臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 104年度花簡字第174號
原 告 邱承軒
法定代理人 游民鋒
訴訟代理人 陳鈺林律師
被 告 林阿城
訴訟代理人 陳清華律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年4月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落花蓮縣秀林鄉○○○段0000○0000地號土地內如附圖紅色斜線部分所示之房屋（面積157.66平方公尺，門牌號碼花蓮縣秀林鄉○○村○○○00號）拆除，將占用之土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本件判決得假執行。但被告如以新臺幣捌萬伍仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落花蓮縣秀林鄉○○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土 地）為原告（阿美族）所有，如附圖斜線部分所示即門牌號碼 花蓮縣秀林鄉○○村0鄰○○○00號房屋（下稱系爭房屋）為 未辦保存登記之建物，其事實上處分權經查為被告林阿城所有 ，但系爭房屋並無占有系爭土地之權源，原告自得本於所有權 之作用，請求被告拆屋還地。
㈡本件原告係於民國103年10月間先向訴外人施明輝買受系爭149 0地號土地，於買賣過戶期間，系爭1493地號土地之所有人湯 月娥及湯月英亦表示願將土地出賣原告，雙方係自行商議後訂 立買賣契約，並未透過仲介公司介紹，是證人蔡國和及張永河 所為之證述與原告買受系爭1493地號土地之過程無關，且與本 件所涉之法律爭議毫不相干，所為證述內容尚無從為有利於被 告之認定。另證人湯月英則到庭證稱其從未將系爭1493地號土 地出賣被告，可見被告提出之切結書、收據等物是否真實，已 有可疑。至其雖亦證稱未將系爭1493地號土地出賣原告云云， 但顯與本院調取之所有權移轉登記資料及土地登記謄本等證物 不符，可能係因其年事已高、智識不清所致，其此部分之證述 並非事實，且亦與本件所涉之法律爭議無關。
㈢被告抗辯其對原告之前手有買賣關係之存在，縱然屬實，依最 高法院72年度台上字第938號、83年度台上字第3243號判例意 旨，亦僅屬其得否對前手主張有權占用系爭土地而已，該買賣 契約與原告無涉，自不得拘束原告進而主張其對原告有權占用 系爭土地。換言之，被告對湯月娥、湯月英固得依買賣之債權
關係占有系爭1493地號土地，但所有權移轉為原告所有後，其 對原告並無任何債權關係存在，原告之取得系爭1493地號土地 所有權之原因復非概括承受上述被告與湯月娥、湯月英之買賣 關係（例如繼承），被告自不得再對原告就系爭1493地號土地 主張有權占用。
㈣依最高法院41年度台上字第323號判例意旨可知，土地之真正 權利人對登記名義人固得以土地所有權登記原因無效或得撤銷 為由，對登記名義人起訴請求塗銷，回復登記為真正所有權人 名下之狀態。惟在真正權利人回復其名下之前，倘有第三人因 信賴土地謄本之登記狀態而取得土地所有權成為新所有人者， 則真正權利人尚不得對該第三人為物上請求權之主張，此乃土 地登記公示原則之絕對效力所使然，不因土地是否為原住民保 留地而有所差異。被告並非系爭1493地號土地之真正權利人， 不得對原告前手湯月英二人請求塗銷所有權登記並回復登記至 被告名下。是被告至多僅因買賣契約債之關係而對湯月英等有 所有權移轉登記請求權存在，且此僅為債權請求權而非物上請 求權。舉重明輕，被告更不得據而對已因信賴登記而取得土地 權之原告為任何主張，包括有權占用在內。否則土地登記公示 原則豈非形同具文？不動產之買賣又有何保障之可言？㈤按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理；又不 動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力；民法第1條、第758條第1項分別定有明文。是 我國關於不動產所有權之移轉，依法應經登記始能生效，不因 系爭土地為原住民保留地而有例外，故被告抗辯其已因買賣取 得系爭土地之所有權云云，於法不合。次按依本法所為之登記 ，有絕對效力；土地法第43條定有明文。查系爭土地為已辦理 所有權登記之土地，被告信賴土地登記而向前手買得後因所有 權移轉登記而成為系爭土地之所有權人，依上引法條之規定， 應受絕對之保護。
