土地所有權移轉登記等
臺灣高等法院(民事),重上更(一)字,103年度,113號
TPHV,103,重上更(一),113,20160524,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　103年度重上更㈠字第113號
上　訴　人　圓方創新股份有限公司
法定代理人　蘇明仁　
訴訟代理人　李佳玲律師
　　　　　　鄭勵堅律師
複代理人　　王靖夫律師
被上訴人　　李祥剛　
訴訟代理人　李長遠　
被上訴人　　于振邦　
訴訟代理人　朱容辰律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國100年10月28日臺灣士林地方法院99年度重訴字第281號第一
審判決提起上訴，並為訴之變更及追加，本院前審判決後，經最
高法院第一次發回更審，上訴人再為訴之追加，本院於105年5月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被上訴人李祥剛應給付上訴人新臺幣肆仟參佰萬元，及自民國101年3月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人其餘追加之訴及該部分假執行之聲請均駁回。追加之訴及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人李祥剛負擔。
本判決第一項所命給付，於上訴人為被上訴人李祥剛供擔保新臺幣壹仟肆佰伍拾萬元後，得假執行。但如被上訴人李祥剛以新臺幣肆仟參佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人之法定代理人原為徐翊銘，已於民國104年6月18 日變更為蘇明仁，並具狀聲明承受訴訟．有聲明承受訴訟狀 、上訴人公司變更登記表、委任狀在卷可按（見本院卷二第 37-43頁），故其聲明承受訴訟，核無不合。二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但請求之基礎事實同一，或因情事變更而以他項聲明代替最 初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255 條第1項第2、4款定有明文。又因情事變更，而以他項聲明 代最初之聲明者，固無須得他造之同意。惟仍不失為訴之變 更之一種。當事人在第二審為訴之變更，係撤回原訴而提起 新訴，原訴已因訴之准許變更而視為撤回，第一審法院就原 訴所為之判決，因此失其效力，第二審法院無須更就該判決 之上訴為裁判，第二審自不得於准許變更之訴後，復將上訴 駁回（最高法院91年度台上字第1845號裁判意旨參照）。另



所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原 因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所 主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且 無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之 。查上訴人於原審本於買賣關係及民法第242條、第113條、 第184條第1項後段規定，聲明求為：㈠被上訴人于振邦應將 坐落臺北市○○區○○段0小段000-0、000-0地號2筆土地（ 下稱附表二土地）移轉登記為被上訴人李祥剛所有。㈡李祥 剛應將坐落臺北市○○區○○段0小段000、000、000-1、00 0-2、000、000、000、000、000地號等9筆土地（下稱附表 一土地）及附表二土地之所有權移轉登記為上訴人所有（見 原審卷二第5-7頁）。又原審判決後，上訴人提起上訴，並 於第二審即本院101年度重上字第213號（下稱前審）為訴之 變更追加（見本院前審卷一第20-21頁、卷三第238-244頁、 前審卷四第33-34頁），將「李祥剛應將附表一土地之所有 權移轉登記為上訴人所有」之原訴列為先位聲明，並依民法 第348條第1項、第226條第1項規定追加備位聲明：「李祥剛 應給付上訴人新臺幣（下同）4,300萬元，及自民事聲明上 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。」