最 高 行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第二八六八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 潘正芬律師
沈政雄律師
被 告 臺北縣新莊地政事務所
代 表 人 王年永
右當事人間因更正土地登記事件，原告不服台灣省政府中華民國八十八年六月三十日
八八府訴一字第一五五七六九號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
緣原告於民國七十八年十一月二十五日由陳月霞移轉讓與坐落台北縣五股鄉成子寮獅子頭小段一五四地號等十五筆土地之臨時典權，其中除一五四之三、一五四之六地號二筆土地外，其餘十三筆土地之所有權人為邱文龍，查該十三筆土地於日據時期明治四十年（民國前五年）設立不動產質權，因已逾八十年，存續期間早已屆滿並消滅，所有權人邱文龍遂於七十八年九月三十日向被告申請典權塗銷登記，經被告呈請台灣省政府釋示，嗣因行政院七十八年十月十六日台七八內字第二六五一二號函釋日據時期不動產質權所登記之臨時典權，准由土地所有權人單獨申請塗銷登記，被告乃以七十八年十二月十四日莊登字第三八九四四號案塗銷該十三筆土地之臨時典權。原告不服，申請回復，被告未准所請，原告曾提起訴願、再訴願、行政訴訟及民事訴訟均遭駁回；至於尚未塗銷之地號一五四之三、一五四之六等二筆土地被告於呈請上級機關請示後，依據台灣省政府地政處八十七年一月八日八七地一字第三○七號函及八十七年四月三日八七地一字第一六二四五號函辦理更正登記完畢，並以八十七年六月三十日八七北縣地一字第八○四九號函通知原告請原告攜帶身分證、印章及他項權利證明書至被告處辦理他項權利書狀加註。原告不服，以其於六十三年六月十四日因善意信賴土地登記謄本所載系爭「典權」之權利狀態，與陳月霞所出示載明「典權」之他項權力證明書，約定以新台幣（以下同）七十二萬三千九百七十元向典權人陳月霞購買系爭「典權」並於六十三年十月二十九日付款完畢，系爭土地於原告履約後，出賣人即交付原告占有，原告並於系爭土地投資興建工廠，予以使用收益，僅遲未辦理登記。直至七十八年十一月九日原告委託代書往被告處辦理移轉登記，同年月二十五日被告登記完畢，同年月三十日發給原告他項權利證明書，載明權利種類為「典權」。據被告於原告辦理典權移轉登記後，自行於土地登記簿上之「其他登記事項」欄內加註「臨時典權」字樣。原告認其權利嚴重受損，乃循序提起訴願及再訴願遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨及補充理由略謂：一、依土地法第四十三條規定，登記應有絕對效力，故原告所取之典權，應屬有效存在：（一）系爭典權係依舊慣成立，依民法物權編施行法第二條規定，仍有民法物權編典權規定之適用：１、按典權係源自我國固有法制之權利，其法律關係為：所有人將財產（以田宅不動產為主）出典於人，以獲取相當或稍低於賣價之金額，在約定期間過後，仍得以原價將之贖回；同時，典權人則支付
典價，取得典物之使用收益權，且日後倘出典人無力或不願回贖典物時，則可以取得典物之所有權。日據時期之台灣，在大正十二年（一九二三年、民國十二年）日本民法正式施行於台灣前，有關民事不動產法律之事項，依明治三十一年（一八九八年、民國前十四年）律令第八號「有關民事、商事及刑事之件」之規定，仍適用「現行之例」，亦即當時所謂之「舊慣」。是以，即使在日據時期之台灣，人民仍可依固有舊慣訂立典契字、設定典權。２、查系爭二筆土地係在日據時期明治四十年（一九○七年、民國前五年）十二月六日，由土地所有人邱其，將其二分之一持份設定「典權」與陳頭，約定典金為貳佰捌拾圓，典期為四十年，並依當時台灣土地登記規則辦理登記而生效。準此，前開「典權」，係當事人按固有慣習（舊慣），以成立典權之合意，約定典價及典限，並將典物交付典權人使用收益，其性質與日本民法上之「不動產質權」有別，反之，其內容尚與現行民法物權編依中國舊有習慣所立法之典權相當。３、按民法物權編施行法第一條規定：「民法物權編施行前所發生之物權，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定。」又，同法第二條規定：「民法物權編所定之物權在施行前發生者，其效力自施行之日起，依民法物權編之規定。」本條應屬前揭第一條所稱之「特別規定」。系爭典權，既在民法物權編已設有規範，依本施行法第二條規定，於光復後民法物權編施行台灣時起，即應適用民法物權編典權之規定。