臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第300號
原 告 吳忠法
訴訟代理人 徐明水律師
被 告 吳宏明
訴訟代理人 黃敬唐律師
複代理人 劉昌樺律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國10
6年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造為親兄弟，原告為家中長子，被告則為年紀最小之么弟 。原告於民國76年底，有感於父母親及兄弟姐妹多人所居住 之處所過於狹窄，乃於76年11月間，籌措資金，含向大妹即 訴外人吳姿儀借款約新臺幣（下同）70萬元，購買附表所示 之房地（下稱系爭房地）供全家人居住。當時基於孝道及全 家和諧，乃借母親即訴外人吳余美寶名義締結買賣契約及辦 理所有權登記，此有原告與母親吳余美寶簽署之權利歸屬協 議暨授權書（原證1）可證。嗣後，原告、吳姿儀、被告陸 續因結婚成家而遷出，現系爭房地由三弟即訴外人吳岳昌夫 婦及小孩與母親吳余美寶共同居住使用。
㈡103年9月間，被告先係違反常情，假藉為母親吳余美寶轉換 生活環境為理由，執意攜帶母親吳余美寶赴被告名下所有門 牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號13樓之住處居住 。孰料僅經過一段時間，被告竟開口對吳岳昌夫婦表示，母 親吳余美寶已將系爭房地出售予被告，被告現為所有權人， 吳岳昌一家人應即刻搬離系爭房地云云。原告驚覺事態嚴重 ，經調閱系爭房地建物及土地謄本及異動索引資料，始發現 被告在明知系爭房地所有權狀尚由訴外人吳姿儀保管中，竟 利用母親吳余美寶罹患失智病症，精神狀態時好時壞，處於 無法完全為或受意思表示，又不諳印鑑證明申請及地政登記 申請法令及流程之狀況下，未經原告及母親同意，先於103 年5月9日謊報系爭房地權狀遺失而重新申請新權狀，再於10 3年10月9日私自以買賣為登記原因，辦理移轉及取得系爭房 地所有權登記，同時以系爭房地設定最高限額抵押向銀行借 款（原證2）。為此，原告已先於103年間對被告吳宏明提出 刑事告訴（原證3），並經臺灣新北地方法院檢察署（下稱 新北地檢署）以103年度偵字第29784號案件偵辦中。
㈢又查，被告雖對外表示伊於103年10月9日經由買賣取得系爭 房地所有權，並辦妥系爭房地所有權移轉登記云云，惟業經 原告及吳余美寶在新北地檢署以證人身分具結，否認有與被 告就系爭房地有任何買賣之協商。可知原告及母親吳余美寶 就系爭房地未曾與被告有締結買賣（債權契約）或移轉所有 權（物權契約）之協商，遑論更無進一步就系爭房地為買賣 （債權契約）或移轉所有權（物權契約）之相互意思表示一 致之合意。則系爭房地之建物及土地謄本及異動索引資料固 然顯示系爭房地於103年10月9日，以買賣為登記原因，自吳 余美寶移轉所有權登記予被告，惟被告與原告及吳余美寶間 就系爭房地並未有買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契 約）之合意，該買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契約 ）自始不成立，被告並未取得系爭房地之所有權甚明。就吳 余美寶而言，伊得以系爭房地之原形式所有權人，對被告行 使民法第767第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184 條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）及民 法第179條規定之不當得利返還請求權，請求被告塗銷系爭 房地之所有權登記，並回復登記。
㈣末查，由於原告為系爭房地實質所有權人（借名人），吳余 美寶為系爭房地之登記名義人（出名人），依據目前最高法 院99年度台上字第1662號、98年度台上字第990號民事裁判 要旨，兩人之間借名登記之法律關係，應類推適用民法委任 之關係。因此，吳余美寶對原告應負有繼續維持為系爭房地 登記名義人之受託債務。今被告擅自將系爭房地之登記名義 人由吳余美寶之名義變更為被告自己之名義，而吳余美寶迄 今未向被告行使權利，加上原告與吳余美寶間簽有權利歸屬 協議暨授權書，則原告為保全債權，先位基於委任關係及民 法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第767條第1項中段 規定之除去妨害請求權、第184條第1項前段規定之侵害所有 權損害賠償（回復原狀）及第179條規定之不當得利返還請 求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為 訴外人吳余美寶所有。
