臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第285號
上 訴 人 張 滿 仙
被上 訴人 佑典開發股份有限公司
法定代理人 林 清 江
訴訟代理人 張 雯 峰 律師
奚 淑 芳 律師
吳 佳 融 律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年10
月26日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第336號），
提起上訴，本院於105年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於假執行部分之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審假執行之聲請駁回。其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人部分：
一、本件被上訴人於原審起訴主張：
㈠兩造於民國（下同）103年10月1日就坐落嘉義市○○段○○ 段00○00000地號土地，權利範圍全部；同段481、1552建號 ，權利範圍均為172分之100之建築物（下稱系爭房地），訂 有買賣契約，第二條約定買賣總價為新台幣（下同）3,932, 500元，第三條並約定價款分期給付，簽約款為390,000元； 又第十條中段約定買方逾期達五日未付清期款或已付之票據 無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期 款時一併付清支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息 ，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達七日仍未支付 者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；第條約 定除專屬管轄外，以雙方不動產所在地之法院為管轄法院。 至簽約款390,000元，已由被上訴人當場交付如附表編號 所示之同額支票以為給付。另因上訴人稱其之前已委由「嘉 義永慶房屋」出售系爭房地，且已收到訂金支票，若與被上 訴人訂約，將因違約而負有賠償責任，故再額外要求被上訴 人應另支付其賠償買方之金額300,000元及仲介費66,000元 ，被上訴人遂另當場開立如附表編號及所示之同額支票 ，作為買賣價金之一部分以為給付。
㈡嗣如附表編號所示支票到期時，被上訴人因資金調度，致 在台灣中小企業銀行股份有限公司后里分行（下稱台灣中小 企銀后里分行）甲存帳戶中無存款以為支應，乃通知上訴人 請先將如附表所示之3 張支票抽出暫不提示，等被上訴人另
行撥款入前揭甲存帳戶後再行提示。後被上訴人將票款存入 甲存帳戶並通知上訴人，上訴人僅將如附表編號及所示 二張支票提示兌現，對如附表編號所示之支票，竟拒為再 次提示，使該張支票未獲兌現。嗣被上訴人因見上訴人前開 行為應無履約之誠意，為此幾經催告上訴人收受訂約款及履 行契約，然均無效果，遂以存證信函催告上訴人履行契約； 而上訴人收到上揭存證信函後，於104年3月24日以新港中洋 郵局存證號碼000001信函，主張因被上訴人交付之票據無法 兌現為由解除系爭買賣契約。惟被上訴人認上訴人解除系爭 買賣契約之主張於契約應有未合，且上訴人顯係故意阻卻如 附表編號所示支票兌現，核其所為自應認係權力濫用，為 此起訴請求上訴人履行契約。
㈢被上訴人已付之票據無法兌現，既係出於上訴人權利濫用； 且縱然已付之票據無法兌現，依系爭買賣契約第十條中段約 定，上訴人解除契約時仍須符合：⑴「逾期一個月仍不付期 款或遲延利息」⑵經賣方以存證信函或其他書面催告，經送 達七日仍未支付者等條件。經審視上訴人104年3月24日新港 中洋郵局存證號碼000001信函，其就被上訴人已付之票據無 法兌現，並未經定期催告即為解除契約，所為顯未合於契約 第十條中段之約定。
