臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第11號
上 訴 人
即被上訴人 祭祀公業吳金吉
法定代理人 吳秉鈞
被上訴人即
上 訴 人 廣之鄉食品股份有限公司
法定代理人 田正竹
訴訟代理人 蔡榮德律師
被上訴人即
上 訴 人 蔡肇保
訴訟代理人 楊隆源律師
被上訴人 范秉琳
鄧嘉惠
上 一 人
訴訟代理人 張益誠
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人即被上訴人祭祀公業
吳金吉（下稱祭祀公業吳金吉）及被上訴人即上訴人廣之鄉食品
股份有限公司（下稱廣之鄉公司）、蔡肇保（下稱蔡肇保）對於
中華民國103年10月17日臺灣新竹地方法院102年度重訴字第22號
第一審判決各自提起上訴，本院於105年3月29日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
祭祀公業吳金吉、廣之鄉食品股份有限公司、蔡肇保之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由祭祀公業吳金吉、廣之鄉食品股份有限公司、蔡肇保各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被上訴人范秉琳、鄧嘉惠（以下個別以姓名稱之）未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形 ，爰依祭祀公業吳金吉之聲請，由其一造辯論而為判決，合 先敘明。
貳、實體方面：
一、祭祀公業吳金吉起訴主張：伊所有坐落新竹縣新豐鄉○○段 000地號土地（下稱系爭土地）分別遭廣之鄉公司無權占有 如附圖所示A、A1部分（面積各52.54平方公尺、270.89平方 公尺）；蔡肇保及廣之鄉公司無權占有如附圖所示B部分搭 建房屋（面積39.19平方公尺）、C部分搭建雨遮（面積56. 08平方公尺）、D部分搭建雨遮旁增建（面積27.03平方公尺 ）；范秉琳無權占有如附圖所示E部分搭建地上物（面積14.
49平方公尺）；鄧嘉惠無權占有如附圖所示F部分搭建地上 物（面積6.66平方公尺），爰依民法第767條第1項前段、中 段規定，請求蔡肇保、廣之鄉公司、范秉琳、鄧嘉惠（下合 稱蔡肇保4人）拆除前開地上物，並將占用之土地返還予伊 。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之不當得利 ，伊亦得依民法第179條之規定，請求蔡肇保4人給付自起訴 前5年即自97年2月6日起至拆除上開地上物，並將該部分土 地返還予伊之日止，給付按系爭土地公告現值每平方公尺新 臺幣（下同）3萬4912元之年息10％計算相當於租金之不當 得利，廣之鄉公司應按年給付伊112萬9159元；蔡肇保、廣 之鄉公司應按年連帶給付伊42萬6974元；范秉琳應按年給付 伊5萬587元；鄧嘉惠應按年給付伊2萬3251元等語。原審判 決蔡肇保應將系爭土地上如附圖所示B部分之房屋拆除，將 該部分土地返還予祭祀公業吳金吉，並自97年2月6日起至返 還上開土地之日止，按年給付祭祀公業吳金吉3萬766元；廣 之鄉公司應將系爭土地上如附圖所示C部分之雨遮、D部分之 雨遮旁增建等地上物拆除，將該部分土地返還予祭祀公業吳 金吉，並自97年2月6日起至返還上開土地之日止，按年給付 祭祀公業吳金吉6萬5245元；范秉琳應將系爭土地上如附圖 所示E部分之地上物拆除，將該部分土地返還予祭祀公業吳 金吉，並自97年2月6日起至返還上開土地之日止，按年給付 祭祀公業吳金吉1萬1375元；鄧嘉惠應將系爭土地上如附圖 所示F部分之地上物拆除，將該部分土地返還予祭祀公業吳 金吉，並自97年2月6日起至返還上開土地之日止，按年給付 祭祀公業吳金吉5228元，而駁回祭祀公業其餘之訴及假執行 聲請。祭祀公業吳金吉就其敗訴部分，聲明不服，提起一部 上訴（僅聲明請求蔡肇保4人應分別再給付不當得利，其餘 敗訴部分已告確定，不予贅述）；廣之鄉公司、蔡肇保就其 等敗訴部分，聲明不服，提起上訴後，於本院審理中撤回一 部上訴（僅聲明請求廢棄原審判決關於命其2人給付不當得 利部分，見本院卷㈡第96、117、第133頁背面、145、148頁 ），故原審判決關於命蔡肇保4人拆屋還地部分已告確定， 爰不予贅述。祭祀公業吳金吉上訴聲明求為判決：㈠原判決 關於駁回祭祀公業吳金吉後開第㈡至㈤項之訴部分，及該部 分假執行之聲請均廢棄；㈡蔡肇保應自97年2月6日起至104 年12月28日（此為蔡肇保履行原判決主文第1項給付義務之 前1日，故不涉及訴之減縮，附此敘明）止，按年再給付祭 祀公業吳金吉10萬6054元；㈢廣之鄉公司應自97年2月6日起 至104年12月27日（此為廣之鄉公司履行原判決主文第3項給 付義務之前1日，故不涉及訴之減縮，附此敘明）止，按年