㈤於新北地檢署103年度偵字第29784號案件偵辦過程中，原告 於庭訊中始知悉被告夫婦曾於103年9月11日自行攜帶吳余美 寶赴某林姓代書辦公室簽署買賣契約書及申請不動產移轉登 記等相關文件，惟吳余美寶已於偵查中屢屢表明伊並無出售 及移轉系爭房地所有權予被告之意思，尤其吳余美寶目前仍 與吳岳昌家人同住於系爭房地中，有繼續使用系爭房地之需 要，本身並無資金需求，且系爭房地之市價至少有1,450萬 元以上，實無僅以620萬元之不合理價格出售予被告（被告
稱620萬價金中尚扣除吳余美寶對伊之220萬元贈與，伊再持 系爭房地向銀行設定445萬元最高限額抵押權借款後，前後 僅匯款400萬元充為價金支付），吳余美寶近年又受老年失 智症所擾，被告顯係利用吳余美寶精神狀況不佳，且不諳不 動產交易流程及市場行情，無法為完全意思表示之狀況下， 與吳余美寶簽署買賣契約及辦理所有權移轉事宜，其彼此間 買賣契約行為及所有權移轉物權行為即便有意思表示合致之 形式外觀，仍構成民法第75條所定意思表示無效或民法第92 條、第88條或第74條所定意思表示或法律行為得撤銷而自始 無效之事由。就此，原告及吳余美寶除已委託律師發函予被 告，表明如上開說明之情事，否認被告與吳余美寶於103年9 月11日及103年10月9日就系爭房地所為之買賣債權行為及所 有權移轉物權行為之效力外，並依據民法第74條須以訴訟方 式行使撤銷權之規定，於本件訴訟中代位吳余美寶追加備位 之訴，請求撤銷被告與吳余美寶於103年9月11日及103年10 月9日，就系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權 行為，命被告吳宏明應將附表所示不動產於103年10月9日以 買賣為原因向新北市三重地政事務所，以103年重登字第208 670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復 所有權登記予訴外人吳余美寶。
㈥關於先位聲明之請求權基礎及攻擊防禦方法之補充說明： ⒈原告主張吳余美寶係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀 況下，與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所 有權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契 約行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定 無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權。原告基於 委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第767 條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前 段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第 179條規定之不當得利返還請求權及第民法113條規定之無效 法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權 登記，並回復登記為訴外人吳余美寶所有：
⑴查吳余美寶為27年3月11日出生，於103年9月11日被告將之 攜至某林姓代書辦公室簽署買賣契約書及申請不動產移轉登 記等相關文件時，已高齡76歲又6個月，且伊僅有小學學歷 ，在此之前2、3年，伊已有日漸嚴重之失智症狀，包括烹煮 食物忘記關火、出門忘記攜帶鑰匙、在外購物忘記帶回等等 情形。至103年9月17日，吳余美寶經家人陪同，於長庚紀念 醫院（下稱長庚醫院）腦功能暨癲癇科門診初診，同年10月 16日接受簡易心智量表（MMSE）及臨床失智評估量表（CDR