㈣又兩造於系爭買賣契約第三條付款約定，乃簽約款 103年10 月1日給付390,000元，備證款於103年11月05日給付390,000 元，完稅款於103年11月25日給付 390,000元，交屋款於103 年12月05日配合銀行貸款，移轉登記完畢三日內，賣方點交 標的物完畢，買方即付清本期款。依此契約約定可知，上訴 人應於被上訴人給付 1,170,000元後，將系爭房地移轉登記 給被上訴人，俾被上訴人得以土地向銀行貸款後給付系爭尾 款。故上訴人自應於被上訴人再給付 1,170,000元後，將系 爭房地移轉登記予被上訴人。
㈤依上，爰本於買賣契約所衍生之請求權法律關係，求為判命 ：上訴人應於被上訴人再給付 1,170,000元後，將系爭房地 移轉登記予被上訴人。
二、被上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以 引用外，並補以下列等語：
㈠被上訴人開立作為簽約款之如附表編號所示支票，經上訴 人提示雖因存款不足而退票，但尚須等逾期一個月被上訴人 不付款項或遲延利息，上訴人始得以存證信函或其他書面催 告被上訴人，並於經送達七日後仍未支付，始得解除契約。 又被上訴人分別於103年10月17日提出66,000元以及390,000 元至銀行以便讓上訴人兌現；另於103年10月21日提出300,0
00元至銀行讓上訴人兌現，但上訴人僅領受66,000元及300, 000元，就390,000元部分拒絕兌領。因此，上訴人尚不可因 如附表編號所示支票於104年10月6日提示遭退票，即主張 解除契約。而上訴人並未履行契約所定之書面催告程序，即 以新港中洋郵局存證信函向被上訴人主張解除買賣契約，已 與買賣契約書第十條中段約定意旨不合，無法發生解除契約 之法律效力。
㈡上訴人因其兄積欠卡債，惟恐其所有之系爭房地遭法拍償債 ，故拜託其伯母范貴櫻說服其三位伯父即張鳳樓、張鳳岳、 張司朗應允一同出賣房地。被上訴人遂以市價承買系爭房地 及嘉義市○○段○○段 00000○00000○00000地號土地與其 上建物，另被上訴人為謀土地方正以利都市計畫發展，併向 訴外人承買同段 42-4、42-5、42-6、42-11地號土地及其上 建物，並移轉登記完畢，且將其上建物拆除完畢，與本件訴 訟無涉。
㈢因上訴人就系爭建物均有權利範圍 100/172，且上訴人遲不 履行兩造間之契約義務，故系爭建物並未點交，依約被上訴 人尚無庸交付訴外人張鳳樓、張鳳岳、張司朗等交屋款2,45 1,000 元。又系爭建物既未點交，被上訴人自無拆除房屋之 可能，上訴人稱「現在我伯父那邊過戶給被上訴人的房屋， 尾款都還沒拿到，被上訴人就先拆掉已經過戶的房子」，不 知何指，被上訴人無從答辯。
㈣被上訴人就嘉義市蘭井街基地已投資千萬餘元，斷無和解之 可能。上訴人遲不兌現系爭簽約款支票，顯違誠信原則，屬 權利濫用。又上訴人先前曾就系爭房地託售於嘉義永慶房屋 ，後又甘願違約出賣系爭房地予被上訴人（違約金由被上訴 人支付），顯見上訴人並非第一次出售房地，且實有出賣系 爭房地之意思。
㈤依上，答辯聲明求為判決：駁回上訴。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引 用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、被上訴人於簽約時交付之如附表編號所示支票，經提示後 因存款不足而遭退票。日後，被上訴人是否補足款項，上訴 人不知其詳，因無義務查詢，也未獲合法告知。二、上訴人於104年3月24日以存證信函解除系爭買賣契約，惟被 上訴人迄仍未為實質之給付。因此，上訴人依法自得解除兩 造間之買賣契約。
三、被上訴人已支付之價款為票款 360,000元，經上訴人與家人 商議，決定維持前已以存證信函明示之解約表示，並一致確 認不同意出售本件系爭不動產，
四、因支票跳票造成之前第一次委託買賣發生違約金問題，上訴 人遭胞兄打傷造成腦震盪，就想說不要賣，之後被上訴人一 直要求賣給他們，並說要代付違約金，才去提示附表編號 及支票，附表編號支票就沒有再提示。又上訴人伯父因 買賣過戶給被上訴人的房屋，尾款都還沒拿到，被上訴人就 先拆掉已經過戶的房子，造成上訴人的房子呈現裸露的狀態 ，屋內有些東西還被偷，也不能回去住。
五、訂定系爭契約之代書張家蓁打電話給上訴人，說被上訴人於 103 年農曆過年前，將所有資料權狀拿走，並向代書說本件 買賣要取消，因被上訴人沒錢買，所以要將資料還給上訴人 ，並把支票拿回去。後來有與中間人蔡先生說我不想賣了， 因上訴人之前表示要履約保證，但被上訴人不答應，且又跳 票、換代書，亦不清楚蔡先生是否在房屋仲介公司工作，因 害怕才不想賣系爭房地。