另依民法第148條第1項、第113條、或第184條第1項 後段、第213條第1項、或第227條第1項、第226條第1項、第 213條第1項、第242條規定（即前審聲明㈦之請求權基礎） 為訴之變更，將「于振邦應將附表二土地移轉登記為李祥剛 所有；及李祥剛應將附表二土地之所有權移轉登記為上訴人 所有」之原訴，變更為「㈦被上訴人于振邦與追加被告財政 部國有財產署（下稱國有財產署）應將附表二土地回復原狀 登記為中華民國所有。」並經本院前審准許在案。故上訴人 於原審請求「于振邦應將附表二土地移轉登記為李祥剛所有 ；及李祥剛應將附表二土地之所有權移轉登記為上訴人所有 」之原訴，已因訴之准許變更而視為撤回。第一審就原訴所 為此部分判決，當然失其效力，第二審法院無須更為裁判， 應專就「于振邦與追加被告國有財產署應將附表二所示土地 回復原狀登記為中華民國所有」之新訴為裁判。本院前審判 決駁回上訴人之上訴及追加之訴暨假執行之聲請，上訴人不 服提起上訴，經最高法院廢棄該判決（假執行部分除外）發 回本院。
三、上訴人因于振邦與李祥剛於100年3月2日就附表一土地設定 6,000萬元最高限額抵押權登記，其於原審為訴之聲明：被 上訴人于振邦應將附表一土地於100年3月2日所設定最高限 額抵押權登記塗銷。又上訴人於100年11月28日提起上訴後



，因100年12月13日追加被告元邦台資股份有限公司（下稱 元邦公司）受讓于振邦之上開6,000萬元最高限額抵押權， 101年2月6日元邦公司與李祥剛就附表一土地設定9,000萬元 最高限額抵押權，102年6月27日追加被告李知遠與李祥剛就 附表一土地為信託原因之所有權移轉登記，102年7月1日追 加被告李知遠與汪添進就附表一土地設定1億5,000萬元最高 限額抵押權，上訴人主張上開行為，或有害其債權請求撤銷 ，或為通謀虛偽、侵權行為應回復原狀；並依侵權行為、民 法第148條規定及附隨義務之違反，追加請求于振邦與追加 被告國有財產署應將附表二土地回復登記為中華民國所有等 情，於本院前審追加元邦公司、汪添進、李知遠、國有財產 署為被告，然其就上開追加被告所追加之先、備位聲明㈡至 ㈦部分，已因附表一土地業經第三人進階開發有限公司（下 稱進階公司）於104年10月21日拍定在案（見本院卷二第155 一156頁），並於104年12月25日因拍賣取得附表一土地之所 有權，其上設定之全部抵押權皆因拍賣而消滅（見本院卷二 第160-169頁之土地登記謄本）。上訴人乃於105年2月19日 具狀撤回其對於追加被告元邦公司、汪添進、李知遠及國有 財產署之起訴（本院卷二第175頁），並經追加被告元邦公 司、汪添進、李知遠、國有財產署同意（見本院卷二第183 、185-186頁），故此部分之訴均因撤回起訴而消滅，本院 無庸再予審理。
四、上訴人於本院審理中，因附表一土地業經第三人進階公司於 104年12月25日因拍賣取得所有權，李祥剛已不能依買賣契 約移轉附表一土地所有權予上訴人，而陷於給付不能，上訴 人乃以情事變更為由而變更聲明，撤回所提「李祥剛應將附 表一土地之所有權移轉登記為上訴人所有」之原訴，僅保留 其於本院前審依民法第348條、353條、226條第1項規定，追 加請求李祥剛應給付上訴人4,300萬元本息部分。另上訴人 於本院審理中再依民法第242條、541條第2項規定，追加請 求于振邦應將附表二土地移轉登記予李祥剛，核此追加係因 情事變更而以他項聲明代最初之聲明，暨與原審之請求同係 基於附表一、二土地衍生之權義紛爭，在社會生活上可認為 關連，相關爭點有其共同性，並均就原請求之訴訟及證據資 料，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，依 照上開說明，其所為訴之追加，符合民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2、4款之規定，自為法之所許。又上訴 人於原審之訴既經變更及撤回而不存在，本院自無庸再予裁 判。準此，本院應專就其於第二審程序追加後之聲明：「㈠