）檢測，所得檢查結果，前者滿分30分，吳余美寶僅獲得9 分，後者經判別為1，有吳余美寶在長庚醫院之檢查報告及 病歷資料（原證6）可證。依據測驗評量等級判別（原證7） ，吳余美寶屬於重度認知功能障礙及輕度失智之程度，呈現 中度記憶力衰退，處理問題時，在分析類似性及差異性時， 有中度困難之情況，醫生並診斷吳余美寶確係罹患老年期癡 呆症（原證8）。由醫學常規及經驗法則斷之，吳余美寶上 開病情毫無可能係103年10月16日接受檢查時才病發，可合 理推斷在短短1個月前，伊早已有類似病情甚明。而且此病 情雖然未直接影響吳余美寶五體感官上之識別能力，惟對於 須運用智慧清晰思辨之交易行為，確實已造成影響，此自吳 余美寶原本持續進行股票投資買賣，卻自99年起僅有零星交 易，至102年7月起迄今完全未進行任何交易（參原證9）即 可見一般。因此，吳余美寶於103年9月11日簽署買賣契約書 及申請不動產移轉登記等相關文件時，其心智是否完整，而 能為意思表示或受意思表示，或能辨識其意思表示效果，即 非無疑。
⑵另依該林姓代書業者於另案偵查中所述，在被告與吳余美寶 簽署買賣契約及申請系爭房地所有權移轉等相關文件之過程 ，均係由被告主導，買賣契約內容係代書按例稿撰擬，買賣 價金為620萬元係被告決定，吳余美寶係被動簽署，而620萬 元價金中220萬元並充為吳余美寶對被告之年度贈與而加以 扣除，被告交付之價金實際僅有400萬元。可知被告與吳余 美寶於當時所為之交易行為中，除系爭房地之買賣外，尚夾 雜價金之贈與，其交易行為已較一般股票更為複雜，吳余美 寶於當時既無已能力繼續為單純之股票交易，則伊於與被告 為交易行為時，更不可能具有為合法、有效意思表示之能力 甚明。
⑶綜上，吳余美寶係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況 下，與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有 權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契約 行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定無 效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權，彰彰甚明。 訴外人吳余美寶應可居於系爭房地原登記名義人身分，依據 民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184 條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求 權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條 規定之無效法律行為回復原狀請求權，對被告行使權利。原 告則基於委任及民法第242條代位之規定，代位吳余美寶行 使上開權利，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復
登記為吳余美寶所有。
⒉退步言，縱認吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權契 約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂， 無法為完整意思表示之狀況下所為（假設語氣），吳余美寶 亦係受被告詐欺或對系爭房地之實際價格認知有所錯誤情況 下所為，原告及吳余美寶已於104年4月14日發函予被告，對 之表示依民法第92條或第88條規定，撤銷就系爭房地與被告 成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表 示，則依民法第114條第1項規定，該買賣債權契約行為及移 轉所有權物權契約行為應視為自始無效，被告並未合法有效 取得系爭房地之所有權。原告基於委任關係及民法第242條 規定，代位吳余美寶依據民法第767條第1項中段規定之除去 妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害 賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返 還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求 權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為訴 外人吳余美寶所有，應有理由：
