詐欺
臺灣高等法院(刑事),上易字,105年度,529號
TPHM,105,上易,529,20160524,1

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　105年度上易字第529號
上　訴　人　臺灣臺北地方法院檢察署檢察官
被　　　告　劉崇鎮
選任辯護人　陳博文律師
被　　　告　楊家興
選任辯護人　吳孟良律師
　　　　　　蔡承翰律師
上列上訴人因被告等詐欺案件，不服臺灣臺北地方法院103 年度
易字第442 號，中華民國104 年12月31日第一審判決（起訴案號
：臺灣臺北地方法院檢察署101 年度偵續一字第67號、103 年度
偵字第450 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、公訴意旨略以：被告丁○○係昭城建設有限公司（下稱昭城 公司）總經理及名山城建設有限公司（下稱名山城公司）總 經理，並掛名擔任永興工程股份有限公司（下稱永興公司） 負責人；被告戊○○係昭城公司及永興公司副總經理；共同 被告丙○○（另行審結）則係安信廣告股份有限公司（下稱 安信公司）負責人。緣名山城公司於民國96、97年間推出位 於臺北市文山區興隆路3 段304 巷之「夏‧夢林－登峰別墅 」預售屋建案（下稱「夏夢林別墅建案」），由被告戊○○ 、丁○○負責該建案之建造施工、擬約出售等事宜，並以該 建案實際銷售總價金5%做為報酬，委託安信公司代為銷售， 由被告丙○○規劃接待中心，製作相關廣告、樣品屋、模型 屋等銷售道具，並聘請銷售人員在接待中心向看屋者解釋、 說明建案內容。被告丁○○、戊○○、丙○○均明知夏夢林 別墅建案係12戶連棟式建物，僅有地下室19個停車位，其中 門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷000 號之A1建物（ 下稱「A1建物」）並無任何車位，另門牌號碼臺北市○○區 ○○路0 段000 巷000 ○0 號之B1建物（下稱「B1建物」） 則僅有1 個地下平面停車位，且附圍於上開建物之空間係屬 騎樓及無遮簷人行道，應提供予公眾通行使用，不得設置圍 牆、欄杆、綠籬等妨害公眾通行之設施或作其他使用，亦均 明知一般民眾在購買預售屋，尚無實屋可以參看時，均僅以 建商所製售之廣告、模型屋及樣品屋作為購屋之判斷標準。 詎其等為提高銷售價格及利於銷售夏夢林別墅建案，經開會 討論後，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐欺犯意聯絡， 推由被告丙○○印製平面媒體廣告、製作模型屋、樣品屋後 ，於銷售期間刊登標榜夏夢林別墅建案所有住戶將擁有「地



下室平面雙車位」及「一樓門前可供獨立使用之遮蔽性庭院 空間」之平面媒體廣告；就前揭模型屋之製作，則將上開建 物正面之騎樓及A1、B1建物側面之無遮簷人行道等部分，均 以木牆、圍籬分別做成門戶正面有私人庭園、A1及B1建物兩 側另有專屬停車空間之設計；就前揭接待會場之樣品屋則將 無法使用之騎樓、無遮簷人行道範圍，以圍籬或木牆圍起並 加鋪磁磚，做成室內空間及庭院展示，並將該別墅建案係有 前院庭園、A1及B1建物之屋側各有平面空間可供作專屬停車 位使用等資訊，告知不知情之銷售人員許育蓉（另為不起訴 處分）及鄭培英，由許育蓉及鄭培英在接待現場向看屋者解 釋推銷。此外，被告戊○○、丁○○及丙○○在所提供之房 屋預定買賣契約書，關於購買權利範圍之附件四「壹樓空地 約定專用平面圖」部分，不僅就原應屬各戶正門前之騎樓、 A1及B1建物兩側之無遮簷人行道等空間，均未正確清楚記載 屬性外，反以螢光筆將A1及B1兩側區域予以標示，並於前揭 契約書第8 條第2 款加註「本社區壹樓接鄰前方騎樓及後方 側面庭院約定為各該戶專用部份（附件四：壹樓空地約定專 用平面圖）」等文字，顯示上開標示部分即各屬A1、B1建物 住戶約定專用之權利範圍，又於該合約附件二「一層平面圖 」將建物前方區域連同主建物一併以螢光筆框起，用以顯示 各戶前方空間即屬於各該戶獨自使用之範圍。