李祥剛應給付上訴人新臺幣4,300萬元，及自民事聲明上訴 狀送達翌日（即101年3月23日）起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。㈡于振邦應將附表二土地移轉登記予李祥 剛。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。」為裁判（見本院 卷二第170-174頁）。至上訴人其餘追加部分，均因訴之准 許變更或撤回起訴，已失其效力，未繫屬於本院，本院無須 更為裁判。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於98年12月15日以1億6,500萬元，向被 上訴人李祥剛購買附表一土地，並簽訂土地買賣契約書（下 稱自定買賣契約），依約李祥剛應於伊給付簽約款4千3百萬 元後，即負有備齊土地過戶文件辦理所有權移轉登記之義務 。詎伊給付簽約款後，李祥剛遲未履約，並未備齊過戶文件 交予特約地政士，卻於99年4月28日將附表一土地信託登記 於被上訴人于振邦，上訴人先後於99年6月17日、99年6月21 日、99年10月18日發函催告李祥剛應依約交付過戶備證文件 予地政士，以履行其契約義務，業已行使同時履行抗辯，惟 李祥剛拒不配合，應已陷於給付遲延，自不得解除契約。又 第三人進階公司嗣於104年12月25日因拍賣取得附表一土地 之所有權，李祥剛已確定不能將附表一土地之所有權移轉登 記與伊，陷於給付不能，且係可歸責於李祥剛之事由所致， 伊因已給付簽約款4300萬元予李祥剛而受有損害，得依民法 第226條第1項債務不履行之規定，請求李祥剛賠償伊4,300 萬元本息。另被上訴人明知附表一土地依臺北市政府都市發 展局所核發98年建字第109號建造執照（下稱系爭建照）之 條件，必須向國有財產署申購附表二土地方能建築，卻於99 年4月28日將附表一土地信託登記於于振邦名下，于振邦則 受李祥剛之委託而取得附表二土地之所有權，依民法第541 條第2項規定，該權利應移轉於委任人李祥剛，惟李祥剛怠 於行使權利，為保全上開4,300萬元之債權，伊得依民法第 242條規定，代位李祥剛行使上開移轉登記請求權等語（未 繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人抗辯略以：
(一)李祥剛辯以：伊與上訴人於98年12月間簽訂自定買賣契約， 因覺欠缺履約保證，乃於同年月另簽中信房屋不動產買賣契 約書（下稱中信版買賣契約）及房屋交易安全契約書（下稱 交易安全契約），雙方之真意係依中信版買賣契約、交易安 全契約（以下合稱中信版買賣契約）履行，並約定上訴人應 將4,300萬元之簽約備證款存入交易安全專戶，且應簽發金 額為1億2,200萬元及指定李祥剛為受款人之本票乙紙（下稱



擔保本票）交予特約地政士保管，上訴人並應於簽約後20日 內付清尾款，始得取回本票並獲土地移轉登記，亦即上訴人 有先給付價金之義務。惟上訴人非但未給付簽約金4,300萬 元至交易安全專戶，亦未依約開立擔保本票交予特約地政士 ，顯未依約履行，伊於99年10月10日催告7日內履行之，上 訴人未依限履行，已屬給付遲延，伊嗣於103年11月11日發 函催告上訴人應於文到七日內履行，若逾期不為給付，自屆 滿之日起解除契約，然上訴人仍未依限履行，附表一土地之 買賣契約（下稱系爭土地買賣）即已解約，已收價款應充作 違約金，故上訴人依買賣契約請求伊賠償其因給付不能所受 損害之一部即4,300萬元本息，並無理由。另伊未委託于振 邦向國有財產署購買附表二所示土地，亦未支付購地款，于 振邦係自己購買附表二土地，上訴人依民法第242條、第541 條第2項規定，請求于振邦將附表二土地移轉登記予伊，亦 屬無據等語。並為答辯：駁回上訴人之訴。
