臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第264號
原 告 新華山林廣告股份有限公司
法定代理人 李慶光
訴訟代理人 蔡文玉律師
被 告 郁宏建設實業有限公司
法定代理人 陳宏鵬
上列當事人間給付委任報酬等事件，本院於民國一百零五年四月
二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。查 原告新華山林廣告股份有限公司法定代理人原為許素貞，嗣 變更為李慶光，有臺北市政府民國104年12月14日府產業商 字第10490118020號函在卷足憑（本院卷（一）第185至188 頁），李慶光依民事訴訟法第170條、第175條規定具狀聲明 承受訴訟（本院卷第211頁），經核尚無不合，先予敘明。二、原告起訴主張略以：
（一）原告新華山林廣告股份有限公司於民國101年5月21日與被 告郁宏建設實業有限公司簽訂委託業務企劃合約書（下稱 系爭契約），就債務人於基隆市○○區○○段○○○○段 000○0000○0000○0000地號上，依法興建之房屋暨土地 推動「聚旺明家建案」（下稱系爭建案）之銷售，債權人 前已按契約內容完成系爭建案之委託銷售事項，但發生債 務人拖欠給付委任報酬情事：
1、按系爭契約第三條規定：「甲方委託銷售之不動產別墅共 計五棟，合計委託總銷底價為新台幣壹億元整。…甲方給 付乙方業務企劃費用依實際售出之底價總額乘百分之六計 算，本約簽訂確定可銷售戶數及總銷後甲方若有保留或不 賣，乙方得依該戶之底價金額依前列說明收取佣金。若乙 方超溢底價出售時，其溢底價部份金額經乙方下列用途抵 扣後之淨值，甲方分得百分之七十，乙方分得百分之三十 ，於結案後一併請領。甲方不得以保留尾款等理由拒絕支 付。超溢底價款項優先回補於低底價之售價及廣告預算超 花部份，（低於底價部份經超溢價回補後依回補至底價? 額計算請款，若無超溢價回補時依出售底價視為銷售底價
。）（一）作為客戶殺價之綜合彈性運用。（二）作為贈 送客戶建材設備或贈品費用（須經甲方簽可，事先報備） 。（三）作為客戶介紹客戶之介紹費用（須提列客戶介紹 費收取單據）。（四）作為回補乙方廣告預算超花部份。 」（支付命令卷第7至14頁）。
2、查債務人就系爭建案共五戶別墅之總銷底價為新台幣（下 同）1億元整，按系爭契約第三條規定：「甲方委託銷售 之不動產別墅共計五棟，合計委託總銷底價為新台幣壹億 元整。…甲方給付乙方業務企劃費用依實際售出之底價總 額乘百分之六計算」，故債務人需給付債權人600萬元之 業務企劃費（計算式：底價總額1億元×6%＝600萬元）。 再者，原告已分別於102年7月5日、102年7月18日、102年 7月24日、102年10月8日及102年11月10日與客戶簽約出售 系爭五棟別墅，出售總價額為1億432萬元（支付命令卷第 15頁），超溢底價金額為432萬元（計算式：銷售總額1億 432萬元－總銷底價1億元＝432萬元）。依系爭合約書第7 條約定，兩造係合意以委託總銷售底價乘2.5%作為本案廣 告行銷費用，即250萬元（1億元×2.5%＝250萬元）。原 告已花費之廣告成本（含稅）為948萬6,550元（現場成本 957,628元、企劃成本199,999元、業務成本4,100,928元 、媒體成本4,017,564元，及進項稅額210,431元，本院卷 ），超花部分為698萬6,550元（支付命令卷第16頁），是 以另依系爭契約第三條規定：「超溢底價款優先回補於廣 告預算超花部分」，故債務人應將溢價金額432萬元全數 給付債權人以補貼廣告預算超花費用。
3、綜上，債權人實際應收報酬為1,032萬元（計算式：業務 企劃費用600萬元＋溢價補貼廣告預算超花費用432萬元＝ 1,032萬元），惟債務人僅給付690萬8,442元（支付命令 卷第17至36頁），尚有341萬1,558元（計算式：1,032萬 元－690萬8,442元＝341萬1,558元）未給付。為此，依系 爭合約第3條及民法第546條第1項之法律關係，提起本件 訴訟。並聲明：被告應給付原告3411,558元，並自起訴狀 送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
（二）對被告抗辯之陳述：原來的合約期間是沒有銷售一戶，證 人證述明確。且依實際的狀況，原告公司銷售中心係在被 告辦公室內，如被告不同意原告公司銷售，不可能原告公 司可以在其辦公室繼續銷售至102年11月間。至於被告片 面所述雙方同意一般概念約，與事實不相符。依照業務企 劃書第2條記載明確應立即償還所花費用，本件因被告未
立即償還，故可以佐證雙方有合意延長契約。
三、被告則抗辯以：
（一）經查，系爭建案銷售日期分別為B戶102年7月5日，A戶102 年7月18日，C戶102年07月24日，E戶102年10月8日，D戶 102年11月10日（本院卷第26至174頁）。但系爭契約第二 條明定委託期限，銷售期：預定自民國一百零一年六月起 至一百零一年十二月止，共計六個月，必要時得由雙方同 意延長一個月（本院卷第17至25頁）。系爭契約早於民國 101年12月到期，被告絕無同意延長，銷售日期均於系爭 契約失效後始銷售，原告所稱依系爭契約應付金額即無所 附麗。系爭契約到期後所銷售系爭建案被告仍支付高於仲 介最高佣金計6,908,442元（政府規定按銷售金額買賣雙 方不得逾百分之六）予原告。被告否認兩造有合意展延銷 售期間。原告主張廣告行銷花費約698萬6550元，金額怎 麼計算的，原告並沒有提出資料。
