最高法院民事判決 八十九年度台上字第二三六九號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 廖信憲律師
右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年九月八日台灣高等法院
第二審判決（八十八年度上字第四八四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人遷讓返還房屋及給付損害金，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張﹕伊於民國八十七年三月十八日向訴外人尤水和、尤邱新妹夫婦購買門牌號碼台北縣新莊市○○○街三七巷三號三樓（下稱系爭房屋），及同巷一號三樓、一號四樓等三棟房屋，並於八十七年七月二十九日完成房屋所有權移轉登記。詎上訴人無權占有系爭房屋使用，經伊發函催告繳清租金及終止租約，上訴人均不置理。伊本於所有權之作用，自可請求上訴人遷讓返還系爭房屋，另依侵權行為及不當得利之法律關係，亦可請求上訴人按月賠償伊損害金或返還不當得利新台幣（下同）一萬元等情。爰求為命上訴人將系爭房屋遷讓返還伊，並自八十七年八月一日起至返還房屋之日止，按月給付伊一萬元之判決（第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人提起上訴。原審改判命上訴人遷讓返還系爭房屋，並自八十七年九月十二日起至返還房屋之日止，按月給付一萬元，駁回被上訴人其餘之上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
上訴人則以：伊於八十五年三月一日向系爭房屋之原所有權人尤邱新妹承租該房屋，租期至八十六年三月一日屆滿，租期屆滿後伊續付租金，已成為不定期租賃。被上訴人於八十七年六月一日僱工破壞系爭房屋，致伊無法居住使用，伊自八十七年七月份起未付租金，於法有據，被上訴人以伊遲付租金為由終止租約，不生效力等語，資為抗辯。
原審將上開返還房屋及給付損害金部分第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以﹕被上訴人主張其於八十七年三月十八日向尤邱新妹購買系爭房屋並完成所有權移轉登記之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本為証，並為上訴人所不爭，堪認為真實。上訴人抗辯其與系爭房屋原所有權人尤邱新妹存有租賃關係，亦據提出房屋租賃契約書一紙為証，被上訴人否認系爭租約真正，不足採信。上訴人抗辯系爭租約於八十六年三月一日終止後，因其續付租金，已成為不定期限之租賃云云，固據證人劉寶藏到場附合其說，惟證人劉寶藏無法提出互助會單及其已受讓取得之租金收據，以證明其證言非虛，且證人所提出之五萬元支票影本，亦不能証明尤邱新妹有轉讓租金債權予證人之事實，又劉寶藏證稱其已收到一至六月份之租金，亦與上訴人所稱其自五月起不付租金，顯有不符，劉寶藏之證言，與事實並不完全相符，尚難遽予採信。況被上訴人於八十七年三月十八日簽訂買賣契約時，及同年三月二十七日開鎖時，均曾到系爭房屋現場查看，但系爭房屋均房門深鎖，不見人跡，又系爭房屋於同年四月二十八日遭台灣板橋地方法院查封時，既無人在場，上訴人於嗣後亦未對於該屋之拍賣提出任何異議，而依執行債權人八十七年四月三十
日之陳報狀，其前往系爭房屋現場查訪時，系爭房屋目前無人居住，若上訴人確於八十六年三月一日租約屆滿後繼續承租居住系爭房屋，為何經數度履勘現場，均杳無人跡，為何對於系爭房屋之拍賣不陳報有人租用，上訴人抗辯系爭租約已成為不定期限之租賃一節，尚非實在。縱認系爭租約已因上訴人之繼續租用而成為不定期限之租賃，惟由尤水和及上訴人在另案台灣板橋地方法院檢察署八十七年度偵字第一二七四七號刑事案件偵查中，及台灣板橋地方法院八十八年度易字第五七一號刑事案件審判中之供述，足見該租賃契約顯已經由租賃當事人雙方合意於八十七年五月三十一日終止而消滅。上訴人與尤邱新妹間就系爭房屋之租約已於八十六年三月一日終止，雙方未續訂租約而成為不定期限之租賃，退步言之，縱認系爭租約已成為不定期限之租賃關係，惟上訴人與尤邱新妹雙方亦已合意於八十七年五月三十一日終止該租賃關係。上訴人與尤邱新妹間既無租賃關係存在，上訴人占有系爭房屋即無正當權源，從而被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人遷讓房屋，即有理由，應予准許。又被上訴人主張因上訴人無權占用系爭房屋而受有相當於租金之損害，亦屬有據。系爭房屋係於八十七年九月十二日交付買受人即被上訴人使用，有不動產買賣契約書末尾批註可稽，且上訴人自認系爭房屋之租金為每月一萬元，是被上訴人請求上訴人給付自八十七年九月十二日起至返還上開房屋之日止相當於租金即每月一萬元之損害，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約之終止，係指契約因終止權之行使，由契約當事人之一方，以意思表示消滅契約之法律關係，故契約終止後，自終止之時起失其效力。本件原審認系爭租約已於八十六年三月一日終止，雙方未續訂租約而成為不定期限之租賃，其見解已有可議。次查原審一方面認上訴人抗辯系爭租約於八十六年三月一日終止後，因續付租金，已成為不定期限之租賃等情，並非真實﹔一方面又認系爭租約已於八十六年三月一日終止，雙方未續訂租約而成為不定期限之租賃。及一方面認系爭租約於八十六年三月一日終止；一方面又認系爭租約於八十七年五月三十一日終止，其理由前後均有矛盾。末查原審認定：被上訴人於八十七年三月十八日簽訂買賣契約時，及同年三月二十七日開鎖時，均曾到系爭房屋現場查看，但系爭房屋均房門深鎖，不見人跡，又系爭房屋於同年四月二十八日遭台灣板橋地方法院查封時，既無人在場，上訴人於嗣後亦未對於該屋之拍賣提出任何異議，而依執行債權人八十七年四月三十日之陳報狀，其前往系爭房屋現場查訪時，系爭房屋目前無人居住，若上訴人確於八十六年三月一日租約屆滿後繼續承租居住系爭房屋，為何經數度履勘現場，均杳無人跡，為何對於系爭房屋之拍賣不陳報有人租用云云，均未說明其心證之理由，亦有判決不備理由之違法。本件系爭租約究竟是否消滅﹖何時消滅﹖攸關被上訴人請求返還房屋及給付損害金是否有理由，原審未遑詳查審究，並為明確之認定，遽為不利於上訴人之判決，自欠允當。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年木 十 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日