臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1337號
原 告 劉賴偉
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 告 陳龍川
兼
訴訟代理人 郭峻瑋
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年4月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。本件原告起訴時訴之聲明主張：一、被告郭峻瑋應將坐落 臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地） 上之門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號4 層樓 房屋（下稱系爭建物）拆除，將上開土地返還予原告；二、 被告應連帶給付原告新臺幣（下同）206 萬9,760 元，及自 民國104 年11月15日起至返還土地日止，按月給付原告4 萬 9,280 元（見本院卷第5 頁）。末則於本院審理中將訴之聲 明變更為：一、被告郭峻瑋應將坐落系爭土地上之系爭建物 如附圖所示部分（面積120 平方公尺）拆除，並將上開土地 返還予原告；二、被告應給付原告186 萬8,720 元，及自10 4 年11月29日起至返還土地日止，按月給付原告4 萬4,800 元（見本院卷第52頁、63頁正面）。經核原告訴之變更，其 請求基礎事實同一，並減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開 說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告因拍賣於101 年5 月29日登記取得系爭土地 之所有權，惟訴外人即被告郭峻瑋之父親郭哲彰（又名郭龍 雄）所建造之系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示部分面 積120 平方公尺，並委託被告陳龍川管理，嗣被告郭峻瑋因 繼承取得系爭建物而有事實上處分權，亦委託被告陳龍川管 理，則被告郭峻瑋無權占用系爭土地，原告自得請求被告郭 峻瑋拆除系爭建物，並將所占用之系爭土地如附圖所示部分 返還予原告。又被告郭峻瑋既係無權占有該部分之土地，並 委託被告陳龍川看管系爭建物，則共同占用土地之被告，自
亦負有返還相當於租金之不當得利之義務。而系爭土地如附 圖所示部分之面積為120 平方公尺，99年度、102 年度申報 地價則分別為每平方公尺4 萬2,960 元、4 萬4,800 元，以 申報地價週年利率10％計算相當於租金之不當得利，則自10 1 年5 月29日起至104 年11月28日止，原告即得請求被告給 付186 萬8,720 元；及自104 年11月29日起至返還系爭土地 如附圖所示部分之日止，原告另得請求被告按月給付4 萬4, 800 元。為此爰依民法第767 條、第179 條規定提起本件訴 訟等語。並聲明：㈠被告郭峻瑋應將坐落系爭土地上之系爭 建物如附圖所示部分（面積120 平方公尺）拆除，並將上開 土地返還予原告。㈡被告應給付原告186 萬8,720 元，及自 104 年11月29日起至返還土地日止，按月給付原告4 萬4,80 0 元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：當初訴外人蘇正東、潘義雄委託被告郭峻瑋之 父親郭哲彰建造系爭建物，惟該2 人嗣後付不出工程款而將 系爭建物之所有權賣給郭哲彰。系爭建物所坐落之系爭土地 當時為訴外人蔡典1 人所有，則蔡典簽立之同意書即已完成 地主同意興建之程序，且當時建照已申請核可，表示系爭土 地之地主確實同意興建系爭建物。故系爭建物為地主同意， 且領有建照，為有權占有系爭土地，且已持續40、50年，原 告於拍賣取得系爭土地之所有權前亦已知悉現況，自不得請 求被告郭峻瑋拆屋還地。又被告既為有權占有且未曾得到利 益，原告自不得請求被告給付相當於租金之不當得利。況本 件以申報地價週年利率5 ％計算占有系爭土地相當於租金之 不當得利較為合理等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執 行之聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假 執行。
三、得心證之理由：