再給付祭祀公業吳金吉22萬4909元；㈣范秉琳應自97年2月6 日起至拆除系爭土地上如附圖所示E部分地上物，並將該部 分土地返還予祭祀公業吳金吉之日止，按年再給付祭祀公業 吳金吉3萬9212元；㈤鄧嘉惠應自97年2月6日起至拆除系爭 土地上如附圖所示F部分地上物，並將該部分土地返還予祭 祀公業吳金吉之日止，按年再給付祭祀公業吳金吉1萬8023 元；㈥願供擔保請准宣告假執行。並對蔡肇保、廣之鄉公司 之上訴答辯聲明求為判決：蔡肇保、廣之鄉公司之上訴均駁 回。
二、蔡肇保4人則以：
（一）蔡肇保以：系爭土地之使用用途為綠地，已被規劃為公 共設施，雖坐落位置生活機能完備，交通尚屬便利，然 系爭土地下方大部分係作為溝渠使用，地面上則為道路 ，並舖設柏油，甚至繪製路面淨空之禁制標線，致其利 用價值不高，原審依系爭土地申報地價年息8％計算不 當得利，仍屬過高，應按系爭土地申報地價年息3％計 算，方屬適當，至於之前所為其他抗辯均不再主張等語 ，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決主文第2項 及該部分假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，祭祀 公業吳金吉在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並對 祭祀公業吳金吉之上訴答辯聲明求為判決：㈠祭祀公業 吳金吉之上訴駁回；㈡如受不利之判決，願預供擔保請 准宣告免為假執行。
（二）廣之鄉公司以：系爭土地如附圖所示C、D部分下方為溝 渠，具有公用地役關係，且系爭土地之使用用途為「綠 地」，已被規劃為公共設施，並供作公眾通行之「道路 」、「橋樑」、「停車格」、「溝渠」等公眾使用用途 ，則祭祀公業吳金吉就系爭土地之使用、收益權能，即 應受限制，祭祀公業吳金吉並未受有相當於租金之損害 ，伊占用該部分土地不構成不當得利，縱認祭祀公業吳 金吉得請求不當得利，亦應按系爭土地申報地價年息 3％計算，方屬適當，不再主張其他不構成不當得利之 理由等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決主 文第4項及該部分假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部 分，祭祀公業吳金吉在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。並對祭祀公業吳金吉之上訴答辯聲明求為判決：㈠ 祭祀公業吳金吉之上訴駁回；㈡如受不利之判決，願預 供擔保請准宣告免為假執行。
（三）范秉琳以：伊係於92年3月間向訴外人朱明光、朱李招 妹購買門牌號碼新竹縣新豐鄉○○路000號房屋（下稱
191號房屋），不爭執該房屋占用系爭土地如附圖所示E 部分，對於祭祀公業吳金吉請求不當得利無意見，但請 法院斟酌不當得利數額等語，資為抗辯。答辯聲明求為 判決：上訴駁回。
（四）鄧嘉惠以：伊係新竹縣新豐鄉○○路00000號房屋（下 稱189-1號房屋）之所有權人，不爭執該房屋占用系爭 土地如附圖所示F部分，對於祭祀公業吳金吉請求不當 得利無意見，但請法院斟酌不當得利數額等語，資為抗 辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、經查，系爭土地為祭祀公業吳金吉所有，土地使用分區為「 綠地」，蔡肇保所有門牌號碼新竹縣新豐鄉○○路000號房 屋（下稱193號房屋）占用系爭土地如附圖所示B部分（面積 39.19平方公尺），由訴外人田正祿向蔡肇保承租後交予廣 之鄉公司經營帝王食補薑母鴨餐飲店使用，蔡肇保業於104 年12月29日拆除如附圖所示B部分之地上物，並返還該部分 土地予祭祀公業吳金吉；廣之鄉公司在系爭土地上如附圖所 示C部分搭建雨遮（面積56.08平方公尺）、D部分搭建地上 物（面積27.03平方公尺），廣之鄉公司業於104年12月28日 拆除如附圖所示C、D部分之地上物，並返還該部分土地予祭 