臺灣臺南地方法院民事判決 104年度簡上字第220號
上 訴 人 王芝濱
訴訟代理人 吳炳輝律師
被上訴人 蔡月理
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年10
月6日本院臺南簡易庭104年度南簡字第663號第一審判決提起上
訴，經本院於民國105年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人即原審原告之主張及聲明如下：
（一）被上訴人起訴主張：
兩造於民國98年4月14日簽訂不動產買賣契約書，由上訴 人王芝濱以新台幣（下同）192萬元出售其所有坐落臺南 市○○區○○段000○00000○00000地號土地（權利範圍 各12分之9，下稱系爭土地）及門牌號碼臺南市○○區○ ○路○段000巷000號未保存登記建物（下稱系爭建物，與 系爭土地合稱系爭不動產），並約定訂金30萬元於立約當 日給付，被上訴人代償上訴人王芝濱積欠訴外人陳幸之抵 押借款含本金加計利息共112萬元，並於98年11月19日將 所有尾款付清，上訴人王芝濱於被上訴人付清尾款後即應 將系爭建物交付被上訴人，此有被上訴人提出之買賣契約 書（下稱系爭買賣契約書）可資為憑。上訴人王芝濱於被 上訴人付清尾款後，僅將系爭買賣契約書中土地部分辦理 所有權移轉登記予被上訴人，系爭未保存登記建物之納稅 名義人仍為上訴人王芝濱。又上訴人王芝濱於98年11月間 搬離系爭建物並交付系爭建物予被上訴人接管後，被上訴 人於99年9月至100年9月期間，將系爭建物出租予訴外人 黃鰌禹，訴外人黃鰌禹不承租後，上訴人王芝濱趁被上訴 人疏於管理系爭建物之際，將系爭建物出借予王錦雀、黃 士鏗母子占有使用，被上訴人乃依買賣契約之法律關係及 民法第940條、第962條之規定，請求上訴人王芝濱將系爭 未保存登記建物之納稅義務人變更登記為被上訴人，及上 訴人王芝濱、王錦雀、黃士鏗三人應遷讓交還系爭建物。 原審為被上訴人勝訴之判決，王錦雀、黃士鏗未聲明不服 ，上訴人不服提起上訴。
（二）被上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者，茲引用 之外，補稱：
⒈系爭建物原始出資人為上訴人父親王寶銘於55年興建並遷
入該屋；但於82年1月21日王寶銘去世後，系爭建物於83 年1月20日因分割繼承為上訴人所有，及至98年10月14日 ，上訴人王芝濱將系爭建物與其坐落之基地即臺南市○○ 區○○段000地號、230之1地號230之2地號等3筆土地，權 利範圍12分之9，一同出售於被上訴人，系爭買賣契約書 的第4、5行即印有「建物標示：臺南市○○區○○路0段 000巷000號未保存建物房屋，建積81.90平方公尺，所有 權全部」等字樣。既然系爭建物為上訴人分割繼承取得， 雖無登記所有權，但上訴人依法有事實上處分權。上訴人 自66年5月出生起即居住在系爭建物中，其父親王寶銘去 世後因分割繼承取得系爭建物事實上處分權，嗣後仍持續 居住、使用系爭建物，一直到98年11月間被上訴人付清尾 款前，才搬離並移交予被上訴人管理、使用。
⒉上訴人已將系爭建物交付給被上訴人占有之證據如下： ⑴附件一照片共計17張，此為上訴人交屋時及交屋後被上 訴人清理系爭建物之屋內、屋外相片，當時屋內是清空 ，屋外有清出之廢棄物等。廚房的屋頂因塌陷，怕有危 險所以當時將其拆除，現今已被加蓋鐵皮屋頂。附件二 照片共計12張是目前的相片，裡面擺滿家具及家電等用 品，這些全部是王錦雀及黃士鏗於104年4月間搬入的。 ⑵被上訴人於98年11月間交付尾款並點交系爭建物，嗣後 於99年9月間將系爭建物出租予訴外人黃鰌禹一家3口為 期一年，上訴人遷居臺南市○○區○○路○段000巷00 弄0號，與系爭建物僅相距120公尺，上訴人又時常到系 爭建物附近找其親戚，說不知被上訴人已將系爭建物出 租予他人，那是騙人的。上訴人自始至終是知道被上訴 人已將系爭建物出租了。