被告丁○○、 戊○○、丙○○遂以上開方式隱瞞該建物附圍空間均屬無法 作為供公眾通行目的以外使用之騎樓及無遮簷人行道等訊息 ，向看屋者謊稱該別墅各戶正門前均屬私人前院，其中A1及 B1建物於屋側各有專屬平面車位可使用云云，致當時前往夏 夢林別墅建案接待中心看屋之告訴人乙○○、吳炫章，因各 聽聞許育蓉及被告戊○○之說明而陷於錯誤，誤信各該屋前 及屋側空間係屬A1、B1建物住戶約定專用之區域，可分別作 為前院及專屬停車位使用，而於另有其他附有地下室平面雙 車位物件可供選擇之情形下，告訴人乙○○仍決定以高達新 臺幣（下同）3270萬元之價格購買實無任何前院、停車位之 A1建物，告訴人吳炫章則以高達2670萬元之價格購買實無前 院並僅有一個地下室車位之B1建物，並各自於97年3 月21日 與名山城公司簽訂房屋預定買賣契約書後，各陸續付訖價款 。嗣因被告戊○○所經營之永興公司施作後續圍籬及加蓋工 程期間，遭檢舉違建，並經臺北市政府拆除上開圍籬，且告 訴人乙○○、吳炫章各於A1、B1建物旁空地停車，亦屢遭警 察單位取締，經乙○○、吳炫章向建築管理單位調取夏夢林 別墅建案圖說後，獲知名山城公司所銷售之A1、B1建物正門 前實為騎樓，側旁空地則屬無遮簷人行道，不得作為庭院及



停車位使用，始悉受騙。因認被告丁○○、戊○○與丙○○ 係共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。二、按刑事訴訟法第308 條規定：「判決書應分別記載其裁判之 主文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合 併記載。」同法第310 條第1 款規定：「有罪之判決書，應 於理由內分別情形記載左列事項：一、認定犯罪事實所憑之 證據及其認定之理由。」及同法第154 條第2 項規定：「犯 罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」揆諸 上開規定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方 須記載犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據 及其認定之理由。所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為 該法第154 條第2 項規定之「應依證據認定之」之「證據」 。職是，有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即 為經嚴格證明之證據，另外涉及僅須自由證明事項，即不限 定有無證據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力 之彈劾證據。而在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法 院審理結果，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知， 則被告並無檢察官所起訴之犯罪事實存在，既無刑事訴訟法 第154 條第2 項所規定「應依證據認定之」事實存在。因此 ，判決書僅須記載主文及理由，而理由內記載事項為法院形 成主文所由生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資 料相符，或其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料 彈劾其他證據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存 在，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，故無罪 之判決書，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理 由內論敘說明（最高法院100 年度台上字第2980號判決意旨 參照）。本判決以下認定被告戊○○、丁○○無罪所引用之 證據，部分證據雖屬被告以外之人於審判外陳述之傳聞證據 ，惟依上開判決意旨，本判決即不再論述所援引有關證據之 證據能力，合先敘明。