祀公業吳金吉；范秉琳所有191號房屋玻璃門以內占用系爭 土地如附圖所示E部分（面積14.49平方公尺）；鄧嘉惠所有 189之1號房屋玻璃門以內占用系爭土地如附圖所示F部分（ 面積6.66平方公尺）等情，有土地建物查詢資料、照片、新 豐鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、建 物登記謄本、勘驗筆錄及新竹縣新湖地政事務所103年4月22 日新湖地測字第0000000000號函暨所附土地複丈成果圖在卷 可稽（見原審卷㈠第6、8至10、175、176、179頁、本院卷 ㈡第82、106、107、111、112頁、本院卷第95、98、99、 108至113、123、124頁），且為兩造所不爭執（見原審卷㈡ 第179頁、本院卷㈡第134頁），自堪信為真實。四、祭祀公業吳金吉主張蔡肇保無權占有系爭土地如附圖所示B 部分；廣之鄉公司無權占有系爭土地如附圖所示C、D部分； 范秉琳、鄧嘉惠分別無權占有系爭土地如附圖所示E、F部分 ，致伊受有損害等情，為蔡肇保4人所不爭執，但祭祀公業 吳金吉主張蔡肇保4人應給付伊按系爭土地公告現值年息10 ％計算相當於租金之不當得利乙節，則為蔡肇保4人所否認 ，並以前揭情詞置辯。
經查：
（一）按都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置道路 、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車
場所、河道及港埠用地等公共設施用地，都市計畫法第 42條第1款定有明文。又公用地役關係為公法關係，私 有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者，土地所 有權人之權利行使，固不得違反供公眾通行使用之目的 ，惟特定之人倘違背公用地役關係，無權占用有上開關 係之私有土地，受有不當利得時，土地所有人非不得請 求該特定之人返還不當得利（最高法院102年度台上字 第701號判決意旨參照）。準此，特定之人違背公用地 役關係，無權占用有上開關係之私有土地，受有不當利 益時，土地所有權人仍得請求該特定之人返還不當得利 。
（二）廣之鄉公司雖抗辯：系爭土地之使用用途為綠地，已被 規劃為公共設施，部分為道路、橋樑、停車格及溝渠， 供公眾用途使用，具有公用地役關係，祭祀公業吳金吉 已無從自行使用或出租他人使用，伊占有系爭土地如附 圖所示C、D部分不構成不當得利云云。惟查，系爭土地 地目為「建」，土地使用分區（或公共設施用地）為「 綠地」，位於新竹縣新豐鄉之都市計畫用地，部分係供 公眾通行之道路或作為溝渠使用，道路並舖設柏油，繪 製禁制標線等情，業據證人即地政人員余奕賢於原審證 述明確（見原審卷㈡第87頁），並有土地登記謄本、新 豐鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書 、勘驗筆錄、空照圖及照片可稽（見原審卷㈠第6、10 、111頁、卷㈡第91、185至188頁），且為兩造所不爭 執（見本院卷㈠第218頁背面），然廣之鄉公司占用系 爭土地如附圖所示C部分搭建雨遮（面積56.08平方公尺 ）、D部分搭建雨遮旁增建（面積27.03平方公尺），均 作為經營薑母鴨餐飲店使用，亦經原審至現場勘驗屬實 ，並有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷㈠第8、9頁 、卷㈡第106頁），顯見廣之鄉公司占用如附圖所示C、 D部分，主要係供營業使用，實與系爭土地作為公眾用 途使用之目的無涉，已逾越其得本於公用地役關係使 用系爭土地作為道路、溝渠使用之方法，即屬無權占 用系爭土地，且因此受有不當利益，依前開說明，祭 祀公業吳金吉自得請求廣之鄉公司返還不當得利，廣 之鄉公司前開抗辯，洵非可採。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益 ，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，