⑶在第一審開庭時，被上訴人向庭上法官說：「系爭建物 水電等費自98年11月起至被上訴人於104年1月間辦理停 水停電這期間，其水電等費全部是被上訴人繳納」，上 訴人回答說：「那是使用者付費」。由此可確定上訴人 是明知系爭建物已出售予被上訴人並已點交完畢。 ⒊系爭建物雖是上訴人之父王寶銘（82年1月21日亡）原始 起造之未保存登記建物，但依據臺南市政政稅務局安南分 局存檔之「臺南市房屋稅籍登記表」記載，納稅義務人王 寶銘變更為「上訴人王芝濱」，移轉異動原因及年月日為 「分割繼承」、「83年1月20日」。依法分割繼承係屬繼 受取得，又依臺南市政政稅務局安南分局回文，雖當年變 更系爭建物房屋稅納稅義務人之申請書及相關資料已逾檔 案保存年限已銷毀，但其說明依財政部99年12月編印之房
屋稅稽徵作業手冊規定，「未辦理建物登記」之繼承申請 變更房屋稅納稅義務人名義者，應填寫申請書並檢附相關 文件「㈠遺產稅完(免)稅證明書㈡繼承系統表㈢遺產分割 協議書㈣法院核准拋棄繼承權證明書㈤全部繼承人戶籍資 料」等，可見，上訴人是因繼承取得系爭建物，上訴人對 系爭建物有全部完全處分權及使用權，上訴人出售系爭建 物予被上訴人時，有事實上的處分權無誤。
（三）爰聲明：
⒈上訴駁回。
⒉上訴訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人上訴及答辯意旨略以：
（一）原判決有關稅籍登記是否有辦理協同登記之必要，原判決 並未查明，即依民法第758條、第759條規定，買賣不動產 如果未經登記不生所有權移轉之效力，而未辦保存登記之 建物仍須以原始建物出資取得人，移轉其事上處分權或繼 承上開權利，始有權辦理事實上處分權之移轉，而系爭建 物原始出資人為上訴人之父親王寶銘於55年間興建並遷入 該屋，俟王寶銘於82年1月21日去世後，由上訴人及其他 繼承人共同繼承，此有王寶銘除戶籍謄本可稽，原判決僅 以稅籍登記之稅務行政管理，即率認上訴人有系爭建物所 有權或事實上處分權，顯有違法。再查上訴人所立系爭買 賣契約之範圍不包括系爭建物，況上訴人既無上開建物所 有權或事實上處分權，系爭買賣契約並未經其他公同共有 繼承人之同意，依民法第828條規定，顯為無效之契約甚 明。
（二）又房屋稅籍登記，僅係為稅務管理之方便，而為行政管理 之登記，並非表彰其有私法上所有權，最高行政法院99年 度判字第479號判例可稽，而公法上行政管理之方便行事 ，即不能依私法上請求權為協同辦理之請求，況查協同辦 理之請求權依據為何，並未具體敘明，僅以附隨義務置辯 ，亦有違法。再查民法第940條、第962條占有請求權，必 以合法占有交付，始有合法權利，若係自無權處分人之交 付或占有均屬無權占有，即不得行使上開請求權利，最高 法院58年度台上字第2265號判例可稽，被上訴人自無權請 求遷讓甚明，原判決未查，即有違法，依法應予廢棄，並 駁回被上訴人於第一審之請求，以維權益。
（三）爰聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人與上訴人王芝濱於98年10月14日簽訂買賣契約書 （見本院104年度補字第242號卷第9-10頁，即系爭買賣契 約書），約定總價192萬元。其中訂金30萬元於98年10月 14日給付，上訴人王芝濱有於系爭買賣契約書上簽名收訖 並按指印，被上訴人並代償上訴人王芝濱所積欠第三人陳 幸之借款112萬元，另於98年11月9日先交付10萬元給上訴 人王芝濱，嗣於98年11月19日將所有尾款40萬元付清給上 訴人王芝濱收訖完畢。
（二）系爭建物之水、電用戶名義人均為被上訴人。系爭建物之 房屋稅納稅名義人現為上訴人王芝濱。
（三）上訴人未經被上訴人同意而將系爭建物借予王錦雀、黃士 鏗占有使用，王錦雀、黃士鏗於104年間入住系爭建物至 今，系爭建物現由王錦雀、黃士鏗居住使用中。四、兩造爭執事項：
（一）系爭買賣契約書之買賣標的物是否包含系爭建物（臺南市 ○○區○○路0段000巷000號）？
（二）被上訴人請求上訴人應協同被上訴人辦理系爭建物納稅義 務人變更為被上訴人，有無理由？
（三）被上訴人請求上訴人遷讓系爭建物返還被上訴人，有無理 由？
