臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4892號
原 告 蕭秀珍
劉正喜
共 同
訴訟代理人 黃昭仁律師
謝享穎律師
被 告 黃正亮
訴訟代理人 蔡鎮隆律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105 年5 月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104 年1 月13日向被告購買門牌號碼 為臺北市○○區○○路0 段000 ○0 號3 樓之房屋（下稱系 爭房屋）及坐落基地，買賣總價金為新臺幣（下同）1,208 萬元，嗣兩造就系爭買賣契約之價金及標的業已相互移轉交 付完畢。原告於簽約前看屋及點交時均與被告之代理人黃耀 民一再確認系爭房屋室內管線及線路是否完成更新，黃耀民 則表示該室內相關管線均已完成更新，兩造並以之為系爭買 賣契約之議價條件。詎原告於交屋後進行裝潢時，發現系爭 房屋大部分電路管線皆未更新，且該管線老舊已將致不堪使 用之程度，則系爭房屋明顯欠缺被告所保證管線已完全更新 之品質，係欠缺被告所保證事項之重大瑕疵，原告自得依民 法第359 條請求被告負物之瑕疵擔保責任，而請求減少價金 即以系爭房屋買賣價金10％計算為120 萬8,000 元，並依民 法第179 條規定請求被告返還溢領之買賣價金。又系爭房屋 存有前開所述管線老舊之嚴重瑕疵，則被告交付該屋顯已構 成不完全給付，且被告係明知有瑕疵而未據實告知說明系爭 房屋之現況，顯具有可歸責事由，故被告依民法第227 條規 定，應賠償原告因上開瑕疵就系爭房屋進行管線全數更換等 工程之費用計69萬4,997 元。據上，原告爰依民法第359 條 、第179 條及第227 條規定，請求被告返還120 萬8,000 元 及損害賠償64萬4,997 元，共計185 萬7,997 元等語，並聲 明：㈠被告應給付原告185 萬7,997 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：被告於出售系爭房屋時，經原告多次察看後始 為購買之要約，經被告允諾後，兩造簽立不動產買賣契約書
。就系爭房屋買賣有關之特約事項，均詳載於不動產買賣契 約書及標的物現況說明書上，除此之外，兩造間並無任何其 他特別約定，被告未曾保證系爭房屋所有管線已完全更新， 並無隱匿不告知物之瑕疵之情形。是原告依瑕疵擔保、不當 得利及不完全給付之法律關係據以提起本件訴訟，均無理由 等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1 項、第2 項定 有明文。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，為物有瑕疵（最高法院73年台上字 第1173號判例意旨參照）。原告雖主張系爭房屋有管線老舊 之嚴重瑕疵等語，惟本件為中古房屋之買賣，系爭房屋為68 年6 月22日建築完成，明載於不動產買賣契約中（見本院卷 第10頁），其屋齡已達35年，其管線本有一定程度之老化耗 損，且本可自其屋齡知悉，則依通常交易觀念，尚難認管線 老舊為系爭中古房屋應具備之價值、效用或品質而不具備， 而屬物之瑕疵。是以，原告以系爭房屋管線老舊乙事，逕主 張為系爭房屋之瑕疵，尚無可採。
㈡原告主張被告曾向原告保證系爭房屋室內管線及線路均已完 成更新，兩造並以之為契約議價條件等語，為被告所否認。 經查：原告雖以證人即買方仲介江家鴻於本院證述：「（問 ：你在口頭上價格共識之前由你及梅先生雙方穿梭議價，當 時是否有把買方所重視的水電管線更新一事傳達予賣方？） 有。是我本人傳達給賣方。賣方的表示就如同我上開所述， 就是說到有全新裝潢過，另外有講到家具的事情」、「在第 一次價金協調買賣雙方碰面時，買方有疑慮，當下詢問房屋 內部的裝潢狀況以及管線事宜。賣方表示系爭房屋就是一手 屋，無任何裝潢，因為結婚全部重新裝潢過，買方當下聽完 之後就比較安心」、「因為等黃正亮到場，還有一段時間， 雙方就先碰面了，這段時間就是雙方有聊天，聊天的內容就 是我上開有提到原告有詢問有無更新等，賣方有說因為房屋 30幾年及結婚之因素，有全面更新」、「在交屋前看屋時（ 即上開第二次見面時），買方又有再次詢問關於水電管線部 分是否有更新，當時賣方的回答是全部都有重新裝潢過沒有