三、次按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實； 不能證明被告犯罪或其行為不罰者應諭知無罪之判決。刑事 訴訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。再 按認定不利於被告之事實，應依積極證據，倘積極證據不足 為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，自 不必有何有利之證據。事實之認定應憑證據，如未能發現相 當證據，或證據不足以證明，即不能以推測或擬制之方法， 以為裁判基礎。而認定犯罪事實所憑之證據，包括直接證據 與間接證據。無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須 於通常一般之人均不致有所懷疑，可得確信其為真實之程度



者，始可據為有罪之認定。倘其證明尚未達到此一程度，而 有合理之懷疑存在，致使無從形成有罪之確信，根據罪疑唯 輕、罪疑唯利被告之原則，即不得遽為不利被告之認定（最 高法院30年上字第816 號、40年臺上字第86號、76年臺上字 第4986號判例意旨參照）。又按刑事訴訟法第161 條第1 項 規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明 之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據 及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有 罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成 被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判 決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判例參照）。另按 詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使 人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付， 必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認 為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院98 年度台上字第7606號判決、100 年度台上字第5493號判決意 旨參照）。
四、公訴意旨認被告戊○○、丁○○與共同被告丙○○涉犯本件 詐欺罪嫌，無非係以告訴人乙○○、吳炫章之指訴、證人管 羽甄、吳春木、李芬芬、許育蓉、鄭培英、何耀堂、劉清波 、王素娟、毛恩涓、張淑惠、嚴美津、陳木壽之證述，及告 訴人所提被告戊○○名片、名山城公司及其對外寄送郵件之 信封、名山城公司刊登夏夢林別墅建案平面廣告、模型屋、 樣品屋照片、各樓層家俱配住參考圖、安信公司廣告企劃合 約書、本件A1及B1建物土地預定買賣契約書、房屋預定買賣 契約書、委託書、工程簡式合約、證人何耀堂、劉清波、王 素娟、毛恩涓、張淑惠、嚴美津各與名山城公司簽訂之房屋 預定買賣契約書、96年建字第481 號竣工圖、一層平面圖、 台北市政府都市發展局98使字第328 號使用執照存根、附表 、臺北市政府都市發展局北市都建字第00000000000 號函（ 函請告訴人乙○○拆除違建）、99年10月25日北市都建字第 00000000000 號函（函請告訴人甲○○拆除違建）、99年11 月25日北市都建字第00000000000 號函（通知告訴人甲○○ 已拆除違建；起訴書將該函文字號誤載為「00000000000 號 」）、99年8 月19日北市都建字第00000000000 號函（通知 告訴人甲○○已拆除違建）、公訴檢察官於本件起訴後，於 103 年6 月25日自行至夏夢林別墅建案現場勘驗所拍攝現場 照片12張等證據資料，為其主要論據。
五、訊據被告丁○○固坦承各擔任昭城公司及名山城公司總經理 ，並掛名擔任永興公司負責人，被告戊○○則坦承係昭城公