五、得心證之理由：
（一）系爭買賣契約書之買賣標的物是否包含系爭建物（臺南市 ○○區○○路0段000巷000號）？經查： ⒈被上訴主張兩造系爭買賣契約之買賣標的包含系爭建物， 業據提出買賣契約書一紙（見本院104年度補字第242號卷 第9、10頁）為據，上訴人對上開契約書形式上之真正並 不爭執，惟以兩造間並無買賣之真意，兩造間係成立消費 借貸契約，並以系爭建物作為抵押，上訴人從未將系爭建 物交付被上訴人占有云云置辯。
⒉查被上訴人與上訴人王芝濱於98年10月14日簽訂系爭買賣 契約書，依契約書記載，系爭建物為買賣標的物之一，而 系爭買賣契約書簽訂之後，上訴人除將系爭三筆土地辦妥 所有權移轉登記予被上訴人外，被上訴人於98年11月間以 經「買賣」為由，分別將系爭建物之水、電用戶名義人由 上訴人王芝濱之父親「王寶銘」變更為被上訴人本人之名 義，及被上訴人於102年12月31日申請停用自來水，王錦 雀於104年5月4日申請復水；被上訴人於101年1月10日辦 理暫停用電，黃士鏗於104年5月申請復電過戶案件取消等 情，此有臺灣自來水股份有限公司第六區管理處臺南服務
所104年8月25日台水六南服字第00000000000號函及所附 歷來用戶名義人相關文件、臺灣電力股份有限公司臺南區 營業處104年9月1日臺南字第0000000000號函及所附用電 申請紀錄在卷可佐（見原審卷第92-104、120-126頁）。 按兩造間之系爭買賣契約如為通謀虛為意思表示，隱藏消 費借貸契約，並以系爭不動產作為擔保之真意，僅須在系 爭土地上設定抵押權即可，並無移轉所有權之必要。再按 系爭建物在兩造簽訂買賣契約之後不久，建築物內之用水 、用電人即變更為被上訴人，足證被上訴人主張上訴人王 芝濱已將系爭建物交由被上訴人管理使用收益之事實為可 採，如果僅係作為借款擔保，上訴人仍居住在系爭建物內 ，有何變更用水用電人名義之必要？被上訴人為何要替上 訴人支付水電費？況在101、102年間被上訴人因承租人黃 鰌禹不承租系爭建物後，停用自來水、暫停用電，系爭建 物不適宜居住使用，上訴人主張其本人或王錦雀、黃士鏗 一直居住在系爭建物中從未遷移云云，顯與事實不符。 ⒊再查，上訴人將系爭交付被上訴人之後，系爭建物交付被 上訴人占有，被上訴人在交屋時及交屋後清理時，曾拍攝 系爭建物之屋內屋外照片，此有照片17幀在卷可憑（見本 院卷第53-69頁），上訴人對上開照片形式上之真正亦不 爭執，被上訴人主張上訴人已依系爭買賣契約將系爭建物 交其占有使用應可採信。
⒋綜上，兩造間之系爭買賣契約書形式上已載明系爭建物為 買賣之標的物，而由被上訴人提出系爭建物屋內狀況照片 ，被上訴人變更用水用電名義人，及101、102年間迄104 年之間，系爭建物曾斷水斷電等情觀之，被上訴人主張系 爭建物已交其占有使用應可採信，上訴人辯稱其一直居住 在系爭建物內未交付系爭建物云云，與事實不符。此外， 上訴人復未能舉證證明，兩造間簽訂系爭買賣契約書之係 通謀虛偽意思表示，隱藏之真意為以系爭不動產為擔保之 消費借貸契約，其主張為無可採。系爭買賣契約書之買賣 標的物包含系爭建物（臺南市○○區○○路0段000巷000 號），且上訴人王芝濱已於98年11月間將系爭建物交付被 上訴人應可認定為真正。
（二）被上訴人請求上訴人應協同被上訴人辦理系爭建物納稅義 務人變更為被上訴人，有無理由？
⒈按「買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為。王 文璋於出賣系爭土地應有部分與被上訴人時，縱未得其他 繼承人陳屘同意或對該應有部分無處分之權利，亦不影響 其債權的買賣契約之有效成立。」最高法院著有83年度台
