臺灣高等法院民事判決 104年度上字第441號
上 訴 人 陳峻偉
吳應尉
黃曉葳
陳銘龍
共 同
訴訟代理人 溫令行律師
劉政杰律師
被 上訴人 英德建設股份有限公司
法定代理人 洪靜宜
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
上列當事人間返還價金事件， 上訴人對於中華民國104年1月29
日臺灣新北地方法院103年度訴字第1685號第一審判決提起上訴
，本院於105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人原為袁齊芬，嗣於本院審理中變更為 洪靜宜， 洪靜宜並具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第155頁 ），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許 ，合先陳明。
二、上訴人陳峻偉、吳應尉、黃曉葳、陳銘龍（以下各稱陳峻偉 、吳應尉、黃曉葳、陳銘龍，合稱為上訴人）主張：被上訴 人為興建並出售門牌新北市○○區○○路0段00○00號 「新 時代大樓」之建商，而伊4人則為該大樓之承買戶 （購買房 屋詳附表所示），因該大樓地下1至4樓之車道係屬停車位所 有權人約定專用部分，非屬該大樓公共設施之一部，而被上 訴人竟將該車道以該大樓公共設施之一部出售予承買戶，致 伊4人因而受有購買房屋坪數不足之損害各新台幣 （下同） 100萬元等情。陳峻偉爰依民法第354條、第359條、第227條 之規定及依不當得利法則、侵權行為法則（擇一為伊有利之 判決）；吳應尉、黃曉葳、陳銘龍則依侵權行為法則；求為 命被上訴人如數給付，並各加計自起訴狀繕本送達翌日起算 之法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人均聲明 不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應給付上訴人各100萬元， 並均加計自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
三、被上訴人則以：陳峻偉係向伊購買新時代大樓之成屋，買賣
契約書已載明房屋之面積及範圍，於銷售及訂約時亦與陳峻 偉核對房屋登記情形，嗣伊如實登記予陳峻偉，已依債之本 旨提出給付，自無不完全給付，亦無瑕疵可言；又地下1至4 樓之車道係大樓公共設施之一部，未約定僅供購買停車位之 區分所有權人使用；且買賣契約書既已明確記載車道為公共 設施之一部，伊就此部分收受之買賣價金自非無法律上原因 ，亦未對上訴人造成損害；另吳應尉、黃曉葳、陳銘龍係向 第三人分別買受房屋，是否受有損害即與伊無關等語，資為 抗辯。並於本院聲明：如主文所示。
四、查，㈠被上訴人為興建並出售新時代大樓之建商，上訴人則 為該大樓之承買戶（購買房屋詳附表所示）；㈡上訴人主張 不應登記為公共設施一部之車道範圍如附圖黃色螢光筆所示 等情，有卷附建物登記謄本、房屋買賣契約書、買賣移轉契 約書、不動產買賣契約書、汽車位置編轄圖可憑（見原審卷 第24至35頁、第106頁、第178至195頁、第60至71頁、 本院 卷㈡第73至93頁、第109至111頁），並為兩造所不爭執（見 本院卷㈡第148頁），堪信為真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人將車道登記為公共設施之一部， 是否造成上訴人購買房屋坪數不足之損害？㈡若否，則上訴 人請求被上訴人賠償其4人各100萬元，是否有據？茲分別論 述如下：
㈠、被上訴人將車道登記為公共設施之一部，是否造成上訴 人購買房屋坪數不足之損害？
⒈按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨 立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 ，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用 部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管 理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。 ⒉經查：
⑴、上訴人雖以被上訴人將車道登記為公共設施之一 部為由， 主張造成其4人因而受有購買房屋坪數 不足之損害云云。惟查：
①、新時代大樓公設建號登記之共有部分項目包 括：管委會空間、防空避難室兼停車空間、
垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車
空間、車道、進風管道、排風管道、發電機
房，有卷附建物登記謄本、臺北縣中和地政
事務所建物成果圖可憑（見原審卷第24至35 頁、第106頁、第104頁）；又參以新時代大
樓地下室除規劃為停車空間外， 於地下1層
