限，依民法第450 條 第2 項、第455 條規定，出租人即原告得隨時終止租約，該 租約經原告為終止之意思表示而消滅，承租人即被告等人即 應返還系爭土地租賃物。且依民法第455 條前段規定，承租 人返還租賃物，除自然耗損者外，評價上應為租賃物之原狀 ，而非僅為現狀，因此承租人於租賃物上有改良、加工或添 加者，除其得以適用有益費用償還請求權或工作物取回權（ 第431 條、第456 條）外，對出租人負有回復原狀之義務（ 邱聰智著，姚志明校訂，新訂債法各論（上），97年8 月刷
，頁449 ），被告等人應先將系爭413 、414 、415 地號土 地上之建物拆除，待回復系爭土地租賃物之原狀後返還之。 ㈦被告每年繳交予原告款項性質上係補貼地價稅而非租金： 1.被告李添發所提被證4 之收據，其中70年12月份收據係註明 「地契稅」；89年12月15日之感謝狀上係註明「地租地價稅 」；91年11月20日感謝狀上係註明「地價稅」。雖其餘收據 或感謝狀上係記載「油香收入─地租」、「香油錢─地租」 或「樂捐油香（地租）」等。
2.依新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所測量被告等人擁 有事實上處分權能之系爭建物，其實際占用系爭413 、414 、415 地號土地之面積，與被告等人用以計算捐贈原告香油 錢之主張占用面積，均有相當之差異（例如被告李秋蓮部分 經複丈結果，所實際占用面積為63.04705坪；然而計算所添 香油錢卻係以95.5坪為基礎。被告李添發所提供之占用坪數 39坪計算所繳交金額，換算每坪每年僅繳交1,200 元，平均 每月僅100 元一坪，顯已不足支付所占用土地面積之每年應 繳納之地價稅）），由此可以推斷被告等人所繳納之金錢似 非為占用系爭土地興建房屋之對價，應僅係長期無償占用系 爭土地之情理考量，為感念原告所奉祠保生大帝之福德，始 主觀地以大概占用面積大小，計算捐贈之香油錢。否則，若 係嚴格地依所占用面積計算租金，則被告等人所有系爭建物 興建時，應早已知悉建築界限及所占用土地面積範圍大小， 焉有明知占用面積較小卻繳納以較大面積計算之租金之理？ 因此在解釋上，被告等人每年所繳交之款項在性質上應認為 僅係地價稅之補貼，而非係使用土地對價之租金。 3.再依新北市政府工務局105 年3 月25日新北工建字第105046 2932號函，有關系爭170 、174 、176 、178 號建物「並無 」建物登記資料可稽。上開函文亦表示系爭413 、414 、41 5 地號土地「並無」核發建造執照（或使用執照）在案，可 推認系爭建物，於興建時並非基於租地建屋之法律關係，否 則依常情應於租地建屋之法律關係成立後，興建房屋時，由 土地所有權人出具土地使用同意書。
4.退步言之，若有關被告等人每年所交付予原告之香油錢，於 性質上係屬租金（原告否認），則兩造間之租賃關係亦應僅 係單純之土地使用租賃，並非所謂之「租地建屋」之租賃關 係。蓋如上所述，因被告等人每年所給付予原告之金錢，其 計算基礎之占用坪數均大於系爭建物占用系爭土地之坪數， 因此，或可推認兩造間所成立者僅係單純之土地租賃關係， 而與「租地建屋」之法律關係無涉。
㈧被告李秋蓮違反民法第443 條不得轉租之規定，依法本得終
止租約：
如鈞院認定兩造間就系爭413 、414 、415 地號土地占用關 係為租賃，亦屬一般土地租賃，而非「租地建屋」之性質， 則被告李秋蓮所有系爭178 號建物1 樓前方，被告李秋蓮表 示係轉租訴外人開設美容美甲店使用。依民法第443 條規定 ，原告即得終止租約（並以被告李秋蓮收受民事更正聲明暨 準備㈡狀繕本之日起，為終止之意思表示），被告李秋蓮即 應依訴之聲明所載，拆除占用系爭土地之建物後返還予原告 。