（二）系爭典權既土地登記簿所明載，原告受讓該典權，自應受土地法第四十三條所定絕對效力之保護：１、土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」司法院院字第一九一九號解釋復謂：「土地法（舊法）第三十六條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人依賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。」２、查系爭典權於大正九年（一九二○、民國九年）四月二十八日由陳匏繼承登記為典權人，嗣後又經陳對、陳月霞輾轉繼承，並於由陳月霞於六十二年二月九日向地政機關辦理「典權更正登記」及「典權移轉登記」，並受領載明「典權」之他項權利證明書，此既有土地登記簿謄本明確記載，依前揭土地法第四十三條規定及司法院院字第一九一九號解釋之意旨，本件原告應受土地登記絕對效力之保護，而不論其先前典權登記原因有何瑕疵。３、縱土地法第六十九條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」惟為貫徹土地法登記絕對效力之立法意旨，鈞院七十七年判字第一二五三號判例謂：「按登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，依土地法第六十九條規定意旨，以書面聲請該管上級機關核准，固得准予更正。惟依土地法第四十三條規定及司法院院字第一九一九解釋意旨，若第三人已因信賴登記而取得土地權利時，自無同法第六十九條規定之適用。」準此，即使系爭典權有何登記原因之瑕疵，其既已由原告善意買受取得，仍受土地法第四十三條保護，是以被告就系爭典權逕行更正乙節，仍違背上開判例之意旨。（三）系爭典權既非「臨時典權」，自不受臨時典權之相關行政命令所拘束，被告不得逕行更正或塗銷：１、系爭典權，於明治四十年設立之時，既非日本民法上之「不動產質權」，而係內容相當於現行民法物權編所定之典權，於台灣光復後亦未依行政院四十年台（四十）內字第依一一九三號代電規定登記為「臨時典權」，且於六十二年二月九日尚曾辦理「典權更正登記」及「典權移轉登記」，且依民法物權編施行法第二條規定，應適用現行民法物權編典權規定，與所謂
「臨時典權」無涉。準此，行政院七十八年十一月一日台（七八）內地字第七五○一五一號函規定：「日據不動產質權登記之臨時典權，准由土地所有權人單獨申辦塗銷登記。」及其他相同意旨之函示規定，均無適用本件之餘地。２、基於憲法第十五條保障人民財產權之意旨，並依憲法第二十四條、中央法規標準法第五條第二款規定有關人民權利義務事項，須以「法律」規範之，此即行政法上之「依法行政原則」、「法律保留原則」。查土地法第七十三條第一項前段規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。」土地登記規則第二十九條亦規定，除有登記錯誤或遺漏、建物基地依法分割或合併之情形外，須以其他「法律」規定得逕行變更者為限，方可由地政機關逕行辦理更正登記。惟「臨時典權」一詞，既未出現在我國任何「法律」條文中，被告將系爭典權加註為「臨時典權」並進而辦理「更正」，其法律依據為何？令人質疑。準此，系爭處分未依法律規定，逕將系爭典權更正登記為「臨時典權」，侵害原告之財產權，其違反依法行政原則、法律保留原則之情形，灼然甚明。被告於答辯理由一稱「本案所存典權登記，係日據時期明治四十年設立不動產質權．．．」云云。惟查：日本民法雖規定，不動產質權，其存續期不得超過十年，超過十年者縮短為十年，且日本民法於大正十二年一月（民國十二年）始施行於台灣，同時生效，故在日本民法未施行於台灣之明治四十年（民國前五年），怎有可能適用日本民法所設立之不動產質權出現，職是，被告之答辯顯然昧於事實，有誤導鈞院之嫌。又，陳匏氏移轉典權登記為大正九年，在日本民法施行於台灣之前（大正十二年），基於法律不溯既往原則，陳匏氏之典權，不適用日本民法之規定。二、退步言之，倘認為系爭典權仍屬所謂「臨時典權」，原告仍可依民法時效規定取得「典權」：（一）本件情形符合民法時效取得典權之規定，且依最高法院見解，原告已時效取得典權：查系爭土地，於明治四十年（一九○七年、民國前五年）十二月六日，即由土地所有人邱其設定「典權」（並非不動產質權）與陳頭，並因辦理登記而生效。該典權旋由陳匏、陳對、陳月霞輾轉繼承，並於六十二年二月九日辦畢「典權更正登記」及「典權移轉登記」。足證系爭典權自邱其設定典權與陳頭時起，陳頭即基於行使典權之意旨，和平繼續占有系爭土地，陳匏、陳月霞等亦復如是，迨原告於六十三年六月十四日向陳月霞購買系爭典權，隨即占有使用系爭土地興建工廠，並於七十八年十一月二十五日因移轉登記而受讓取得典權，其間仍係以行使典權之意思，和平繼續使用收益系爭土地。