債務不履行損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,103年度,2750號
TPDV,103,訴,2750,20160516,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2750號
原　　　告　胡卜凱
　　　　　　蕭蘋
被　　　告　日勝生活科技股份有限公司
法定代理人　林榮顯
訴訟代理人　李佳蕙
　　　　　　傅嘉和
　　　　　　林玉峰
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，經臺灣士林地方法院移
送前來，本院於民國105年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬陸仟貳佰捌拾玖元及自民國一○三年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項:
㈠按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所簽訂之臺北都會區大眾捷運系 統新店線新店機廠聯合開發案房屋土地預定買賣契約書（下 稱系爭契約）第20條（見臺灣士林地方法院103年度消字第3 號，下稱士林卷，第60、78頁）約定合意以本院為第一審管 轄法院，此有上開契約書在卷可稽，是本院自有管轄權。 ㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序 得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬 之。查原告提起本件訴訟時，原依民法第429條、第493條、 第494條、第495條規定，請求減少價金（見士林卷第8頁） ；嗣於民國103年8月12日具狀追加民法第359條為本件請求 權基礎（見本院卷一第90頁）；復於105年2月22日具狀追加 民法第227條、第179條、第354條第1項、第2項、第360條、 消費者保護法第7條第1項、第7條之1第1項、第22條、第51 條前段、民法第18條、第195條第1項前段、第227條之1為本



件請求權基礎（見本院卷二第5至7頁），並請求減少價金及 損害賠償，雖被告表示不同意原告所為訴之追加，惟原告前 後請求之基礎事實同一，核與前揭規定，應予准許。貳、實體事項:
一、原告起訴主張：
㈠兩造於98年11月20日簽訂系爭契約，向被告購買坐落新北市 ○○區○○路000號26樓及26樓之10之房屋（下稱系爭房屋 ），房屋及車位部分買賣總價金為新臺幣（下同）3487萬元 ，系爭房屋於101年8月間完工，原告於101年9月4日開始驗 收。詎料，原告於驗收過程中發現系爭房屋有多處瑕疵，並 以牆壁及窗台龜裂現象最為嚴重，其中重大明顯龜裂瑕疵於 玄關大門上方牆壁即有3處、於客廳牆壁即有6處、於窗台即 有5處。兩造溝通後，同意被告於102年8月18日正式交屋， 惟仍未完成驗收程序。又自101年10月起至102年10月，被告 下包廠商泰誠營造工程部在系爭房屋現場從事披土、油漆等 修繕工程至少達6次，仍無法解決系爭房屋牆壁窗台之龜裂 狀況。依照臺北市土木技師公會（下稱土木技師公會）就系 爭房屋所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）結論，系 爭房屋之玄關門上方、客廳牆壁、窗台之龜裂現象成因均可 歸責於被告，且現行建築技術均可預防異材質結合所導致之 龜裂現象。並指龜裂現象乃因被告實際施作未依照原設計而 為，以被告之營造專業，明知擅自變更設計偷工減料將導致 無法合於牆面平整無痕之預定效用，即發生龜裂，卻為節省 成本刻意為之，除可歸責外，更已達明知瑕疵卻隱匿不報之 程度。原告前於102年10月17日向新北市政府法制局消費者 服務中心提出申訴，被告卻以龜裂現象為異材質結合導致， 及此龜裂現象與房屋結構顯然無關為解釋。原告不服遂於同 年11月18日再次向新北市政府法制局消費者服務中心提出申 訴，並向被告請求減價補償。被告於同年12月18日協調會議 中提出以貼壁紙及修繕兩方案為回應，均遭原告所拒，雙方 最終無法達成協議。協調會後原告仍多次與被告聯繫，卻始 終無果，原告實不能接受被告以異材質結合為由，推卸其責 任，因而提起本件訴訟。