㈨併為聲明：
1.被告李添發應將坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如 附圖所示門牌170 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及 其他共有人。
2.被告廖永送應將坐落系爭413 、414 、415 地號土地上，所 占有如附圖所示門牌172 之地上物拆除，將該土地騰空返還 原告及其他共有人。
3.被告李崇譽應將坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如 附圖所示門牌174 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及 其他共有人。
4.被告李素秋應將坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如 附圖所示門牌176 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及 其他共有人。
5.被告李秋蓮應將坐落系爭414 、415 地號土地上，所占有如 附圖所示門牌178 之地上物拆除，將該土地騰空返還原告及 其他共有人。
三、被告李添發則以：
㈠原告依民法第472 條規定，終止使用借貸關係。然使用借貸 定以無償為必要。經查：李添發之父李財旺生前均居住於新 北市○○區○○路000 號，現由李添勝（歿）之妻李郭綿綿 、大女兒李秀蕙、李添春（歿）之妻李廖喜美、女兒李瑞梅 及其女莊昕靜、李添發及其妻李王麗卿、次子李隆勇居住其 內，系爭170 號建物乃李添發家族居住使用。原告提供系爭 土地做為建築基地使用，均有向李財旺及李添發等人收取「 地租」，應係租賃關係，從而原告陳稱其無償提供系爭土地 供李添發使用云云，顯無理由。
㈡本件並無土地法第103 條終止契約之事由，故原告主張得終 止云云，要難可採。按土地法乃係民法之特別法，土地法就 房屋及基地租賃設有出租人終止租約之事由限制（土地法第 100 條、第103 條參照），改變民法契約自由之原則，是倘 無土地法明文規定之終止事由，出租人不可恣意終止租賃契
約，以落實土地法承租人保護之立法意旨。
㈢原告將系爭土地之部分出租予李財旺、李添發做為基地使用 ，此有原告前法定代理人李新蔗於50餘年間按年度摯發收據 上載「地基」及「坪數（按：39坪）」之文字，亦有原告前 法定代理人李澄清開立收據上載「地租」及「坪數」，足見 兩造間成立不定期基地租賃契約無訛。至於原告提出原證4 僅有98年至101 年收取費用情形，非但並無據實以告，訛稱 捐獻金，並短報其業已收取之租金，斷無可採。又依據前開 說明，本件自應優先適用土地法相關規定為斷。原告主張不 定期租賃契約得依民法第450 條第2 項、第455 條前段終止 基地租賃關係，未加審酌土地法之特別限制，自無可採。又 土地法第103 條各款事由，除第1 款外，定期租賃契約及不 定期租賃契約均有適用（司法院解字第4075號解釋意旨可資 參照），原告「並無」土地法第103 條各款事由，亦無舉證 以實其有何土地法第103 條各款終止事由，是其主張終止基 地租賃契約，自無可採。