準此，縱認系爭典權仍有行政院四十年台（四十）內字第依一一九三號行政命令之適用，以致現行法上僅認其屬「臨時典權」，惟原告仍得合併自己之占有與前手之占有，至今合計共九十三年，早逾民法第七百七十二條準用同法第七六九、七七○條所定取得登記為典權人之二十或十年時效，故原告自可主張時效取得典權。又依最高法院六十六年台上字第一六四四號判決復謂：「訟爭土地早在民國前六年即以為被上訴人祖父林廉之姑母林水盆設定不定期之典權登記。旋移轉登記與林廉。雖其後日本民法於民國十二年一月一日施行於台灣後，依日本民法之規定，已變為定期十年之不動產質權。於期限屆滿後，其質權關係及所擔保之債權，均歸消滅。惟其典權登記並未塗銷。土地亦仍由林廉繼續占有使用收益。台灣光復後，政府辦理土地權利清理時，林廉於民國三十五年六月二十六日申請為典權設定登記，此後由被上訴人輾轉為典權繼承登記。足證被上訴人自祖父時起，即係基於行使典權之意思，和平繼續占有訟爭土地至今，早逾民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條所定取得登
記為典權人之二十年時效。雖民法第七百六十九條所定因時效取得登記為所有人，以他人為登記之不動產為限；但典權為所有權以外之其他物權，其登記必須先有或同時有所有權之登記，始能為之。故因時效取得登記為典權人，顯然不以他人未登記之不動產為限。本件被上訴人既因時效取得請求登記為典權人，又已為典權之登記，基於典權關係，占有使用訟爭土地，自非無權占有。」由此可知原告所取得者非僅為「典權登記請求權」，而係「典權」。（二）按時效取得制度，在保障無權占有人經長期間占有之既得權益狀態，以維持法律秩序之安定性為目的，故時效取得著重於長期間占有土地之狀態，而非如依法律秩序行為移轉不動產須以「登記」為生效要件，蓋長期間占有土地本身，即具有對外「公示」效果，故時效取得「典權登記請求權」，應具有公法上請求權及私法上請求權之雙面性質，就公法上請求權而言，其得請求地政機關辦理時效取得登記之公法上權利，就私法上請求權而言，其得請求原土地所有權人忍受時效取得登記及忍受時效取得人占有系爭土地之權利，不得再主張其為無權占有，而行使民法第七六七條之物上請求權，故本件自不得謂時效取得登記請求權，「於未依法完成登記前，尚不得據以對抗土地所有人」云云，否則即違反法治國家安定性原則，過度保護睡眠於權利之上之地主，而過分犧牲因長期間占有而時效取得之占有人權益，有違時效取得制度之意旨。以本件為例，前後手占有自清朝光緒年間（民國前五年）時起，歷經日據時代，迨至民國八十年代，前後長達九十多年，竟仍無法享受時效取得權利之保障，而原地主之後代子孫歷經上百年之後，竟可憑空無償獲得土地之全部經濟上利益，而無視於占有人占有上百年之貢獻，故原判決所持見解，顯然有違社會公平正義之法理念。三、再者，原告係善意信賴前手之典權登記而買受系爭典權，其信賴應受保障，而有信賴保護原則適用：（一）按行政處分隨宣示（公告或送達）而發生實質存續力，就其內容對相對人、關係人及被告機關發生拘束效力，其事後之變更除受到法令規範外，亦應受信賴保護原則之限制。申言之，行政處分雖有瑕疵，但相對人或關係人對其存續已有信賴，而行政機關之事後變更或撤銷，將因此增加其負擔者，即不得任意為之。為貫徹依法行政原則，行政機關於發現其行政處分有違法瑕疵時，原則上固可依職權加以撤銷。惟如因違法行政處分而受益之人民，對於該違法行政處分之存續已產生信賴，且於衡量比較撤銷違法處分所可維護之公共利益後，其信賴較值得保護時，則該違法授益處分即不得任意依職權撤銷之。其次，為貫徹民法上之公示、公信原則，土地法第四十三條規定，依本法所為之登記有絕對效力。上開規定即係公法上信賴保護原則之表現，倘交易第三人善意信賴地政機關之登記而從事交易，自應受信賴保護。（二）原告因信賴原登記而為財產處分行為，符合信賴保護原則之要件：查本件原告於六十三年六月十四日因善意信賴土地登記謄本所載系爭典權之權利狀態，而向典權人陳月霞購買系爭典權，本件買賣價金早於六十三年十月二十九日即由原告給付完畢，嗣後並於七十八年十一月九日辦理移轉登記，同年月二十五日登記完畢，並於同年月三十日取得他項權利證明書，載明權利種類為「典權」。核其經過，原告於六十三年買賣之初既有善意信賴之事實（信賴土地登記簿之「典權」記載為真實），並進而為財產處分行為（與出賣人締約購買系爭典權並履約支付價金完畢，並投資設置工廠）。其次，七十八年之典權移轉登記之作成與典權之權利書狀之發給，亦非因原告以不正當方法提供不確實資訊所致。再者，該典權登記縱於法不合，亦非屬原告於六十三年間買賣交易締約時所明知或因重大過失而不