(二)于振邦則以：伊是自己出資購買附表二土地，並非受李祥剛 之委託而購入，李祥剛向伊借款未還，伊購買附表二土地就 是等待將來開發之建商與伊進行協商，以增加自己受償或獲 利之可能，伊與李祥剛間並無委任關係存在，自不負有將附 表二土地返還李祥剛之義務。上訴人請求伊將附表二土地移 轉登記予李祥剛，自屬無據等語置辯。並為答辯：變更之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第3-4、239頁，並依判決格式 修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：(一)李祥剛於96年7月5日以買賣為由取得附表一土地，並於97年 6月6日為訴外人合作金庫設定第一順位最高限額抵押權2億 1,192萬元。
(二)附表一土地及同段798號土地由至遠聯合實業公司於98年3月 3日取得由臺北市政府都市發展局核發98年建字第109號建造 執照（下稱系爭建照）。依系爭建照附表注意事項第37點載 明，本案應於申報放樣勘驗前，依核准圖說向追加被告國有 財產局申購○○段0小段000地號部分土地（即附表二土地） ，並辦理地號分割及產權移轉手續並檢附土地產權及複丈成 果圖等相關資料，向都市發展局辦理變更設計完成。另系爭 建照已因逾期而失效（本院卷一第189-191頁之建造執照及 附表）。
(三)李祥剛與上訴人於98年12月間就附表一土地簽訂自定買賣契 約、中信版買賣契約及交易安全契約，並約定買賣總價金為 1億6,500萬元，上訴人於98年12月15日匯款4,300萬元至李 祥剛之合作金庫雙連分行之個人帳戶內（見原審卷二第82、



90-91頁之華南商業銀行匯款回條聯、合作金庫銀行交易明 細資料）。
(四)李祥剛於98年12月21日匯款425萬元至徐翊銘之個人帳戶內 （見原審卷二第169-170頁之支票、合作金庫銀行交易明細 ）。
(五)于振邦於99年1月22日匯款4,900萬元借予李祥剛（見原審卷 一第224-226頁之李祥剛華南銀行存摺內頁、借款契約書） 。
(六)訴外人一銀租賃股份有限公司（下稱一銀租賃公司）於99年 1月26日就附表一土地設定第二順位最高限額抵押權1億9,20 0萬元，並同時增加同段798、809、811地號土地為抵押物（ 見前審卷二第229-255頁之登記謄本）。(七)訴外人合作金庫銀行於99年2月1日塗銷2億1,192萬元之第一 順位最高限額抵押權，一銀租賃公司之上開第二順位抵押權 ，成為第一順位抵押權（見前審卷一第206-208頁）。(八)李祥剛於99年4月28日將附表一土地信託登記為于振邦所有 （見原審卷一第184-185、222-223、227-229頁之信託契約 書、信託期間變更契約書，前審卷一第206-208頁之異動清 冊）。
(九)上訴人於99年8月11日對李祥剛起訴請求移轉登記附表一土 地所有權，並於99年8月25日經地政機關對附表一土地辦理 「訴訟註記」（見前審卷一第176-208頁之登記謄本及異動 清冊）。
(十)于振邦於99年12月30日以附表一土地所有權人身分，向國有 財產署申購取得附表二土地之所有權（見原審卷一第205-20 8頁之土地登記謄本、異動清冊，本院前審卷二第158 -162 之說明書、印鑑證明、出售國有土地產權移轉證明書）。(十一)于振邦於100年3月2日塗銷附表一土地上之信託登記，回 復登記為李祥剛所有，李祥剛於同日以附表一土地為于振 邦設定第二順位最高限額抵押權6千萬元（見前審卷一第 206-208頁之異動清冊，本院卷一第172-173、195-200頁 之抵押權設定契約書、信託契約書、塗銷信託同意書）。(十二)于振邦與元邦公司於100年12月9日簽訂債權讓與契約，將 于振邦對於李祥剛之全部債權及其擔保，以5,060萬元讓 與元邦公司，並將附表一土地之第二順位最高限額抵押權 6000萬元隨同讓與元邦公司（見前審卷三第93-95頁之債 權讓與契約書、支票，前審卷一第206-208頁之異動清冊 ）。
(十三)李祥剛於101年2月6日在附表一土地設定第三順位最高限 額抵押權9千萬元予元邦公司。同日復將附表一土地信託