上字第2828號判決可資參照。上訴人王芝濱主張系爭建物 為其父王寶銘於55年間起造，為原始取得，嗣王寶銘於82 年1月21日死亡後，系爭建物應由王寶銘之全體繼承人即 上訴人王芝濱、訴外人王芝渼、王芝澐、王芝萍、王芝涵 、王黃月鳳公同共有取得，上訴人在系爭買賣契約中出售 系爭建物予被上訴人為無權處分，系爭買賣契約無效，上 訴人不負將系爭建物納稅義務人變更為被上訴人之義務云 云。然縱上訴人主張其非系爭建物之事實上處分權人屬實 （按上訴人為系爭建物之有事實上處分權之人，詳如後述 ），其無系爭建物處分之權利，惟負擔行為不以有處分權 為必要，出賣他人之物，係負擔行為，發生債權債務關係 ，與標的物係屬何人所有並無關連性，自不以出賣人有處 分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權，其負擔行為仍 屬有效，兩造間之系爭買賣契約並非無效。上訴人王芝濱 抗辯系爭買賣契約無效為無可採。
⒉又按，系爭建物為上訴人王芝濱之父王寶銘（82年1月21 日亡）原始起造之未保存登記之建物，並為納稅義務人， 嗣於83年1月20日因分割繼承，將系爭建物亦納稅義務人 變更為上訴人，此有臺南市房屋稅籍登記表一紙在卷足憑 （見本院卷第33頁）。雖上訴人王芝濱否認王寶銘之繼承 人就系爭建物已為遺產分割，而系爭建物納稅義務人變更 申請書及相關資料，因已逾檔案保存年限而銷毀，此經臺 南市政府稅務局安南分局以104年12月14日南市稅安房字 第0000000000號函復本院在卷（見本院卷第41頁）。惟按 「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。 」民事訴訟法第355條第1項定有明文。又依財政部99年12 月編印之房屋稅稽徵作業手冊規定，未辦理建物登記之繼 承申請變更房屋稅納稅義務人名義者，應填寫申請書並檢 附相關文件：「㈠遺產稅完(免)稅證明書㈡繼承系統表㈢ 遺產分割協議書㈣法院核准拋棄繼承權證明書㈤全部繼承 人戶籍資料」等，此亦經臺南市政府稅務局安南分局以上 開函文函復本院在卷。系爭建物已於83年1月20日辦理分 割繼承，並登載於臺南市房屋稅籍登記載表之公文書，則 系爭建物所有權人王寶銘之繼承人，必已出具上開文件， 包含遺產分割協議書，方將系爭建物之納稅義務人變更為 上訴人一人，被上訴人主張上訴人已因繼承而取得系爭建 物之事實上處分權應可認定為真正。則上訴人將系爭建物 出賣予被上訴人係屬有權處分應可認定。上訴人王芝濱抗 辯稱其出賣系爭建物時是無權處分云云為無可採。 ⒊再按，未辦所有權第一次登記之建物，其買賣事所常見，
無從辦理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效 力，但某種程度仍可作為買賣、占有等事實之佐證，私法 上仍具意義，似可解為契約之附隨義務，得以訴請協同辦 理變更納稅義務人名義（臺灣高等法院暨所屬法院96年法 律座談會民事類提案第16號參照）。又契稅條例第16條第 1項規定：「納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、 贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有 人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約 書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建 物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應 由雙方當事人共同申報。」，是未辦保存登記建物之買賣 、交換、贈與、分割，無從至地政事務所辦理所有權移轉 登記，而係由雙方當事人共同申報契稅，憑以變更房屋之 納稅義務人，據以繳納房屋稅，取得房屋事實上處分權人 之外觀。是本件系爭建物為未辦保存登記之建物，雖無從 辦理所有權移轉登記，然仍得為事實上處分權之移轉。從 而，本件被上訴人訴請上訴人協同辦理系爭建物變更納稅 義務人名義，係基於依系爭買賣契約之內容，受讓系爭建 物建物所有權（事實上處分權）之私權法律關係，系爭建 物稅籍變更，固不生變動產權之效力，但某種程度可作為 上訴人簽立系爭買賣契約同意將系爭建物之所有權（事實 上處分權）歸於被上訴人所有此一事實之佐證，是被上訴 人請求上訴人變更系爭建物之稅籍登記，應在兩造簽立系 爭買賣契約，於契約第一條約定將系爭建物之所有權（事 實上處分權）歸於被上訴人時，上訴人應配合履約辦理之 事務範圍內，是上訴人基於系爭買賣契約之法律關係，自 有配合將系爭建物納稅義務人變更為被上訴人之義務。被 上訴人請求「上訴人應協同被上訴人辦理系爭建物納稅義 務人變更為被上訴人」，為有理由。