㈡請求權基礎：
⒈系爭契約性質上應屬承攬與買賣混合契約，被告交付與原告 之系爭房屋不符約定之品質，恐已減少或滅失其價值，被告 就系爭契約之履行具有瑕疵及不完全給付。又此瑕疵產生係 因被告未依原設計施工所為，且經原告多次請求修繕後，被 告仍無法將此瑕疵修補，原告自得依民法第492條、第493條 第1項、第494條前段、第495條第1項及第227條規定向被告



請求減少價金，並得同時請求損害賠償。
⒉縱系爭契約非屬承攬與買賣混合契約，亦屬買賣契約，被告 於102年8月18日交屋，本應擔保系爭房屋無滅失或減少其價 值之瑕疵。然102年底仍發生多處明顯龜裂瑕疵，依一般常 理判斷當然會滅失或減少其價值，且與約定之品質及新成屋 不應發生非天災所致龜裂之通常效用大相逕庭。被告就系爭 房屋之重大明顯瑕疵除應負擔保之責外，原告亦得依民法第 179條、第354條第1項、第2項、第359條前段、第360條、第 365條第1項、第2項請求減少價金給付規定請求賠償。又被 告明知系爭房屋之施作與原設計圖說不符，就系爭房屋存有 施作上之瑕疵刻意隱匿，顯屬故意不告知情形，依上開規定 自無受6個月除斥期間限制之適用，退步言之，縱認為原告 未於除斥期間內行使減價權利，原告於102年底向新北市政 府消費申訴時，亦已依民法第360條末段請求不履行之損害 賠償，並未罹於瑕疵擔保之時效。
⒊被告故意變更原施工設計，將玄關門附近及客廳之輕質隔間 牆強體，由原設計之牆厚142毫米變更為168毫米，此變更將 使得牆內骨架勁度及掛載能力減弱。且原設計窗台係採用濕 式灌漿的輕質隔間牆，亦經被告變更為乾式輕質隔間牆，此 變更將易於面板受熱脹冷縮及濕脹乾縮等物理環境變化影響 下變形。而此等擅自變更原告均不知情，原告所確信者係由 被告所提出之廣告文宣，原告應取得者係如上所載之房屋， 絕非一處處有明顯龜裂瑕疵之房屋。又預售屋廣告單暨樣品 屋示範應為契約之一部，被告身為企業經營者，理應確保其 廣告內容之真實，其所負義務不得低於廣告內容，房屋應符 合其應有之專業水準。然系爭房屋存有多處明顯瑕疵，實難 讓原告信服被告有確實履行其應盡之義務。原告本得就此等 瑕疵解除契約，惟考量到原告等人年事已高，纏訟許久已身 心疲憊，倘又搬家另尋他處居住，對原告等人均屬一大負擔 。因此就系爭房屋之瑕疵，原告自得依消費者保護法第7條 第1項、第7條之1第1項、第22條、第51條前段，請求減少價 金及損害賠償，以維護身為消費者之權益。
⒋原告自系爭房屋交付時起，發現房屋內龜裂處每日漸增。雖 被告一再保證對系爭房屋結構安全無影響，然原告看到屋內 不斷增加之龜裂處，以及新店區因地形時常下雨，房屋必定 折舊速度較快，雖身處屋內，卻時常擔憂。又系爭鑑定報告 評估，系爭房屋耐重力不如原工程圖所載。原告均已年長， 看到新買房屋如此多龜裂處又耐重力不足，著實擔憂倘不幸 遭遇地震，系爭房屋是否真為得以遮風避雨之房屋，深感精 神壓力，系爭房屋瑕疵已嚴重使原告人格權受有損害，自得



依民法第18條、第195條第1項前段及第227條之1向被告請求 非財產損害賠償之慰撫金。
⒌並請求按承攬契約關係、買賣契約關係、消費者保護法等順 序依敘審酌（見本院卷二第18頁反）。
㈢請求項目與金額：
⒈延滯入住損失
原告本應於101年驗收完畢後即入住於系爭房屋，卻因系爭 房屋瑕疵，延滯1年後方搬入居住，原告因此有1年期間無法 使用系爭房屋。依新北市房屋構造別代號暨折舊率為計算， 系爭房屋為鋼骨構造、鋼筋混凝土建築物，其折舊率為百分 之一，其折舊總額為34萬8700元（計算式：3487萬元×1％ ），此屬原告無法使用系爭房屋之損失。
⒉修繕費用