登記為板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）所有 （見前審卷一第206-208頁之異動清冊）。(十四)板信銀行於102年6月27日塗銷附表一土地之信託登記，將 附表一土地之所有權回復登記為李祥剛所有。李祥剛於同 日復將附表一土地信託登記為其女兒即追加被告李知遠所 有（前審卷二第229-255頁之登記謄本）。(十五)李知遠於102年7月1日將附表一土地為汪添進設定第四順 位最高限額抵押權1億5千萬元（前審卷二第229-255頁之 登記謄本、本院卷一第180頁之抵押權設定契約書）。(十六)上訴人迄未簽發與尾款同額即面額1億2千2百萬元並指定 李祥剛為受款人之禁止背書轉讓本票交予中信房屋特約地 政士保管。另李祥剛亦未將附表一土地之權狀正本交予特 約地政士保管。兩造均未提供過戶之相關證件，並在過戶 申請書上蓋用印鑑交予特約地政士。
(十七)上訴人於99年6月21日已依自定買賣契約之約定，主張同 時履行抗辯權（本院卷一第168-169頁之存證信函）。(十八)上訴人於103年11月20日依中信版買賣契約之約定，主張 同時履行抗辯權（本院卷一第111-119頁之存證信函）。(十九)附表一土地業經臺灣士林地方法院執行處實行拍賣，已由 訴外人進階開發有限公司於104年12月25日因拍賣取得所 有權，並於104年12月31日完成所有權移轉登記。如附表 一土地原設定之全部抵押權登記均已除去（見本院卷二第 155-156、160-169頁之不動產權利移轉證書、土地登記謄 本）。
(二十)于振邦係以326萬3,900元向國有財產署申購取得附表二土 地之所有權，已於99年12月8日自其星展銀行帳戶提領326 萬3,900元，並於同日交付購地款326萬3,900元予國有財 產署（見本院卷二第234-236頁之星展銀行存款取款憑條 、代收入傳票、繳款書）。
(二一)李祥剛於99年10月10日寄發存證信函予圓方公司之存證信 函記載：「本函催告台端（即上訴人）於文到七日內履行 台端與本人所簽訂之中信房屋不動產買賣契約，即繳足本 約第三條約定之簽約款，並請依契約同條第二項同時簽發 與尾款同額並指定本人為受款人之禁止背書轉讓本票、提 供必備文件及依第六條第1項規定完成貸款用戶、對保等 程序以利買賣契約履行，若逾期仍未支付，則本人將解除 本約，並依約沒收價款作為違約金」等語（見原審卷一第 145頁之存證信函）。
(二二)以上事實皆為兩造所不爭執，且有上開證據在卷可佐，並 經本院核閱無誤，應堪信為真正。




四、本院得心證之理由：
(一)上訴人與被上訴人李祥剛就附表一土地之買賣，應依自定買 賣契約或中信版買賣契約而為履行？
⒈上訴人主張：伊與李祥剛間就附表一土地之買賣，應以自定 買賣契約為準云云。被上訴人李祥剛則抗辯：上訴人與伊於 98年12月間簽訂自定買賣契約，因覺欠缺履約保證，乃於同 年月另簽中信版買賣契約及交易安全契約，雙方之真意係依 中信版買賣契約而履行等語。是本件首應審究上訴人與李祥 剛間就系爭土地之買賣，應依自定買賣契約或中信版買賣契 約之約定而為履約。經查，上訴人與李祥剛間於98年12月間 已就附表一土地達成買賣之合意，並分別簽訂自定買賣契約 （見原審卷一第35-38頁）及中信版買賣契約、交易安全契 約（見原審卷一第84-94、186-191頁），觀其二份契約之買 賣標的均為附表一土地、買賣價金皆為1億6,500萬元，可知 自定買賣契約與中信版買賣契約之標的及價金悉屬相同，皆 係針對系爭土地買賣所為之約定。又自定買賣契約第3條約 定「簽約款4,300萬元於簽約同時由買方支付之；交地款為1 億2,200萬元。有貸款者，依第4條約定」、第5條約定「雙 方應於備證款付款同時將移轉登記及抵押權設定登記所須檢 附之文件書類備齊，並加蓋印鑑章交付雙方所指定之地政士 專責辦理。」等語（見原審卷一第35、36頁）。而中信版買 賣契約第3條關於價款支付方式則約定：「買賣價款分三 期支付，其方式如下：第一期簽約備證：甲方（即上訴人） 應支付新臺幣4,300萬元，本期價金甲方以□現金□即期支 票壹次付清，同時簽發與尾款同額指定乙方（即李祥剛）為 受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管， 以作為擔保（俟尾款付清時即應返還該本票予甲方），乙方 則將所有之土地及建物權狀正本交由特約之地政士保管，同 時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政 士。第三期尾款：本期為尾款1億2,200萬元整。