（三）被上訴人請求上訴人遷讓系爭建物返還被上訴人，有無理 由？
⒈按以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始得為 之，所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言， 此觀民法第962條、第940條之規定自明，最高法院42年台 上字第922號民事判例要旨可參。又按民法上占有物返還 請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，觀於民法 第962條之規定而自明。所謂占有之侵奪，係指違反占有 人之意思，以積極之不法行為，將占有物之全部或一部移 入自己之管領而言，最高法院82年度臺上字第2276號民事 判決要旨、83年度臺上字第2311號民事判決要旨參照。再
按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告 ，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內 ，貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力， 依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人， 最高法院87年度台上字第213號判決意旨可參。 ⒉查本件被上訴人於98年10月14日向上訴人買受系爭建物且 已取得事實上處分權，上訴人已依系爭買賣契約將系爭建 物交付被上訴人等情，業經本院認定說明如上，則系爭建 物自斯時起已在被上訴人合法占有中。揆諸前揭說明，現 上訴人王芝濱未經被上訴人同意，違反占有人即被上訴人 之意思，將系爭建物貸與（使用借貸）王錦雀、黃士鏗居 住使用，亦即將系爭建物之全部移入自己之管領之下，王 錦雀、黃士鏗等2人係屬直接占有系爭建物之人，上訴人 王芝濱則屬間接占有之人，被上訴人對系爭建物之占有， 堪認遭上訴人王芝濱及王錦雀、黃士鏗等人侵奪之，屬實 無誤。從而，被上訴人依民法第962條前段規定請求上訴 人王芝濱及王錦雀、黃士鏗等3人遷讓交還系爭建物，於 法有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約、民法第962條之規定 ，請求上訴人應協同被上訴人辦理系爭建物納稅義務人變更 為被上訴人，及上訴人遷讓系爭建物予被上訴人，洵屬有據 ，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，命上訴人如數給付 ，並為假執行之宣告及命上訴人得供擔保免為假執行，於法 並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果 不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。本件第二審訴訟費用即裁判費1,500元， 應由上訴人負擔，爰依法確定如主文第2項所示。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第2項、第78項、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 孫玉文
法 官 張麗娟
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 105 年 5 月 5 日
書記官 黃郁淇
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