㈣至於原告主張系爭房屋乃係於80餘年間建造云云，但細究原 告提出之資料不足佐證渠等建物興建時間，反觀李添發提出 原告自行摯發之收據，更可證李添發及李財旺於80餘年前良 久，已承租原告所有土地39坪作為其上建物基地使用，故原 告主張其上建物乃係於80餘年興建，自非可採。又原告主張 系爭415 地號土地地目為祠不得興建云云，但地目與得否興 建建物無涉，且系爭土地乃在都市計劃區內，自應依照都市 計劃法土地使用分區之規定為憑，非謂地目祠乃不可興建建 物土地，原告此一主張與我國土地法制不合，洵屬誤解。且 被告居住之門牌號碼（改制後）為新北市○○區○○路000 號建物，各樓層折舊年限不等，甚高達73年，係都市計劃法 施行前合法舊有建物，觀諸臺北縣蘆洲鄉公所82年5 月28日 函文，被告該建物包括1 、2 、3 樓均係60年10月都市計劃 公布前之合法舊有建物，更證原告主張該建物乃係於80餘年 後興建、地目祠不得興建云云，委不足採。
㈤原告稱李添發繳納與原告之款項性質上僅係地價稅補貼，而 非租金云云。然參照最高法院85年度台上字第517 號判決， 契約之解釋仍考量文義，亦不得超脫、逸脫文義甚遠。經查 ，李添發所提被證4 之文件羅搜56年至101 年繳租證明，非 但有諸多收據載明「地租」文樣，且有部分載明「地基」、 計算坪數，此記載乃係原告所記載，可見雙方締約時已有基 地租賃之合意，現竟一反其先前所為之記載，否認基地租賃 ，要難可採；又地租之繳納方式係按年度繳納，並無約定契 約終期，可見雙方當時確有不定期基地租賃之契約。至於原
告稱該繳納金額不足以繳納地價稅；然，地租如何核定與計 算，事涉當事人契約自由，原告執與本件無涉之地價稅繳納 情事驟稱兩造並無基地租賃關係，自非可採。況原告請求返 還系爭土地之請求權基礎一則為「使用借貸關係」，一則依 民法第450 條規定，主張不定期租賃契約之終止，但原告準 備一狀變異其詞改口否認有不定期基地租賃關係，自難可採 。
㈥系爭建物是否為合法建物，並無礙基地租賃契約之成立： 1.基地租賃契約並不以其上建物屬合法建物為必要前提，而合 法建物固可以「土地使用同意書」作為基地租賃契約存在之 判斷依據之一，但縱屬未經保存登記之建物，其與土地所有 權人間有基地租賃關係，如可證明出租人收取租金，承租人 使用收益，亦無害基地租賃契約之成立。
2.原告固聲請鈞院函詢新北市蘆洲區公所及新北市政府工務局 確認系爭建物是否為合法建物，雖經新北市蘆洲區公所及新 北市政府工務局分別函復「旨揭所述五棟建物是否為合法房 屋，本所現已無資料可稽」、「經查地政系統尚無蘆洲區成 功路170 、174 、176 、178 號門牌號碼之建物登記資料可 稽」、「次查本局紙本、電子套繪及建物整合查詢系統資料 ，前揭地號並無核發建照執照（或使用執照）在案」，原告 並執之否認基地租賃關係存在云云；李添發不爭執系爭170 號建物未經保存登記，但系爭建物是否合法建築、有無辦理 保存登記，僅係行政管理資訊，縱系爭建物非合法建物，未 經辦理保存登記，並無法當然執之判斷兩造間不存在基地租 賃關係，仍應以實際有無收取地租作為判斷依據；況系爭17 0 號建物尚有極大部分坐落於其自有之基地即新北市○○區 ○○段000 地號土地上，是原告僅以有無辦理保存登記作為 否認基地租賃關係存在，顯非可採。
3.至原告抗辯事實上處分權人已變更云云，但若承租人死亡， 租賃契約不當然終止，此觀民法第452 條反面解釋可知。又 ，被告尚存且仍居住於該處，縱事實上處分權人變更，且係 或因家族分家所為之事實上處分權人變更，或因部分事實上 處分權人因發生繼承之事實而辦理變更，被告等仍繼續遵照 兩造間之基地租賃關係、持續繳納租金，且不定期基地租賃 契約本係繼續性法律關係，涉及土地與建物利用關係之長遠 ，或有可能因為當事人變更並且持續締結契約，以維持建物 之占有權源，是因繼承發生之事實或因提前分家所為之事實 上處分權人變更，並無礙基地租賃關係之繼續。 ㈦原告否認收取租金，顯非屬實：
