臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第154號
上 訴 人 林水杉
王水龍
王佳春
王清河
共 同
訴訟代理人 何文雄 律師
被上 訴 人 林郭恨
訴訟代理人 林倩夷 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年5
月14日臺灣臺南地方法院103年度訴字第762號第一審判決提起上
訴，本院於105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、地目田、面積569平方公尺，及同段907地號、地目道、面積87平方公尺等二筆土地，合併分割為如後附甲分割方案（即臺南市麻豆地政事務所複丈日期103年7月16日之複丈成果圖）所示：①編號906-A部分面積284.5平方公尺、編號907-A部分面積43.5平方公尺分歸被上訴人取得。
②編號906-B部分面積284.5平方公尺、編號907-B部分面積43.5平方公尺分歸上訴人林水杉、王水龍、王佳春、王清河按所有權應有部份各1/4保持共有。
被上訴人應補償上訴人林水杉、王水龍、王佳春、王清河各新台幣貳萬陸仟柒佰伍拾貳元伍角。
第一、二審訴訟費用由上訴人林水杉、王水龍、王佳春、王清河各負擔1/8，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000地號及同段907 地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，所有權應有部分 均為：伊2分之1，上訴人林水杉、王水龍、王佳春及王清河 各8分之1。兩造間並無不分割之約定，亦無因法令限制或物 之使用目的而不能分割之情，惟無法協議分割。系爭土地係 由被上訴人所代管出租予訴外人李榮泉搭建鐵皮屋，在南側 架設機台設備或生活所需之電路及電錶等水電管線，經營檳 榔冷飲攤，並在麻豆文旦產季時於北側販售，以維持家計逾 三十載；伊年逾八旬已無工作能力，家境不佳，賴此租金收 入維生。今因上訴人王清河不願與承租人續租，如將南側分 配予伊將可繼租，況南側毗鄰地之同段911地號土地所有權 人林勇志出具同意書表示，願與伊及承租人合併開發以增加
土地利用規模及效益。原審准所請，判決合併分割如臺南市 麻豆地政事務所103年7月16日複丈成果圖（下稱甲分割方案 ）所示：由伊取得906-A及907-A部分，906-B及907-B部分由 上訴人林水杉、王水龍、王佳春、王清河取得並保持共有， 於法並無不合，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地原為伊先父、先母所使用，應由伊分 得906-A及907-A部分，本件因兩造在原審均主張甲分割方案 ，僅分配位置無法達成共識；於本院另主張應依如臺南市麻 豆地政事務所104年9月24日複丈成果圖（下稱乙分割方案） 所示分割，並請求將分割方案由不動產估價師鑑價，伊願補 償被上訴人差價，以求兩造之公平等語，資為抗辯。原判決 之分割方法實有未當，上訴聲明，求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、地目田、面 積569平方公尺，同段000地號、地目道、面積87平方公尺 等二筆土地，合併分割為如後附乙分割方案所示： ⒈編號906-A部分面積285.41平方公尺、編號907-A部分面 積42.59平方公尺分歸被上訴人取得。
⒉編號906-B部分面積283.59平方公尺、編號907-B部分面 積44.41平方公尺分歸上訴人林水杉、王水龍、王佳春 、王清河按所有權應有部分各1/4保持共有。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落臺南市○○區○○段000地號、地目田、面積569平方 公尺，及同段907地號、地目道、面積87平方公尺等二筆 土地為兩造所共有，共有人之所有權應有部分均為：被上 訴人2分之1，上訴人林水杉、王水龍、王佳春及王清河各 8分之1。兩造間並無不能分割之約定，亦無因法令限制或 物之使用目的而不能分割之情，惟無法達成協議分割。 ㈡系爭土地位於麻豆區近國道第一高速公路麻豆交流道，西 南側為交流道，東北側為麻豆市區，東北側臨廢置加油站 。系爭土地由被上訴人管理多年，並由被上訴人代上訴人 將土地出租訴外人李榮泉使用，訴外人李榮泉於系爭土地 上搭建有鐵皮屋，並於其上經營檳榔冷飲攤，文旦產季時 並販售麻豆文旦。
㈢兩造均同意系爭土地採用如臺南市麻豆地政事務所複丈日 期103年7月16日及104年10月5日之複丈成果圖，分割為編 號906A、907A分歸一造，編號906B及907B分歸一造。本件 分割後，上訴人願依所有權應有部分各4分之1比例保持共 有。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分 配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項 第1款前段分別定有明文。又按農業發展條例所稱耕地：指 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育 區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25公頃者，不得分割。但該條例89年1月4日修正施行後所 繼承之耕地，得分割為單獨所有，及該條例89年1月4日修正 施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，不在此限。前項第 3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取 得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超 過共有人人數。農業發展條例第3條第11款、第16條第1項第 3款、第4款、第2項分別定有明文。經查：