系爭鑑定報告所建議之修繕方式與費用僅針對系爭房屋龜裂 處最為嚴重明顯之玄關門上方、客廳牆壁、窗台，並未含括 系爭房屋整體瑕疵。原告於收受鑑定報告後，委請訴外人三 多麗室內裝修設計公司（下稱三多麗公司）就系爭房屋之整 體瑕疵及其修繕工程報價，並以該鑑定報告所示之內容為參 考基準，報價金額為67萬5151元。又三多麗公司表示此修繕 工程僅能保持5 年，原告胡卜凱現年72歲，倘依103 年新北 市簡易生命表為計算，平均餘年仍有13.34 年；原告蕭蘋現 年65歲，倘依新北市簡易生命表為計算，平均餘年有21.91 年。系爭房屋倘每5年需進行一次修繕，勢必會經歷4次修繕 ，至少仍需花費修繕費用270萬604元（計算式：67萬5151元 ×4＝270萬604元）。
⒊租賃費
系爭房屋瑕疵眾多且諸多嚴重龜裂，於房屋修繕期間，原告 須另行租屋居住。若以同地段房屋於104 年之租屋交易價， 每月租金約為3 萬元，施工修繕期間約為3 個月，則每次修 繕期間所需額外支出之租賃房屋費用為9 萬元（計算式：3 萬元×3），又須修繕3次，因修繕期間另行租屋居住之租賃 費總計為27萬元。
⒋慰撫金
原告已為古稀之年，本應安享天倫之樂，原以為搬入捷運共 構之新屋內，生活其居已無虞。卻因被告偷工減料，導致原 告所購買價值不斐之房屋，卻係充滿瑕疵之新房，還必須為 此等瑕疵疲於奔波以求解決辦法。且原告見到每日遽增之龜 裂處，又思及鑑定報告書所載之耐重力不如預期，身處屋內 卻憂慮住屋安全。原告因系爭房屋爭訟已久，身心靈均深感 憔悴，且於訴訟中亦不見被告有懺悔之情形，反不斷空口狡



辯，對於被告如此可惡之行徑，向被告請求30萬元之精神慰 撫金。
⒌懲罰性賠償金
被告明知實際施工狀況與原設計圖說不符，除毫無悔意之外 ，一再推諉卸責，其情節實為法理不容。原告自得依消保法 第51條之規定，向被告請求上述損害額5倍之懲罰性賠償金 ，即1809萬6520元【計算式：（34萬8700元+270萬0604元+2 7萬元+30萬元）×5】。
⒍綜上，原告得向被告請求總計2171萬6000元之損害賠償金額 ，現僅就其中之200萬元請求損害賠償。關於減少價金之數 額，至少應以回復無瑕疵狀態之修繕費用為基準，即以前述 4次修繕費用合計270萬604元為減價數額。 ㈣聲明：被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭鑑定報告表示，因輕質隔間牆均非結構牆，故其裂縫均 不影響系爭房屋之結構安全，則系爭房地之壁面龜裂問題顯 無欠缺應具備之價值及通常之效用，亦無未依債之本旨而為 給付之問題。而系爭房屋之玄關門上方、客廳牆壁及窗台之 龜裂現象之責任歸屬，系爭鑑定報告雖記載屬可歸責於被告 ，其意義應在於龜裂原因與被告行為具因果關係。惟在法令 適用的層次上，與被告於法律上是否具有可歸責性，顯有區 別，說明如下：
⒈玄關門部分：
系爭房屋之隔間牆，屬於捷運共構建築物，因考量捷運共構 建築物可能發生捷運運行之噪音，而影響居住之品質，因此 變更設計以加強牆體之隔音性，將隔間壁加裝隔音棉，並將 牆厚（142mm）變更為（168mm），以強化隔音之效果，雖影 響牆體本身之勁度，惟系爭房屋之牆體厚度之設置，並未違 反相關建築法令。就防爆門三邊本各需2隻骨架以對接電焊 補強，作為框邊之加強骨架，惟使用2隻骨架以對接電焊接 合時，如有間隙過大，其間灌漿不易，反會造成空心而致隔 音效果不佳，為避免此情形發生，遂使用2隻骨架以對接電 焊之方式緊密合併，但實際上仍以2支骨架予以施作，此應 不致有加強骨架用量不足之情事。且門框設置於框邊加強骨 架與門框間填塞隔音棉，主要目的在於加強隔音，門框設置 之目的本不在於受力及支撐，故被告於灌水泥砂漿時於框邊 加強骨架與門框間填塞隔音棉，應不致過度影響整體勁度。 系爭鑑定報告雖表示，在應力集中區域附近規劃面板拼接並 非適當，惟系爭房屋之玄關上方之面積過小，故此規劃方式



應屬適當。
⒉客廳牆壁部分：