司及永興公司副總經理，亦坦承名山城公司於96、97年間所 推夏夢林別墅建案，係由其等負責建造施工、擬約出售等事 宜，並委託安信公司代銷，並各與告訴人乙○○、吳炫章就 A1、B1建物簽訂土地及房屋預定買賣契約書等情，惟均堅詞 否認有何詐欺犯行，被告丁○○辯稱：關於夏夢林別墅建案 銷售事宜係委託安信公司處理，其並未向購屋者表示圍起來 部分係約定專用，在違章改建之二次施工合約已對告訴人講 的很清楚，此係交屋後告訴人自己所施作等語；被告戊○○ 辯稱：其係受僱於永興公司，該公司負責人係丁○○，其係 負責夏夢林別墅建案工程之現場指揮，預售屋是否有圍籬、 交屋時有幾個停車位等情，其均不清楚，交屋後有二次施工 ，屋主會委託其施作，而由客戶所簽署之二次施工委託書可 證明客戶知悉前揭圍籬係違建，必須自行承擔違章遭報拆之 責任，其僅係基於服務客戶之立場，幫忙將遭報拆除之違建 圍籬裝回等語。
六、經查，關於被告丁○○係昭城公司及名山城公司總經理，並 掛名擔任永興公司負責人，被告戊○○係昭城公司及永興公 司副總經理，共同被告丙○○則係安信公司負責人，及名山 城公司於96、97年間所推位於臺北市文山區興隆路3 段304 巷，共計12戶連棟式建物，設有19個地下室停車位之「夏夢 林別墅建案」係由被告戊○○、丁○○負責建造施工、擬約 出售等事宜，並以該建案實際銷售總價金5%做為報酬，委託 安信公司代銷，由共同被告丙○○規劃接待中心，製作相關 廣告、樣品屋、模型屋等銷售道具，並聘請銷售人員許育蓉 、鄭培英在接待中心向看屋者解釋、說明該建案內容。又關 於夏夢林別墅建案，其中門牌號碼臺北市○○區○○路0 段 000 巷000 號之A1建物並無任何車位，門牌號碼臺北市○○ 區○○路0 段000 巷000 ○0 號之B1建物則僅有一個地下平 面車位。另告訴人乙○○、吳炫章係各於97年3 月間，各前 往夏夢林別墅建案接待中心看屋，均由許育蓉接待說明後， 各決定購買A1、B1建物，其中告訴人乙○○係於97年3 月21 日與名山城公司簽訂房屋預定買賣契約書，以3270萬元購買 並無地下室約定專用停車位之A1建物，告訴人吳炫章則於97 年3 月11日（起訴書誤載為同年3 月21日）與名山城公司簽 訂房屋預定買賣契約書，以2670萬元購買僅有一個地下室專 用停車位之B1建物，並各自陸續付訖價款等事實，業據告訴 人乙○○、吳炫章分別指訴在卷，核與證人管羽甄、吳春木 、李芬芬、許育蓉之證述【見100 年度他字第7750號卷（下 稱他字卷）第61至66頁、第118 至123 頁、101 年度偵字第 1716號卷（下稱偵1716號卷）第7 至13頁、101 年度偵續字



第832 號卷（下稱偵續卷）第37至38頁、第55至57頁、102 年度偵續一字第67號卷（下稱偵續一卷）第49至52頁、第60 至62頁、第72至76頁、第92至97頁、第192 至195 頁、103 年度偵字第450 號卷（下稱偵450 號卷）第69至72頁、原審 卷一第34至37頁、卷二第228 至238 頁】，大致相符，並有 被告戊○○之名片、名山城公司基本資料及對外寄送郵件之 信封、安信公司基本資料、名山城公司刊登夏夢林別墅建案 平面廣告、模型屋、樣品屋照片、各樓層家俱配住參考圖、 安信公司廣告企劃合約書、A1及B1建物土地及房屋預定買賣 契約書、委託書、工程簡式合約、96年建字第481 號竣工圖 、一層平面圖、台北市政府都市發展局98使字第328 號使用 執照存根、附表等證據資料在卷（見他字卷第12頁、第20至 27頁、第47頁、第49頁、第96至102 頁、偵1716號卷第21至 22頁、第26至69頁、偵續一卷第31至39頁、偵450 號卷第76 至82頁、原審卷一第43頁）可稽，並為被告丁○○、戊○○ 所不爭執，自堪認定。
七、另查：
（一）關於告訴人吳炫章、乙○○各於97年3 月11日、同年3 月 21日，就B1、A1建物所簽訂之房屋預定買賣契約書，在第 8 條關於「壹樓法定空地及各樓層露台之約定及使用方式 」部分，均於該條第1 款約定：「本社區之法定空地之產 權為全體區分所有權人共有，其中規劃壹樓逃生口及車道 出入口等公共部份，應屬全體社區共同使用，不得約定為 專用。」亦均於同條第2 項明文約定：「本社區壹樓接鄰 前方騎樓及後方側面庭院約定為各該戶專用部份，惟不得 搭蓋違建，騎樓部份則依法律規定使用。非屬各該戶之買 方，於簽訂房地買賣合約書時，已確認對各該部分庭院無 任何權利。」