六、上訴人願給付被上訴人 390,000元，以解除兩造間之買賣契 約。
七、依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於103年10月1日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約 定買賣總價為 3,932,500元，價款分期給付，其中簽約款為 390,000 元，並由被上訴人公司當場簽發如附表編號所示 之同額支票以為給付。惟經上訴人於同月6 日執以提示，因 存款不足而遭退票。
二、因上訴人就系爭房地買賣另稱其之前已委由「嘉義永慶房屋 」出售，且已收到訂金支票，如另與被上訴人公司訂約，將 因違約而負有賠償責任，故要求被上訴人公司另支付其賠償 買方之金額 300,000元及仲介費66,000元；嗣被上訴人公司 為此另再當場簽發如附表編號及所示之同額支票二張予 上訴人。
三、被上訴人公司分別於103年10月17日提出66,000元、390,000 元，及於103年10月21日提出300,000元存入其在台灣中小企 銀后里分行所申設（甲存）帳戶。嗣上訴人按被上訴人公司 通知已將票款存入前揭甲存帳戶之期日，將如附表編號及 所示之支票予以提示兌現。
四、被上訴人公司於104年3月13日寄發台中民權路郵局第000579 號存證信函，催告上訴人履行系爭契約（見原審卷第35至37 頁）。
五、上訴人收到上開存證信函後，遂於104年3月24日以新港中洋 郵局第000001號存證信函，通知被上訴人公司表示解除系爭
買賣契約（見原審卷第43至45頁）。
六、兩造約定之買賣總價金為 3,932,500元，其中履約項目分為 ：⑴簽約款：390,000元；⑵備證款：390,000元；⑶完稅款 ：390,000元；⑷交屋款：2,762,500元。其中⑴至⑶約定項 目完成後，被上訴人公司即得請求上訴人辦理第⑷項移轉土 地及建物之所有權登記，及配合被上訴人公司向銀行辦理貸 款，俟上訴人點交土地及建物完畢，被上訴人公司即應付清 第⑷項交屋款2,762,500元予上訴人。肆、兩造爭執之事項：
一、上訴人可否以被上訴人公司所簽發作為簽約款之如附表編號 所示支票因存款不足未獲兌現為由，主張解除系爭買賣契 約？
二、若上訴人不能解除契約，則被上訴人公司請求上訴人辦理系 爭房地移轉登記時，應給付上訴人若干價金？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條前段定有明文。而主張法律關係存在之 當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證 明（最高法院48年台上字第0887號判例參照）。次按負舉證 責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心 證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同 一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判 斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原 已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證 事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存 在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高 法院93年度台上字第2058號判決參照）。再按當事人聲明之 證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人 提出之證據應如何予以評價，在自由心證主義之下，係屬法 院自由裁量權之範圍。因之，法院在引用證據資料時，應不 受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即 為證據共通原則（最高法院86年度台上字第0931號裁判參照 ）。
二、兩造爭執事項部分：