知（按系爭典權登記日據時代即登記為典權，並非不動產質權，原告根本無從知悉嗣後依日本法律規定應更正為不動產質權，本件如強要不諳日本法律之人民，應知悉日本不動產質權規定，顯然有違期待可能性原則），故本件情形充分符合信賴保護之要件，原告自可主張其信賴應受保護。（三）再者土地法第四十三條所揭示之公法上信賴保護原則，正在於對抗合法性原則，認為地政機關之土地登記縱然錯誤，仍應優先保護信賴登記而與登記權利人交易之相對人，而不保護睡眠權利之上（怠於辦理更正）之「隱藏的」法律規定的真正權利人，以免使無辜之第三人負擔不可預測的交易風險。（四）原告受信賴保護之時點，應係原告信賴登記簿所載內容而向陳月霞締結買賣契約之時：退步言之，縱認被告於原告七十八年十一月九日申辦典權移轉登記時，確曾就該典權之性質告知原告或其代書，惟原告係於六十三年六月十四日因善意信賴土地登記謄本所載系爭「典權」之權利狀態，與權利人陳月霞所出示「典權」權利證明書，才以價金七十二萬三千九百七十元與陳月霞締結系爭典權買賣契約，且於六十三年十月二十九日即已付款完畢。是以，原告善意信賴典權登記乙節，並非於七十八年十一月九日始發生，而應追溯自六十三年六月十四日買賣契約締結之時，或六十三年十月二十九日給付買賣價金之時。蓋前開陳月霞依典權買賣契約既已收訖全數價金，原告必然執意要求被告辦理典權移轉登記，此與被告是否於申辦登記時有無告知系爭典權性質應屬二事。故原告因信賴原登記而為財產處分（締結契約、交付價金）行為，自符合信賴保護原則之要件。四、本件不符土地登記規則第二十九條第一項及第一百二十二條第二項規定之情形，被告倘據此辦理者，其「更正登記」程序自屬違法：（一）按土地登記規則第二十九條第一項規定：「左列各款得由登記機關逕為登記：一、依第一百二十二條第二項規定而為更正登記者。」同規則第一百二十二條第二項規定：「前項登記之錯誤或遺漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記證明文件記載可稽者，上級地政機關得授權登記機關逕行更正之。」是登記得不請示上級機關而逕行變更土地登記簿之記載者，應以前開規定之情形為限，亦即僅有在純屬登記人員記載疏忽所造成之錯誤或遺漏，且有登記證明文件記載可稽者為限。準此，欠缺前開要件，尤其涉有權利當事人與其他利害關係人間權利義務之爭執者，則登記機關不得逕行為之，而須俟法院判決結果遵照辦理。（二）次按「典權」與「臨時典權」二者性質有別，法律效果亦截然不同：前者受民法物權編典權規定之保護，後者僅由行政院行政命令予以規範；又前者權利人得於出典後經過三十年未回贖時即取得典物所有權（民法第九二四條），後者權利人非但不得申請典物所有權之移轉登記，且其典權於存續期間屆滿十年時，其典物使用收益之權及物上擔保均歸消滅，土地所有人並得單獨申辦典權塗銷登記（典權登記法律補充規定第七條）。是以典權與臨時典權二者間，非為有否加註「臨時」字樣之文字差異，應與「記載疏忽所造成之錯誤或遺漏」有間，故登記機關就該等事項，自不得依土地登記規則第二十九條第一項、第一百二十二條第二項規定，逕行變更登記。（三）查本件原告於六十三年六月十四日因善意信賴土地登記謄本所載系爭「典權」之權利狀態，約定以七十二萬三千九百七十元向典權人陳月霞購買系爭「典權」，並經被告登記完畢，並發給原告他項權利證明書，載明權利種類為「典權」。詎被告於原告辦理典權移轉登記後，自行於土地登記簿上之「其他登記事項」欄內加註「臨時典權」字樣，又以原處分告知原告，就系爭土地之「臨時典權」辦理「更正完畢」。是以系爭處分非但對事實審認草率，且
其更正程序於法未恰。蓋典權與臨時典權間權利性質與內容迥異，非屬登記機關之「記載疏忽所造成之錯誤或遺漏」，已如前述，故本件被告之所謂「更正處分」自不合土地登記規則第二十九條第一項及第一百二十二條第二項之規定，是以被告辦理系爭處分之程序有違法律規定。五、退步言之，縱系爭典權「純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利」，惟原告既已取得典權移轉之新登記，依土地登記規則第一百三十二條規定，被告仍不得塗銷，而為所謂「更正登記」：（一）按土地登記規則第一百三十二條規定：「依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。」本條規定旨在保護因信賴地政機關之錯誤登記而取得該權利之新登記，貫徹土地法第四十三條及司法院院字第一九一九號解釋登記具絕對效力之立法原則。準此，即使純屬地政機關疏失所造成之錯誤登記，於第三人取得該土地權利之新登記後，亦不得自行塗銷，或以「更正登記」方式產生塗銷原權利之效果。（二）查系爭典權於日據時期明治四十年（即一九○七年、民國前五年）十二月六日設立登記，經輾轉繼承，並於六十二年二月九日由典權人陳月霞向地政機關辦畢「典權更正登記」及「典權移轉登記」。本件原告則於六十三年六月十四日向陳月霞購買系爭「典權」，並於七十八年十一月九日委託代書辦理移轉登記，同年月二十五日登記完畢。