另告訴人吳炫章於97年3 月11日與名山城公 司簽訂B1建物房屋預定買賣契約書時，併同時出具「聲明 書」、「委託書」（見偵續一卷第178 頁、第180 頁）， 其中「聲明書」係因告訴人吳炫章就所購買B1建物，有個 人裝潢之需求，因而請求永興公司在施作有關工程（內容 詳如該聲明書之附件所載，此部分並參下述說明）之隔間 牆時，同意變更材質為輕質隔間，並願負擔因此增加之全 部費用，且日後倘發生任何問題，願自負一切法律責任； 就「委任書」部分，則係因告訴人吳炫章就前揭B1建物， 有個人裝潢之需求，因而委託永興公司施作「改裝工程」 （工程範圍詳如該委任書之附件所載，造價：30萬元；此 部分並參下述說明），並載明「以上有關改裝部分係依本 人要求所進行施作，如有違反建築相關法規時，本人願自



行承擔一切責任」等語。另關於告訴人乙○○於97年3 月 21日與名山城公司簽訂A1建物房屋預定買賣契約書時，亦 併同時出具「聲明書」、「委託書」（見偵續一卷第177 頁、第179 頁），內容與告訴人吳炫章就前揭B1建物所出 具之「聲明書」、「委託書」相同等事實，此參前揭A1及 B1建物之房屋預定買賣契約書，及由告訴人吳炫章、乙○ ○分別之「聲明書」及與永興公司簽訂之「委託書」所載 即明，復為告訴人吳炫章、乙○○及被告丁○○、戊○○ 所不爭執，自堪採認。經比對前揭房屋預定買賣契約書第 8 條第2 項所約定「本社區壹樓接鄰前方騎樓及後方側面 庭院約定為各該戶專用部份，惟不得搭蓋違建，騎樓部份 則依法律規定使用」，及前揭「聲明書」、「委託書」所 載本件A1、B1建物，係因告訴人乙○○、吳炫章各別購買 之A1、B1建物，均有個人裝潢之需求，因而請求永興公司 同意在施作有關工程之隔間牆時，均將相關部分之建材變 更為輕質隔間，並各委託永興公司施作A1、B1建物之「改 裝工程」，告訴人乙○○、吳炫章均願負擔因此增加之全 部費用，且日後如發生任何問題，包括違反建築法規時， 告訴人乙○○、吳炫章均願自行承擔相關法律責任結果， 顯見告訴人乙○○、吳炫章與名山城公司就A1、B1建物所 簽訂房屋預定買賣契約書之前揭約定內容，係依相關建築 法令之規定所為之約定，而前揭「聲明書」、「委託書」 所載內容則均係違反相關建築法令規定之約定，而此項約 定，並均係因告訴人乙○○、吳炫章有「個人裝潢之需求 」所致，堪認各該「聲明書」及「委託書」均係因告訴人 乙○○、吳炫章各有前揭「裝潢之需求」，因而向名山城 公司提出「變更隔間材質」及「改裝工程」【按此「改裝 工程」即包括後述之「二次施工」或「二次工程」（下稱 「二次施工」）在內】之要求，經名山城公司及永興公司 同意後，乃於雙方各別簽訂之房屋預定買賣契約書外，另 各別出具或簽訂前揭「聲明書」及「委託書」，且告訴人 乙○○、吳炫章各出具前揭「聲明書」，要求名山城公司 同意就A1、B1建物相關部分「變更隔間材質」，目的即係 為方便永興公司施作前揭「改裝」或「二次施工」，並因 此減省其等需各別負責之改裝費用，此參前揭房屋預定買 賣契約書、聲明書及委託書所載內容即明。依上開事證， 顯見告訴人乙○○、吳炫章在與名山城公司簽訂前揭房屋 預定買賣契約書，並出具或簽訂前揭「聲明書」及「委託 書」時，均明知其等各別購買之A1、B1建物，均有「二次 施工」之「個人裝潢需求」，亦均明知各該「二次施工」



之施作項目，確有「違反建築相關法規」之可能，並因而 於前揭「委託書」特別載明其相關違法責任，均由告訴人 乙○○、吳炫章自行承擔，概與永興工程行無關。（二）又關於告訴人徐遊鴻在與名山城公司簽訂A1建物之房屋預 定買賣契約書後，復於A1建物興建完成並交屋前之97年9 月8 日，以電子郵件與永興公司聯繫關於前揭「二次施工 」之相關事宜，此參卷附以「永興裝潢工程」名義出具予 告訴人乙○○之文件（見他字卷第97頁），明確記載「就 台端97年9 月8 日之E-mail覆說明如下：1.A1屋側空地有 優美實木圍籬待交屋後，於二次工程款收取後始一併施作 。2.停車場出入口之實木圍籬改為快速捲門之事，二次工 程追加減帳後可為施作，如對價錢不滿意台端可自行雇工 施作。」等語。