乙方同意甲 方以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥 同時支付。…若甲方無需貸款，甲方應於完稅前以□現金□ 銀行本票一次付清。本條買賣價款均應存入保管銀行之中信 房屋房屋交易安全專戶內。」、第6條貸款約定：「甲方 如需申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後二十天內 完成對保、開戶，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清 償乙方原有銀行貸款。甲方如因貸款條件不符或貸款金額 不足時，應於完稅前（即系爭土地移轉登記前）以現金或銀 行本票壹次付清尾款，否則甲方應負遲延責任。甲方無需 貸款時，應於完稅前（即系爭土地移轉登記前）以現金或銀



行本票壹次付清尾款，特約地政士則將尾款本票退還甲方… 。」等語（見原審卷一第85頁）。足認自定買賣契約、中信 版買賣契約對於價金付款方式以及是否採用履約保證方式有 所不同。另證人即中信房屋中正寧波加盟店之蔡佩君於原審 證稱：伊有看過自定買賣契約，就是簽約時雙方帶來的合約 ，上訴人與李祥剛就本件土地之買賣原本就訂有自定買賣合 約，因雙方都想找自己的代書辦理，後來就找伊作為一個公 正平台，伊說可以，但要用中信房屋的合約及代書，後來雙 方就到伊公司簽約，並使用中信房屋總部的制式化合約簽約 ；當時雙方有攜帶已用印之自定買賣契約前來，雙方有看過 中信版買賣契約內容，並經代書朗誦過，來伊中信房屋一定 要用總部的制式契約書，並要作履約保證，且要用中信的地 政士，一般來伊這裡簽約，當然要以中信版買賣契約為主； 上訴人知道其應將價款付到履約專戶；中信版買賣契約印象 中係在98年11月、12月底左右簽立的，因為買方說需要經過 董事會通過才可以壓日期，賣方也同意，故未在契約書上填 載日期等語（見原審卷二第57-58頁）。而證人即中信房屋 之特約地政士藍明傳於原審亦證述：伊是中信房屋通知去簽 買賣契約，伊是依買賣雙方的意思寫上去，當天他們有提供 自定買賣契約讓伊填寫中信版買賣契約，因為雙方已經談好 買賣條件，只是叫伊去寫契約，雙方有簽名蓋章等語（見原 審卷二第54-55頁）。可見自定買賣契約應先於中信版買賣 契約而存在，當時兩造就系爭土地買賣之標的物及價金已成 立合意，並簽有自定買賣契約，但因兩造各自堅持以自己之 代書辦理產權過戶手續，且自定買賣契約之付款方式等內容 未臻完備，欠缺履約保證機制，雙方為保障交易安全，始前 往中信房屋同意以中信房屋制式合約及特約代書辦理產權過 戶手續；佐以上訴人當時之法定代理人徐翊銘與李祥剛前往 中信房屋中正寧波加盟店簽約時，既攜帶已用印之自定買賣 契約到場，並以自定買賣契約為底本，由中信房屋特約代書 藍明傳代為填寫契約內容後，再由上訴人及李祥剛在其上簽 名用印等情，堪認上訴人與李祥剛應有以中信版買賣契約取 代自定買賣契約之意思。再依徐翊銘於100年2月22日在法務 部調查局臺北市調查處〈下稱調查處〉另案調查時所述：上 訴人（原名為普揚聯合科技有限公司）於98年間向李祥剛購 買臺北市○○區○○段土地（即附表一土地，見本院前審卷 二第145頁背面），雙方簽有履約保證契約，約定上訴人應 將各期款存入中國信託銀行房屋交易安全專戶，該○○段土 地買賣價金後來沒有存入交易安全專戶，這是依李祥剛、知 遠實業公司會計人員及我方會計人員楊睿淑共同協議而來，



伊事後才知此事，楊睿淑事後告知此係應李祥剛之要求辦理 ，楊睿淑表示這樣做並無交易風險，伊係土地後來無法辦理 過戶，上訴人向李祥剛催告辦理過戶時，始知此事等語（見 本院前審卷三第168-169頁之市調處100年2月22日調查筆錄 ）。且徐翊銘於100年2月22日檢察官偵查時亦供述：李祥剛 之前有為了3個建案無法履約，還要伊調錢買回，新的土地 伊當然要求履約保證，所以李祥剛找了中信房屋及中國信託 ，後來李祥剛包括其財務人員及楊睿淑另外協商交易模式， 全部用現金轉帳及現金付款，這是楊睿淑向伊報告等語（見 本院前審卷三第185-186頁之100年2月22日檢察官訊問筆錄 ）。