㈠查座落臺南市○○區○○段000地號地目田面積569平方公 尺，同段907地號土地地目道面積87平方公尺，均係96年8 月29日變更高速公路麻豆交流道附近特定區計畫案都市計 畫編定為農業區，系爭土地係特定農業區之農牧用地，有 農業發展條例第16條之適用。又依卷附系爭土地地籍異動 索引：被上訴人之前手林正德於63年7月15日因分割繼承 登記取得系爭土地所有權應有部分1/2；上訴人之前手林 來好於66年7月15日因繼承而登記取得系爭土地所有權應 有部分1/2；嗣上訴人林水杉、王水龍、王佳春及王清河 均係於92年6月6日登記因91年4月18日分割繼承原林來好 取得系爭土地應有部分各1/8所有權；被上訴人於103年12 月15日因分割繼承前手林正德而取得系爭土地應有部分1/ 2所有權。兩造既均係於該條例89年1月4日修正施行後所 繼承之耕地而為系爭土地共有人，且無論是如後附甲或乙 分割方案，兩造就系爭土地應有部分於分割後各自取得所 有權之編號906A、906B及編號907A、907B均各分為2筆， 面積雖均未滿0.25公頃，惟既未逾共有人之人數，是仍符 合上開農業發展條例之規定，自得分割為由上訴人4人保 持共有及由被上訴人單獨所有。
㈡次查系爭土地為兩造所共有，所有權應有部分：被上訴人 2分之1，上訴人林水杉、王水龍、王佳春及王清河各8分 之1，有系爭土地登記謄本可稽，而兩造並未訂有不分割 之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，且兩造無 法就分割方法達成一致之協議，為兩造所不爭，則被上訴
人依上開規定，請求判決分割系爭土地，自屬有據。五、次按分割共有物，係以消滅共有關係為目的，法院裁判分割 共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（ 如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分 土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土 地分配於各共有人單獨所有。又法院就共有物為裁判分割時 ，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是 否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格 與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、 共有人之利害關係等因素。共有人因共有物分割之方法不能 協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第 824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。 本件兩造各自主張甲、乙分割方案，是首應審究者為系爭土 地之分割方法，應採取何分割方案較為妥適？經查： ㈠系爭土地係位麻豆區近國道第一高速公路麻豆交流道，西 南側為交流道，東北側為麻豆市區，東北側臨廢置加油站 ，東南側臨主要交通幹道麻佳公路。甲分割方案906-A、 906-B臨麻佳公路長度均約為6.28公尺，面積同為204.5平 方公尺；907-A、907-B面積同為43.5平方公尺。而乙分割 方案906-A、906-B臨麻佳公路長度分別為8.56公尺、5.0 公尺，面積分為285.41平方公尺、283.59平方公尺，907- A、907-B西北側長度分別為10.4公尺、10.89公尺，面積 分為42.59平方公尺、44.41平方公尺。乙分割方案，906- A、906-B臨麻佳公路長度分別為8.56公尺、5.0公尺，差 距達3.36公尺，雖經本院囑託宏宇不動產估價師事務所就 乙分割方案鑑定結果，就分割後各宗土地之價值差異，編 號906A、907A部分土地受分配人應補償編號906B、907B部 分土地受分配人10萬0704元，而或稍獲彌平。惟因系爭土 地係以麻佳公路為主要交通幹道，故本院認應以臨麻佳公 路相同寬度之甲分割方案，兩造其後對土地之利用相當， 而較為公平可採。
㈡參以系爭土地由被上訴人管理多年，並由被上訴人代上訴 人將土地出租訴外人李榮泉使用，訴外人李榮泉於系爭土 地上搭建有鐵皮屋，並於其上經營檳榔冷飲攤，文旦產季 時並販售麻豆文旦，如前述兩造不爭執事項。是以就現實 之使用內容而言，承租人李榮泉與被上訴人之關係較為密 切。李榮泉之檳榔冷飲攤及使用位置多在系爭土地東南側 ，有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第113頁），位在南側 甲分割方案之編號906A部分土地上。是以就目前土地利用 之情形而言，被上訴人主張受分配系爭土地南側部分，尊
重共有人之被上訴人使用現狀，分割後被上訴人仍得與承 租人繼續租約。再被上訴人主張系爭土地之西南側同段91 1地號土地之所有權人林勇志與被上訴人前手林正德為堂 兄弟，二人已達成分割後二筆土地合併共同使用開發之協 議，並提出同意切結書為憑（見原審訴卷第66頁），足認 由被上訴人分得甲分割方案南側編號906A、907-A部分土 地，有助於整體社會經濟利益之增進。上訴人雖亦提出同 意書，載明上訴人同意日後願將受分配系爭土地之南側部 分與林勇志一起合併開發之意旨，惟此同意書僅屬上訴人 單方之意願，尚未與鄰地所有權人達成合併開發之協議， 難認日後確能合併利用開發而創造較大之經濟利益。 ㈢綜上，本件共有物分割，本院認應採甲分割方案：由被上 訴人分得編號906A、907A部分土地，被上訴人因之受有得 與現承租人繼續成立租約之利益外，日後並得與鄰地即西 南側之同段911地號土地合併開發利用，利於整體社會經 濟效益。由上訴人分配取得編號906B、907B部分土地，並 按所有權應有部分各1/4保持共有，如主文所示。較為合 理、適當。