準此，縱退萬步言，即使陳月霞或其前手之「典權」登記屬於「純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利」，惟原告既已以「第三人」地位取得該土地權利之新登記，依前項說明，被告依法自不得報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷，更不得逕行塗銷，或為與塗銷達到同樣效果之「更正登記」。（三）何況，本件原處分並未報請上級機關地政機關查明核准，即為更正登記亦有違上開法令規定程序。六、行政機關並不具判斷私權存在與否之職權，被告逕行為土地登記簿上加註「臨時典權」，已損及原告權益，亦違反法治國家權利分立原則：（一）按法治國家中，人民之私權紛爭應由民事法院為最終的裁判者，行政機關只得依法定程序頒布之法律或命令執行，行政機關本身並無判斷人民私權存在與否及私權範圍的權限，此乃為法治國家權力分立原則之當然結果。人民如就私權存在與否及其範圍有爭執時，應訴請民事法院判決決定始是，而非行政機關所得決定之。（二）本件中，被告若認系爭權利究系「典權」抑或「臨時典權」尚有爭議時，應待民事法院為最後判決確定後，始得依民事法院之確定判決判斷為更正登記，不可逕依職權更正。本件被告未待民事法院就系爭典權爭議判決確定，而逕自辦理更正登記，且以八七北縣莊地一字第八○四九號函告知原告，就系爭土地之「臨時典權」辦理更正完畢，並命原告攜相關證件，印章及他項權利書狀，前往被告加註。被告之行為不僅侵害原告於憲法上所保障之財產權，亦無視憲法所規定人民之私權紛爭得向民事法院尋求救濟之權利，是以原處分及訴願決定，應予撤銷。七、本件被告之內部處理經過情形，存有諸多疑問，顯有疏失：原告於台灣高等法院八十五年度重上字第一三一號第三人異議上訴案件中，經法院調閱被告機關原卷，經發現案內公文簽辦單即「本案處理經過情形」，其中林淑華、易淑麗、古美和等承辦人員有關辦理時間、批示、官章等，有諸多以修正液、黑筆塗改之處，非但違反公務機關公文處理程式之通常做法，且既然於八十七年十一月十八日已蓋有「審查相符擬准登記」章，又為何出現「請加註臨時典權」之紅筆字樣、其依據為何，以上均存有諸多疑問，在在顯示被告行政作業程序顯有諸多疏失。被告所屬
人員涉有偽造、變造公文書刑責，有勘驗及鑑定之必要。為此，原告聲請保全證據，將被告簽辦「本案處理經過情形」原本予以保全，並予以勘驗、鑑定。八、末按，本件典權登記事件之發生，主要緣自於台灣百年來政權轉換、法制銜接之過程中，統治者以國家法律或行政命令，強行規制民間原本存在之法律關係，導致包括原告在內之人民私有財產權之真實權利狀態遭受犧牲。惟本件典權自一九○七年存在迄今，已逾九十年，且於台灣歷來土地登記簿上均有明載，是以，基於法安定性之考量，以及人民對國家土地登記制度之信賴，均不應任由被告於請示其上級機關釋示後（並未經個案呈請核准），即逕將本件已存在九十餘年之「典權」登記，更正為「臨時典權」登記，原處分其違法不當甚明，侵害原告之權利至鉅。綜上所陳，被告之更正處分，顯有認事用法之重大違誤。九、被告答辯各節，與事實不符，不足採信。蓋被告所屬人員涉有變造及偽造文書之刑責，檢察官雖以罪證不足而予以不起訴處分確定。但原告於八十六年因強制執行提起第三人異議之訴，提起民事訴訟，經台灣高等法院向被告調閱本案簽辦單「本案處理經過情形」，已足證明變造、偽造文書之犯行，被告答辯不足採。為此，請判決撤銷原處分及一再訴願決定等語。被告答辯意旨略謂：一、本案所存典權登記，係日據時期明治四十年設立之不動產質權，依民法物權篇施行法第一條規定，為不適用民法物權篇規定之物權，即非屬土地登記規則應登記物權之範圍，唯為保護交易之安全，按行政院四十年台四十內字第一一九三號代電規定，准許此特種土地權利之享有者申請為臨時典權登記，以資過渡。權利人行使此項權利，僅得按照日本民法不動產質權之規定，請求就質物競賣優先受償。並於存續期間屆滿十年時，其就質物使用收益及物上擔保均歸消滅，並無類似我國民法典權規定之出典人不回贖或回贖期限屆滿，典權人取得典物所有權之效力。二、內政部七十八年十二月十三日（七八）內地字第七五二三三八號函示，為簡化法令，提升效率便民，邀集法務部、及前台灣省政府地政處研商，訂頒「典權法令補充規定」，其中第七點第二款、第三款明定，臨時典權得由土地所有權人單獨申辦塗銷登記，免檢附臨時典權人或其繼承人出具之拋棄書或塗銷登記同意書或法院確定判決書等文件，且該權利未塗銷前，得辦理移轉登記。故原告與原臨時典權人陳月霞申辦移轉登記時，被告曾透過登記代理人林希洋，告知其取得該權利無效之事實，囑其留意己身權益之維護。原告為求證，甚而由代理人陪同前來，由相關承辦人員，為其解說取得登記後弊多於利之實情分析，告知土地所有權人邱文龍另行申請塗銷登記之事，並提供憑以辦理登記之最新法令規定，惟其仍執意辦理。