查被告與吳余美寶於103年9月11日簽署買賣契約時，買賣價 金為620萬元，該價格之決定並未參考市場實際價值，僅係 為規避遭國稅局認定為贈與而非買賣，參考土地公告現值而 來，為被告於另案偵查中所自承，此應為被告所不爭執。次 查，系爭房地103年12月之市場交易價格，業經鈞院於原告 對被告聲請假處分案件中，依職權查詢系爭房地附近房地之 實價登錄資訊後，核定為14,436,355元，此亦有鈞院103年 度全字第360號民事裁定（即原證5）可稽。鑑於103年9月至 12月間，我國有關房地產之市場交易價格並無太大波動因素 發生，因此，系爭房地於103年9月間之實際市場價格亦應有 1,450萬元左右，應屬合理。又查吳余美寶已高齡76歲有餘 ，僅有小學學歷，不諳如何查得系爭房地應有市場價值，且 近幾年罹患失智症，其運用智慧清晰思辨之能力已非如一般 人正常，反觀被告明知吳余美寶罹患失智症，又不知系爭房 地應有之市場行情，亦明知系爭房地公告現值與實際市場價 值有所差距，且有能力查詢系爭房地應有市場價值，卻提出 與市場價值差距甚大之620萬元之價格，要求吳余美寶將系 爭房地出售予伊，吳余美寶不疑有他而應允，其意思表示形 成過程顯然受被告所左右，則被告確有施用詐術使吳余美寶 陷於錯誤而為出售系爭房地及移轉系爭房地所有權意思表示 之主觀惡意及客觀行為存在。就此，依照民法第92條第1項 規定及最高法院見解，吳余美寶得撤銷就系爭房地與被告成 立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示
甚明。
⒊再查，縱論被告未施用詐術使吳余美寶陷於錯誤而為意思表 示（假設語氣），惟如前所述，吳余美寶已屆高齡，學識程 度不高，罹患失智症，又不諳不動產交易，對於系爭房地交 易價格顯無議約之能力，在未事先探知市場合理價格，且交 易對象為伊親生么兒而產生相當確信之情形下，不疑有他， 即允以與市場價格差距甚大、僅以公告現值計算而得之620 萬元數額為買賣價金，同意出售系爭房地及移轉所有權予被 告，明顯與一般買賣常情有違，可見伊為買賣債權契約行為 及所有權移轉物權契約行為之意思表示，難謂非出於錯誤所 致。依照民法第88條第1項規定及最高法院見解，吳余美寶 得撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有 權物權契約行為之意思表示甚明。
⒋末查，原告及吳余美寶已委託律師於104年4月14日發函予被 告，否認吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為 及移轉所有權物權契約行為之效力，並依民法第92條或第88 條規定，撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移 轉所有權物權契約行為之意思表示，被告已於104年4月22日 收受該函文之送達，此有存證信函及收件回執可資（原證10 ）證明。吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為 及移轉所有權物權契約行為之意思表示既經撤銷，依據民法 第114條第1項規定，吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債 權契約行為及移轉所有權物權契約行為，應視為自始無效， 則被告並未合法有效取得系爭房地之所有權。故吳余美寶有 權依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法 第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀） 請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第 113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷 系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有。原告 則基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶行使上 開權利。
㈦關於備位聲明之請求權基礎及攻擊防禦方法之補充說明： ⒈退萬步言，縱認吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權 契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂 ，無法為完整意思表示之狀況下所為，亦非係受被告詐欺或 對系爭房地之實際價格認知有所錯誤情況下所為（假設語氣 ），仍屬被告乘吳余美寶急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯失公平，吳余美 寶得請求法院撤銷之。同時，依民法第114條第1項規定，該 買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為將因被撤銷而