六、又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定 有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害 關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有 人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其 價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。再者，共有物 之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在 於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分 得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘 分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一 分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低 之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付 金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本 旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號判 例意旨參照）。
㈠本件依如後附甲分割方案而為原物分割，又兩造之臨路面 寬固屬相同，惟因共有人分得土地地形個別條件仍有差異 ，其經濟效益及價值尚有區別，即屬不能按其應有部分受 分配情形，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。 ㈡經本院囑託宏宇不動產估價師事務所就如後甲、乙二分割 方案，分割後各宗土地之價值差異及共有人間應為如何之 補償為鑑定，經該所考量：國內外經濟、大陸及兩岸經濟
，不動產實價登錄制度、房地合一稅制等政策等影響不動 產價格一般因素；房貸利率、房價趨勢、貸款負擔率、房 價所得比、貨幣供給額、消費者物價房地產指數等市場價 格因素；及區域環境發展條件、不動產市場價格水準分析 、近鄰地區土地價格、各影響農業用地地價區域因素評價 各項基準，併各共有人分配位置、地形地勢、鄰地狀況、 臨路狀況等影響價格之因素，進行比較、分析及調整，逐 筆估算附圖分案甲、乙分割後各宗土地價值，並據以計算 各共有人應有部分價值與分配價值之找補差額。勘估標的 價格評估每平方公尺比較法為新台幣（下同）92萬1630元 、收益法為1萬9198元，按各權重50%計為2萬0414元，再 依臨街路線深度差異價格評估調整18公尺範圍內臨街地、 袋地及裡地單價計算，土地總價為1339萬1584元。再因本 件二分割方案，因分配位置、面積、地形、地勢、土地現 況、土地使用分區、發展潛力條件中緊臨加油站以區分合 理差異性為勘估，勘估結果：甲分割方案之編號906A、90 7A部分土地金額為668萬6744元，編號906B、907B部分土 地為647萬2724元，系爭土地總價為1315萬9468元，各原 持分金額為657萬9734元，故編號906A、907A部分土地受 分配人即被上訴人應補償編號906B、907B部分土地受分配 人計10萬7010元，有該所105年4月1日105宏南專字第0401 號函附鑑定書附存卷外足憑，兩造對鑑定結果均無意見（ 見本院卷第257頁）。即被上訴人應補償上訴人林水杉、 王水龍、王佳春及王清河各2萬6752元5角。七、綜上，被上訴人為系爭土地之共有人，而系爭土地無法令限 制、使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，從 而，被上訴人以兩造無法協議分割，自得本於民法第823條 第1項前段之規定提起本訴，訴請裁判分割。審酌系爭土地 之使用現狀、整體經濟效益、共有人之利益及意願等情，認 系爭土地合併分割為如後附甲分割方案（即臺南市麻豆地政 事務所複丈日期103年7月16日之複丈成果圖）所示：①編號 906-A部分面積284.5平方公尺、編號907-A部分面積43.5平 方公尺分歸被上訴人取得。②編號906-B部分面積284.5平方 公尺、編號907-B部分面積43.5平方公尺分歸上訴人林水杉 、王水龍、王佳春、王清河按所有權應有部份各1/4保持共 有。被上訴人應補償上訴人林水杉、王水龍、王佳春、王清 河各2萬6752元5角，應屬適當。原審採甲方案分割，固非無 見，然未及審酌各共有人取得位置仍有價值上之差異而有互 為找補之必要，上訴人提起上訴，該分割方案即無可維持。 則上訴意旨指摘原判決之分割方法為不當，求予廢棄改判，
為有理由，爰改判如主文第2、3項所示。
八、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明 文。又分割共有物之訴，係必要共同訴訟，兩造本可互換地 位，本件被上訴人起訴雖於法有據，但上訴人之應訴實因訴 訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要 ，是以本院認本件之訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例 分擔，較為公允，爰諭知如主文第4項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡勝雄
法 官 蔡雅惠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 19 日
書記官 許美惠
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。