問題」、「雙方在聊天的情況下，黃耀民有提及系爭房屋有 重新裝潢時，買方就有問說水電管路的部分，賣方（即黃耀 民）就說因為是30幾年的房子，全新裝潢當然包括全部的管 線都更新，而且是結婚要使用」等語（見本院卷第71頁反面 、69頁），主張本件買賣雙方於議價時、簽約時、交屋前均 曾就系爭房屋室內管線已全數更新之品質為保證之約定，是 被告應擔保系爭房屋於交付前具有所保證之品質等語。惟查 ，證人即被告之子黃耀民於本院審理中結證：在兩造透過仲 介穿梭議定系爭房屋價金當時，並未表示有管線全面更新或 全新裝潢等語（見本院卷第74頁、75頁反面）；再縱依證人 江家鴻於本院證述：「（問：你在口頭上價格共識之前由你 及梅先生雙方穿梭議價，當時是否有把買方所重視的水電管 線更新一事傳達予賣方？）有。是我本人傳達給賣方。賣方 的表示就如同我上開所述，就是說到有全新裝潢過，另外有 講到家具的事情」等語（見本院卷第71頁反面），則賣方當 時所表達者實為系爭房屋有「全新裝潢」過，而非表示「水 電管線有全面更新」，此二者意義實非相同；且系爭房屋確 有重新裝潢，亦為證人黃耀民證述：系爭房屋有重新裝潢， 但並未全部更新。我當時是跟設計師說以安全、堪用為主， 並沒有要求要全部更新。安全是針對管線水電的部分。另陽 台只有粉刷，地板磁磚、鐵窗都沒有更換，主臥室鐵窗也沒 換新等語在卷（見本院卷第74頁反面），復為兩造所不爭執 。再證人江家鴻上開雖證述黃耀民有表示水電管線有全面更 新等語，惟其嗣又證述：「（問：你說你聽到黃耀民與買方 聊天有提到管線全面更新，當時還有誰在場有聽到？）…。 黃耀民有說是他自己結婚使用，而且也花了100 多萬，所以 有做全面的翻修等語（見本院卷第76頁），再經向證人江家 鴻確認黃耀民當時說法，其又證述：「（問：到底有沒有講 當然也包括水電管線？）沒有。他是針對王銘清的問題回答 。王銘清有問說是否有包括水電管線，黃耀民有說是他自己 結婚使用，而且也花了100 多萬，所以有做全面的翻修。（ 問：你上開是說買方是問是否包括水電管線更新，你表示賣 方（即黃耀民）就說因為是30幾年的房子，全新裝潢當然包 括全部的管線都更新，而且是結婚要使用。上開是說黃耀民 回答有做全面的翻修，能否確認兩造到底問題及回答內容究 竟是如何說法？）當時聊天是互動的過程。黃耀民有提到房 子有全新裝潢，花了很多成本，他們也看得到，然後王銘清 就詢問水電部分呢？王銘清從前面到後面針對這個部分都很 擔心，畢竟只看得到外觀，看不到內部，所以有重複問這個 問題的狀況。黃耀民就說因為是30幾年的房子，因為要結婚
，所以有全面翻修過。之後就變成是第二次點交前的碰面了 ，那次見面王銘清又有在詢問關於水電部分是否有更新，當 下黃耀民也在場，回答說不用擔心，另外表示有幫他把房子 打掃過都很乾淨，就簡單的帶過，字義上大概是這樣。黃耀 民沒有說管線有全面更新的用辭。…。黃耀民是沒有用『全 面翻修過包含水電管線』的用語，但是在王銘清詢問說水電 部分有無更新的時候，然後黃耀民就回答說就如我上面所述 ，這個內容是在第二次見面時。王銘清的用語是類似於『水 電部分是否有更新』，所以黃耀民才會回答『不用擔心』等 用語」等語（見本院卷第76頁），則可知於兩造就系爭房屋 價金合致後簽約前買賣雙方人員聊天時，黃耀民表達之意思 均為因為結婚用，故系爭房屋有全新裝潢或全面翻修，然實 未有「水電管線有全面更新」之說法，或「水電管線有全面 更新之保證」。再系爭房屋確有重新裝潢，已如上述，是黃 耀民於買方尋問水電管線有無更新時，其答稱房屋有全新裝 潢或全面翻修過，亦難認有何欺騙之情事。再者，兩造簽約 當天在價格議定前買賣雙方並無面談，而係透過仲介傳達訊 息，於系爭房屋價格已議定為1,208 萬後，買賣雙方始見面 而有上開聊天情形，為證人江家鴻證述在卷（見本院卷第71 頁），則買賣雙方當時（即價格已議定後）聊天提及內容不 論為何，已難認有因此影響原告購買系爭房屋之價格。復且 ，原告雖一再表示其甚為重視系爭房屋水電管線有無全面更 新一事，然若原告欲將此事作為其購買系爭房屋決定之要件 或兩造就系爭房屋約定之品質事項，理應要求登載於買賣契 約書或標的現況說明書上，然查均無任何記載，亦或原告至 少應明確要求被告保證系爭房屋之水電管線有全面更新或明 確約定此為兩造就系爭房屋之約定品質，尤其系爭房屋為屋 齡達35年之中古屋，管線老舊實為必然。原告以上開已議定 價金後買賣雙方閒聊式談話，或於尋問「管線有無更新」， 賣方所回答系爭房屋有全新裝潢過、全面翻修過等並非具體 指明、而僅係概括式回答房屋之狀況用語，主張兩造間就系 爭房屋水電管線有全面更新之品質有保證之約定，或雙方有 特別約定為系爭房屋應有之品質，衡與一般社會交易就標的 物品質議定之常情不符合，實難認可採，應係原告就「重新 裝潢」之自行解讀。另就上開證人江家鴻所證述：第二次點 交前碰面，王銘清又有詢問關於水電部分是否有更新，當下 黃耀民也在場，回答說不用擔心，另外表示有幫他把房子打 掃過都很乾淨，就簡單帶過。黃耀民沒有說管線有全面更新 的用辭等語，如同上述，亦難認上開談話黃耀民有表示管線 有全面更新之意或兩造間有管線全面更新品質保證之約定。
況且，此時係在兩造簽約後點交系爭房屋時之談話內容，更 難認因此成為兩造間就買賣系爭房屋所約定之標的物品質。四、綜上所述，本件難認管線老舊屬系爭房屋之瑕疵，以及被告 有保證系爭房屋管線全面更新，是原告依民法第359 條、第 179 條及第227 條規定，請求被告返還120 萬8,000 元及損 害賠償64萬4,997 元，共計185 萬7,997 元及法定遲延利息 ，均為無理由，應予駁回。原告之請求既無理由，其假執行 之聲請即失所依據，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 王曉雁