視為自始無效，被告將無法合法有效取得系爭房地之所有權 。故原告基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶 依據民法第74條規定，聲請鈞院撤銷吳余美寶與被告就系爭 房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為 ，並依民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法 第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀） 請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第 113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷 系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有，亦有 理由。
⒉經查，吳余美寶目前仍與吳岳昌家人同住於系爭房地中，有 繼續使用系爭房地之需要，本身並無資金需求，顯無立即處 分系爭房地之必要。而且，被告係利用強行要求吳余美寶與 伊同住於新北市泰山區住所之短暫約一個月之時間，即自10 3年9月11日至103年10月中旬，攜帶吳余美寶至代書處簽署 文件，辦妥地政登記事項，實屬突然。其次，吳余美寶已屆 高齡，僅有小學學歷，不諳不動產交易，亦不知如何查得系 爭房地應有市場價值，且近幾年罹患失智症，其運用智慧清 晰思辨之能力已非如一般人正常。再者，系爭房地於103年9 月間之實際市場價格應有1,450萬元左右，然被告與吳余美 寶於103年9月11日簽署買賣契約時，買賣價金竟僅有620萬 元（尚不論其中220萬元，為避稅而以贈與方式加以抵充， 被告僅實際交付400萬元價金，此400萬元價金又係以系爭房 地設定最高限額抵押權向銀行借得），價差1,000餘萬元， 均已如前述。足認被告就系爭房地與吳余美寶成立買賣之債 權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，顯係趁訴外人吳 余美寶之急迫、輕率或無經驗，使吳余美寶為財產上之給付 或為給付之約定，且依當時情形顯失公平。依據民法第74條 規定及上開最高法院意旨，吳余美寶得聲請法院撤銷之。 ⒊再依最高法院70年度台上字第174號裁判要旨，可知依據民 法第74條規定請求撤銷法律行為，應向法院提起訴訟，不得 僅以意思表示為之。為此，原告基於委任關係及民法第242 條規定，代位吳余美寶依據民法第74條規定，聲請鈞院撤銷 吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉 所有權之物權契約行為，並依民法第767條第1項中段規定之 除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權 損害賠償（回復原狀）、民法第179條規定之不當得利返還 請求權及第113條規定無效法律行為回復原狀請求權，請求 被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所 有。
㈧請求權基礎：（見本院重訴字卷第23頁反面至第24頁） ⒈先位之訴：民法第535條、第242條、第767條第1項中段、第 184條第1項前段、第179條、第113條。 （攻擊防禦方法：民法第75條、第92條、第114條）。 ⒉備位之訴：民法第535條、第242條、第74條、第113條、第7 67條第1項中段、第184條第1項前段、第179條。 （攻擊防禦方法：民法第74條、第114條）。 ㈨並聲明：（見本院重訴字卷第39、437頁） ⒈先位聲明：被告吳宏明應將系爭房地於103年10月9日以買賣 為原因向新北市三重地政事務所以103年重登字第208670號 收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權 登記予訴外人吳余美寶。
⒉備位聲明：
⑴被告與訴外人吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日，就 系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為均撤銷 。