嗣A1、B1建物均於98年11月間交屋後，告 訴人乙○○即於98年11月30日與被告戊○○簽訂「工程簡 式合約」（見偵續一卷第181 頁），其約定內容分為二部 分，第一部分記載「本工程」，係有關A1建物之地坪、廚 具、衛浴設備、浴室木作天花板、實木門片含門鎖、露台 地坪工程、外牆山型磚材料及浴室地壁磚工程等施作項目 、數量及此部分工程款之約定，第二部分記載「二次工程 款」，內容係有關1 樓騎樓南方松圍牆、1 樓騎樓鍛造大 門、1 樓夾層工程、1 樓騎樓車庫鐵捲門等施作項目、數 量及此部分工程款之約定，總工程款32萬4296元，另於同 日簽訂「簡式合約」（見偵續一卷第181 頁），約定板模 等工程之施工項目及工程款共56萬5000元，並均由告訴人 乙○○負擔費用；另告訴人吳炫章亦於98年11月9 日與被 告戊○○簽訂「工程簡式合約」（見偵續一卷第183 頁） ，其約定內容分為三部分，第一部分記載「本工程」，係 有關B1建物之地坪、廚具、衛浴設備、浴室木作天花板、 臥室黑檀海島型木地板、實木門片含門鎖、車庫捲門及地 坪工程等施作項目、數量及此部分工程款之約定，第二部 分記載「二次工程款」，係有關2-3 樓臥室陽台外推工程 、1 樓廚方外推工程、1 樓騎樓南方松圍牆、1 樓騎樓鍛 造大門、1 樓夾層工程等施作項目、數量及此部分工程款 之約定，第三部分係「後院外推工程」，約定不鏽鋼採光 罩PVC 板、隔戶圍牆不銹鋼鐵窗封PVC 板、玻璃鋁窗等施 作項目、數量及此部分工程款之約定，總工程款52萬7098 均由告訴人吳炫章負擔。嗣永興公司於A1、B1建物交屋後 ，即依前揭合約之約定，各就A1、B1建物進行「二次施工 」，惟因遭舉報違建，經臺北市政府通知並拆除上開圍籬 等違章工程等情，此除有前揭以「永興裝潢工程」名義出



具予告訴人乙○○之文件、關於A1建物之「工程簡式合約 」及「簡式合約」、關於B1建物之「工程簡式合約」外， 並有臺北市政府都市發展局北市都建字第00000000000 號 函（函請告訴人乙○○拆除違建）、99年10月25日北市都 建字第00000000000 號函（函請告訴人甲○○拆除違建） 、99年11月25日北市都建字第00000000000 號函（通知告 訴人甲○○已拆除違建，起訴書將函文字號誤載為「0000 0000000 號」）、99年8 月19日北市都建字第0000000000 0 號函（通知告訴人甲○○已拆除違建）在卷可稽，並為 告訴人乙○○、吳炫章及被告丁○○、戊○○所不爭執， 堪予採認。經與前揭「（一）」所示房屋預定買賣契約書 及聲明書、委託書對比結果，除更足認本件A1、B1建物所 為前揭「二次施工」之相關改裝，均係出於告訴人乙○○ 、吳炫章之個人裝潢需要所提出之要求，經名山城公司同 意，再由告訴人乙○○、吳炫章各與被告戊○○簽訂前揭 「工程簡式合約」及「簡式合約」，而由被告戊○○依約 為告訴人乙○○、吳炫章進行各該部分所示「二次施工」 ，如因此違反相關建築法規時，均由告訴人乙○○、吳炫 章自行承擔法律責任外，並足認告訴人乙○○、吳炫章各 與被告戊○○所簽訂前揭「工程簡式合約」或「簡式合約 」，並不僅係約定室內夾層或衛浴設備等改裝工程，並包 括因該「二次施工」而占用前揭室外之騎樓或無遮掩人行 道等工程，且告訴人乙○○、吳炫章當時均明確知悉其等 所進行之「二次施工」項目，其中涉及變更A1、B1建物實 際占用之範圍或使用目的，亦即關於A1、B1建物因「二次 施工」而各自占用前揭騎樓或無遮掩人行道等部分，均甚 可能違反相關建築法規。
（三）另查：
1.關於告訴人乙○○於97年3 月21日與名山城公司簽訂A1建 物之房屋預定買賣契約書前，曾數次偕同其妻管羽甄至夏 夢林別墅建案接待中心參觀並聽取銷售人員許育蓉之解說 等情，業據證人管羽甄於偵訊時證述在卷（見偵續卷第56 頁反面第57頁），並為告訴人乙○○及被告丁○○、戊○ ○所不爭執，自堪採認。另依卷附「關鵬實業有限公司」 基本資料（見原審卷二第60頁）所載，該公司係設立於87 年11月10日，營業項目包括「磁磚、貼面石材批發業」、 「衛浴設備批發業」、「建材零售業」、「室內裝潢業」 、「室內輕鋼架工程業」、「廚具、衛浴設備安裝工程業 」、「景觀、室內設計業」等項目，均係與房屋建築或其 設備、裝修有關之營業項目，而其登記代表人即係告訴人