設有垃圾儲藏室、台電配電場所、兼作防空
避難室使用之停車空間， 地下2層並設有發
電機房、電信機房， 地下3層有水箱蓄水池
， 地下4層則有污水機房及消防機房等公共
空間 （見原審卷第104頁臺北縣中和地政事
務所建物成果圖），則前開項目除專用之停
車位外，其餘公共設施顯係供區分所有權人
共同使用，而非僅供停車位所有權人使用；
由上以觀，未購買停車位之區分所有權人，
雖不得將車輛停入地下室停車位，惟非無通
行車道以進入地下室收取垃圾、修繕發電機
房、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房
及於緊急時使用作為防空避難室之必要，要
難謂新時代大樓登記之公共設施項目，僅係
供特定區分所有權人（停車位所有權人）專
用。準此，新時代大樓之地下室空間，除停
車位約定為承購者專用外，其餘公共設施（
包括車道在內）均屬全體區分所有權人共同
使用，既未約定為任何區分所有權人專用，
則全體共有人自均得使用車道（即公共設施
之一部），車道即非屬停車位所有權人約定
專用部分；堪認新時代大樓之車道登記為公
共設施之一部，並未造成上訴人購買房屋坪
數不足之損害甚明。
②、況參以新時代大樓之其他住戶杜時夫、黃貞 珠，前以被上訴人將車道登記為公共設施之
一部，致其等受有購買房屋坪數不足之損害
為由，訴請被上訴人返還價金事件，經原法
院103年度訴字第1518號判決其等敗訴， 其 等不服提起上訴， 業經本院103年度上字第
1558號判決其等敗訴，其等不服仍提起上訴 ， 嗣經最高法院104年度台上字第1664號裁 定駁回上訴而告確定， 有卷附本院103年度
上字第1558號民事判決、 最高法院104年度 台上字第1664號民事裁定可憑（見本院卷㈡ 第47至51頁、第10至11頁），且經本院依職 權調閱前開事件卷宗核閱屬實（見本院卷㈡
第58頁）；而前開事件所認新時代大樓之車
道登記為公共設施之一部，並未造成上訴人
購買房屋坪數不足之損害，亦採與本院相同
見解；由此益證，被上訴人將車道登記為公
共設施之一部，並無造成上訴人購買房屋坪
數不足之損害。
③、上訴人固舉原法院 103年度訴字第1490號民 事判決為據（見原審卷第269至275頁），主 張被上訴人將車道登記為公共設施之一部，
致其 4人因而受有購買房屋坪數不足之損害
云云。然查：
、新時代大樓之住戶杜照雄以被上訴人將
車道登記為公共設施之一部，致其受有
購買房屋坪數不足之損害為由，訴請被
上訴人返還價金事件， 固經原法院103
年度訴字第1490號判決被上訴人敗訴，
惟被上訴人不服提起上訴，業經本院10
4年度上易字第222號廢棄原判決，而駁
回杜照雄在第一審之訴確定（見本院卷
第132至134頁本院104年度上易字第222 號民事判決）； 則依本院104年度上易
字第222號民事判決意旨以觀， 亦認被
上訴人將車道登記為公共設施之一部，
並無造成上訴人購買房屋坪數不足之損
害；準此，上訴人仍應就被上訴人將車
道登記為公共設施之一部， 致其4人受
有購買房屋坪數不足損害乙情，舉證以
實其說， 要難以原法院103年度訴字第
1490號民事判決結果遽採為有利於上訴
人之認定。
、基上，上訴人舉原法院103年度訴字第1 490號民事判決為據（見原審卷第269至
275頁）， 主張被上訴人將車道登記為
公共設施之一部， 致其4人因而受有購
買房屋坪數不足之損害云云，自不可取
。
⑵、是以，上訴人以被上訴人將車道登記為公共設施 之一部為由， 主張造成其4人因而受有購買房屋 坪數不足之損害云云，並不足取。
㈡、上訴人請求被上訴人賠償其4人各100萬元，是否有據？ ⒈陳峻偉依民法第354條、第359條、 第227條之規定及 依不當得利法則、侵權行為法則，請求被上訴人給付
100萬元之款項，是否有據？
⑴、按買賣因物有瑕疵， 而出賣人依民法第354條至 第358條之規定應負擔保之責者， 為保護買受人 之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約， 亦得受領其物而請求減少價金。所謂物之瑕疵， 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90 年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判 決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣 標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者， 即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金 。又，按因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償， 民法第227條亦 有明文。所謂不完全給付，係指債務人向債權人 或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨 而言。