兩造間已否成立系爭買賣契約？
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。又當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立；民法第345 條定有明文。次按不動產物權 移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動
產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物 及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最 高法院20年上字第1207號判例參照）；易言之，買賣契約為 諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契 約即為成立（最高法院20年上字第2202號判例參照）。 ㈡查本件兩造間確有於103年10月1日就系爭房地簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約書），雙方約定買賣總價金為 3,932,500元，買賣標的物為「嘉義市○○段○○段00○000 00地號土地，權利範圍全部；同段 481、1552建號即門牌號 碼為嘉義市○○街000○000號，權利範圍均為172分之100之 建築物」，其中有關買賣價金履約項目分為：⑴簽約款：39 0,000元；⑵備證款：390,000元；⑶完稅款： 390,000元； ⑷交屋款： 2,762,500元等情，已據被上訴人於原審及本院 審理時陳述在卷，並有系爭買賣契約書、土地登記第二類謄 本及嘉義市地政事務所105年1月15日嘉地一字第0000000000 號函附之建物登記公務用謄本在卷可按（見原審卷第17至25 頁，本院卷第89至91、147至151頁），且為兩造所不爭執。 準此，兩造間就本件買賣之標的物及其價金（包括總價款及 分期付款期限、金額）等契約重要事項既互相表示一致併同 意，則揆諸前揭說明，兩造間之系爭買賣契約確已成立，應 堪認定。
系爭買賣契約是否已經上訴人合法解除？
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。又債權 人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約；民法第25 4條及第256條分別定有明文。又解除權之發生原因有二，一 為當事人以契約訂定者，謂約定解除權；另為法律規定者， 謂法定解除權。至約定解除權或為消滅雙務契約、或為消滅 單務契約，均無不可，惟解除權行使之方法，則依契約所定 。次按當事人就解除權之行使固得附加條件或期限，亦得約 定依一定之方式行使之。惟若當事人間無特別約定，則適用 民法第257條至第262條之規定。依此，契約當事人自得另有 保留解除權之特別約定（最高法院46年台上字第1685號判例 參照）。準此，解除契約，除當事人間有保留解除權之特別 約定外，非有法律所規定之解除權不得為之。又依民法第25 4至第256條之規定行使解除權，應具備各該法條所規定之要 件，非單以違約為由所得逕予行使（最高法院72年度台上字 第2551號裁判參照）。
㈡查兩造於簽訂系爭買賣契約書時，就履約項目中簽約款390, 000 元，已由被上訴人當場簽發如附表編號所示之同額支
票以為給付。又因上訴人就系爭房地買賣另稱其之前已委由 「嘉義永慶房屋」出售，且已收到訂金支票，如另與被上訴 人公司訂約，將因違約而負有賠償責任，故要求被上訴人公 司另支付其應賠償買方之金額 300,000元及仲介費66,000元 ；嗣被上訴人公司為此，另再當場簽發如附表編號及所 示之同額支票二張予上訴人等情；已據被上訴人於原審及本 院審理時陳述在卷，並有如附表編號至所示支票影本在 卷可按（見原審卷第29至31頁），且為兩造所不爭執，自堪 信為真實。
㈢至上訴人抗辯：兩造於簽立系爭買賣契約書時，被上訴人當 日即開立如附表編號支票作為簽約款，惟上訴人執該支票 於同年月6 日為提示，卻因存款不足遭退票，依兩造所簽系 爭買賣契約書第十條約定，買方已付之票款無法兌現，賣方 得解除契約；因此，上訴人依上述約定以郵局存證信函聲明 解除兩造間之系爭買賣契約等語；則為被上訴人所堅決否認 ，且查：