乙○○，顯見告訴人乙○○自87年間起，即長期從事建築 、建材相關行業，對於房屋建築行業顯有相當程度瞭解， 參以證人許育蓉於原審審理時結證稱：「（你有無跟乙○ ○說明該建物沒有停車位？）乙○○那戶本來就沒有停車 位，他自己也知道，因為他本來就對此很內行，這是他跟 我說的，他是賣磁磚的，工地什麼的他都很清楚。」等語 （見原審卷二第236 頁反面），更明其情。參以告訴人乙 ○○與其妻曾先後參觀過夏夢林別墅建案數次，復於97年 3 月16日先向名山城公司借閱關於A1建物之房屋預定買賣 契約書（見原審卷二第22頁所附「合約借閱書」所載）， 始於同年3 月21日與名山城公司簽訂A1建物房屋預定買賣 契約書，並同時出具或簽訂前揭「聲明書」及「委託書」 ，堪認告訴人乙○○對於夏夢林別墅建案之建造執照、建 築圖及室內專有或戶外騎樓、無遮掩人行道等是否可約定 為專用等部分，應有相關瞭解，亦知悉A1建物旁之騎樓或 無遮掩人行道無法供其作為專有或約定專用之範圍。否則 ，告訴人乙○○自無需與名山城公司簽訂A1建物之房屋預 定買賣契約書時，另同時出具前揭「聲明書」、「委託書 」，議定關於此部分「二次施工」可能違反相關建築法規 之責任，均由其自行承擔，概與永興工程行無關等情之必 要。是告訴人乙○○是否有其所指因被告丁○○、戊○○ 或前揭銷售人員所為說明，或夏夢林別墅建案平面廣告、 前揭模型屋、樣品屋之現場圖標示情形，致陷於錯誤之情 形，顯有疑義。至於證人管羽甄於前揭偵訊時另證稱：當 時銷售人員表示A1建物沒有地下停車位，但屋旁空地可停 車，伊希望可由銷售公司副總背書並加註於合約上，後來 被告戊○○到場表示該處空地可停車，亦可幫伊等做電動 門、預留管線，並稱房屋預定買賣契約書係制式合約，不 要更改，但可在合約後所附附件四之「一層平面圖」（按 即前揭「附件四、壹樓空地約定專用平面圖」，下同）， 以螢光筆註記車位使用範圍，夏夢林別墅建案廣告記載本 建案係「雙車位」，但銷售小姐表示A1建物的車位不用去 地下室，車位就在住家旁等語（見偵1716號卷第56頁反面 至第57頁）屬實，因而發生修正「制式」之A1建物房屋預 定買賣契約書所約定條款之效力。然依前揭事證，既足認 告訴人乙○○知悉A1建物旁之騎樓或無遮掩人行道無法供 其作為專有或約定專用之範圍，是縱名山城公司或被告戊 ○○因告訴人乙○○或其妻管羽甄之前揭要求，乃以「螢 光筆」註記之方式，在A1建物之房屋預定買賣契約書附件 四之「一層平面圖」為前揭車位加註，亦不影響告訴人乙



○○當時應已知悉該A1建物旁之騎樓或無遮掩人行道並無 法供其作為專有或約定專用範圍之事實認定。另關於A1建 物房屋預定買賣契約書之附件二「房屋平面圖」，係將A1 建物前方區域連同主建物一併以螢光筆加以框註，用以顯 示該戶建物前方空地係屬該戶獨自使用之範圍，惟參照前 揭說明，仍不足據為不利於被告丁○○或戊○○判斷之依 據。
2.關於告訴人吳炫章於97年3 月11日與名山城公司簽訂B1建 物之房屋預定買賣契約書前，係先與其妻、其母李芬芬及 具有建築師資格之李芬芬妹婿吳春木（即告訴人吳炫章之 姨丈）等人至夏夢林別墅建案接待中心參觀並聽取銷售人 員許育蓉之解說，前後停留時間約一、二個小時等情，業 據證人李芬芬、吳春木於偵訊時分別證述在卷（見偵續卷 第55至56頁），並為告訴人吳炫章及被告丁○○、戊○○ 所不爭執，自堪採認。又依證人李芬芬於偵訊中證稱：「 （為何陪同告訴人去看？）因為我是告訴人的母親，當天 還有跟我媳婦、吳春木一起。吳春木是我妹婿，他是建築 師，才會請他一起去幫我們看一下。」等語（見偵續卷第 56頁反面），核與證人吳春木於同日偵訊時證稱：「97年 3 月間晚上，我陪吳炫章、他太太、他母親去一個建案的 接待中心看房子，‧‧‧我們有看模型、海報，模型上面 吳炫章選的房子旁邊有空地，而且也有兒童遊樂設施如盪 韆，銷售小姐說這個空地可以放兒童遊具或可停車，‧‧ ‧，銷售小姐有明確的說這個房子旁的空地可以使用，所 以我印象很深刻。看完房子後隔一個星期吳炫章就簽約了 ，我自己在建設公司上班，所以陪吳炫章去看建案附近的 環境跟房屋的隔局，那天我陪吳炫章看了一個小時。李芬 芬是我太太的姊姊，當天是我跟李芬芬、吳炫章及吳的太 太一起去看。」等語（見偵續卷第55頁反面至第56頁）， 互核相符。顯見李芬芬係因其子即告訴人吳炫章有購買夏 夢林別墅建案預售屋之意願，而伊妹婿吳春木係築建師， 又在建設公司上班，認吳春木具有預售屋興建買賣之專業 知識，因而邀同吳春木共同參觀夏夢林別墅建案。是依常 情判斷，堪認告訴人吳炫章當時與其妻、其母李芬芬及其 具有建築師資格之姨丈吳春木等人共同參觀夏夢林別墅建 案時或其後適當時機，應曾就夏夢林別墅建案及告訴人吳 炫章所欲購買之B1建物騎樓及屋側空地使用性質、無遮掩 人行道是否可約定專用等，均屬吳春木熟稔之相關問題， 與吳春木進行相關討論或請教，而以其等彼此為至親關係 ，及吳春木不僅具建築師資格，又在建設公司上班，並願