實務上，並無針對各種牆面的結構計算書，至於被告所提出 之被證7，實乃供應商所提供通案之試算書。系爭鑑定報告 表示被告進行變更設計，得到較佳隔音卻損失掛載能力，惟 針對隔間牆之掛載能力，既無法令標準可循，即無違反法令 ，且原告於客廳牆壁懸空掛載大理石板，已經明顯超過合理 使用範圍，方屬客廳牆面龜裂之主因，則被告於法律上實不 具備可歸責性。而客廳牆壁確有設置隔離縫，惟為考量美觀 ，被告將其以彈性土填平，致技師公會誤認未設置隔離縫。 ⒊窗台部分：
系爭鑑定報告表示，圖面顯示系爭7個窗台應採用濕式灌漿 的輕質隔間牆，實際上卻採用乾式的輕質隔間牆，實屬誤會 。因圖面上記載之C1，乃指乾式的輕質隔間牆，故無施工不 符圖面之問題。且採行乾式或濕式灌漿的輕質隔間牆，僅有 設計上考量，並無法令違反之問題。因系爭房屋屬於預先銷 售型態，其住戶大多都會對窗台再行裝潢，而乾式灌漿隔間 牆之優點在於施工迅速、清潔便利並易於變更，故被告施工 時採用乾式灌漿。有關窗台頂部與鋁窗相接處，因窗台面積 過小，故未設置抗裂纖維網，又因抗裂纖維網之使用期限較 短，一旦變形，則不會回復，若遇到地震產生裂縫時，使用 抗裂纖維網之窗台牆面不易修補。而彈性土能維持之時間較 久，且較好修補，故被告於該接縫處以彈性土予以補平。此 外，系爭鑑定報告表示，由原告提供之紀錄影片發現窗台7 用於將金屬護角固定於面板的自攻螺絲鎖固間距為26公分， 惟影片會依不同之拍攝角度、燈光而有差異，若依此影片在 以圖面比例估算距離，似有未妥。且窗台之龜裂現象係因陽 光直接曝曬造成溫差、變形所致，至於螺絲鎖固間距，並非 致批土及油漆產生裂縫之主因。
⒋針對異材質結合之部分：
異材質結合之施工方式，目前確無建築相關法令可循。就異 材質結合之龜裂現象，實務上亦無法達到完全避免之程度， 僅得以事先規劃、設計之手段方法達到可控制及預防龜裂之 發生或採掩蓋裂縫之方式，而被告確已斟酌考量，並以產品 規格及技術能力決定施作方式，並按系爭房屋相關位置以適 當方式進行施工，並不得作為認定可歸責被告之事由。 ㈡就原告主張之請求權抗辯如下：
⒈兩造間並非承攬關係，此觀系爭契約之約定文字自明，本件 應無民法第492條至第495條規定之適用。姑不論本件是否屬 承攬關係，原告既主張於101年9月4日開始驗收，並於驗收



過程中發現龜裂問題，則原告於102年10月17日提出申訴且 於103年4月30日方提起本件訴訟，其基於承攬關係之請求權 ，亦應已罹於時效而消滅。而參酌最高法院96年第8次民庭 會議討論，買受人於承攬關係之損害賠償請求權之除斥期間 經過後，即非得再依不完全給付規定，請求出賣人賠償所主 張減少價金之損害，是原告既基於承攬關係之損害賠償請求 權，已因除斥期間經過而消滅，則其再依不完全給付等規定 向被告請求，即非有據。
⒉被告前於102年10月31日收受原告於102年10月29日以系爭房 屋之牆壁及窗台有龜裂問題，向新北市政府工務局提出消費 申訴。惟被告至103年5月始收到原告依民法第492條至第495 條（即承攬關係）作為請求依據，向法院起訴請求，並非本 於民法買賣關係（特別是民法第359條）請求減少價金，亦 即，原告縱已依民法第492條至第495條規定請求減價，亦非 本於民法第359條規定行使減少價金請求權。原告係於103年 8月12日民事陳報狀，始依民法第359條規定追加請求，則依 民法第365條之規定，應已逾越法定之6個月除斥期間，原告 自不得再行主張減少價金。
⒊系爭鑑定報告表示，系爭房屋之裂縫均不影響系爭房屋之結 構安全，而原告亦未主張系爭房屋有欠缺可合理期待之安全 性。且原告就本件爭議與廣告內容之關連性（即何項給付義 務應作為契約之一部），並未說明，更未提出任何證據資料 證明被告所提出之給付，低於廣告內容。因此，原告依消費 者保護法第7條第1項及第22條第1項規定所提出之請求，既 均無理由，依照臺灣高等法院臺中分院103年保險上字第9號 民事判決意旨，即無消費者保護法第51條適用之餘地。 ⒋原告於105年2月20日所提呈之民事言詞辯論意旨狀，方追加 民法第227條之1之請求權。原告既主張於101年9月4日開始 驗收，並於驗收過程中發現龜裂問題，且復於102年10月29 日以系爭房屋之牆壁及窗台有龜裂問題，向新北市政府工務 局提出消費申訴，即原告至遲於102年10月29日已知受有所 主張之損害及賠償義務人，而原告於105年2月20日方追加民 法第227條之1之請求權，已逾越民法第227條之1準用第197 條第1項之兩年時效。