1.李添發提出被證4 、被證5 均已明確載明「地租」文樣，原
告無視上開記載，稱被告添具香油錢云云，斷無可採；其次 ，雖李添發前以繳納39坪土地之地租，但此有可能為過往丈 量方式、技術尚未先進所致之誤差，並無從以李添發占用面 積較小、繳納較大面積之地租為由，驟稱基地租賃關係不存 在。甚而，原告多年來受有如此多的不當得利，且偶為調整 地租，對此未置一詞，仍否認收取租金云云，要難可採。 2.再者，原告管理委員會亦曾發文予「各租地戶」（含李添發 ），主旨並載「本年度『地租』請于民國八十一年底來本宮 事務所繳納，以便本宮繳納地價稅款」、「依據本宮常務委 員會會議議決：…成功路基地年每坪壹仟元為原則收租金」 ，且同案被告亦有提出原告管理委員會製作之類似文書，足 見確有原告按年度向李添發收取基地租金之事實，且有李添 發依據原告所調整之金額繳納基地租金之事實，是原告抗辯 未收取基地租金，顯非屬實。
另系爭170 號建物，現由李添勝（歿）之妻李郭綿綿、大女 兒李秀蕙、李添春（歿）之妻李廖喜美、女兒李瑞梅及其女 莊昕靜、李添發及其妻李王麗卿、次子李隆勇居住其內，是 系爭170 號建物乃李添發家族居住使用。
㈧併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、被告廖永送則以：
㈠廖永送於62年間經其前手雷千惠贈與轉讓取得門牌號碼新北 市○○區○○路000 號建物，向李種玉等7 人（含原告）承 租上開建物所坐落蘆洲鄉和尚州樓子厝段409 之3 地號（重 測後為系爭413 地號）及相鄰系爭414 地號土地共55.5坪， 並按年繳交租金，其後於72年7 月6 日向新北市三重地政事 務所辦理系爭413 地號土地之地上權讓與登記予廖永送及建 物贈與登記。嗣因隔壁建屋有占用3.5 坪；因此被告其後再 以52坪繳交地租；且原告亦分別於80年、81年間亦有召開地 租協調會。迄至82年因道路拓寬拆除部分建物而只剩44坪； 故其後每年按實際44坪繳交地租至101 年。又原告自廖永送 承租迄今，已有多次調整每年租金，且最近一次係自98年起 調整每坪租金為1,500 元；故每年租金為66,000元。然原告 拒收廖永送所繳租金，廖永送祇得將103 至106 年度租金即 66,000元提存於鈞院提存所，足見廖永送與李種玉等7 人（ 含原告）間確有租賃關係存在，並非使用借貸之關係，並由 原告按年向廖永送收取租金。
㈡依系爭413 地號土地之「他項權利證明書」所載，上開租地 建屋之地上權係始於44年2 月26日，迄至76年2 月6 日經由 原告及李種玉等7 人同意後，由前手轉讓予廖永送取得，且 上開租賃並未有約定期限；依民法第451 條規定及最高法院
51年台上字第1288號判例意旨，自應屬「不定期限繼續租賃 契約」，因此非有土地法第103 條所列各款情形之一者，始 得終止上開租約；故原告不得依民法第450 條第2 項規定隨 時終止上開租賃契約，並依民法第455 條規定請求返還土地 。
㈢新北市三重地政事務所對於系爭172 號建物複丈坐落土地地 號及其面積分別為系爭413 地號土地之「413 」為55.07 平 方公尺、413 ⑴為19.9平方公尺、系爭414 地號土地之「41 4 ⑵」為10.01 平方公尺、「414 ⑶」為17.37 平方公尺、 系爭415 地號土地之「415 ⑵」為36.3平方公尺，合計為13 8.65平方公尺，換算為41.98 坪（計算式：138.65÷3.3025 ＝41.98 ）；而廖永送每年係向原告承租上開土地面積為44 坪，換算為145.31平方公尺；因此被告所有系爭172 號建物 所占用面積顯較向原告承租面積為小，而有溢收租金之情事 。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、被告李崇譽則以：