⒈經本院核閱系爭買賣契約書所載，其中第十條有關買方罰則 部分（即中段）係約定：「買方逾期達五日仍未付清期款或 已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利 息於補付期款時一併付清支付賣方，如逾期一個月不付期款 或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達七 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約 金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五 為限，賣方不得另行請求損害賠償」等語（見原審卷第23頁 ）。則揆諸前揭說明，上訴人欲解除系爭買賣契約，除有法 定之解除事由外，自應依上揭兩造共同約定之事由及條件行 使其權利及主張。
⒉被上訴人簽發交付作為簽約款之如附表編號所示支票，經 上訴人於103年10月6日予以提示後，雖因存款不足而遭付款 銀行退票，惟被上訴人就此已陳稱：其因資金調度，致在台 灣中小企銀后里分行甲存帳戶（即 00000000000號，下稱系 爭甲存帳戶）中無存款以為支應，乃於如附表編號所示支 票到期時，通知上訴人暫不予提示，等其另行撥款入前揭帳 戶後再行提示；嗣後被上訴人已分別於 103年10月17日提存 66,000元及 390,000元至系爭甲存帳戶供上訴人兌現，又於 同年月21日提出 300,000元供上訴人兌現，但上訴人僅領受 其中之66,000元及300,000元，就390,000元部分卻拒絕兌領 等語，並提出支票存款戶存款不足退票「重提付訖」註記申 請單兌現記錄表及支票存款戶「提存備付」註記申請單影本 等為證（見原審卷第131至137頁）；而經本院核閱前揭註記
申請單兌現記錄表等資料內容所載，確與被上訴人所陳內容 相符，堪認被上訴人前揭所陳應為真實可信。
⒊依上，被上訴人簽發交付作為簽約款之如附表編號所示支 票，係於103年10月6日經上訴人提示後，因存款不足而遭退 票；而被上訴人就此部分係於103年10月17日提存390,000元 至系爭甲存帳戶（即提存備付）供上訴人兌現；再依系爭買 賣契約書第三條約定，系爭簽約款交付日期為103年10月1日 ；準此，就此給付遲延部分（即 103年10月16日前），依系 爭買賣契約書第十條有關買方罰則部分約定，上訴人僅得請 求被上訴人於事後付清該期款時，一併給付按逾期期款部分 核計之「法定（遲延）利息」，雖被上訴人提存備付之金額 僅為系爭簽約款，未包括約定之法定遲延利息，惟上訴人就 此迄未加以提兌或請求給付法定遲延利息（至上訴人將來就 此部分得否依系爭契約書第十條中段約定，請求被上訴人給 付法定遲延利息之逾期違約罰款，乃另一請求權之行使，尚 不在本件審酌之範圍），依法尚不生遲延給付及得行使約定 解除權之情事。至被上訴人為「提存備付」（即 103年10月 17日）前就系爭簽約款固有遲延給付情事，惟上訴人於此期 間並未對被上訴人為催告及定相當期限催告其履行，已為上 訴人所不爭執（見本院卷第0246頁），則揆諸契約當事人之 一方遲延給付者，若當事人間無特別之約定，契約當事人之 一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經 定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約（最高 法院95年度台上字第1075號裁判參照），應認尚不構成得行 使法定解除權之要件。
⒋上訴人固有於104年3月24日以中華郵政新港中洋郵局第0000 01號存證信函，向被上訴人表示解除系爭買賣契約（見原審 卷第43至45頁）。惟此應係上訴人針對被上訴人104年3月13 郵寄之中華郵政台中民權路郵局營收股第000579號存證信函 所為，且系爭存證信函內容均未載及曾有催告被上訴人並定 相當期限催告其履行等語，且如前所述，被上訴人就簽約款 部分嗣後既已於103年10月17日提存390,000元至系爭甲存帳 戶供上訴人再提示兌現，參以如附表編號至所示支票， 確經上訴人嗣後於 103年10月21日再向銀行提示並獲兌現以 觀（見原審卷第0135頁）；衡情上訴人對前揭「提存備付」 乙事應當知情，惟其卻無正當或法定理由拒不再向付款銀行 為兌款提示，準此，自難認被上訴人就系爭簽約款部分有何 「逾期一個月不付期款或遲延利息」之情形，亦未該當民法 第256 條規定得行使法定解除權之原因（給付不能）。再者 ，縱認被上訴入有遲延給付情事，惟上訴人已不爭執於此期