㈥被告所提之諸判決，其內容與本件均不相干，難以比附援引。 本件被告如確有向湯月英等買受土地，但其歷時20年均未請求 為所有權移轉登記，實則其請求時效業已完成，湯月英等本可 拒絕為所有權移轉。而原告係因信賴土地登記始向湯月英等買 受系爭土地，且彼等亦稱被告乃無權占有，事實上被告初始確 係無權占有系爭土地在先，其後復怠於請求移轉，被告本於土 地公示原則取得系爭土地，在法律上本為善意之第三人，而無 任何權利濫用或違背誠信原則之可言。故而原告取得系爭土地 之所有權並無不法，被告如確實曾向前手湯月英等出資購買土 地，卻未為所有權移轉登記而受有損害，自應依法向其前手求 償，始稱適法。
㈦至於被告所稱贈與一節，此乃因原告為未成年人，依法視同原 告之父母買受系爭土地後贈與原告者，故在為所有權移轉登記 前需先申報贈與稅，且為使移轉登記之標的物明確，故土地登 記實務上係以土地所有權人為贈與人。原告與湯月英等並無親 屬關係，併此敘明。又原告否認被告庭提第31、32、33頁原本 之真正。爰依民法第767條第1項規定，提起本訴，並聲明：被 告應將坐落系爭土地上如附圖所示之房屋（門牌號碼花蓮縣秀 林鄉○○村○○○00號）拆除，將占用之土地返還原告。二、被告則以：
㈠被告為太魯閣族原住民，系爭土地為被告家族世居之地，此觀 系爭房屋72年6月即已設籍課稅自明，系爭土地本由被告祖父 分配予被告父親及其兄弟3人，於被告父親在世時，彼此均相 安無事，復以太魯閣原住民並無不動產「登記」之概念，因此 被告父親並未要求其他兄弟辦理土地分割及過戶手續。又證人 湯月英為被告堂弟媳，前利用系爭土地過戶至其名下之手段， 明知系爭土地為被告父親及其兄弟共有，卻以所有權人名義提 出拆屋還地之訴，被告為能息事寧人，遂以新臺幣（下同）13 萬元向證人湯月英購買系爭房屋坐落基地，分別為地籍圖所示 A部分100平方公尺及B部分54平方公尺，此有切結書及收據可 稽，詎料嗣後證人湯月英不惟拒不辦理分割登記手續，甚將系 爭土地出售原告，違反誠信，莫此為甚。
㈡本件原告雖為系爭土地所有權人，然系爭房屋為老舊建物，系 爭房屋若無坐落系爭土地之權源，不可能興建於系爭土地，復 以被告與原告之前手湯月英，又為同一家族之親人，原告對於 系爭房屋具有占用系爭土地之權利，難諉不知，原告既知悉系 爭房屋並非無權占有，即非善意第三人，乃其竟利用所有權人 身分，訴請被告拆屋還地，有違誠信原則，其訴請拆屋還地， 並無理由。
㈢被告前於85年11月25日向系爭土地前手湯月英購買系爭土地， 並已銀貨兩訖，此有卷附之切結書及收據可稽，系爭土地雖未 辦理過戶手續，然太魯閣原住民並無漢人所有權「登記」之觀 念，太魯閣原住民係以何人使用土地之公示方式來認定土地所 有權人，並非以「登記」之公示方式來判斷土地所有權人，揆 諸花蓮縣萬榮鄉公所民國96年5月17日萬鄉農字第0000000000 號、花蓮縣秀林鄉公所民國96年5月22日秀鄉建字第000000000 0號函、本院97年度花簡更字第1號宣示判決筆錄，證人湯月英 既將系爭土地讓渡被告，並由被告占有系爭土地，參酌太魯閣 族原住民土地買賣之習慣，應認被告為系爭土地之所有權人， 證人湯月英並非系爭土地所有權人，證人湯月英雖將系爭土地 出售原告，並辦理所有權移轉登記，然其所為物權行為，應屬
無權處分，被告拒絕承認，並不生效力，證人湯月英所為所有 權移轉登記之物權行為既不生效力，則原告並非系爭土地之所 有權人，原告依據民法第767條訴請被告拆屋還地，洵屬無據 。
㈣退萬步而言，縱認證人湯月英辦理系爭土地所有權移轉登記之 物權行為，並非無權處分，然原告於購買系爭土地前後，均已 知悉系爭土地業已出售被告，原告並非善意之第三人，而是惡 意第三人，原告明知系爭土地業已讓渡被告，卻仍向證人湯月 英購買系爭土地，並訴請被告拆屋還地，其權利行使，有違誠 信原則，於法不合。