⑵被告應將系爭房地於103年10月9日以買賣為原因向新北市三 重地政事務所，以103年重登字第208670號收件字號所辦理 之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳 余美寶。
二、被告則抗辯：
㈠原告主張系爭房地為其所出資購買而借名登記於吳余美寶名 下云云，惟查：
⒈原告前揭主張與母親吳余美寶、證人吳姿儀、證人吳岳昌及 原告本人於另案新北地檢署103年偵字第29784號侵占等案件 之陳述，兩相對照後，顯不相同，前後不一，互有矛盾。茲 說明並舉證如下：原告固主張系爭房地係由伊一人出資購買 ，但對照證人吳姿儀於103年11月27日到庭證述「（忠孝路 的房子是誰出資購買？）是吳忠法。」「（其他人有出錢？ ）我有出一部份，當時的60、70萬元，我標會來的。」等語 。吳余美寶於104年6月9日到庭證稱「（這間房子是誰出錢 購買？）我出錢的，是我先生出錢買給我的。」「（在庭的 吳忠法有無出錢）有。」、「（其他兒子或女兒有無出錢? ）女兒也有出很多錢。」等語。同日原告亦有到庭陳述「（ 忠孝路二段的房子，當時是由你父母親付頭期款？）是。」 等語。是依證人吳姿儀、吳余美寶及原告於偵查中之陳述可 知系爭房地並非由原告一人出資，至少系爭房地之頭期款係 由父母親所出資，吳姿儀亦有出資60、70萬元，則原告提出 原證1之「權利歸屬協議暨授權書」主張系爭房地為其一人 出資購買云云，顯非事實。又原告另主張系爭房地係伊借名
登記在母親吳余美寶名下云云，此亦不然，蓋系爭房地乃係 兩造父母所購買，吳余美寶為所有權人，並非僅係登記名義 人，此觀吳姿儀於104年6月9日於偵查中證稱「（就你的理 解，吳忠法繳房子的貸款，是把房子送給媽媽的意思，還是 房子是他買的，但借給全家住？）就是用媽媽名義買，買給 媽媽的，因為貸款一向都是哥哥公司的收入在繳，只有他有 收入。」等語。證人吳岳昌於104年6月9日亦有到庭證述「 （就你的認知，這個房子是你大哥買來送給你爸媽，還是說 房子就是你大哥買的，但借全家住？）應該就是登記在我媽 媽名下，應就是那時我爸爸還在，他有房子，但我媽媽名下 沒有房子，所以就登記在我媽媽名下。」等語，更有甚者， 吳余美寶於104年6月9日到庭亦係以系爭房地之所有權人自 居而陳稱：「（這間房子是誰出錢購買？）我出錢的，是我 先生出錢買給我。」「（其他兒子或女兒有無出錢?）女兒 也有出很多錢。」等語，足證系爭房地之真正所有權人為吳 余美寶，並非僅係登記名義人，則原告提出「權利歸屬協議 暨授權書」主張系爭房地係由伊所出資購買並借名登記在吳 余美寶名下云云，顯非事實。
⒉暫不論系爭房地是否係由原告一人出資購買，然究其實，系 爭房地乃係兩造父母親吳文生、吳余美寶於76年10月間所出 資購置，作為兩老及家人之住居所之用，又因父親吳文生當 時名下已有不動產，故將系爭房地登記在吳余美寶名下，系 爭房地之所有權人為吳余美寶堪予認定。況對照於母親吳余 美寶及吳姿儀之證詞，縱使原告確有出資購買系爭房地，但 吳姿儀亦有出資60、70萬元，則父母親購買不動產，衡諸常 情，苟當時子女已出外工作並有穩定收入，為減輕父母親之 經濟負擔，子女以贈與之意思表示提供部分資金予父母親以 「贊助」、「補貼」父母親購買不動產，此屬為人子女聊表 孝心而為之贈與行為，亦合乎人倫常情。豈能遽以認定原告 與母親吳余美寶間對於系爭房地存有借名登記關係，母親吳 余美寶僅係借名登記人？足證原告前開主張顯非有理。 ⒊原告另主張系爭房地乃係伊所購買以供全家人一同居住，為 避免爭議，故將系爭房地先借名登記在母親吳余美寶名下云 云，惟查：兩造與兩造父親吳文生、母親吳余美寶、原告配 偶白玉蓮、吳姿儀，自76年11月間起居住在系爭房地共同生 活，嗣吳姿儀於結婚後遷出系爭房地，其後原告、白玉蓮及 其等子女亦遷出，隨後被告亦因結婚且另行購屋居住而遷出 ，吳文生於89年間死亡，吳余美寶則與吳岳昌一家住在系爭 房地迄今，可佐證兩造與吳姿儀陸續因結婚而遷出系爭房地 ，父親吳文生亦於89年間過世，兩造與父母一家人早已未同
住於系爭房地。試想，倘原告前開主張為真的話（假設語） ，亦即伊係為提供兩造與父母一家人同住在系爭房地，始將 系爭房地借名登記在吳余美寶名下云云，則兩造及吳姿儀陸 續因結婚而遷出系爭房地，並未繼續同住於系爭房地時，原 告自無繼續將系爭房地借名登記在吳余美寶名下之必要，則 原告依常理，應會要求吳余美寶將系爭房地之所有權移轉登 記予原告，然迄至吳余美寶將系爭房地於103年10月9日出賣 並移轉所有權移轉登記予被告前，系爭房地卻仍登記在母親 吳余美寶名下，此豈非怪哉？