陪同告訴人吳炫章等人參觀夏夢林別墅建案達一、二個小 時等情觀之，則吳春木自無不予相關說明之理。再參酌告 訴人吳炫章與吳春木等人共同參觀夏夢林別墅建案後約一 星期即與名山城公司簽約購買B1建物，並於簽訂B1建物之 房屋預定買賣契約書時，一併簽署前揭聲明書、委託書， 約明此部分「二次施工」可能違反相關建築法規之責任， 均由其自行承擔，概與永興工程行無關等情，足認告訴人 吳炫章已因此知悉B1建物旁之騎樓或無遮掩人行道無法供 其作為專有或約定專用範圍之事實，否則告訴人吳炫章自 無出具前揭聲明書、委託書，載明關於前揭「二次施工」 違反建築法規之責任均由其自行承擔，概與永興工程行無 關之理。從而，告訴人吳炫章在與名山城公司簽訂B1建物 之房屋預定買賣契約書時，已知悉B1建物旁之前揭騎樓或 無遮掩人行道無法供其作為專有或約定專用範圍，卻仍同 意與名山城公司簽約購買B1建物，並無因夏夢林別墅建案 平面廣告、樣品屋、模型屋之標示，或該建案銷售小姐或 被告戊○○等人之說明，致陷於錯誤而簽約並付款之情形 。
（四）按一般民眾在購買預售屋時，因尚無實屋可供參看，如其 本身並無相關專業知識，亦無相關專業人員協助，通常固 僅能依憑建商製售之廣告、現場模型屋、樣品屋及銷售人 員之解說等項，作為是否決定購屋之判斷標準。且依消費 者保護法第22條所規定：「企業經營者應確保廣告內容之 真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」（ 按此為消費者保護法第22條於104 年6 月17日修正前之原 規定，嗣該條於本案發生後之104 年6 月17日修正增列第 2 項，明定「企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約 成立後，應確實履行。」）之規範意旨，企業經營者除應 確保廣告內容之真實外，其對消費者所負之履行義務不得 低於其廣告之內容（如參照消費者保護法第22條於104 年 6 月17日為前揭修正結果，則該企業經營者於契約成立後 ，並負有確實履行其商品或服務廣告內容之義務）。惟如 購屋者本身具備相關建築專業知識，或已取得專業人員協 助，則建商所製售之廣告、現場模型屋、樣品屋或銷售人 員之解說等項，固仍屬購屋者決定是否購屋之參考資料， 且依消費者保護法第22條之規範意旨，前揭廣告、現場模 型屋、樣品屋或銷售人員之解說仍具有契約效力，企業經 營者即建商仍應確保廣告內容之真實，其對消費者即購屋 者所負之義務仍不得低於廣告之內容，並應於契約成立後 ，依約確實履行。惟並無從據以推認該具備相關建築知識



，或已取得專業人員協助之購屋者，如有參考前揭廣告、 現場模型屋、樣品屋或銷售人員解說等項，因而決定簽約 購屋之情形者，即一律認為係受建商或其銷售人員之詐術 ，致陷於錯誤而簽約購屋並付款。本件告訴人乙○○既係 長期從事建築相關行業之專業人員，自具備建築相關知識 ，另告訴人吳炫章既取得其具有建築師資格，並係在建設 公司上班之姨丈吳春木協助，因此知悉B1建物旁之騎樓或 無遮掩人行道並無法供其作為專有或約定專用範圍之事實 ，已如前述。是依前揭事證及說明，堪認名山城公司委由 共同被告丙○○製售之廣告、現場模型屋、樣品屋及現場 接待中心之銷售人員許育蓉之解說內容，尚不能認為詐術 ，亦不致使告訴人乙○○或吳炫章陷於錯誤而簽約購屋並 付清價款。是縱認被告丁○○、戊○○等人嗣後於本件偵 審時，辯稱其等或名山城公司並未承諾或說明A1或B1建物 旁之騎樓或無遮掩人行道可供告訴人乙○○或吳炫章停車 或約定專用等語云云，均不足採認，另證人許育蓉陳稱伊 解說時，並未向告訴人乙○○或吳炫章說明各該騎樓或無 遮掩人行道可供告訴人乙○○或吳炫章停車或約定專用， 或陳稱伊忘記當時具體解說內容等語，亦不足採。惟並無 從據以推認被告戊○○等人在銷售夏夢林別墅建案或A1、