間（即郵寄前揭存證信函前）並未對被上訴人為催告並定相 當期限催告其履行（見本院卷第0246頁），則應認仍不構成 得行使法定解除權之要件。
⒌依上，上訴人辯稱：兩造間之系爭買賣契約已經其依系爭買 賣契約書第十條約定，以郵局存證信函表示予以解除等語， 尚屬無據。
㈣上訴人另辯稱：系爭契約承辦代書張家蓁打電話給他，說被 上訴人於103 年農曆過年前，將所有資料權狀拿走，並向代 書說本件買賣要取消，因被上訴人沒錢買，所以要將資料還 給上訴人，並把支票拿回去。後來有與中間人蔡先生說不想 賣了，因上訴人之前表示要履約保證，但被上訴人不答應， 且又跳票、換代書，亦不清楚蔡先生是否在房屋仲介公司工 作，因害怕才不想賣系爭房地等情；仍為被上訴人所堅決否 認，並陳稱：其當初是委託張家蓁代書辦理買賣事宜，但因 之前張代書在臺中○里區○○段000○000○000地號等3筆土 地交割移轉等事宜辦不好，有產生糾紛，所以本件嘉義的買 賣我就不想讓他辦，請他還我資料，我另請住臺中的曾錦芳 代書辦理，本件我並非不買，我的錢有一直在支付等語，且 按：
⒈上訴人辯稱：後來有與中間人蔡先生說不想賣了，因上訴人 之前表示要履約保證，但被上訴人不答應，且又跳票、換代 書，亦不清楚蔡先生是否在房屋仲介公司工作，因害怕才不 想賣系爭房地乙情，究之乃其個人主觀想法及顧慮，惟並非 系爭買賣契約所約定行使解除權之事由，亦無法構成得行使 法定解除權之要件，尚不能採為有利於其之認定。 ⒉證人即代書張家蓁於本院審理時固具結證稱：「不是上訴人 說的（指上訴人有無向其聯繫說不要賣）。是在 103年10月 底左右，仲介蔡先生有一天打電話給我說，林先生臺北買的 土地，不只跳我之前的票，還有跳其他的票，沒有辦法買了 ，要我明天將權狀資料交給他，由他交給林先生，要解除契 約。我在台中南區建成路一家7-11超商交給蔡先生，他說不 買要解約了，蔡先生有說與阿江的仲介費，收4%也沒有超過 法定範圍，我說沒有關係，我是交給權狀原本，沒有其他證 件。」「我沒有說（指有無跟上訴人說被上訴人不買乙事） 。」「蔡先生沒有說以後要登記的事情，是說沒有辦法買了 ，要我將所有資料交給他。」「合約是制式的沒錯，是蔡先 生跟我說林先生交代他沒有辦法買，所有資料要拿回去，要 解除契約，我才交付資料，後續動作我不知道。」「蔡先生 說林先生要跟賣方這邊處理，所以我才沒有與上訴人連絡。 」等語（見本院卷第202至204頁）。
⒊惟證人蔡添壽於本院審理時已具結證述：「因上訴人表示過 年前不適合搬家，要改為過年後，之後又改為元宵節後才要 搬，我有轉達林先生，林先生表示沒關係，她方便就好（指 是否約定 104年農曆年前要點交完畢）。」「是仲介林小姐 在地政事務所遇到張太太（即范貴櫻），說急著賣房子，林 小姐就跟我說嘉義的地很急，要我幫她處理，我看完資料後 就找林先生，我希望愈快愈好，因上訴人與銀行有一些債務 上糾紛，說要處理快一點，他說可以，所以做後續買賣動作 。」「有的（指簽約有無在場）。一開始是林小姐接洽，之 後三方面都是我連絡，簽約我在場。」「是的（指簽約時就 價錢及合約內容是否與上訴人有談好），並經過上訴人確認 。」「是林先生交代我說，他們二人（指林清江與張家蓁） 可能還有其他事情鬧得不高興，說代書沒辦法辦下去，要我 去跟張家蓁講資料要拿回來，說可能要換代書，我當時說現 在是跳票還沒處理好，並沒有說不買了，我只說要暫時拿回 （指為何要向張家蓁拿回資料）。」等情（見本院卷第 197 、203頁）。