應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念，故土地所有權人應得請求無權占有 土地之人返還相當於租金之不當得利（最高法院61年台 上字第1695號判例參照）。經查，蔡肇保無權占用系爭 土地如附圖所示B部分（面積39.19平方公尺）、廣之鄉 公司無權占用系爭土地如附圖所示C、D部分（面積各56 .08平方公尺、27.03平方公尺）、范秉琳無權占用系爭 土地如附圖所示E部分（面積14.49平方公尺）、鄧嘉惠 無權占用系爭土地如附圖所示F部分（面積6.66平方公 尺），此為蔡肇保4人所不否認，而廣之鄉公司抗辯其 占用系爭土地如附圖所示C、D部分（面積各56.08平方 公尺、27.03平方公尺）不構成不當得利云云，為不可 採，已如前述，兼以蔡肇保係於94年6月16日以買賣為 原因登記為193號房屋所有權人（見原審卷㈠第175頁） ，且廣之鄉公司自承：伊自84年間即在系爭土地上搭建 地上物等語（見本院卷㈠第218頁背面），范秉琳、鄧 嘉惠則係分別於92年3月26日以買賣為原因登記為191號 、189-1號房屋所有權人（見原審卷㈠第176、179頁） ，是祭祀公業吳金吉主張蔡肇保4人受有相當於租金之 利益致其受有損害，依不當得利之規定，請求蔡肇保4 人給付自其提起本件訴訟之日（即102年2月5日，見原 審卷㈠第3頁）回溯5年（即97年2月6日）起至拆除占用 之地上物，並返還土地之日止（蔡肇保為104年12月28 日止、廣之鄉公司為104年12月27日止，范秉琳、鄧嘉 惠則尚未履行拆屋還地義務）相當於租金之不當得利， 即屬有據。
（四）又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。 上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條 亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施 行法第25條規定，土地價額係指法定地價，所謂法定地 價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法 規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所 規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號 判決意旨參照），是城市地方建築基地之租金應以土地 申報地價年息10％為限。然上開限制基地租金之規定， 應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用， 至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市 地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之
特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台 上字第1718號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議 意旨參照）。另酌定基地租金之數額，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最 高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 （五）查系爭土地係位於省道上、新豐火車站附近，目前現狀 部分為供公眾通行之道路，部分下方作為溝渠使用，蔡 肇保占用系爭土地如附圖所示B部分搭建193號房屋（面 積39.19平方公尺），193號房屋係出租予田正祿交由廣 之鄉公司使用；廣之鄉公司占用系爭土地如附圖所示C 部分搭建雨遮（面積56.08平方公尺）、D部分搭建雨遮 旁增建（面積27.03平方公尺），如附圖所示B、C、D部 分均作為經營薑母鴨餐飲店使用；范秉琳占用系爭土地 如附圖所示E部分搭建地上物（面積14.49平方公尺）， 出租予麵包店作為商業用途；鄧嘉惠占用系爭土地如附 圖所示F部分（面積6.66平方公尺）搭建地上物，出租 予拿帕里公司經營披薩店等情，有原審勘驗筆錄及土地 複丈成果圖可佐（見原審卷㈠第111、112頁、卷㈡第 106至108、112頁），堪認系爭土地坐落位置生活機能 完備、交通尚屬便利。