而證人楊睿淑亦於市調處證述：徐翊銘為上訴人之實際 負責人，土地買賣交易業務是由徐翊銘負責接洽辦理，伊為 上訴人之財務主管經辦土地買賣之資金收付業務，當時買賣 雙方合約中確有透過「中國信託房屋交易安全專戶」作為雙 方保證付款之專戶，惟匯款應係經李祥剛同意後，徐翊銘才 要求伊等會同「知遠集團」相關財務人員至銀行辦理匯款等 語（見本院前審卷三第178-179頁），益徵上訴人與李祥剛 間就系爭土地之買賣，已合意由自定買賣契約變更為中信版 買賣契約、交易安全契約，故有關系爭土地買賣契約之履行 ，應依中信版買賣契約、交易安全契約之內容而為履約。 ⒉至上訴人之原法定代理人徐翊銘雖於本院前審陳稱：當時先 簽中信版買賣契約，因上訴人之前向李祥剛買了4個工地， 雖然都有履行，但他的資金很緊，為了保障交易安全，所以 簽立中信房屋的契約，簽完隔天，李祥剛說土地權狀在金主 那邊，他無法備證，並說金主不願意做履約保證，因為進入 專戶無法取得款項，要求伊另立一般買賣契約，因為雙方之 前買賣4個工地也是簽立一般契約，權狀也是放在金主處， 他要伊相信他會履約，他要求把銀行貸款作為尾款，自備款 一次付給他，他會把權狀取回，會解除土地在合作金庫的信 託，上訴人就把4,300萬元匯入地主李祥剛個人帳戶；當時 雙方先行簽立中信版買賣契約，且沒有蓋公司章，此為預約 性質，由雙方先行簽立後各自回去溝通，而自定買賣契約係 雙方最後約定款項不存入安全專戶內，且蓋有上訴人上櫃公 司內控規則所申請之印鑑章等語（見本院前審卷二第144頁 ），然此非但與其在另案偵查時所述相左；亦與上訴人之訴 訟代理人於原審及本院所述：中信版買賣契約、交易安全契 約及自定買賣契約係於98年12月15日同一日簽立等語不合（ 見原審卷二第47頁，本院前審卷三第250-251頁、卷四第25 頁）。更與證人蔡佩君、藍明傳於原審證述：上訴人之負責 人徐翊銘與李祥剛前往中信房屋簽約時，有攜帶已用印之自



定買賣契約到場等情不符，故徐翊銘於本院前審所為此部分 之陳述，要無可取。此外，中信版買賣契約確經上訴人當時 之負責人徐翊銘在其上簽名，並蓋用上訴人公司印文等情無 訛，有中信版買賣契約在卷足憑（見原審卷一第84-89頁） ，並經本院核對無誤，縱其上印文並非上訴人依上櫃公司相 關規定所申請之印鑑章，亦不能否定兩造就中信版買賣契約 內容已達成合意，自不影響該契約之效力。
⒊上訴人另主張伊為上櫃公司，取得或處分資產均需依循一定 之程序，伊於98年12月14日召開董事會通過授權簽署買賣契 約，遂於98年12月15日與李祥剛簽署中信版買賣契約、交易 安全契約，本應將款項匯至中信房屋交易安全專戶內，惟李 祥剛因財務不佳，負債累累，擔心買賣價金若置於中信交易 專戶會被查封，遂要求以自定買賣契約取代之，並經上訴人 同意，且伊已依自定買賣契約於同日匯款4,300萬元至李祥 剛指定之私人帳戶，且李祥剛於99年10月7日存證信函已承 認有效之契約為自定買賣契約，故雙方就系爭土地買賣應依 自定買賣契約履行云云，並提出李祥剛所寄99年10月7日存 證信函、華南商業銀行匯款回條聯、合作金庫雙連分行帳戶 交易明細資料、相關法院裁判書、上訴人98年12月14日董事 會議事錄等件為證（見原審卷一第141-144頁、卷二第82、 90-91頁，本院前審卷一第209-234頁、卷二第50頁）。查上 訴人與李祥剛均不爭執雙方在簽立中信版買賣契約、交易安 全契約及自定買賣契約時均未填載日期，再參諸證人蔡佩君 所述雙方簽立中信版買賣契約時，即已先行簽妥自定買賣契 約，且簽立中信版買賣契約時因上訴人要求須迨董事會通過 始能填載日期等情，是有關中信版買賣契約、交易安全契約 及自定買賣契約，應非如上訴人所述係於上訴人董事會開會 後始簽立之。次查，上訴人與李祥剛間所簽訂中信版買賣契 約之履約保證制度，係保障上訴人給付全部買賣價款後，得 以取得無負擔之附表一土地所有權，同時保障李祥剛於移轉 上開土地所有權並塗銷抵押權後，可以如數取得全部價款， 則上訴人縱未依中信版買賣契約、交易安全契約之約定，將 第一期簽約備證款4,300萬元匯入指定之房屋交易安全專戶 ，而逕行匯入李祥剛之個人帳戶，惟此僅使上訴人保障功能 減少，參諸上訴人前法定代理人徐翊銘於調查處既稱土地價 金沒有存入交易專戶，是李祥剛、知遠實業公司會計人員及 上訴人公司會計人員楊淑睿共同協議而來，即難以上訴人於 98年12月15日匯款4,300萬元至李祥剛之個人帳戶，而遽認 兩造合意依自定買賣契約之內容而為履行。再參諸李祥剛於 99年8月11日上訴人提起本訴前，李祥剛即於99年6月10日、