⒋另證人范貴櫻（即上訴人三伯母）於本院審理時具結證稱： 「是的（指本件是否係上訴人先提議要出賣），因上訴人之 前已委託仲介賣她持份的部分。」「因是我們三人共有，我 們也想一起賣，上訴人有告訴（我）先生的大哥張鳳樓，說 須要用錢，大哥張鳳樓說想賣就賣。」「是的（指是否經由 蔡添壽仲介賣給被上訴人）。」「目前只收到 349,500元（ 即簽約款、備證款及完稅款），尚有尾款未收到。」「有三 個人，每人還有80幾萬元（指尾款金額為若干）。」等語（ 見本院卷第194至196頁）。而證人張司朗（即上訴人三伯父 ）於本院審理時具結證述：「是的（指整筆土地及建物是否 分二個合約，但四房一起買賣）。我們申請印鑑證明後，才 知道土地先在嘉義賣掉，但臺中的價錢較高，上訴人有說被 哥哥打傷頭部，無法上臺北簽，要我們三兄弟先簽，我們是 在103年9月26日在臺北簽的，上訴人是在103年9月25日有法 院的債權債務要處理。」「我領三次的票款，總額是349,50 0元。」等情（見本院卷第200至201頁）。 ⒌綜核證人張家蓁等人上揭證述內容以察，被上訴人公司之所 以委由蔡添壽向代書張家蓁取回辦理系爭房地買賣過戶之所 有資料，乃係因被上訴人與張家蓁就另件臺中市○里區○○ 段000○000○000地號等3筆土地交割移轉等事宜，張家蓁未 辦妥當產生糾紛，致被上訴人不願讓張家蓁辦理本件系爭房 地所有權移轉登記事項，並非不想購買系爭房地或欲解除系 爭買賣契約，應堪信為真實。至證人張家蓁證稱：蔡添壽要
其將權狀資料交給他，並表示沒辦法買了，要解除契約等語 ，除與證人蔡添壽之前揭證述內容不符，且其已表示並未向 上訴人轉告被上訴人不買系爭房地乙情外，衡情應係被上訴 人不願讓其辦理本件系爭房地所有權移轉登記事項之推托之 詞，並非其真意，否則被上訴人公司豈會讓其餘共有人張司 朗等人領取價金履約項目中之簽約款、備證款及完稅款（即 390,000 元），並由上訴人兌現如附表編號至所示支票 ，且以「提存備付」方式通知上訴人再提示如附表編號所 示支票；同時被上訴人為謀待開發供興建之土地方正以利都 市計畫發展，又併向訴外人承買同段42-4、42-5、42-6、42 -11 地號土地及其上建物，並移轉所有權登記完畢，且將其 上建物拆除完畢之理。另被上訴人固尚未給付備證款、完稅 款予上訴人，亦尚未給付交屋款（尾款）予張司朗等人，惟 此乃因上訴人未繼續依約履行，致系爭房屋無法全部拆除， 同時全部系爭房地無法過戶為被上訴人名義以持向銀行貸款 以為給付所致，則據被上訴人於本院審理時陳述在卷，且為 上訴人所不爭執；自難認被上訴人公司有不履行系爭契約義 務之情事，準此，上訴人前揭所辯，尚不能採為有利於其之 認定。
㈤依上，被上訴人主張上訴人不能以被上訴人公司所簽發作為 簽約款之如附表編號所示支票因存款不足未獲兌現為由， 且未經催告其履行並定相當期限催告其履行而不履行，即主 張解除系爭買賣契約等語，自於法有據，應堪採信。三、兩造爭執事項㈡部分：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句；民法第98條定有明文。次按探求契約當事人之真意， 應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜 兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須 捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台 上字第3873號裁判參照）。
㈡查本件上訴人就被上訴人為「提存備付」（即 103年10月17 日）前就系爭簽約款之遲延給付情事，並未對其為催告並定 相當期限催告其履行；且於「提存備付」後卻無正當理由拒 不再向付款銀行為兌款提示，自不生系爭買賣契約書有關「 逾期一個月不付期款或遲延利息」而得解除契約之情形，亦 未該當民法第 256條規定得行使法定解除權（給付不能）之 原因，亦即系爭買賣契約並未經上訴人合法解除，已經本院 斟酌調查證據認定如前所述；則參以契約當事人之一方履行
遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其 於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬 存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權（最 高法院30年上字第0214號判例參照）。因之，被上訴人請求 上訴人履行系爭買賣契約之義務，自屬於法有據。 ㈢次查經本院核閱系爭買賣契約書所載，兩造間於第三至四條 及第六條（即付款約定、貸款處理及產權移轉）另約定於前 揭履約項目⑴至⑶之約定項目完成後，被上訴人公司即得請 求上訴人辦理第⑷項移轉土地及建物之所有權登記，並配合 被上訴人公司向銀行辦理貸款，俟上訴人點交土地及建物完 畢，被上訴人公司即應付清第⑷項交屋款 2,762,500元予上 訴人等情，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並 有系爭買賣契約書在卷可按（見原審卷第17頁），且為兩造 所不爭執。