㈢就原告主張之損失抗辯如下：
⒈延遲入住損失
因原告有裝潢需求，被告業於101年12月12日先行交付系爭 房屋予原告使用，且系爭房屋之裂縫，均非無法補正或嚴重 影響居住，則原告延遲入住與系爭房屋之裂縫，並無因果關 係，且原告亦未提出無法使用及該期間之證明。而無論系爭



房屋是否具有瑕疵，系爭房屋必然發生折舊之現象，即系爭 房屋發生折舊現象，與系爭房屋之瑕疵（若有）或被告行為 ，並欠缺因果關係，顯見原告請求，並無理由。 ⒉修繕費用
原告目前所主張之修繕費用，係以系爭房屋之整體瑕疵為計 算之依據，姑不論原告此項主張範圍，不僅欠缺明確性，亦 已超過原起訴主張之範圍，原告復未證明全數之裂縫均屬可 歸責於被告，則此項計算依據之主張，顯無可採。又原告所 提出之修繕方式是否僅能保持5年，已有疑義，且依系爭契 約第12條之約定，被告對於固定設備部分（門窗、粉刷、地 磚….）乃負責保固1年。若被告業已完成修繕後，卻需再負 擔未來20年之修繕費用，顯逾越被告於系爭契約下之給付義 務。且原告自行委託訴外人三多麗公司所提出之報價單，其 施作範圍、施作方式，與系爭鑑定報告不同，而應以系爭鑑 定報告所載之修繕費用較為可採。另由系爭鑑定報告之內容 ，可知客廳牆壁之裂縫，乃因輕質隔間牆所提供之掛載能力 不足負荷大理石電視牆重量所致系爭鑑定報告書附件九「修 繕方式及費用計算」中，亦載明客廳牆面於修復後並不宜直 接吊掛大理牆面，若原告一定要保留大理石電視牆，則應於 輕質隔間牆之外，另加下方落地及上方與樑或樓板直接連結 與輕質隔間牆分離之支柱，以承擔大理石電視牆之重量。由 此可證，原告於客廳牆壁自行安裝高重量之大理石牆面（尤 其該牆面未與地面連接以承擔重量），已逾越一般合理使用 範圍，方屬裂縫產生之主因，故應扣除此部分之修繕費用（ 包括修繕費用項次第4、5、6項目費用，合計共2萬6000元） 。
⒊租賃費
依據系爭鑑定報告內容，針對玄關門、客廳牆壁及窗台之龜 裂均可補正，且亦無影響系爭房屋之結構安全，則系爭房屋 自未喪失居住之功能，應無遷入他屋居住之必要。至於原告 請求未來20年內，其餘3次之修繕費用，亦顯逾越被告於系 爭契約下之給付義務。
⒋慰撫金
原告追加請求精神上慰撫金之部分，顯已逾越時效，已如前 述，且原告就所受之非財產之損害，亦未提出相關證據資料 足資證明，顯無理由。
⒌懲罰性違約金
原告依消費者保護法第7條第1項及第22條第1項規定所提出 之請求，既均無理由，即無消費者保護法第51條之適用。 ㈣聲明：原告之訴駁回。




三、兩造不爭執事項（見本院卷一第194頁反面）： ㈠原告於98年11月20日與被告簽立系爭契約，由原告向被告購 買系爭房地及編號PBA-3B008號汽車停車位。 ㈡系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定後，有該公會104年6月 10日鑑定結果所載之玄關門上、客廳牆壁及窗台處龜裂之現 象。
四、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋既存有上述龜裂現象，自已欠缺契約上預 定品質之瑕疵，則其依據上揭各規定，得請求被告給付200 萬元等語，惟均為被告否認，並執上詞置辯。茲依原告主張 之請求權順序，就其主張有無理由，依序論述如下。 ㈡原告主張依民法第492條、第493條第1項、第494條前段、第 495條第1項及第227條等規定，請求被告給付200萬元，有無 理由？