至此，被告只得准其所請，辦理移轉登記，並於登記簿之其他登記事項欄加註「臨時典權」字樣，嗣後依上開規定受理土地所有權人邱文龍申辦之塗銷登記，使該權利歸於消滅。綜上所述，原告係於充分明瞭事實情況所為之法律行為，顯非信賴登記機關所登記之善意第三人，且憑以辦理之法令依據，係由行政及司法單位會商後，所作週全之規定，並無不當。三、此案被告內部處理經過情形是否有疏失一事，原告曾就此案針對相關承辦人員數度提出「瀆職」之告訴，終經臺灣板橋地方法院檢察署及台灣高等法院檢察署為不起訴之處分，查無違法瀆職情節在案。四、關於地號一五四之三、一五四之六兩筆土地之臨時典權更正登記，台北縣政府依據前台灣省政府函轉內政部八十六年十一月二十一日台（八六）內地字第八六八九五二七號函的指示於八十六年十二月六日八六北府地一字第四五五○七○號函示台北縣各地政事務所清查，以避免監察院糾正被告之類似情
事再發生，被告遂函（八十七年三月六日八七北縣莊地一字第二六四二號及八十七年三月二十一日八七北縣莊地一字第二八五二號函）請上級主管機關就「臨時典權」登記疑義之處，予以明確指示，而後被告則依據台北縣政府函轉前台灣省政府地政處八十七年一月八日八七地一字第三○七號函及八十七年四月三日八七地一字第一六二四五號函示辦理，「臨時典權」更正登記於登記簿他項權利部分之權利種類欄位，並於登記完畢後，行文通知原告（八十七年六月三十日北縣莊地一字第八○四九號）。綜上所述，被告就本案處理認事用法並無不當，請判決駁回原告之訴等語。 理 由
按「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明後，不得更正」、「登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，應申請更正登記。登記機關於報經上級地政機關查明核准後更正之。前項登記之錯誤或遺漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，上級地政機關得授權登記機關逕行更正之。」土地法第六十九條、土地登記規則第一百二十二條第一項分別定有明文。次按「日據時期不動產質權依行政院臺四十（內）字第一一九三號令為臨時典權登記者，在性質上與我國民法典權有別，權利人得請求就質物競賣優先受償，於存續期間屆滿十年時，其就質物使用收益之權及地上擔保均歸消滅，並應依左列規定辦理：（一）臨時典權人不得申請典物所有權移轉登記。（二）臨時典權得由土地所有權人單獨申辦塗銷登記，免檢附臨時典權人或其繼承人出具之權利拋棄書或塗銷登記同意書或法院確定判決書等文件。（三）臨時典權登記未塗銷前，得辦理臨時典權移轉登記。」為內政部七十八年十二月十三日台七十八內地字第七五二三三八號函發布「典權登記法令補充規定」第七點所明定。又「一、按日本民法物權編所定之不動產質權，既為我民法所不承認，復與我民法中典權之性質有別，自不能作為典權而予轉讓，從而其本於此種轉讓行為而申請為轉典之登記，自更屬於法無據。二、惟查民法物權編施行法第一條規定『民法物權編施行前發生之物權，除本法施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定』，故台灣省在日治時代合法發生之不動產質權，雖為現行民法所不承認而仍不能不認為有物權之效力。三、但此類物權（包括不動產質權、不動產先取特權等）在現行法規有無從登記之苦（參照土地登記規則第三條），若竟認為無須登記，則不特於法不合，且有礙於交易之安全。四、為補救計，以祇有補充『台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法』第三條之規定，許此等特種土地權利之享有人申請為臨時登記，換發臨時書狀，以資過渡。此項辦法之補訂，應即認為係以前述物權編施行法第一條為其根據，而並非與現行法令相牴觸。」則為行政院四十年台四十內字第一一九三號代電所明示。查，本件原告於七十八年十一月二十五日由陳月霞移轉讓與坐落台北縣五股鄉○○○段獅子頭小段一五四地號等十五筆土地之臨時典權，其中除一五四之三、一五四之六地號系爭二筆土地外，其餘十三筆土地之所有權人為邱文龍，查該十三筆土地於日據時期明治四十年（民國前五年）設立不動產質權，因已逾八十年，存續期間早已屆滿並消滅，所有權人邱文龍遂於七十八年九月三十日向被告申請典權塗銷登記，經被告層請台灣省政府釋示，嗣因行政院七十八年十月十六日台七八內字第二六五一二號函釋日據時期不動產質權所登記之臨時典權，准由土地所有權人單獨申請塗銷登記，被告乃以七十八年十二月十四日莊登字第三八九四四號案塗銷該十三筆土地之臨時典權
