臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第1218號
原 告 江國立
訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師
江珈菱
被 告 江茂松
江柏蒼
共 同
訴訟代理人 姚文勝律師
蔡靜娟律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於中華民國105年4月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號至八一四建號建物，分歸兩造按如附表四所示之分割方法取得。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按附表五所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號地下 建物（下稱811 建號建物）為原告與被告江茂松共有，應有 部分各1/2 ；臺北市○○區○○路0 段00號建物（下稱812 建號建物）、74號2 樓之1 建物（下稱813 建號建物）及74 號3 樓建物（下稱814 建號建物，與上開811 至813 建號建 物合稱系爭4 建物）為原告與被告江柏蒼共有，應有部分各 1/2 ，而系爭4 建物之坐落基地為臺北市○○區○○段○○ 段000 地號（下稱系爭土地，並與系爭4 建物合稱系爭不動 產），原告、江茂松應有部分各為2,477/20,000。系爭不動 產依法令規定或依使用目的並無不得分割之情事，兩造亦無 不得分割之約定，而原告前於民國103 年7 月7 日以存證信 函通知被告就系爭不動產協商分割方法，惟未能獲得分割共 識，原告自得依民法第823 條第1 項規定請求分割系爭不動 產。又共有物分割應使分割後各共有人所取得之權益價值與 分割前各共有人原有應有部分比例所享有之權益價值相當， 如依分配情形須為補償金之找補者，亦應採擇其中找補金額 最少者作為分割方法，故以813 、814 建號建物所有權全部 及基地應有部分13,522/100,000分歸原告所有，811 建號建 物所有權全部及基地應有部分11,248/100,000分歸江茂松所 有，812 建號建物所有權部分歸江柏蒼所有，並就分割前各 人應取得之價值與依上開分割方法分割後各人實際取得之價 值差額，依估價報告書所載各標的物之價格計算予以找補，
由原告補償江茂松81,102元、補償江柏蒼1,154,574 元。為 此，依民法第823 條第1 項規定，起訴請求裁判分割共有物 等語，並聲明：如附表一所示。
二、被告則以：被告同意分割系爭4 建物，然就系爭土地部分， 因合併分割之前提應為全部共有人以成立一共有關係而共有 數宗不動產為限，而於公寓大廈管理條例公布施行前，建物 得單獨處分，且非當然有相對應之土地應有部分，而系爭81 2 至814 建號建物辦理所有權登記時即無系爭土地應有部分 ，原告與江茂松、江柏蒼共有關係分別存在於相異之建物或 土地上，就系爭不動產取得時點及緣由亦不相同，3 人間無 成立同一共有關係，是基於一物一權原則，自無強令江茂松 所有系爭土地應有部分逕分配予原告之理，原告誆稱其與江 茂松所有系爭土地應有部分為系爭4 建物之坐落基地，而應 一併予以分割，於法無據。另就分割共有物之方法，應儘量 依各共有人使用現狀定為分割，以減少共有人所受損害。系 爭811 建號建物自71年間即由江茂松經營五金行作為謀生之 用，與江茂松之經濟生活密不可分，應由江茂松單獨取得81 1 建號建物所有權，並由江茂松補償原告其應有部分價值2, 036,411 元（計算式：4,072,821 元÷2 ＝2,036,411 元， 元以下四捨五入，下同）。系爭812 至813 建號建物已與相 鄰房屋打通合併，並由江柏蒼經營公司作為謀生處所，且僅 有單獨一出入口，是由江柏蒼單獨取得812 至813 建號建物 所有權，所得發揮之經濟效益最大，又不至影響江柏蒼之經 濟生活，且對未使用812 至813 建號建物之原告影響甚微， 亦無庸大興土木回復原狀，並由江柏蒼補償原告應有部分價 額9,698,380 元【計算式：（13,869,890元＋5,526,869 元 ）÷2 ＝9,698,379 元】。系爭814 建號建物現由原告及江 茂松之母親居住使用，且房屋面積大於系爭76號、74號2 樓 之1 房屋總和，並為獨立、完整之使用空間，是由原告單獨 取得814 建號建物所有權，並由原告補償江柏蒼應有部分價 額5,326,084 元（計算式：10,652,168元÷2 ＝5, 326,084 元）。又系爭4 建物使用現況均為自用，並無出租收益情事 ，估價報告書採用「收益法之直接資本化法評估過程」之租 金評估，致鑑價價格過高等語，資為抗辯。並聲明：如附表 二所示。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第135、136頁）：㈠、兩造共有系爭不動產，應有部分比例如附表三所示。㈡、系爭不動產係江福全生前提供土地與他人合建而分配取得， 66年間辦理建物所有權第一次登記時，系爭811 建號建物及 系爭土地登記為江福全所有，系爭812 至814 建號建物則均
登記為原告與江茂松長子江致呈共有。嗣江福全於76年間死 亡，其名下811 建號建物及系爭土地由原告與江茂松繼承。 後江致呈於89年間將其所有812 至814 建號建物之應有部分 以贈與為原因移轉為江柏蒼所有。
