最高法院民事判決 八十九年度台上字第二三六七號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳誠修律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 郭惠吉律師
洪三財律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十七日台灣高等法
院第二審判決（八十七年度上字第一五○三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段八五四地號土地（下稱系爭土地），自民國八十六年九月一日起為伊所有，被上訴人未得伊同意，無權占用系爭土地如第一審判決附圖Ａ、Ｂ所示部分，並於其上搭建房屋即門牌為台北縣新莊市○○路二二八號使用，致伊權益受損。又被上訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命被上訴人將系爭土地如第一審判決附圖Ａ、Ｂ所示部分之地上房屋拆除，將土地返還伊，並自八十六年九月一日起至返還土地之日止，按月給付伊新台幣（下同）四萬零五百七十元及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地出賣人中之陳衍奉及陳本二人早就過世，買賣契約之效力有疑問。且系爭土地歷經家族分產，房屋歸部分子孫所有，系爭土地則一併歸分得房屋者占有使用，伊使用之土地與伊土地應有部分之面積相符，原共有人間有分管協議存在，伊係基於繼承取得祖產之系爭房屋及系爭土地之應有部分，基於上開分管協議，伊自得繼受系爭土地之使用權利。另依民法第九百四十三條、第九百五十二條規定，應推定伊為善意占有人，有使用系爭土地之權利。上訴人於購買系爭土地前，明知系爭建物存在仍承買土地，上訴人自係同意伊繼續使用系爭土地，伊有正當權源使用系爭土地，並非無權占用。伊既有權占有，亦非無法律上之原因而受有利益等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以﹕系爭土地為上訴人所有，其上有被上訴人房屋即門牌台北縣新莊市○○路二二八號等事實，有土地登記簿謄本附卷可查，並經第一審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄、照片及台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖可稽。按土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權，地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」本件系爭土地之實際出賣人係共有人之中的吳寶結、顏春裕，有上訴人所提之土地買賣契約書附卷可查，該二人之應有部分分別為九分之四及三六○分之一○七，合計已逾應有部分之三分之二，系爭土地之買賣契約有效成立。系爭土地出賣人雖非共有人全體，惟亦屬有權處分，上訴人已因買賣契約取得系爭土地之所有權，自無疑問。依證人陳環之證述，及被上訴人所提之七十四年、七十五年度房屋稅繳納通知書、戶籍謄本等記載，系爭房屋於上訴人取得系爭土地所有權之前，即已存在。另依證人
陳環、陳遠鉎之證述，被上訴人之系爭房屋已存在於系爭土地上多年，原共有人亦未對被上訴人之使用提出異議。且被上訴人房屋占有土地面積為○點○○九九五六公頃，有台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖為證，而被上訴人對系爭土地之原應有部分為二十四分之一即相當於九十八平方公尺，二者面積差距甚微。又被上訴人在該地設籍立戶長達六十餘年，應可推斷系爭土地前共有人間有分管協議之存在。因被上訴人無法舉證證明上訴人已知悉系爭土地有分管協議，上訴人固不受該分管協議之拘束。且上訴人係基於土地法第三十四條之一規定，向系爭土地之少數共有人取得系爭土地之全部所有權，被上訴人已喪失對系爭土地之所有權，被上訴人前賴以使用土地之分管協議因共有人所有權之全部移轉與上訴人而告終止，被上訴人固亦不得再以前共有人間之分管協議，對抗上訴人。惟由上訴人所提出之土地買賣契約書第七條明訂「本件土地買賣，買受人付清價款時，甲方（即出賣人）同時將標的土地交付予乙方（即買受人亦即上訴人），但地上物以不點交之方式由買受人自理」，足見上訴人係在明知系爭建物存在之情形下，仍願承買系爭土地。另參酌最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨「土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而為存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，係基於衡平之原則，使建築物對基地之使用關係在當事人無約定之情形下，以擬制當事人意思之方式，避免房屋承買人須拆屋還地之不公，則依前揭判例意旨，上訴人自應同意被上訴人繼續使用系爭土地。上訴人取得土地所有權乃源於系爭土地原共有人依土地法第三十四條之一之規定所為之處分，而土地法第三十四條之一之立法理由乃為促進土地之有效利用，使少數共有人得基於法律之規定處分共有之全部土地，其雖促進社會資源之有效利用，卻同時犧牲其他不同意出賣之共有人之權益，並使房屋與土地之所有權人因土地法之上開規定而分離，於此情形下，當比上開判例所示「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」之情形更有適用衡平原則之必要，基於「舉輕以明重」之法理，本件亦應有上開判例之適用，而推斷上訴人（即土地承買人）有默許被上訴人（即房屋所有人）繼續使用土地之意思。被上訴人主張有權占有系爭土地，自屬有據。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，基於所有物返還請求權，請求被上訴人拆屋還地，自屬無據。被上訴人既係有權占有，其使用系爭土地，即非無法律上原因而受利益。從而，上訴人請求被上訴人返還不當得利及加付利息，亦無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨係謂：「土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而為存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，故須土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣與不同之人，始有上開判例之適用。查本件系爭土地，原屬被上訴人與訴外人吳寶結、顏春裕等多人所共有，被上訴人在系爭土地上如第一審判決附圖Ａ、Ｂ所示部分建有房屋使用。系爭土地全部嗣
由共有人吳寶結（應有部分九分之四）、顏春裕（應有部分三六○分之一○七）二人，以其應有部分合計已逾三分之二，乃依土地法第三十四條之一第一項部分共有人處分共有不動產之規定，出賣並移轉登記與上訴人，由上訴人取得所有權，為原審確定之事實。本件顯與土地、房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣與不同之人之情形有別，原審遽引前開判例為不利於上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日