同年8月10日發函表示雙方事後合意改以銀行履約保證專戶 給付買賣價金，並應依雙方於中信房屋所簽署之中信版買賣 契約、交易安全契約將剩餘價款（包括尾款）存入交易安全 專戶履行（見原審卷一第162- 173頁）；於原審99年9月17 日答辯狀亦抗辯雙方應依中信版買賣契約、交易安全契約履 行等語（見原審卷一第74-78頁）；復於99年10月10日發函 催告上訴人於7日內應依中信版買賣契約，簽發與尾款同額 並指定為受款人之本票，並完成貸款、對保等程序，若逾期 仍未履行將解除本約，並依約沒收已收價款作為違約金等語 ，並於該函補充說明伊99年10月7日存證信函係指縱依自定 買賣契約，上訴人亦未依約履行之情形，非在否認中信版買 賣契約對雙方之拘束力等語（見原審卷一第145-148頁）。 亦難逕以李祥剛99年10月7日存證信函之內容，即認李祥剛 承認本件應依自定買賣契約之內容而履行。準此，系爭土地 買賣應以中信版買賣契約為準，堪予認定。上訴人主張系爭 土地買賣應依自定買賣契約履行云云，尚不足採。(二)上訴人已於98年12月15日依約給付第一期簽約備證款4,300 萬元予李祥剛：
⒈上訴人為給付系爭土地買賣之第一期款4,300萬元，已於98 年12月15日匯款4,300萬元至李祥剛之合作金庫雙連分行個 人帳戶等情，此為兩造所是認（見不爭執事項㈢），並有華 南商業銀行匯款回條聯、李祥剛之合作金庫雙連分行帳戶交 易明細資料可按（見原審卷二第82、90-91頁），已堪認定 。李祥剛雖抗辯：上訴人未依中信版買賣契約將4,300萬元 匯入中信房屋交易安全專戶，不生交付簽約備證款之效力云 云。惟依中信版買賣契約、交易安全契約之履約保證制度， 係為保障上訴人給付全部買賣價款後，得以取得無負擔之附 表一土地所有權，同時保障李祥剛於移轉上開土地所有權並 塗銷抵押權後，可以如數取得全部價款，則上訴人縱未依中 信版買賣契約、交易安全契約之約定，將第一期簽約備證款 4,300萬元匯入指定之房屋交易安全專戶，而逕行匯入李祥 剛之個人帳戶，僅係使上訴人之保障功能減少，然李祥剛既 已實際取得第一期款4,300萬元，等同受有履約保證制度之 保障，更可提早運用該筆款項，對其權益並無任何影響。況 上開匯款4,300萬元係經李祥剛同意，徐翊銘始要求上訴人 之會計人員楊睿淑會同「知遠集團」相關財務人員至銀行辦 理匯款等情，亦經證人楊睿淑於另案證述在卷（見本院前審 卷三第178-179頁）；衡情上訴人倘非給付簽約備證款，且 經李祥剛之同意，豈有無端指示其公司員工匯款4,300萬元 至李祥剛個人帳戶之可能。堪認上訴人所述其依李祥剛之指



示將第一期簽約備證款4,300萬元匯至李祥剛之上揭個人帳 戶等情為真正。上訴人主張其已依約交付簽約備證款4,300 萬元，尚非無據。
⒉李祥剛雖另抗辯：上訴人於98年12月15日所匯4,300萬元， 並非交付系爭土地買賣之簽約備證款4,300萬元，而是文昌 街土地之解約款云云，惟此上訴人所否認。經查，李祥剛於 99年6月10日委託李宗瀚律師寄發存證信函，請求上訴人於 函到後將系爭土地買賣之尾款1億2,200萬元以及伊先前匯還 之款項425萬元，共1億2,625萬元匯入中信房屋交易安全專 戶，並載有「圓方公司於簽約時已先給付本人簽約款4,300 萬元」等語，有台北古亭郵局1002號存證信函可佐（見原審 卷一第162-167頁中之163頁）。至李祥剛雖抗辯：上揭99年 6月10日信函內容是李宗瀚律師亂寫云云。惟證人即律師李 宗瀚已到庭證述：當時李祥剛是至遠集團的老闆，李祥剛收 到上訴人的存證信函，為了解決系爭土地之買賣糾紛才出具 存證信函，李祥剛有請伊代其發函，99年6月10日存證信函 之內容為伊所擬，但信函內容是他們告訴伊，伊擬好內容後 ，都會請至遠公司黃銓義先生轉給李祥剛確認，確認無誤後 ，伊才會發該存證信函，且伊有擔任本訴訟第一審之代理人 ．李祥剛從未提過存證信函之內容有問題等語明確（見本院