㈢、又系爭4 建物自66年間起即由江茂松分管使用： ⒈811 建號建物現作為江茂松所經營廣盈公司之倉庫使用。 ⒉812 建號建物與鄰房即廣盈公司所有之臺北市○○區○○段 ○○段000 ○號建物，現打通隔間牆作為廣盈公司營業店面 使用。
⒊813 建號建物與鄰房即訴外人江王照美（即被告江茂松之配 偶）所有之臺北市○○區○○段○○段000 ○號建物，現打 通隔間牆作為廣盈公司商品展示間使用。
⒋814 建號建物現部分作為廣盈公司商品雜物儲藏室，部分作 為原告及江茂松之母親江呂喜居住使用。
㈣、兩造均同意811 建號建物分割由江茂松單獨取得；812 建號 建物分割由江柏蒼單獨取得；814 建號建物分割由原告單獨 取得。
㈤、系爭811 至814 建號建物附近之68號房屋及土地為原告及被 告江茂松所共有，應有部分各為1/2 ，當時約定由原告分管 ，直到民國103 年6 月間因原告及被告江茂松將上開土地與 建商簽訂合建契約，而依約將房屋拆除，將共有土地交付建 商興建房屋。
四、得心證之理由：
按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分 割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定 者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者， 法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分 配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得 將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於 各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為 分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之；共有人相同之數不動產，除法令另 有規定外，共有人得請求合併分割；共有人部分相同之相鄰 數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產 應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併 分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法 第823 條第1 項、第824 條第1 至3 項、第5 至6 項分別定 有明文。次按，按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之
意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分 之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配， 始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決 意旨參照）。另按，分割共有物，以消滅共有關係為目的。 法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目 的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係 ，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關 係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台 上第1831號判例參照）。經查：
㈠、就系爭土地部分：如前所述，數宗不動產得以合併分割者， 當以合於民法第824 條第5 、6 項之規定為限。查，系爭4 建物與系爭土地之共有人並非完全相同，系爭不動產之共有 關係分別存在於原告與江茂松或原告與江柏蒼之間，且建物 與土地二者亦非屬相鄰之不動產。準此，原告請求就系爭4 建物與「系爭土地」合併分割，而主張原告應同時取得系爭 部分建物暨基地應有部分，於法未合，並無理由，不應准許 。
㈡、原告雖主張系爭4 建物前於66年間辦理所有權第一次登記時 ，雖未將建物相對應坐落之基地即系爭土地應有部分併同移 轉，而有建物與基地所有權分離之情，然自系爭不動產移轉 登記之脈絡，即可認定原告與江茂松就系爭土地之應有部分 為系爭4 建物之基地應有部分總和，故為使房地關係單純化 ，應類推適用公寓大廈管理條例第4 條第2 項、民法第799 條第5 項區分所有建物之專有部分與基地不可分離之規定， 而應將系爭不動產予以合併分割，並提出高院判決為佐云云 。惟查：