。原告不服，申請回復，被告未准所請，原告提起訴願、再訴願、行政訴訟及民事訴訟均遭駁回（參照本院八十一年度判字第五二二號判決、八十一年度判字第一三五三號再審判決、最高法院八十二年度台上字第一六六七號判決）；至於尚未塗銷之地號一五四之三、一五四之六等系爭二筆土地，被告於層請上級機關請示後，依據台灣省政府地政處八十七年一月八日八七地一字第三○七號函及八十七年四月三日八七地一字第一六二四五號函辦理更正登記完畢，並以八十七年六月三十日八七北縣地一字第八○四九號函通知原告，請其攜帶身分證、印章及他項權利證明書至被告處辦理他項權利書狀加註。原告不服，循序提起行政訴訟，主張：原告於六十三年六月十四日因善意信賴土地登記謄本所載系爭「典權」之權利狀態，與陳月霞所出示載明「典權」之他項權利證明書，約定以七十二萬三千九百七十元向典權人陳月霞購買系爭「典權」，並於六十三年十月二十九日付款完畢，系爭土地於原告履約後，出賣人即交付原告占有，原告並於系爭土地投資興建工廠，予以使用收益，僅遲未辦理登記。直至七十八年十一月九日原告委託代書前往被告辦理移轉登記，同年月二十五日被告登記完畢，同年月三十日發給原告他項權利證明書，載明權利種類為「典權」。詎被告於原告辦理典權移轉登記後，自行於土地登記簿上之「其他登記事項」欄內加註「臨時典權」字樣，原告之權利嚴重受損。況本件原告之真意確屬以行使典權之意思，就系爭土地使用收益，自可主張時效取得典權。蓋地上權與典權二者相較，雖然後者於民法上設有回贖規定而略顯差異，惟二者同屬權利人占有標的物，並使用收益，同為用益物權，故權利行使方式上實屬相同。況法律關係應探求當事人之真意，查系爭典權自設定時起，既均以「典權」登記之，故仍不能認原告非「以行使典權之意思」使用收益系爭土地。再者，原告係善意信賴前手之典權登記而買受系爭典權，其信賴應受保護，而有信賴保護原則適用。為貫徹依法行政原則，行政機關於發現其行政處分有違法瑕疵時，原則上固可依職權加以撤銷。惟如因違法行政處分而受益之人民，對於該違法行政處分之存續已產生信賴，且於衡量比較撤銷違法處分所可維護之公共利益後，其信賴較值得保護時，則該違法授益處分即不得任意依職權撤銷之。七十八年之典權移轉登記之作成與典權之權利書狀之發給，亦非因原告以不正當方法提供不確實資訊所致。再者，該典權登記縱於法不合，亦非屬原告於六十三年間買賣交易締約時所明知或因重大過失而不知，故本件情形充分符合信賴保護之要件，原告自可主張其信賴應受保護。次按「典權」與「臨時典權」二者性質有別，法律效果亦截然不同，是以典權與臨時典權二者間，非為有否加註「臨時」字樣之文字差異，應與「記載疏忽所造成之錯誤或遺漏」有間，故登記機關就該等事項，自不得依土地登記規則第二十九條第一項、第一百二十二條第二項規定，逕行變更登記。退步言之，縱系爭典權「純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利」，惟原告既己取得典權移轉之新登記，依土地登記規則第一百三十二條規定，被告仍不得塗銷，而為所謂「更正登記」云云。經查，本件原告於六十三年六月十四日向原典權人陳月霞購買系爭典權，價金於同年十月二十九日由原告給付完畢，嗣後於七十八年十一月九日辦理移轉登記，同年月二十五日登記完畢，並於同年月三十日取得典權之權利證明書。惟該系爭典權，係明治四十年十二月六日設定登記之不動產質權，在內政部七十八年十二月十三日台七八內地字第七五二三三八號函頒「典權登記法令補充規定」頒布之前，依行政院三十五年十一月十一日節京二字第一八九六號令頒要點，固應暫時登記為典權，但因此項登
記，並非基於當事人間設定典權之合意，亦非由於法律上之強制轉換，不能因此而變成典權。復依民法第七百五十七條及民法物權編施行法第一條分別規定：「物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。」「民法物權編施行前發生之物權，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定。」亦即非屬土地登記規則應登記物權之範圍。惟為保護交易安全。依照行政院台（四○）內字第一一九三號代電，准許此等特種土地權利人申請為臨時登記，換發臨時書狀以資過渡。惟本件被告承辦人員於辦理系爭土地之典權登記，未依規定以「臨時典權」之名稱辦理登記，致與民法物權編之典權無從區別，亦曾經監察院於八十六年十月二十三日以（八六）院台內字第八六一九○○七四三號糾正在案。糾正理由敍明：「一、．．．而依上開換發權利書狀辦法（即台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法），就換發權利書狀之土地權利種類對照表中規定：『原權利名稱：不動產質權，現權利名稱：臨時典權』，已明指登記之名稱應為『臨時典權』，內政部於本院函詢『本案登記簿及他項權利證明書均記載為典權，是否符合行政院台四十內字第一一九三號代電之意旨，與民法物權編規定之典權如何區別』時，亦答復：應以『臨時典權』辦理登記，俾與民法規定之典權有所區別。