按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。」，民法第345第1項定有明文。另按「稱 承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方 俟工作完成，給付報酬之契約。」，同法第490條第1項亦有 明定。前者側重在財產權之移轉，後者則重在工作之完成。 而查，依據卷附兩造所簽訂之系爭契約（見士林卷第45-80 頁），契約之名稱為：「房屋土地預定買賣契約書」，另依 系爭契約第2條、第3條預定買賣標示及房地出售面積及分配 原則之約定內容，除就買方所購買之基地地號、面積、房屋 之棟別、樓層、用途、主附屬建物之面積，及車位編號、尺 寸之約定外，於第15條並就稅費、管理費及其他應負擔等事 項為約定，此些項目均與房地買賣有關，系爭契約中並無任 何與承攬契約所側重之工作完成有關之約定，例如工程項目 、數量、單價及複價等。綜此可知，兩造間所簽訂之系爭契 約，其性質上應為民法第345條第1項之買賣契約，而非同法 第490條第1項之承攬契約，或承攬與買賣混合契約至明。原 告主張兩造間之契約關係屬承攬或承攬與買賣混合契約，尚 無可取。茲兩造間既無承攬契約關係，則原告以被告所交付 之系爭房屋有上揭瑕疵為由，主張被告應負承攬人之瑕疵擔 保責任（即民法第492條、第493條第1項、第494條前段、第 495條第1項等規定），暨依同法第227條負不完全給付責任 ，而請求被告賠償200萬元云云，即非有據。 ㈡原告主張依民法第359條前段、第360條、第179條、第18條 、第195條、第227條之1等規定，請求被告給付200萬元，有 無理由？
①按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定



危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定 有明文。又按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減 少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為 通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前 項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不 適用之。」，民法第365條亦有明定。而「民法第365條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承 諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該 條項於2者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定 期間，茍買受人於該6個月內曾為減少價金之主張，其後所 生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在。」（最高 法院73年度台上字第4354號裁判要旨參照）。是以，民法第 359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金 ，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意 思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少 價金（最高法院86年度台上第2659號要旨參照）。 ②系爭房屋有上述之龜裂現象，業如前述。上開龜裂現象之成 因，復經本院送臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會） 鑑定在案（見外放鑑定報告），本院審酌土木技師公會係由 專業土木技師所組成之工程專業鑑定單位，其作成之鑑定意 見，若無明顯錯誤有不可採信之情事，應得據為本件判斷之 參考。