⒈公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其 所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之 應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維 持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係 趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所 有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不 待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非 屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人 ，各自得獨立處分其權利。又系爭4 建物於辦理第一次所有 權登記時，即無對應之系爭土地應有部分，既為兩造所不爭 執，是按前說明，系爭4 建物與系爭土地本得獨立處分，原 告徒以現行法令規定建物與基地所有權不應分離為由，遽認 系爭土地得與系爭4 建物合併分割云云，不足採信。 ⒉再者，為解決公寓大廈管理條例或民法物權編修正施行前，
區分所有建築物專有部分之所有人無基地應有部分或應有部 分不足之情形，民法物權編施行法增訂第8 條之5 第3 項已 規定區分所有權人得行使優先承買權，是原告如欲取得與建 物相對應之系爭土地應有部分，自可依法向江茂松購買。又 在公寓大廈管理條例施行前，因建物與基地可各自獨立處分 ，基地與建物之應有部分比例未必一致，甚或建物並無相對 應之基地應有部分比例，惟即使對應之土地應有部分不足或 並無相對應部分，仍非屬占用他人土地應有部分。從而，原 告以建物與基地所有權不得分離為由，主張系爭4 建物應與 系爭土地合併分割云云，顯乏所據，無從憑採。至原告所提 高院判決，其基礎事實與本件不同，無從比附援引，亦不足 採。
㈢、就系爭4 建物部分：原告主張系爭811 至814 建號建物分為 其與江茂松或江柏蒼共有。又原告於提起本件訴訟前，曾發 函被告，請渠等於一定期間內至律師事務所協商分割方法， 惟未獲回應，此有存證信函在卷可稽（見調解卷第21至23頁 ），系爭4 建物既未訂有不分割之期限，亦無不能分割之情 事，則原告依民法第824 條第1 項之規定，請求分割系爭4 建物，即屬有據。
㈣、兩造均同意811 建號建物分割由江茂松單獨取得；812 建號 建物分割由江柏蒼單獨取得；814 建號建物分割由原告單獨 取得，已如三、㈣所述。惟就原告、江柏蒼共有之813 建號 建物部分，原告、江柏蒼均請求原物分割，並願以金錢補償 對造，是本院僅需就813 建號建物部分審究應以何種分割方 式為分配較適當。茲就分割方法析述如下：
⒈系爭811 至814 建號建物經臺北市不動產估價師公會鑑價結 果，依序分別為4,072, 821元、13,869,890元、5,526,869 元、10,252,168元，有卷附估價報告可參（見報告書第2 頁 、本院卷一第213 頁背面；被告對估價方法有爭執部分，見 下述㈤）。
⒉原告與江柏蒼就渠等共有之812 至814 建號建物部分，2 人 應分得前揭建物之價值各應為15,024,464元【計算式：（13 ,869,890元+5,526,869元+10,652,168 元）/2=15,024,464 元】。而依原告主張應由自己取得813 、814 建號建物之方 案，原告取得之分配價值共為16,179,037元（計算式：10,6 52,168元+5,526,869元=16,179,037 元），而依江柏蒼主張 應由自己取得811 、813 建號建物之方案，江柏蒼取得之分 配價值共為19,396,759元（計算式：13,869,890元+5,526,8 69元=19,396,759 元）。是以，原告之分割方案顯與原告、 江柏蒼應有部分比例較為相近，分割後兩造權利義務之變化
比例較微，揆諸前揭說明，顯然較為妥適。
⒊又各共有人在分割前之使用狀況，縱共有人間有分管之約定 ，除有按分管部分為分割之合意外，法院為裁判分割，並不 受其拘束。是江柏蒼徒以813 建物現在使用狀況，即811 至 813 建號建物現由其與江茂松作為經營廣盈公司使用，且隔 間牆已打通、有內梯等情，認應將813 建號建物分予江柏蒼 云云，即無理由。況江柏蒼既知系爭813 建號建物為與他人 共有之建物，於打通、新增內梯之際即應考量到將來共有物 分割時之回復原狀成本，要無從以減少回復原狀之成本為由 ，遽謂813 建號建物應由江柏蒼取得。
㈤、承上，811 至814 建號建物，既已原物分配於部分共有人， 則本院即應以金錢補償予未受原物分配之共有人。又兩造均 同意由本院囑託臺北市不動產估價師公會就系爭4 建物、系 爭土地鑑價，並願依鑑價結果相互找補（見本院卷一第97頁 背面、第98頁）。觀諸估價報告書，臺北市估價師公會係針 對系爭4 建物、系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況、最有效使用等分析，採用比較 法、收益法之直接資本化法及收益法之一定期間內之收益價 格等估價方法進行評估，足認估價報告書就系爭4 建物之估 價，尚屬公允適當。被告雖辯稱：系爭4 建物現未出租他人 ，因認報告中採用之收益法之直接資本化法之租金評估與事 實未合，致鑑價價格過高云云。然估價報告書上已載明收益 法之直接資本化法係依目前不動產市場交易狀況評估等語（ 見報告書第73頁），堪認該法非必以系爭建物有實際出租之 租金收入為前提，被告此部分所辯，尚難憑採。是估價報告 書之鑑價結果，適足反應系爭4 建物之價值，而可作為未受 原物分配共有人金錢補償之計算依據（見報告書第2 頁、本 院卷一第213 頁背面）。現逐一計算如下：