⑵、經查：
①、陳峻偉雖以被上訴人將車道登記為公共設施 之一部，致其因而受有購買房屋坪數不足之
損害，而依民法第354條、第359條規定，請 求減少價金云云。但查：
、承前所述，新時代大樓之地下室空間，
除停車位約定為承購者專用外，其餘公
共設施（包括車道在內）均屬全體區分
所有權人共有，並未約定為任何區分所
有權人專用，上訴人為共有人之一，自
得使用車道（民法第818條）； 則全體
區分所有權人既均得使用車道，顯見被
上訴人將車道登記為公共設施之一部，
並無致陳峻偉購買房屋坪數不足，要難
謂有何物之瑕疵存在。
、又依陳峻偉與被上訴人之房屋買賣契約
第1條第1項約定，有關房屋之共用部分
面積包括：門廳、樓梯間、電梯間、電
梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防
泵浦室、污水機房、台電配電場所、電
信機房、管理員室及部分車道、防空避
難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物
及依法令應列入共用部分之項目皆屬之
（見原審卷第60頁反面）；及陳峻偉於
簽定系爭買賣契約書前，已將契約書攜
回審閱7日以上乙情以觀 （見原審卷第
60頁反面）；堪認陳峻偉自已明瞭前開
買賣契約書第 1條所約定之房屋登記明
細有關房屋之共用部分係包括車道在內
，始與被上訴人簽訂買賣契約；準此，
要難謂被上訴人將車道登記為公共設施
之一部，有何致陳峻偉購買房屋坪數不
足之瑕疵存在。
、是以，陳峻偉以被上訴人將車道登記為
公共設施之一部，致其因而受有購買房
屋坪數不足之損害， 而依民法第354條
、第359條規定， 請求減少價金云云，
並不可取。
②、陳峻偉又以被上訴人將車道登記為公共設施 之一部，致其購買房屋坪數不足為由，主張
被上訴人有不完全給付之情形，而依民法第
227條第1項規定請求賠償損害云云。惟查： 、如前所陳，被上訴人將車道登記為公共
設施之一部，並未造成陳峻偉購買房屋
坪數不足之情形，則被上訴人即已依債
之本旨提出給付，自無須負不完全給付
之損害賠償責任。況陳峻偉係向被上訴
人購買新時代大樓之成屋，並非買受預
售屋，於簽訂契約買受房屋時，即可查
看現場及核對房屋登記謄本以明瞭所購
買之房屋面積及範圍是否包括車道；由
上以觀，要難認被上訴人有故意隱瞞車
道登記為公共設施之一部之交易資訊，
致陳峻偉於不知情狀態下購買車道應有
部分坪數之情事。準此，被上訴人既已
依約將陳峻偉所購買之房屋及車道共有
部分所有權移轉登記予其，自無不完全
給付之可言。
、是以，陳峻偉以被上訴人將車道登記為
公共設施之一部，致其購買房屋坪數不
足為由，主張被上訴人有不完全給付之
情形，而依民法第227條第1項規定請求
賠償損害云云，仍不可取。
③、陳峻偉另以被上訴人將車道登記為公共設施 之一部，致其購買房屋坪數不足為由，依不
當得利法則，請求被上訴人給付款項云云。
然查：
、被上訴人將車道登記為公共設施之一部
，並無致陳峻偉購買房屋坪數不足，業
如前述；準此，被上訴人受領車道（即
公共設施一部）坪數之價金，並非無法
律上原因，則陳峻偉依不當得利法則，
請求被上訴人返還公共設施（即車道）
坪數之價金，要屬無據。
、是以，陳峻偉以被上訴人將車道登記為
公共設施之一部，致其購買房屋坪數不
足為由，依不當得利法則，請求被上訴
人給付款項云云，自無可取。
④、陳峻偉再以被上訴人將車道登記為公共設施 之一部，致其購買房屋坪數不足為由，主張
被上訴人違反保護他人法律（即公平交易法
第25條），而依侵權行為法則，請求被上訴
人給付款項云云。但查：
、按違反保護他人之法律，致生損害於他
人者，負賠償責任，但能證明其行為無
過失者，不在此限，民法第184條第2項
定有明文。而主張依侵權行為之法律關
係請求損害賠償之人，必須就上開侵權
行為之成立要件，包括行為人違反保護
他人之法律、其權益被侵害、發生損害
、該侵害具不法性、行為人有故意或過
失、權益被侵害及損害與侵權行為間有
因果關係等要件，負舉證之責。又，按
事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或
顯失公平行為，公平交易法第25條亦有
明定。所謂「欺罔」，係對於交易相對
人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資
訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為
；另所稱「重要交易資訊」，則係指足
以影響交易決定之重要交易資訊；所稱
引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般
大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可
能性為判斷標準，同時衡量交易相對人
判斷能力之標準，以合理判斷為基準。