⒋揆諸最高法院102年度台上字第1883號裁判、19年上字第103 9號判例可知借名登記契約，出名者僅係提供其名義辦理登 記，至該不動產實際仍由借名人自己管理、使用。然依前述 ，原告早於父親過世前，即與配偶及子女一家人遷出系爭房 地。況且，據吳姿儀於103年11月27日檢察官訊問時到庭證 述:「（忠孝路吳岳昌住處的所有權狀是在你那邊？）是， 是我在保管，我今天有帶正本…」「（權狀為何由你保管？ ）因為母親記性比較不好，是母親今年初拿給我的。」等語 。是系爭房地之所有權狀原由母親吳余美寶本人所保管，直 到103年年初始由母親吳余美寶交由吳姿儀保管，堪予認定 。若然，倘若原告為系爭房地之真正所有權人，母親吳余美 寶僅係登記名義人的話，為何系爭房地所有權狀長期以來皆 係由吳余美寶持有、管領中？或依吳余美寶之指示交由吳姿 儀保管呢？此顯與一般「借名登記關係」由真正所有權人持 有、保管系爭房地所有權狀，以保障所有權人個人權益之情 形大相逕庭，則原告主張伊為系爭房地之真正所有權人云云 ，焉能信之？再者，苟原告為系爭房地之真正所有權人，但 原告卻早在父親89年過世前即搬離系爭房地，而未繼續使用 、收益、管理。尤有甚者，原告從未持有管領系爭土地之所 有權狀，則原告時主張系爭房地為其所出資購買，借名登記 於母親吳余美寶名下云云，顯非事實。
㈡原告主張吳余美寶欠缺完整思辨能力，故吳余美寶於103年9 月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契 約，依民法第75條規定應屬無效云云：
⒈原告主張吳余美寶因罹患失智症，故吳余美寶於103年9月11 日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約及 辦理公證時，處於無意思能力之狀態，則系爭買賣契約依民 法第75條規定應屬無效云云。凡此俱為被告所否認，應由原 告舉證證明吳余美寶當時係處於欠缺意思能力之狀態，否則 原告空言泛稱，委不足採。
⒉實則吳余美寶將系爭房地出售予被告，並與被告合意簽立系
爭買賣契約，此業經新北地檢署檢察官103年度偵字第29784 號、104年度偵字第11703號不起訴處分書詳為調查，並肯認 「被告吳宏明及告訴人吳余美寶於103年9月11日，共同委由 代書林昌生辦理本件房地之買賣事宜及所有權移轉登記，告 訴人吳余美寶當時精神狀態及辨識能力均正常乙節，業經證 人林昌生證述明確，且被告吳宏明與告訴人吳余美寶於103 年9月24日，將本件房地買賣契約交由公證人李坤霖公證， 李坤霖曾向告訴人吳余美寶詢問買賣標的物、價金及其他特 別約定，告訴人吳余美寶均能清楚表示，查無意思能力欠缺 或意思表示有瑕疵之情形，且因告訴人吳余美寶不識文字， 經李坤霖詢問告訴人吳余美寶是否使見證人在場，告訴人吳 余美寶表示放棄，並記明於筆錄等情，雖李坤霖經於偵查中 傳喚未到庭，然有被告等提出之103年度北院民公坤字第202 52號公證書可證，堪認本件房地係告訴人吳余美寶在意識清 楚下，同意移轉所有權。參以告訴人吳余美寶於103年9月17 日即本件房地買賣契約成立後，始至林口長庚醫院紀念醫院 就診，該院並於103年10月16日始對其為前開MMSE、CDR評定 ，業如前述，告訴兼告發人吳忠法指稱告訴人吳余美寶於10 3年9月11日已無辨識能力乙節，顯屬臆測之詞，尚難以此遽 認被告2人有何乘告訴人吳余美寶罹患失智症而詐欺取財， 或未經告訴人吳余美寶同意而辦理本件房地移轉登記事宜， 自不得以使公務員登載不實，行使偽造私文書及乘人辨識能 力而詐欺取財等罪責對被告2人相繩。」等語，此有不起訴 處分書可稽。雖原告不服上開不起訴處分書而聲請再議，但 亦業經台灣高等法院檢察署104年度上聲議字第7687號駁回 再議處分書駁回原告再議，台灣高等法院檢察署處分書業認 定「…原不起訴處分已詳查代書林昌生證述吳余美寶當時精 神狀態及辨識能力均正常，及本件房地買賣契約交由公證人 李坤霖公證時，李坤霖曾詢問吳余美寶之詳細情節，綜合其 他事證始認被告2人並無詐欺取財犯行，難認有何不當。」 等語。足證吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告， 並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，吳余美寶之 意思清楚，買賣系爭房地之債權行為及物權行為當屬合法有 效甚明。