㈤證人湯月英不惟否認前於85年11月25日出售被證一切結書所示 土地予被告，甚亦否認出售系爭1493地號土地予原告，惟查： 證人湯月英之上開證詞，核與被證一及卷附花蓮縣花蓮地政事 務所提供之104年收件花資登069180號關於系爭1493地號土地 登記之原申請書件不符，應係證人湯月英於事隔近20年後，毀 約悖信，另將土地出售原告，不敢面對被告所為虛偽不實之證 述，洵不足信。
㈥本件姑且不論系爭房屋於72年間即已興建，年代已久，原告購 買系爭1493地號土地時，不可能未向出賣人查證何以被告房屋 座落於此？而原告在被告提出被證一之切結書及收據，提出買 賣土地之抗辯之後，不僅未對出賣人提出民、刑事訴訟，甚仍 自掏腰包持續訴訟，寧可自己花錢訴訟，也不願向出賣人求償 ，遑論追訴出賣人刑事詐欺罪責，原告之反應及作法，顯與常 理不符，可見原告對於系爭1493地號土地曾出售被告乙節，早 已心知肚明，原告並非不知情之善意第三人，而是知情之惡意 買受人，早已一目了然；何況，證人張永何證稱：「田信鳳有 告訴仲介人員系爭土地經過買賣，並拿出合約書及收據給仲介 人員看，當時仲介人員還說是湯月娥騙他，當時還用手機把資 料拍照。」、「離開時還跟我們說最好聲請假扣押，不然他要 用低價向湯月娥買」，而且還揚言「如果打官司的話，拖個三 五年看你們怎麼打」（參本院卷第118頁背面），及「是，而 且仲介人員拍照的時候是我拿給仲介人員拍照的。」等語（參 本院卷第119頁背面），證人張永何既已證稱田信鳳已告知仲 介人員系爭土地經過買賣，以及原告之仲介人員已將被證一之 切結書及收據拍照存證，足見原告於購買系爭1493地號土地之 前，對於出賣人已將土地出售被告乙節，知之甚稔；抑有進者 ，證人蔡國和亦證稱「當時我有跟那個平地人說這個以前老人 家有處理過，有買賣，該平地人向我講說大哥你不要管這件事 ，湯月娥的女兒說不要聽別人講什麼，後來我就離開了。」及 「我當時是說湯月娥先生的父親有把土地賣給林阿城。」等語
（參本院卷第117頁），在在可證原告對於出賣人曾出售系爭1 493地號土地予被告，瞭若指掌，原告並非不知情之善意第三 人，洵堪確認。
㈦本件原告對於出賣人於85年間，已將系爭1493地號土地出售被 告，被告並非無權占有土地乙節，了然於胸，已如前述，乃原 告竟蓄意以買賣為手段，營造被告無權占有之表象，並進而訴 請被告拆屋還地，不惟侵奪被告合法購買之土地，甚且破壞被 告家園，實與「填穴覆巢」無異，濫用權利，莫此為甚，揆諸 臺灣高等法院花蓮分院104年度上字第63號民事判決意旨，原 告訴請被告拆屋還地，係因不誠實行為（明知土地已出售被告 ，卻仍向出賣人購買）而行使已取得之權利（訴請拆屋還地） ，或因不誠實行為（明知土地出售被告，卻仍向出賣人購買） 而妨害被告產生權利（取得土地所有權），非無適用誠信原則 之餘地。又誠信原則之下位原則（潔手原則，clean hands） ，僅有尊重法律者得基於法律提出主張，不容許行使或主張因 不誠實行為所取得之權利或地位，或因不誠實行為妨害他造 當事人產生有利之權利或地位，原告既已不尊重法律（明知土 地出售被告，卻仍向出賣人購買），豈有容許原告行使或主張 因不誠實行為（明知土地出售被告，卻仍向出賣人購買）所取 得之權利或地位（訴請拆屋還地），或因原告不誠實行為（明 知土地出售被告，卻仍向出賣人購買）妨害被告產生有利之權 利或地位（取得土地所有權）之理？俱見原告訴請被告拆屋還 地，有違誠信原則，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件系爭土地為原告所有，如附圖所示紅色斜線部分即系爭房 屋為未辦保存登記之地上物（面積157.66平方公尺），其事實 上處分權為被告所有，占用原告土地等情，業有土地登記謄本 、花蓮縣地方稅務局房屋稅證明書在卷可稽。並經本院會同花 蓮縣花蓮地政事務所到場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成 果圖附卷可稽，應堪信為真實。被告雖抗辯系爭土地原為應為 被告之父及其兄弟所有，卻利用過戶至湯月英名下時，提出拆 屋還地訴訟，原告為息事寧人遂以13萬元向湯月英購買部分土 地，詎湯月英仍將系爭土地出售予原告，而原告亦應系爭建物 為老舊建物若無權源，亦無可能坐落系爭土地，原告應非善意 第三人等語。然查，本件1490地號土地固係訴外人施明輝於10 3年11月12日以買賣為原因出售予原告；1493地號土地則為湯 月英、湯月娥於104年4月8日以買賣為原因移轉登記予原告等 情，有該等土地異動索引附卷足稽（參本院卷第131頁、第132 頁），就1490地號土地部分，並非由湯月英、湯月娥移轉予原