㈠李崇譽所有新北市○○區○路000 號建物，係被告先父李財 田於87年11月16日逝世後，由長子李崇譽全權負責管理及繳 交租金並居住迄今。系爭174 號建物係李財田合法建造但未 辦理保存登記，其所有權及處分權應由全體繼承人即李麗鈺 、李祥鈺、李耀鈺、李慶鈺、李祝鈺、李崇譽、李顯德、李 輝鈺及李英君等人依法繼承，李崇譽只有管理權而已。又系 爭174 號建物所坐落之基地，自始即以不定期土地租賃契約 向原告承租，因雙方並未以字據訂立租賃契約，依民法第42 2 條規定，應視為不定期限之租賃。
㈡系爭174 號建物所坐落之基地自始即以租賃關係承租，非以 使用借貸關係借用。茲謹提出相關證據說明如下： 1.原告於73年1 月間所出具受領72年度租金6,120 元之證明， 若非租賃關係，何來租金之有？
2.原告於78年7 月26日主張調整租金及催繳租金之通知，若非 租賃關係，何來調整租金及催繳租金之事。
3.80年4 月17日催繳租金函及李財田支付租金之證明，以證明 李崇譽係基於基地租賃關係占有系爭土地。
4.李財田於88年5 月5 日逝世後由被告繼承系爭174 號建物及 不定期土地租賃契約，並依約支付租金，從未間斷。至於原 告所出具之感謝狀雖記載：「茲收到李崇譽大德隨喜功德香 油錢─地租」等語，並不影響被告對系爭土地所享有之不定 期土地租賃之權益。此觀諸最高法院52年度台上字第2729號 判決要旨即明。
㈢原告起訴一面承認李崇譽係基於不定期土地租賃關係占有使 用系爭土地，卻又一面依民法第450 條第2 項規定主張終止 不定期土地租賃契約，請求拆屋還地。顯然無視於土地法第 103 條規定之存在，其主張應無可採：
1.由最高法院48年台上字第145 號、48年台上字第1172號判決 要旨足知土地法第103 條規定係屬民法之特別法，依特別法 優於普通法之適用原則，不定期土地租賃（基地租賃），出 租人可否終止租約收回土地應適用土地法第103 條規定定之 ，應無民法第450 條第2 項規定適用之餘地。簡言之，租用 建築房屋之基地若無土地法第103 條所規定之情形，出租人 不得收回土地。查李崇譽所有系爭174 號建物以及對系爭土 地有不定期土地租賃權，雖係繼承李財田之財產，但對系爭 土地有不定期租賃權且屬租地建屋契約應無可疑。 2.另由最高法院68年台上字第777 號判例要旨足知基地租賃之 承租人即使積欠租金額達2 年以上，出租人欲終止不定期租 賃契約仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承 租人支付租金而逾期未支付者，始得終止租賃契約。查李崇 譽承租系爭土地，從未積欠租金，已如前述。故原告依法即 無終止契約之理由。
3.至於102 年、103 年度之租金，李崇譽採清償提存向鈞院提 存所辦理提存，乃因原告拒絕受領之故。茲就辦理提存之原 因及事實如下：
⑴102 年度之租金81,000元，經李崇譽多次前往原告處所支付 ，卻遭無故拒絕，乃於同年12月10日以存證信函檢附匯票支 付租金。詎事隔一年多，原告竟於104 年5 月21日將該存證 信函及匯票退還，李崇譽乃依民法第326 條規定，將應支付 租金向鈞院提存所辦理清償提存。
⑵103 年度之租金81,000元，亦經李崇譽自103 年11月19日起 多次前往原告處所支付租金，亦遭無故拒收，無奈於同年11 月26日以存證信函檢附匯票支付租金。詎仍遭退回，李崇譽 乃依民法第326 條規定，向鈞院提存所辦理清償提存。 ㈣原告依民法第472 條第2 款規定終止與李崇譽間之使用借貸 契約，亦無足取：