而按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待 給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者， 不在此限；民法第264條第1項定有明文。又被告就原告請求 履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法 第264條之 抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待 給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付 之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧 （最高法院 39年台上字第902號判例參照）。次按買賣契約 ，出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有 對價關係；雙方既互負對待給付義務，因此於他方當事人為 對待給付前，自非不得拒絕自己之給付（最高法院 101年度 台上字第0594號裁判參照）。另按雙方契約之一方當事人受 領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因此而歸於消滅 。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非 不得提出同時履行抗辯（最高法院84年度台上字第1813號裁 判參照）。依此，兩造間就系爭房地所為之買賣契約法律關 係既仍存在，則被上訴人若給付上訴人履約項目中之⑴簽約 款390,000元；⑵備證款390,000元；⑶完稅款 390,000元， 合計共 1,170,000元，自得請求上訴人辦理付款約定之第⑷ 項即系爭房地所有權移轉登記。而上訴人於本院已主張同時 履行抗辯權（見本院卷第 247頁），故其請求於系爭房地所 有權辦理移轉登記之同時，被上訴人應給付履約項目中之⑴ 簽約款、⑵備證款及⑶完稅款，合計 1,170,000元，亦屬於 法有據。
四、至系爭買賣契約書第三、四條約定，即上訴人應先將系爭房 地所有權移轉登記予被上訴人，待被上訴人持以向金融機構 申請貸款並核准後，始支付尾款予上訴人，若從外觀視之，
似有對上訴人尾款取得之保護有不週之處或恐生風險之虞； 惟究此約定乃目前社會上有關房地產交易之商業習慣或付款 方式，若從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般 社會之理性客觀認知及當事人所欲使該意思表示發生之法律 效果而為探求，固尚難認有違強制禁止規定、誠信原則或善 良風俗之情事。惟本院檢視其解釋結果，認被上訴人於請求 就系爭房地為所有權移轉登記前，應依系爭買賣契約書第五 條約定，開立與未付價款同額之「禁止背書轉讓」本票予上 訴人，並應於向金融機構辦理貸款時，同時向雙方合意之建 築經理公司申請辦理「不動產買賣價金履約保證」，始足以 保障上訴人併符合公平正義。
陸、綜上所述，本件上訴人解除系爭買賣契約並非合法，且其既 已陳明不願履行契約，則被上訴人本於買賣契約所衍生之財 產權移轉請求權法律關係，求為判命上訴人應於被上訴人給 付其 1,170,000元之同時，將系爭房地辦理所有權移轉登記 予被上訴人，為有理由，應予准許。又按命債務人為一定意 思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義 成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強 制執行法第130 條定有明文，次按「被上訴人既持有判令上 訴人應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強制執行法
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