本院斟酌蔡肇保4人占用系爭土 地有出租或營業獲利情形、系爭土地坐落地點、交通便 利性，並參酌廣之鄉公司法定代理人田正竹於原審提出 且為祭祀公業吳金吉所不爭執之房屋租賃契約（見原審 卷㈠第127頁），顯示蔡肇保將193號房屋暨新竹縣新豐 鄉○○段000○000○00000地號土地出租予田正祿，每 月租金2萬元，不超過以上開土地申報地價年息8％計算 之數額，及范秉琳、鄧嘉惠對原審判決以系爭土地申報 地價年息8％核定相當於租金之不當得利，亦無反對意 見，顯見上開比例尚屬合理等一切情狀，認祭祀公業吳 金吉請求相當於租金之不當得利數額，以系爭土地申報 地價之年息8％計算為適當，祭祀公業吳金吉主張應以 系爭土地公告現值年息10％計算相當於租金之不當得利 云云，尚乏依據，難認可採。至蔡肇保、廣之鄉公司抗 辯：祭祀公業吳金吉就系爭土地之使用、收益受限制， 應以系爭土地申報地價年息3％計算相當於租金之不當 得利云云，惟蔡肇保占用系爭土地係出租他人供營利之 用，廣之鄉公司亦以之經營餐飲店供作商業使用，其2 人利用系爭土地之經濟價值及所受利益顯然高於系爭土
地申報地價年息3％，其2人抗辯應以系爭土地申報地價 年息3％計算云云，亦無可採。
（六）又系爭土地97至101年度之申報地價為每平方公尺7727. 2元、102年度之申報地價為每平方公尺9813元，有土地 登記謄本、新竹縣政府稅捐稽徵局地價稅課稅明細表及 新竹縣政府地政處網頁申報地價查詢可參（見原審卷㈠ 第6、24至27頁、卷㈡第194頁），則按系爭土地申報地 價年息8％及蔡肇保4人分別占用系爭土地之面積計算相 當於租金之不當得利，蔡肇保占用系爭土地如附圖所示 B部分（面積39.19平方公尺），每年應給付祭祀公業吳 金吉3萬766元（計算式：9813元X8％X39.19=3萬766元 ，元以下四捨五入，下同）；廣之鄉公司占用系爭土地 如附圖所示C部分（面積56.08平方公尺）、D部分（面 積27.03平方公尺），每年應給付祭祀公業吳金吉6萬 5245元【計算式：9813元X8％X（56.08+27.03）=6萬 5245元】；范秉琳占用系爭土地如附圖所示E部分（面 積14.49平方公尺），每年應給付祭祀公業吳金吉1萬 1375元（計算式：9813元X8％X14.49=1萬1375元）； 鄧嘉惠占用系爭土地如附圖所示F部分（面積6.66平方 公尺），每年應給付祭祀公業吳金吉5228元（計算式： 9813元X8％X6.66=5228元），祭祀公業吳金吉逾此部分 之請求，不應准許。
五、綜上所述，祭祀公業吳金吉依民法第179條規定，請求㈠蔡 肇保應自97年2月6日起至拆除系爭土地上如附圖所示B部分 房屋（面積39.19平方公尺），並將該部分土地返還予祭祀 公業吳金吉之前1日即104年12月28日止，按年給付祭祀公業 吳金吉3萬766元；㈡廣之鄉公司應自97年2月6日起至拆除系 爭土地上如附圖所示C部分雨遮（面積56.08平方公尺）、D 部分雨遮旁增建（面積27.03平方公尺），並將該部分土地 返還予祭祀公業吳金吉之前1日即104年12月27日止，按年給 付祭祀公業吳金吉6萬5245元；㈢范秉琳應自97年2月6日起 至拆除系爭土地上如附圖所示E部分地上物（面積14.49平方 公尺），並將該部分土地返還予祭祀公業吳金吉之日止，按 年給付祭祀公業吳金吉1萬1375元；㈣鄧嘉惠應自97年2月6 日起至拆除系爭土地上如附圖所示F部分地上物（面積6.66 平方公尺），並將該部分土地返還予祭祀公業吳金吉之日止 ，按年給付祭祀公業吳金吉5228元，為有理由，應予准許， 逾此部分之請求（除確定部分外），為無理由，不應准許。 原審就上開㈠、㈡應准許部分，判命蔡肇保、廣之鄉公司如 數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不
合，蔡肇保、廣之鄉公司上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其2人之上訴。至於上開 不應准許部分，原判決為祭祀公業吳金吉敗訴之諭知，並駁 回其此部分假執行之聲請，核無不合，祭祀公業吳金吉上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦為無理由， 應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件祭祀公業吳金吉及蔡肇保、廣之鄉公司之上 訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段 、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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