而依據該公會之鑑定意見，其中玄關門上之龜裂現象 部分，成因有⑴輕質隔間牆本身、⑵用於玄關門之加強骨架 、⑶門樘與牆體結合區域等3處之勁度不足，於負荷玄關門 之重量及地震造成的應力集中現象，以及玄關門開關時產生 之震動，致使門框附近相鄰之面板受牽動，以致面板間及面 板本身產生裂縫。另客廳牆壁之龜裂現象成因為客廳牆壁之 輕質隔間牆所能提供之掛載能力，不足以負荷大理石電視牆 重量所產生之重力造成之變形與潛變，以及地震時所產生的 橫力與彎矩等。至於窗台龜裂現象成因則係該房屋之窗台每 天都有幾個小時可受到太陽之直接曝曬造成溫差，而相鄰面 板間用於減少裂縫產生之防裂材料不足以負擔面板受熱脹冷 縮及濕脹乾縮所產生之變形，以及輕質隔間牆面板與所使用 之金屬護角間膨脹係數差異較大。在受大陽曝曬後，金屬護



角因受熱而拱起，造成批土及油漆面略以開裂所致（見外放 鑑定報告第6-7頁）。足認系爭房屋確實存有輕質隔間牆勁 度不足、輕質牆壁掛載能力不足、窗台之相鄰面板間所使用 之防裂材料不足以負擔面板受熱脹冷縮及濕脹乾縮所產生之 變形等情事。被告出售系爭房屋予原告，除應擔保該房屋之 主結構應符合一定之承載力外，就不屬主結構之其他隔間牆 、客廳牆壁、窗台相鄰之牆壁，亦應擔保其符合一般之預定 效能，而不應有上述勁度不足等情況，茲被告所交付之系爭 房屋，既有上述勁度不足等情況存在，則原告主張被告交付 之標的物存有物之瑕疵，自屬有據。被告否認系爭房屋有瑕 疵云云，自無可取。末按所謂物的瑕疵擔保責任，係指存在 於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應 具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任（最高 法院第100年度台上字第1468號判決參照）。系爭房屋既存 有上述之瑕疵，則不論是否可歸責於被告，原告自得依據民 法第359條規定請求減少價金，是原告主張依上開規定請求 減少價金等語，自屬有據。
③被告雖以：原告係於103年8月12日民事陳報狀，始依民法第 359條規定追加請求，則依民法第365條之規定，應已逾越法 定之6個月除斥期間，原告自不得再依買賣契約之法律關係 主張減少價金云云置辯。惟查，原告於發現系爭房屋有上揭 龜裂之瑕疵情形時，先於102年10月17日以系爭房屋之牆壁 及窗台等處有龜裂問題，向新北市政府工務局提出消費申訴 ，被告並於102年11月12日以營業字第1021100700號函回復 ，然雙方協商未成。原告嗣再於102年11月18日提出第2次申 訴，並於第2次申訴時提出500萬元減價賠償之請求，新北市 政府安排於102年12月18日進行協商，但被告委派之代理人 以須呈報上層決定，而協商不成立等情，為兩造所不爭執， 並據原告提出申訴書2份、被告之102年11月12日營業字第10 21100700號函為證（見士林卷第20-26頁），且有被告所提 出之新北市政府工務局102年10月29日北工使用第000000000 0號函、102年11月20日北府法消字第1023119882號函（附原 告之申訴書）、102年12月18日申訴案件處理紀錄等在卷可 稽（見本院卷一第51、54-59頁）。綜此，原告於102年10月 17日以系爭房屋有上揭瑕疵為由提出申訴，新北市政府並已 將原告之申訴資料送達予被告，堪認原告已依法通知被告系 爭房屋有欠缺預定品質之瑕疵。原告於上開通知後之6個月 內，再於102年11月18日第2次以同一理由提出申訴，原告之 第2次申訴書中已明確提出500萬元賠償之訴求，該申訴書復 已寄送被告，雖該次申訴書中並未明確提出「民法第359條