原告主張其因拍賣於101 年5 月29日登記取得系爭土地之所 有權，而被告郭峻瑋之父親郭哲彰所建造之系爭建物占用系 爭土地如附圖所示部分面積120 平方公尺，嗣被告郭峻瑋因 繼承取得系爭建物而有事實上處分權，並委託被告陳龍川管 理等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、本院104 年度 自字第12號判決、本院103 年度訴字第2086號卷內勘驗筆錄 、松山地政事務所103 年10月20日北市松地測字第10331880 000 號函暨土地複丈成果圖為證（見本院卷第7 至11、60至 61頁），復為被告所不爭執，堪信為實。原告主張被告無權 占用系爭土地，無法律上原因受有利益，並致原告受有損害 等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠系爭土地原為蔡典所有，嗣蔡典於70年10月10日死亡，後迭
經繼承、贈與、買賣後，由訴外人蔡典之女蔡幸鄉及陳柏壽 分別共有（蔡幸鄉應有部分7/ 10 、陳柏壽應有部分3/10） ，而陳柏壽部分經繼承後由訴外人吳育德、吳姿穎、林純如 、林子翔、林子峰、陳勝發、黃冠禎、黃冠綸及劉上偉公同 共有，嗣因訴外人即債權人林鈺玲以陳柏壽、蔡幸鄉積欠債 務而聲請前開不動產強制執行程序，嗣由原告於101 年5 月 14日標得系爭土地，並於101 年5 月29日移轉登記等情，有 土地登記公務用謄本、臺北市土地登記簿、本院民事執行處 通知在卷可證（見104 自字第12號卷《下稱自字卷》第35至 38-1、57至64頁，本院卷第33頁），上開事實堪以認定。 ㈡系爭土地坐落一未辦理建築物所有權第一次登記之系爭建物 ，乃係蔡典於57、58年間與建商為合建契約，約定由蔡典提 供系爭土地、建商負責建造4 層樓房，完工後，2 、3 樓歸 蔡典，1 、4 樓歸建商，土地並一併分割，建商並交付保證 金予蔡典，嗣即由蔡典出具同意於系爭土地上建築永久式4 樓集合住宅（即系爭建物）之土地使用權證明書，該建物後 由郭哲彰承攬施作，迄至該屋結構體建成後，因蔡典不欲辦 理分割，該屋迄今未辦理保存登記，自斯時起，郭哲彰委請 工頭即被告陳龍川看守該屋，後於79年間曾因管領該屋而與 蔡幸鄉有所爭執，嗣法院判決被告陳龍川無罪後，仍由被告 陳龍川持續看管該屋迄今等情，此據被告郭峻瑋以證人身分 於自字案中審理時具結證述：伊據父親留下的資料及詢問他 人後，得知該屋係伊父親與蔡典合建，約定建成後2 、3 樓 歸蔡典，1 、4 樓歸建商，土地一人一半，後來房子蓋的差 不多，蔡典卻後悔，因此無法辦理使用執照，房子就從50幾 年放到現在，曾經有一陣子蔡典女兒要去強佔，但發生糾紛 上法院，之後沒有強佔又搬出去，所以伊父親一直委請被告 陳龍川看顧房屋，至伊父親過世後，伊繼承該屋所有權，仍 請被告陳龍川看顧房屋，但沒有給被告陳龍川任何管理費等 語明確（見自字卷第107 至111 頁），核與本院79年度易字 第5733號刑事判決內容相合（見本院卷第56至59頁），復有 原告於自字案件所提出之臺北市政府工務局58建（松山）（ 松）字第5 號建築執照存根抄錄本所附切結書上載（見自字 卷第7 頁）：「竊民擬在本市○○路00巷○00號（原舊里族 段317-1 、321-13地號）申請建築4 樓房，若在工程進行中 有損壞鄰房或發生其他糾葛時，竊願修復原狀無代或負全部 責任，恐口說無憑特具切結乙紙為據。謹呈臺北市○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○00○0 ○0 ○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○0 ○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○市○○街路段00巷
○00號本人所有舊里族段小段317 之1 、321 之-13 共2 筆 之內面積平方公尺（全筆甲坪）之土地建築永久式4 樓集合 住宅業經本人完全認可。茲為申請營造執照特予證明。基地 主：蔡典（印文及簽名）、時間：中華民國58年元月3 日」 為證；又系爭土地於系爭建物建築當時，所有權人僅蔡典1 人，亦有臺北市土地登記簿可佐（見自字卷第37、58頁）， 據上，經蔡典出具之系爭建物土地使用權證明書，已足證明 系爭建物係因原土地所有權人蔡典之同意而建築於上，對於 坐落土地自始為有權占有。至於上開切結書或土地使用權證 明書另記載除蔡典外，另有「黃登花」、「謝心傳」2 人為 建屋人，實不影響原土地所有權人蔡典應允興建系爭建物， 系爭建物為有權占有一事。另原告主張依本院79年度易字第 5733號刑事判決內容，本件建築執照已經逾期而作廢等語， 為被告所否認，並抗辯：刑事判決有個地方寫錯，就是系爭 建物是有建照，只是在最後要申請使用執照時，地主不願意 蓋章，才造成使用執照無法核發等語。查縱認上開建築執照 嗣因逾期而作廢，實屬行政管理上之事項，實不影響系爭建 物係經系爭土地所有權人蔡典同意而建築其上之事實。 ㈢按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基， 故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先 後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為 當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨， 乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房 屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因 基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用 關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原 已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時， 雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同 ，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依 「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，自值深 究（最高法院91年度台上字第1919號、95年度台上字第551 號判決意旨參照）。查系爭建物坐落於系爭土地上乃係經原 土地所有權人蔡典之同意，已如上述，足見系爭建物之事實 上處分權人原已取得基地利用權，嗣蔡典死亡，由其繼承人 繼承後，再經贈與、買賣後，由蔡典之女蔡幸鄉及陳柏壽分 別共有（蔡幸鄉應有部分7/ 10 、陳柏壽應有部分3/10）， 而陳柏壽部分經繼承後由吳育德、吳姿穎、林純如、林子翔
、林子峰、陳勝發、黃冠禎、黃冠綸及劉上偉公同共有，嗣 再經原告拍賣取得，已如上述，上開系爭土地之所有權人對 系爭土地上已有系爭建物殊無不知之理，亦當可合理推斷而 知悉系爭土地上有系爭建物長久占有使用之事實，且原告於 101 年間拍賣取得系爭土地時，拍賣公告上亦明載：本件拍 賣標的位於…，其上有建物，門牌號碼為「南京東路5 段38 9 巷9 號」，有建築執照，惟未辦理建築物所有權第一次登 記，現由第3 人陳龍川占有中，建物不在拍賣之列，請應買 人注意，本件拍定後不點交等語，有本院民事執行處通知在 卷可按（見本院卷第33頁），則原告實係明知系爭土地上有 經核發建築執照之經土地所有權人同意始得建築之系爭建物 存在，並由被告陳龍川占有中，仍予以買受，揆諸上開判決 意旨，自應推斷原告默許系爭建物事實上處分權人繼續使用 系爭土地，則系爭建物自屬有權占用原告所有之系爭土地， 原告本件請求拆屋還地及給付無權占用之不當得利，自均無 理由。
㈣原告雖又主張：依本院79年度易字第5733號刑事判決認定： 「……本件引起告訴人陳柏壽、蔡幸卿與被告郭哲彰、謝南 星、陳龍川雙方糾紛之房地，經查，其事實為：該土地為蔡 典所有，57年12月30日蔡典與蘇正東、潘義雄訂立合建契約 由蔡典提供土地，蘇潘負責建造4 層樓房，完工後，2 、3 層歸蔡典，1 、4 層歸蘇、潘2 人，定約時蘇、潘2 人並交 付保證金2 萬元予蔡典。蘇、潘2 人先委託蔡姓包商建造房 屋，惟施工至1 樓頂板時，蘇、潘2 人又與被告郭哲彰訂立 工程契約，由被告郭哲彰承攬其餘工程，工程款37萬1,000 元，迄該樓房結構體建成後，因蔡典與蘇、潘2 人發生糾紛 ，土地未辦理分割，蔡典亦未退還保證金，而蘇、潘2 人亦 未依約給付工程款予被告郭哲彰，郭某因而停工，嗣建照因 逾期而作廢，該棟房屋至今仍未辦理保存登記，此事實為被 告陳述明確……。」（見本院卷第89頁），則由上揭判決所 載事實，蘇、潘2 人得使用系爭土地係本於蔡典與蘇正東、 潘義雄訂立合建契約，郭哲彰在系爭土地上建造系爭建物係 本於蘇、潘2 人與郭哲彰間之工程契約，蔡典與郭哲彰間並 無任何契約法律關係存在，又積欠郭哲彰工程款者為蘇、潘 2 人，而非蔡典，是郭哲彰對土地所有人蔡典而言，並無法 律上之正當權源可以占用系爭土地等語。惟查，本件係認系 爭建物當時係經土地所有權人同意始建築其上，系爭建物事 實上處分權人已取得基地利用權，嗣雖有建物或土地異主情 形，然依上開最高法院判決意旨，認原告默許系爭建物事實 上處分權人即被告郭峻瑋繼續使用系爭土地，故屬有權占有
乙情，已經本院認定如前，故原告以上開理由主張被告郭峻 瑋為無權占有，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告 郭峻瑋應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示部分（面 積120 平方公尺）拆除，並將上開土地返還予原告；以及被 告應給付原告186 萬8,720 元，及自104 年11月29日起至返 還土地日止，按月給付原告4 萬4,800 元，均為無理由，應 予駁回。原告之請求既無理由，其假執行之聲請即失所依據 ，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 王曉雁
附圖：複丈成果圖