1.李崇譽係基於不定期土地租賃契約之租賃關係占有使用系爭 土地，並非基於使用借貸關係而占有，理由業如前述。因此 原告依民法第472 條第2 款規定終止契約，自不足採。 2.李財田承租系爭土地，若非為建築房屋，當時蘆洲鄉公所不 可能證明其建築之系爭174 號建物係合法房屋。又倘若如原 告所稱：「當初約定出借系爭土地之目的係為無償提供一方 空地供李氏族人做小生意」，為何自67年間系爭174 號建物
建築完成迄今，原告非但從未依民法第472 條第2 款規定主 張終止契約，而且繼續收取租金達約37年之久。由此足見原 告上開主張，自無可取。
㈤原告主張依民法第472 條第1 款終止與李崇譽間之使用借貸 契約，亦無可採。蓋李崇譽係基於基地租賃契約占有使用系 爭土地，已如前述。又基地租賃契約成立後若無土地法第10 3 條所規定之情形，出租人縱然有意收回基地自用，亦為法 所不許，此觀諸最高法院42年台上字第1094號判例要旨即明 。
㈥參照最高法院46年台上字第519 號判例、86年度台上字第13 26號判決要旨，足知只要承租人支付出租人之金錢或財物係 使用租賃物之對價，縱其名稱為補貼，或支付之對價是否相 當，均不影響租賃關係之成立。查姑且不論歷來原告發給李 財田及被告之收據及函件，均明確表示是租地之對價─地租 或租金。即論原告以「香油錢─地租」出具感謝狀予李崇譽 或李財田，亦不容其否認係支付使用系爭土地之對價。 ㈦併為答辯聲明：原告之訴駁回。
六、被告李素秋則以：
㈠緣李素秋之先袓自日據時代起即有償使用系爭土地迄今，期 間原告從未訴求李素秋返還土地，且李素秋亦有定期支付租 金予原告，而李素秋每年支付金錢之性質為租金，此亦為原 告所自認，並非係原證4 所載之香油錢，依被證1 所示之收 據，可證兩造間之法律關係並非使用借貸之法律關係，而係 租賃關係。至於原證4 之捐獻登記簿所載之捐獻名稱為「一 般收入」，其僅係原告片面之內部作帳記錄，不足以證明兩 造之關係為使用借貸之法律關係。再者，原告所謂李素秋不 得於其上興建建物作為住宅使用，且李素秋之使用與原告當 年供被告使用系爭土地之目的不符（亦即僅是可從事小生意 使用），李素秋否認與原告間有如此之約定存在。 ㈡原告雖主張依民法450 條第2 項、第455 條之規定終止系爭 不定期租賃關係，然而，依土地法第103 條規定，原告不得 任意終止系爭租賃關係。經查，李素秋並未有土地法第103 條所定之情事。是以，原告終止系爭租賃關係之意思表示， 於法不合。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
七、被告李秋蓮則以：
㈠按未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為 不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定 ，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 。查未經保存登記之新北市○○區○○路000 號建物係李秋