、被上訴人將車道登記為公共設施之一部
，並無致陳峻偉購買房屋坪數不足；又
陳峻偉與被上訴人之房屋買賣契約第 1
條第1項， 亦已明定有關房屋之公共設
施部分面積包括車道在內；且陳峻偉於
簽定前開買賣契約書前，已將契約書攜
回審閱7日以上，業如前陳； 堪認陳峻
偉已明瞭買賣契約書第 1條所定之房屋
登記明細有關房屋之共用部分係包括車
道在內，始與被上訴人簽訂買賣契約。
又關於車道應登記為全體區分所有權人
共有乙節， 既已載明於買賣契約第1條
第1項， 即難謂被上訴人有何隱瞞車道
登記至公共設施之情事，要難認被上訴
人有何足以影響交易秩序之欺罔或顯失
公平之行為。
、是以，陳峻偉以被上訴人將車道登記為
公共設施之一部，致其購買房屋坪數不
足為由，主張被上訴人違反保護他人法
律（即公平交易法第25條），而依侵權
行為法則，請求被上訴人給付款項云云
，要無可取。
⑶、依上說明，被上訴人將車道登記為公共設施之一 部，並無致陳峻偉購買房屋坪數不足，被上訴人 出售之房屋即無具物之瑕疵或不完全給付之可言 ；被上訴人受領車道（即公共設施一部）坪數之 價金，並非無法律上原因；且被上訴人亦無足以 影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為；準此， 陳峻偉依民法第354條、第359條、 第227條之規 定及依不當得利法則、侵權行為法則，請求被上 訴人給付100萬元之款項，即不可採。
⒉吳應尉、黃曉葳、陳銘龍（下合稱吳應尉等3人）依 侵權行為法則，請求被上訴人賠償損害各100萬元， 是否有據？
⑴、吳應尉等 3人雖以被上訴人故意不將車道登記為 公共設施之一部計價出售乙情，記載於預售屋買 賣契約而隱匿重要交易資訊為由，主張被上訴人
違反保護他人法律（即公平交易法第25條），致 其3人受有購買房屋坪數不足之損害， 而依侵權 行為法則，請求被上訴人賠償損害云云。惟查： ①、被上訴人將車道登記為公共設施之一部，並 無致新時代大樓之承買戶購買房屋坪數不足
之情形；又吳應尉、黃曉葳、陳銘龍（以其
配偶林月霞名義訂約）係依序分別向張高祥
、張復華、洪淑惠購買房屋（詳如附表所示
，（見本院卷㈡第73至93頁），被上訴人並 未與吳應尉等 3人簽署任何房屋買賣契約書
；則吳應尉等 3人與第三人間所簽署之房屋
買賣契約書中有無揭露公共設施包含車道之
資訊，自與被上訴人無涉，要難謂被上訴人
有何違反公平交易法第25條之情事。
②、另依內政部就預售屋買賣契約書範本函示之 內容略以：「…關於所詢預售屋買賣契約
書範本第2條第3項第1款 『另含車道及其必
要空間』是否由車位所有權人所持有，或由
全體區分所有權人共同持有一節，因區分所
有建物共有部分之分配，係屬契約當事人私
權約定之內容，涉及個案實務審認事宜，應
依個案情形認定…」乙節 （見原審卷第255
頁內政部103年10月7日內授中辦地字第0000 000000號函）以觀，顯見區分所有建物共有 部分之分配，係屬契約當事人私權約定之內
容；則預售屋買賣契約有無違反預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項第2條第3
項規定之情事，自應依各別契約約定內容予
以審究。準此， 吳應尉等3人既未向被上訴
人購買預售屋而訂定預售屋買賣契約，即難
謂被上訴人有何故意不將車位面積記載於預
售屋買賣契約而隱匿重要交易資訊（即預售
屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第
2條第3項規定）之情事。
③、是以， 吳應尉等3人以被上訴人故意不將車 道登記為公共設施之一部計價出售乙情，記
載於預售屋買賣契約而隱匿重要交易資訊為
由，主張被上訴人違反保護他人法律（即公
平交易法第25條），顯無可取。
⑵、依上說明， 吳應尉等3人以被上訴人違反保護他
人法律（即公平交易法第25條），致其等受有購 買房屋坪數不足之損害為由，依侵權行為法則， 請求被上訴人賠償其3人損害各100萬元云云，即 屬無據。
六、綜上所述， 陳峻偉依民法第354條、第359條、第227條之規 定及依不當得利法則、侵權行為法則； 另吳應尉等3人則依 侵權行為法則，分別請求被上訴人給付其等各100萬元， 並 均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息 ；均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁 回其等假執行之聲請，於法核無違誤。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後認均與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 邱育佩
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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