規定」之文字，亦無「減少價金」之用語。惟按民法第359 條減少價金請求權實為損害賠償請求權之一種，而查原告於 該次申訴書中已表示：「申訴人自企業經營者之日勝生活.. .購得坐落新北市...之房屋兩棟（現已打通為一戶）。申訴 人已取得產權證明，現房屋內部牆壁及天花板有龜裂現象。 」、「...本人斷然不能接受此事實及林董事長之說明。一 般消費者是否能接受40萬/坪左右之全新房屋有『龜裂現象 』，且有『永久龜裂現象』，自可訴諸社會大眾公論。」、 「本人要求日勝生活...就全新房屋有『龜裂現象』及有『 永久龜裂現象』之事實賠償新台幣500萬元整。」等內容（ 見士林卷第25-26頁），參之上揭被告所提出新北市政府於 102年12月18日針對上開第2次申訴案件之處理紀錄，其中對 造人即被告所派之代理人陳述欄下亦載有「...申訴人提出 減價補償，本於服務住戶精神，將攜回呈報上層決定。」等 文字（見本院卷一第59頁），足認原告當時確實已以被告所 出售之系爭房屋有上揭龜裂瑕疵為由，對被告提出減價500 萬元之意思通知。原告既已於第1次申訴後6個月內向被告為 減少價金之意思通知，揆諸前開規定及說明，其後所生之效 果權利，則可於普通時效期間內繼續存在。是被告抗辯原告 依民法第359條規定之減少價金請求權，已逾越法定之6個月 除斥期間，而不得再行主張云云，即無可取。
④系爭房屋存有上揭瑕疵，固經本院審認在案，惟依上揭鑑定 報告所載：「輕質隔間牆系統屬非結構牆，除了區隔出空間 、防火、隔音等性能外，並不負責傳達房屋主結構所受的力 ，因此輕質隔間牆局部的裂縫僅表彰該局部的缺失，並不會 影響房屋主體結構。造成系爭房屋之玄關門上方、客廳牆壁 及窗台之龜裂原因，輕質隔間牆系統局部構件的勁度不足、 隔離縫設置不當、接縫處理不當或束制間距過大等問題，均 不致影響房屋結構安全。」，且各該瑕疵可藉由鑑定報告後 所附之修繕及補強方式修補，所需費用為22萬6289元（見外 放鑑定報告第13頁、第902-918頁）。參酌民法第196條物被 毀損時，被害人請求物被毀損所減少之價額，得以修復費用 為估定之標準（最高法院80年度台上第2476號、79年度台上 第1777號、78年度台上第2268號判決參照）之法理，系爭房 屋所須之修繕及補強費用既為22萬6289元，則原告得請求減 少價金之金額應以上開所須之修繕及補強費用為適當。是原 告依民法第359條規定，請求於上開金額範圍內減少價金， 尚屬有據。逾此範圍之減價主張則屬無據。
⑤按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，



民法第179條定有明文。原告業已依兩造間之買賣契約關係 ，給付全部買賣價金予被告，因被告所交付之系爭房屋存有 前開瑕疵，原告依民法第359條規定得減少22萬6289元之價 金，業經本院審認如前，原告並已依法通知被告減價之意思 ，則被告先前受領此部分價金之法律上原因，自已不存在， 從而，原告依據上開規定，請求被告返還該金額，自屬有據 。
⑥至於原告主張其另得依民法第360條規定請求損害賠償等語 ，惟按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出 賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360條固定有 明文。惟「買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以 買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物 之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契 約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第35 9條、第360條之規定自明。」（最高法院83年度台上第1205 號判決要旨參照）。而所謂出賣人依民法第360條規定所為 之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分 ，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定 之品質，尚不能認為保證。出賣人就其為保證之意思表示，