⒈811 建號建物原物分配與江茂松，原告就系爭建物應有部分 為1/2 ，則江茂松應補償原告2,036,411 元【計算式：4,07 2,821 元/2=2,036,411元】。 ⒉812 建號建物原物分配與江柏蒼，原告就前揭建物應有部分 各為1/2 ，則江柏蒼應補償原告6,934,945 元（計算式：13 ,869,890元/2= 6,934,945 元）。 ⒊813 、814 建號建物原物分配與原告，江柏蒼就前揭建物應 有部分為1/2 ，則原告應補償江柏蒼8,089,519 元【計算式 ：5,526,869 元+10,652,168 元/2= 8,089,519 元）】。 ⒋是就812 至814 建號建物部分，原告應補償江柏蒼1,154,57 4 元（計算式：7,889,519 元-6,934,945元=1,154,574元） 。
五、綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現狀、整體利用之效益 、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意願 等情，認如主文第1 項所示之方割方案最為妥適。又分割共 有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴 訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定不得不然，爰諭知 兩造負擔之訴訟費用如主文第3 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第八庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 吳芳玉
附表一（原告訴之聲明）：
㈠、兩造共有系爭不動產准予分割。
㈡、建號813 即門牌臺北市○○路0 段00號2 樓之1 及建號814 即門牌臺北市○○路0 段00號3 樓房屋所有權全部，暨上開 2 戶房屋之基地應有部分即系爭土地應有部分13,522/100,0 00，均歸原告所有。
㈢、建號811 即門牌臺北市○○路0 段00號地下房屋所有權全部 ，及系爭土地應有部分11,248/100,000，歸被告江茂松所有 。
㈣、建號812 即門牌臺北市○○路0 段00號房屋所有權全部，歸 被告江柏蒼所有。
㈤、原告應分別給付江茂松81,101.5元、江柏蒼1,154,573.5 元 。
附表二（被告答辯聲明）：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、原告所有臺北市○○區○○段○○段000 ○號建物之應有部 分分割予被告江茂松所有；被告江茂松應給付原告2,036,41 1 元。
㈢、原告所有臺北市○○區○○段○○段000 ○000 ○號建物之 應有部分均分割予被告江柏蒼所有；被告江柏蒼所有臺北市 ○○區○○段○○段000 ○號建物之應有部分分割予原告所 有；被告江柏蒼應給付原告4,372,296 元。㈣、原告與江茂松共有系爭土地應有部分各2,477/20,000，仍維
應有部分別共有關係。
附表三（兩造共有之系爭不動產，應有部分如下所示）：土地部分：
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│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 備 考 │
├───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┤ │ │
│ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │小段│地號│目│平方公尺│ 範 圍 │ │
├───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──────────┼─────┤
│臺北市│大安區 │金華│ 三 │215 │建│ 318 │江國立：2,477/20,000│ │
│ │ │ │ │ │ │ ├──────────┤ │
│ │ │ │ │ │ │ │江茂松：2,477/20,000│ │
└───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴──────────┴─────┘
建物部分：
┌──┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬───────┐
│建號│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建物主要建材│ 建物面積 │權 利 範 圍 │ 備 考 │
│ │ │ │及房屋層數 │（平方公尺）│ │ │
├──┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤
│811 │臺北市大安區│臺北市大安區│鋼筋混凝土造│地下層： │江國立：1/2 │含共有部分816 │
│ │金華段三小段│信義路2段74 │11層 │159.10 ├──────┤建號權利範圍 │
│ │215地號 │號地下 │ │ │江茂松：1/2 │961/10,000 │