告，而被告亦未舉證證明其對施明輝或原告有何占有權源，且 被告前揭抗辯，顯亦均與1490地號土地無涉，則被告抗辯其對 為1490地號土地為有權占有，即不足採。
㈡被告又抗辯本件1493地號土地，原告應知悉被告早已向湯月英 、湯月娥買受，且彼等太魯閣族之買賣土地之習慣，皆以口頭 約定，少有書面，亦無登記之概念，應認1493地號土地為被告 所有，湯月英等人將之出售予原告，係無權處分等語，並提出 地籍圖謄本、切結書為憑（參本院卷第31、32頁），並舉證人 蔡國和、張永河等人為證。然查，依被告所提之上揭切結書所 載：「．．．坐落花蓮縣秀林鄉○○段000○○○○○○○○0 000地號土地）、601-1地號如附圖斜線（A）部分所示面積壹 佰平方公尺土地上之地上物及於基地，並連同同地號如附圖（ B）部分所示面積伍拾肆平方公尺之土地事，立此切結書：一 、甲（湯月娥）、乙（林仁義之妻湯月英及子女林美華）同意 無條件將右揭土地讓渡予丙方（即被告），並配合辦理分割移 轉登記予丙方，均無意義（按應為異議）。．．．」，由上揭 切結書觀之雙方已明載配合辦理分割移轉登記，足見被告與湯 月英、湯月娥等人就1493地號土地於買賣後，應辦理土地登記 ，並非不知且依太魯閣族土地交易習慣未予登記，是被告此部 分之抗辯，即難憑採。又證人蔡國和雖於本院審理時到庭證稱 ：被告之土地在伊土地隔壁，伊住米亞丸30號，曾由湯月英聲 請鑑界，用途伊不清楚，現場有伊、湯月英、被告，還有一個 平地人在場，當時伊有跟那個平地人說這個以前老人家已有處 理過，有買賣，該平地人向我講說大哥你不要管這件事，後來 伊就離開了，但伊不認識那個平地人等語；證人張永河則證稱 ：伊認識被告全家，但早年曾聽過，本件土地已經付款過三次 ，後來聽說湯月娥又要把土地賣掉，賣的情形伊不瞭解，但有 見過見過仲介人員，約在103年10月、11月間在林阿城房子看 見仲介人員有去，當時仲介人員是問林阿城關於系爭土地的狀 況，田信鳳有告訴仲介人員系爭土地經過買賣，並拿出合約書 及收據給仲介人員看，當時仲介人員還說應該是湯月娥騙他， 當時還用手機把資料拍照等語。然上揭證人之證詞，均難以明 確證明原告確有知悉被告就1493地號係有權占有之情事。至證 人湯月英於本院審理時固均否認有出售土地之情事，惟已與土 地登記之情形不符，亦難憑信。綜上，本件尚難證明原告確有 知悉系爭土地為有權占有而仍購買系爭土地之情事，則被告抗 辯原告請求拆屋還地係違反誠信原則及權利濫用，自難憑採。 被告雖又舉本院97年度花簡更字第1號判決以證明太魯閣族未 有登記之概念，並經本院採納，惟本院上揭判決主要以太魯閣 之習慣解釋兩造（均為太魯閣族）意思表示內容，與本件涉及
對第三人之法律效力情形不同，自難比附援引。㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、 中段分別定有明文。經查：原告主張其為系爭土地所有權人， 且系爭土地上有被告為事實上處分權人之如附圖紅色斜線部分 所示之地上物（面積157.66平方公尺），已如前述，原告本於 所有權人之物上請求權，請求被告將系爭土地上如附圖紅色斜 線部分所示之地上物拆除並將上開土地返還原告，即屬有據， 應予准許。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請 求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本 件判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權 宣告假執行，並依職權酌定被告得供擔保免為假執行。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
花蓮簡易庭 法 官 林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額 」「百分之1.5 」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
法院書記官 王誠億