（二）證人邱鳳娟證述不實在。拿新合約過來不是原告公司的總 經理，是原告公司的員工，新合約不可能交給被告法定代 理人陳宏鵬，因為被告法定代理人陳宏鵬，很少去公司， 證人說交給被告法定代理人陳宏鵬不是事實。原告於雙方 約定期間內並無銷售任何一戶，被告對原告銷售能力有疑 慮，因此並無意與原告續約，原合約到期後，原告拿一份 用印完要被告續約，惟被告不同意延長，無用印的合約就 是證明。合約到期後原告向被告說明銷售期間已投入成本 希望被告讓其繼續銷售，以免賠本，被告基於跟原告公司 的負責人李慶光是朋友關係，因此兩造同意在一般約的概 念下，即李慶光、許素貞與我談，任何人皆可銷售，任何 人有賣一戶，被告就支付該不動產實際成交價之6％，被 告才同意在被告公司繼續銷售。並聲明：駁回原告之訴及 其假執行之聲請。2、如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於民國101年5月21日簽訂系爭「委託業務企劃合約書 」，由被告委託原告企劃、廣告、銷售座落於基隆市○○ 區○○段○○○○段000○0000○0000○0000地號土地上 興建之五棟別墅，建案名稱為「聚旺明家」（臺灣基隆地 方法院104年度訴字第406號卷，第7至14頁）。（二）原告已分別於102年7月5日、102年7月18日、102年7月24 日、102年10月8日及102年11月10日與客戶簽約出售總價 額為1億432萬元。超溢底價金額為432萬元。（三）依系爭合約第7條約定，如總銷售底價1億元，兩造係合意
以委託總銷售底價乘百分之2.5作為本案廣告行銷費用， 即250萬元（1億元乘以百分之2.5）。
（四）被告已給付原告690萬8,442元。五、得心證之理由
（一）原告主張依系爭合約第3條，其應收報酬為1,032萬元（即 ：業務企劃費用600萬元＋溢價優先扣抵廣告預算超花費 用432萬元＝），扣除被告已給付之690萬8,442元，被告 尚應給付原告341萬1,558元，是否有理由？ 1、原告主張，兩造有口頭合意將延長契約期間至102年11月 間一情，應由原告負舉證之責任，合先敘明。
2、原告所舉證人即原告公司財務及現場銷售業務職員邱鳳娟 於本院證述：「（原告訴訟代理人問：兩造有無協議延長 銷售期限？）期約快到時有口頭提，跟建設公司提是不是 把合約延長期間，合約上的12月份已經快到了，後續也把 合約的紙本送過去，遲遲沒有下文，總經理拿了舊的合約 去，表示如果不簽新的合約，只要在舊合約上改期間，但 是被告沒有在舊合約上改期間，也沒有簽，只是表示已經 那麼熟了，只要繼續賣，賣完就好，我們的銷售中心也是 在建設公司的辦公室裡面，辦公室一邊是銷售中心，一邊 是辦公室，幾乎每天會碰面，每週固定有檢討會議，每週 的例會會跟公司報告銷售狀況及媒體的方向，被告只是說 加油趕快賣完。（原告訴訟代理人問：你們雙方沒有另簽 書面合約？）沒有書面合約。（原告訴訟代理人問：（提 示本院卷第193頁至第200頁委託業務企劃合約書）這份合 約是否前述曾經把合約紙本送去給被告？）是，直接交給 被告郁宏建設公司被告法定代理人陳宏鵬。（原告訴訟代 理人問：這份合約與原來舊的合約有那裡不一樣？）第2 條銷售期間有延長，有加註一條希望到全面施工達邊建邊 售條件。（原告訴訟代理人問：有確認被告同意你們延長 銷售？）是，因為我們都在被告辦公室那邊銷售。」等語 （本院卷第207至209頁）。依證人邱鳳娟之證述內容雖證 稱，被告表示，已經那麼熟了，只要繼續賣，賣完就好等 語，縱使如證人所述，兩造有口頭協議繼續賣一情，但亦 無法證明兩造協議報酬之約定為何。再者，倘兩造有將系 爭合約延長之合意，何不直接簽立書面契約（再簽立書面 契約或以原契約更改方式）以明確雙方權利義務內容，是 原告上開主張亦有違常理。
（二）從而，依原告所提出證據資料，無法證明兩造有口頭合意 將系爭契約期間延長至102年11月間。足見系爭契約101年 12月已到期。被告抗辯，依系爭合約第2條第1項約定，其
委託原告銷售期間為預定自民國101年6月起至101年12月 止，共計6個月，必要時得由雙方同意延長1個月，其未同 意原告延長銷售日期，原告係於契約失效後始銷售，故其 不必依系爭合約約定之金額給付原告款項，為有理由。從 而，原告主張依系爭合約第3條，請求被告給付自102年7 月起至11月間之銷售報酬341萬1,558元，尚嫌無據，為無 理由。
六、綜上所述，原告主張依系爭合約第3條，請求被告應給付原 告341萬1,558元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 王育珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 30 日
書記官 蔡梅蓮
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