├──┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤
│812 │臺北市大安區│臺北市大安區│鋼筋混凝土造│一層：52.49 │江國立：1/2 │含共有部分816 │
│ │金華段三小段│信義路2段76 │11層 │平台：4.32 ├──────┤建號權利範圍 │
│ │215地號 │號 │ │騎樓：17.47 │江柏蒼：1/2 │274/10,000 │
├──┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤
│813 │臺北市大安區│臺北市大安區│鋼筋混凝土造│二層：85.63 │江國立：1/2 │含共有部分816 │
│ │金華段三小段│信義路2段74 │11層 │陽台：7.74 ├──────┤建號權利範圍 │
│ │215地號 │號2樓之1 │ │ │江柏蒼：1/2 │345/10,000 │
├──┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤
│814 │臺北市大安區│臺北市大安區│鋼筋混凝土造│三層：197.46│江國立：1/2 │含共有部分816 │
│ │金華段三小段│信義路2段74 │11層 │陽台：7.74 ├──────┤建號權利範圍 │
│ │215地號 │號3樓 │ │ │江柏蒼：1/2 │758/10,000 │
└──┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴───────┘
附表四（分割方法）：
┌──┬──────┬──────┬───────┬──────────┐
│建號│建 物 門 牌 │權 利 範 圍 │ 備 考 │ 分 割 方 法 │
├──┼──────┼──────┼───────┼──────────┤
│811 │臺北市大安區│原告：1/2 │含共有部分816 │原物分割： │
│ │信義路2段74 ├──────┤建號權利範圍 │由江茂松單獨取得；另│
│ │號地下 │江茂松：1/2 │961/10,000 │江茂松應補償原告 │
│ │ │ │ │2,036,411 元。 │
├──┼──────┼──────┼───────┼──────────┤
│812 │臺北市大安區│原告：1/2 │含共有部分816 │原物分割： │
│ │信義路2段76 ├──────┤建號權利範圍 │由江柏蒼單獨取得；另│
│ │號 │江柏蒼：1/2 │274/10,000 │江柏蒼應補償原告 │
│ │ │ │ │6,934,945元。 │
├──┼──────┼──────┼───────┼──────────│
│813 │臺北市大安區│原告：1/2 │含共有部分816 │原物分割： │
│ │信義路2段74 ├──────┤建號權利範圍 │由原告單獨取得；另原│
│ │號2樓之1 │江柏蒼：1/2 │345/10,000 │告應補償江柏蒼 │
│ │ │ │ │2,763,435 元。 │
├──┼──────┼──────┼───────┼──────────│
│814 │臺北市大安區│原告：1/2 │含共有部分816 │原物分割： │
│ │信義路2段74 ├──────┤建號權利範圍 │由原告單獨取得；另原│
│ │號3樓 │江柏蒼：1/2 │758/10,000 │告應補償江柏蒼 │
│ │ │ │ │5,326,084 元。 │
└──┴──────┴──────┴───────┴──────────┘
附表五（訴訟費用負擔比例）：
┌──────┬──────┬───────┬────────┐
│建號/ 地號 │建物門牌 │建物/ 土地價格│訴訟費用負擔比例│
├──────┼──────┼───────┼────────┤
│811 │臺北市大安區│4,072,821元 │原告、江茂松各 │
│ │信義路2段74 │ │1/2 │
│ │號地下 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼────────┤
│812 │臺北市大安區│13,869,890元 │原告、江茂蒼各 │
│ │信義路2段76 │ │1/2 │
│ │號 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼────────┤
│813 │臺北市大安區│5,526,869元 │原告、江茂蒼各 │
│ │信義路2段74 │ │1/2 │
│ │號2樓之1 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼────────┤
│814 │臺北市大安區│10,652,168元 │原告、江茂蒼各 │
│ │信義路2段74 │ │1/2 │
│ │號3樓 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼────────┤
│臺北市大安區│X │179,072,002元 │原告負擔全部 │
│金華段3小段 │ │ │ │
│215 地號應有│ │ │ │
│部分共2,477/│ │ │ │
│10,000 │ │ │ │
└──────┴──────┴───────┴────────┘