蓮於61年間向第三人李雅斌買受，李秋蓮對系爭建物有事實 上之處分權。惟因買受時間距今已年代久遠，且李秋蓮現年 91歲，年事已高，對於當時買賣細節已不復記憶，然由李秋 蓮61年起即住居於系爭178 號建物迄今，並以自己名義不間 斷地繳納基地租金，辦理租金提存等情觀之，依一般社會生 活觀念，應可認李秋蓮確實取得系爭178 號建物之事實上處 分權，而有向原告租用系爭土地之必要，否則李秋蓮何須主 動繳納長達40餘年之基地租金。又依房屋稅條例第4 條第1 項、第4 項規定，房屋稅之納稅義務人未必即為房屋之所有 權人或事實上處分權人，房屋稅籍資料僅能作為稽徵機關核 課房屋稅之依據，尚難據為認定房屋所有權或事實上處分權 歸屬之唯一證明。系爭178 號建物之房屋稅籍證明書於104 年度雖列訴外人李素卿、李素娟、葉素珠及葉黎莉為納稅義 務人，惟查104 年度以前之納稅義務人原為李秋蓮，104 年 度之納稅義務人變更為李素卿、李素娟、葉素珠及葉黎莉， 乃係因其等為李秋蓮之女兒，擔心母親年事已高，不便處理 系爭178 號建物稅捐負擔及繳納事宜，始變更納稅義務人， 由女兒代為管理而已，系爭178 號建物事實上處分權人仍屬 李秋蓮，尚難遽憑104 年度稅籍證明書上納稅義務人之記載 ，逕認訴外人李素卿、李素娟、葉素珠及葉黎莉對系爭178 號建物有事實上之處分權。
㈡自李秋蓮於61年間取得系爭178 號建物時起，該建物所坐落 基地，即為向原告租用系爭基地，且自61年起即不間斷給付 基地租金，此觀李秋蓮給付地租後，由原告出具之被證1 收 據上載有：「台端承租本宮所有土地…之租金」、「李秋連 先生民國六十四年度基地租金玖拾伍坪半…」、「李秋連女 士民國六十五年度基地租金95.5坪…」等情綦詳。且原告前 於79年6 月25日以北蘆保總字第012 號以主旨「為請繳納七 十八年度使用本宮基地租金由。」之通知，說明：「…七十 八年度地價租金由原每坪四百元，漲價為六百元，且已于六 月二十日本宮委員、監事聯席會議決議通過在案。」，可知 兩造間確有土地之租賃關係存在，否則原告何以向李秋蓮收 取租金，甚且逕自發函要求調整租金，揆諸最高法院85年度 台上字第790 號、95年度台上字第388 號判決意旨，尚不論 被告係承受前手之房屋後始向原告租用該基地者，亦應認定 於租用目的未終了前，原告自不得主張李秋蓮係無權占用請 求返還系爭基地，顯見原告請求被告拆屋還地，並無理由。 ㈢參照最高法院48年度台上字第145 號判決。兩造間係有租用 基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用原告之 基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，且土地法為民法
之特別法，足認原告主張「該土地租賃契約未定有期限，依 民法第450 條第2 項、第455 條規定，出租人即原告得隨時 終止租約，該租約經原告為終止之意思表示而消滅，承租人 即被告等人即應返還系爭土地租賃物」云云，顯無理由。 ㈣原告狀稱：「保和宮至今仍未曾向被告等人收取使用系爭土 地之對價，…並以每年每坪新臺幣1,200 元至1,500 元為計 算，並以捐獻香油錢方式繳付金額予原告」云云，核原告主 張與被證1 收據上明確記載係給付「基地租金」未合，被證 1 前開收據係原告自行出具，可證兩造間確為租賃關係，且 李秋蓮已按時給付基地租金，實堪確認。
㈤再按新北市三重地政事務所105 年4 月25日新北重地測字第 1053816486號函所附土地複丈成果圖記載「門牌178 ：地號 414 ⑺面積28.21 平方公尺、地號415 ⑼面積89.65 平方公 尺、地號415 ⑽面積90.56 平方公尺」等情，系爭178 號建 物合計面積為208.42平方公尺約為63.04705坪。然核，原告 先前向李秋蓮收取之租金計算基礎均為95.5坪，可知被告確 有繳納租金，且原告有超收之情形。
㈥又原告民事更正聲明暨準備二狀稱，李秋蓮業將系爭178 號 建物1 樓前方轉租第三人使用云云。然查系爭178 號建物1 樓前方所出租者，僅係就「自有房屋」之一部為出租行為而