⒊另依李坤霖民間公證人於103年9月24日製作之公證書及本件 承辦代書即證人林昌生到庭作證之證述，堪認吳余美寶於10 3年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買 賣契約及辦理公證時，吳余美寶之意思清楚，可為完整意思 表示，吳余美寶係在精神狀態清楚之狀態下辦理系爭房地之 買賣及所有權移轉，前開行為顯屬合法有效：
李坤霖民間公證人103年9月24日製作之公證書，該公證書上 載明「公證人實際體驗情形：㈠…出賣人吳余美寶陳稱願將 其所有之位於新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及其 坐落土地之所有權出售予吳宏明。㈡…2.公證人向出賣人詢 問買賣標的物、價金及其他特別約定，出賣人皆能清楚表示 ，查無意思能力欠缺或意思表示有瑕疵之情形。㈢…公證人 向請求人說明，本件買賣契約須經地政機關登記完畢，始生 所有權移轉之效力，請求人均表示瞭解。」等語。又承辦系 爭房地所有權移轉登記之代書即證人林昌生104年3月10日於 103年偵字第29784號案件到庭證稱：「（你有無跟吳余美寶 確認過？）有，吳余美寶有親自簽名。」「（當時你看不出 來吳余美寶有失智症的情形？）看不出來，我有問吳余美寶 ，我問他說這個房子你是否確定要賣給吳宏明，他說確定。 」「（你是用國語還是台語跟他說的？）應該是台語…」「 ﹝這些（指國稅局檢附的說明書、切結書、存摺影本與貸款 給付流向）余美寶的簽名，都是吳余美寶在你面前簽的？還 是吳宏明用印完成之後再送件？﹞是吳余美寶在我面前簽的 ，這也是我們送件的」「（你有無確認過吳余美寶是否瞭解 簽名的意義？）有，他都說確定。」「（你認為當時吳余美 寶的情形，與今天在庭的情況有何差異？）我覺得他今天比 較特別，好像晃神」等語。又原告聲請傳喚證人林昌生於10 4年9月14日再次於本件到庭證稱：「（上開提示資料所示門 牌號碼新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及基地下稱 系爭房地之移轉，是否由證人辦理？）是」「（何人前來委 託證人辦理系爭房地上開移轉登記事宜？過程為何？）先由 被告來洽詢，之後雙方當事人到我事務所來辦理這個買賣移 轉。」「（吳余美寶將系爭房地出售與吳宏明之買賣價金是 如何決定？）價金約定基本上是依照二親等買賣習慣，為了 不課徵贈與稅，所以我們提供數據可以避免課徵到贈與稅， 再買賣雙方自己決定。我們提供大於或等於土地公告現值加 房屋評定現值就不會課徵到贈與稅。」「（本件買賣是照你 們提供的價金的數據簽買賣契約嗎？）應該是。」「（他們 買賣雙方來的時候有跟你說他們已經談好買賣價金嗎？）有 ，金額不確定。」「（記得是誰的嗎？）誰記得不記得了， 當時依照他們所說的金額簽立買賣契約。」「（當時吳余美 寶的精神狀況如何?理解你說的內容嗎？）依我看來是正常 。我有跟他談到過戶的事情，我看他的反應很正常。」等語 。是依前述，顯見吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予 被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系 爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶之意思
清楚，瞭解系爭買賣契約內容，並可為完整之意思表示，則 原告起訴所稱吳余美寶103年9月11日、24日罹患失智症而欠 缺完整思辨能力云云，顯非事實並非有理甚明。 ⒋又台灣高等法院105年上字第591號民事判決仔細審酌相關證 據後，亦認定吳余美寶於103年9月11日出售房地、103年9月 24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，精神狀況並無缺陷， 其仍可處理買賣系爭房地之事務，洵足佐證吳余美寶103年 9月11日出售房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理 公證時，精神狀況並無缺陷，所為之法律行為自屬合法有效 甚明。
⒌再者，原告主張吳余美寶因罹患失智症，欠缺完整失辯能力 ，無法處理買賣系爭房地之事務云云，然吳余美寶與被告兩 人並未親自到三重地政事務所辦理送件，而係提出吳余美寶 印鑑證明之方式委託代書林昌生為代理人（林昌生複復委任 紀仁政）辦理系爭房地所有權移轉登記。但依法辦理印鑑證 明登記，本人即吳余美寶必須親自到戶政事務所始能辦理之 ，吳余美寶之印鑑證明登記日期及申請日期皆為103年4月7 日，由此可證該印鑑證明係吳余美寶本人當日親自到戶政事 務所辦理登記後再直接申請。又辦理印鑑證明時，戶政機關 人員依法必須確認是否為吳余美寶本人，承辦人員也要一併