本案新莊地政事務所於陳月霞申辦繼承登記並申請質權更正時，登記簿記載之權利為典權，所發給之他項權利證明書亦係典權。雖該項登記並非基於當事人間設定典權之合意，亦非由於法律上之強制轉換，不能因此而變為典權，僅為保護交易安全而為之臨時登記，不影響本件系爭權利之本質。惟與民法物權編之典權，實已無從區別，自易遭人誤解。該所未依上開行政院函示及換發權利書狀辦法規定辦理，確有疏失。又該所既已知悉系爭權利為臨時典權而非典權，七十八年十一月九日陳訴人甲○○申辦受讓典權登記時，竟未將其更正為臨時典權，而於同年月二十五日辦理典權移轉登記完畢，該所雖於登記簿加註臨時典權字樣，惟係於『其他登記事項』欄加註，『權利種類』欄仍為典權，發給甲○○之他項權利證明書亦為『典權』，致引起糾紛，該所此部分亦有疏失。．．．」有該糾正書附原處分卷足稽，在在顯示被告就系爭土地之權利登記，有首揭土地法第六十九條及土地登記規則第一百二十二條登記錯誤之事實，被告遂於八十七年六月二十二日依其上級地政機關，即依台北縣政府八十七年四月十三日八七北府地字第一○四五二一號函轉台灣省政府地政處八十七年四月三日八七地一字第一六二四五號函之授權，以收件第二五○六六○號案件辦理更正登記完畢，揆諸首揭說明，核無不合。另原告與訴外人陳月霞申辦移轉登記時，被告承辦人員曾告知該等典權係屬臨時典權之事實，此等事實業經最高法院八十二年台上字第一六六七號、本院八十一年判字第五二二號及一三五三號判決所認定，有各該判決附原處分卷可稽，顯然原告非信賴典權登記之第三人應無疑義。況系爭典權非屬民法物權編所規定之不動產物權，自不受土地法第四十三條規定之保護，是原告一再主張應有信賴保護原則之適用，為無理由。次查系爭典權既為日據時期依日本民法設定之不動產質權，按「民法物權編施行前發生之物權，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定。」民法物權編施行法第一條有明定，是該典權不適用民法物權編之規定，自亦非土地登記規則第五條應登記物權之範圍，惟為保護交易安全，行政院四○台內字第一一九三號代電補充「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」第三條規定，特許此等特種土地權利之登記享有人申請為臨時登記，換發臨時書狀，以資過渡。此項辦法之補定，應即認為係以前述物權編施行法第一條為其根據，而
並非與現行法相牴觸。是本件被告就該系爭典權之登記，乃係依上開辦法為臨時登記；惟此臨時登記易與民法典權相混淆，自有更正登記之必要。另以行使典權之意思，向他人（指所有權人）支付典價，二十年間和平繼續占有他人之不動產而為使用收益者，得請求登記為典權人（民法第七七二、七六九條），如占有之始係善意及無過失者則為十年（民法第七七二、七七○條）。本件原告僅向訴外人陳月霞支付典價購買系爭典權，並未於占有中向該系爭不動產所有權人支付典價，並不符合向他人支付典價之要件，其得否主張時效取得，核屬另一問題，非本案更正登記是否合法正當所應審究範疇。原告主張，核無足採。綜上所述，本件原處分核無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告猶執前詞，聲明撤銷，為無理由，應予駁回。又原告依舊行政訴訟法第三十三條準用民事訴訟法第三百四十四條第五款、第三百六十八條、第三百二十五條、第三百六十四條，即相當於新行政訴訟法第一百六十三條、第一百七十六條準用民事訴訟法第三百二十五條、第三百六十四條及第三百六十八條之規定，聲請本院保全被告所簽辦之「本案處理經過情形」原本證據，並進行鑑定與勘驗，以證明被告承辦人員涉有偽造、變造公文書刑責等情。然查，本件被告依法更正登記，已詳前開說明，該書面資料僅記載被告內部處理經過而已，即本件事實之認定與被告所簽辦之「本案處理經過情形」無涉，自無予保全證據及勘驗與囑託其他機關鑑定之必要。況原告曾對被告所屬相關承辦人員提出偽造、變造上開文書之瀆職刑責，均經台灣板橋地方法院檢察署處分不起訴在案，有不起訴處分書附原處分卷足稽，則該文書業經檢察官認定未經偽造、變造，自無保全證據、勘驗與鑑定之必要，併此敍明。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 五 日 最 高 行 政 法 院 第 五 庭
審 判 長 法 官 廖 政 雄
法 官 廖 宏 明
法 官 趙 永 康
法 官 林 清 祥
法 官 姜 仁 脩
右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 張 惠 美
中 華 民 國 八十九 年 十 月 六 日