臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第591號
原 告 賴朝涼
賴朝中
共 同
訴訟代理人 游雅鈴律師
被 告 賴朝清
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國105年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○○○段000000地號、權利範圍各為3分之1之土地年租金，應自民國105年3月8日起至終止占用之日止，調整為依被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積236平方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額。
被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○○○段0000地號、權利範圍各為3分之1之土地年租金，應自民國105年3月8日起至終止占用之日止，調整為依被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積68平方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額。
被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○○○段0000地號、權利範圍各為2分之1之土地年租金，應自民國105年3月8日起至終止占用之日止，調整為依被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積75平方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落於臺中市○○區○○○段000000○0000地號土地，為 原告2人與被告共有，應有部分各1/3。而同段2272地號土 地，原為訴外人李碧梅所有，嗣於民國101年4月27日以贈 與為原因，將2272地號土地移轉登記予原告2人所有，應 有部分各1/2（上開2266-6、2267、2272地號土地，以下 簡稱為系爭土地）。而被告所有門牌號碼臺中市○○區○ ○街00○0號建物（下稱系爭建物）坐落於系爭土地上， 系爭建物及其基地原同屬於一人所有，迭經讓與後已生所 有權人相異之情形，前經鈞院於101年3月26日，以100年 度重訴字第289號判決被告就系爭建物於其使用期限內， 與系爭土地之所有人即原告2人及李碧梅有法定租賃關係 ，且被告應自98年2月7日起至終止占用之日止，以系爭土
地99年度當期申報地價年息8％計算之固定金額租金給付 原告（下稱前案判決）。
（二）惟前案判決所核定系爭土地之租金，並非採近來實務判決 甚或政府機關制定非公用不動產出租或補償規定中對於不 當得利金額或租金金額之方式，即按系爭土地當年度申報 地價一定比例計算年租金，而係按99年度當年度申報地價 之8％計算定額租金。而此定額租金之方式，未能按土地 價值昇降而調整金額，無從機動反應租賃雙方之衡平利益 ，誠非定訟止爭之方式，從而原告提起本件訴訟，未更改 前案判決所核定之8％比例，僅主張應調整每年租金按各 年度之申報地價為計算依據，此後不論不動產價值上升或 調降，租金均能隨之增減，對於租賃雙方實屬公平。（三）系爭土地位置接近甘肅路、文心路3段、西屯路、臺灣大 道、國道一號等重要幹道，交通甚為方便。系爭土地周遭 因臺中縣市合一並啟用新市政大樓，及鄰近七期、逢甲商 圈，商業繁榮，生活便利，除上揭幹道商店林立外，鄰近 設有薇格高中附設國小、長安國中、長安公園、麥當勞、 國泰、兆豐銀行等，系爭土地往南距離臺中市政府大樓開 車僅需10分鐘左右，步行僅需25分鐘左右，即可至遠東百 貨、新光三越百貨商圈，享有七期商業繁榮之利益，卻無 擁擠塞車之煩囂。另系爭土地往北距離水湳經貿園區僅約 2公里，西北則距離逢甲商圈僅約200公尺，並有逢甲、僑 光大學，人文薈萃，商業繁榮，實為不動產精華地段。（四）前案判決以99年度當期申報地價為核定租金依據，然近年 來因市政中心啟用，逢甲、七期商圈繁榮日盛，系爭土地 自99年公告土地現值每平方公尺24,000元上漲至105年度 每平方公尺63,000元，公告現值業已漲價2.63倍，另公告 地價從4,200元上漲至10,000元，上漲2.38倍。原告查詢 系爭土地鄰近土地自101年1月起至104年12月止之租金變 動情形，顯示前案判決所核定之系爭土地租金數額，與 104年之土地租賃市場行情已相差甚鉅，處於過低，應有 調整租金之必要，為此提起本件訴訟。
（五）並聲明：
1、被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○ ○○段000000地號、權利範圍各為1/3之土地年租金，應 自105年3月1日起至終止占用之日止，調整為依被告所有 門牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積236 平方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額 。
2、被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○
○○段0000地號、權利範圍各為1/3之土地年租金，應自 105年3月1日起至終止占用之日止，調整為依被告所有門 牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積68平 方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額。 3、被告承租原告賴朝涼、賴朝中共有，坐落臺中市○○區○ ○○段0000地號、權利範圍各為1/2之土地年租金，應自 105年3月1日起至終止占用之日止，調整為依被告所有門 牌號碼臺中市○○區○○街00○0○號建物占用面積75平 方公尺，按該土地每年度申報地價年息8％計算之金額。二、被告抗辯：
（一）前案判決係承審法官依據土地法之相關規定，認定事實及 適用法令之結果，且當時承審法官已依系爭土地之條件核 定租金，被告亦依該判決結果按月支付租金。
（二）原告於前案判決確定後，曾提起訴訟，請求調整系爭土地 之租金，經鈞院以103年度續易字第1號認為，被告利用系 爭土地之經濟價值及所受利益，與前案判決言詞辯論終結 時之狀況相同，無所謂情事變更而得適用民法第227條之2 規定之餘地。且系爭土地位在臺中市市區，距離河南路、 福星路口之逢甲商圈約900公尺，距離美滿街大河1巷5弄 口之水湳經貿園區約180公尺，距離文心路、櫻花路口興 建中之捷運預定站口約500公尺等情，為兩造於前案審理 時所不爭執。系爭土地周邊環境及工商繁榮程度，於前案 言詞辯論終結後並無顯著變化，因而駁回原告之請求。（三）原告本件舉出距離系爭土地2.5公里、5公里之土地租金如 何云云，背離社會經驗法則對鄰地之解釋，且土地出租部 分之登錄與否，因無罰則且非強制性，登錄者少，從而不 具有代表性。
（四）目前系爭土地無論基地位置、工商業繁榮程度、承租人利 用基地之經濟價值及所受利益，與前案言詞辯論終結時均 無變化。原告2人對系爭土地應有部分之申報地價係刻意 人為因素而偏高，系爭土地經濟發展情況普通，不動產發 展型態以住宅區為主，人口流向持平，房屋出租價格偏低 ，況本件僅出租土地收取地租，而不包括建物。（五）並答辯聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告所有系爭建物，坐落於原告2人及訴外人李 碧梅所有系爭土地上，系爭建物及其基地原同屬於一人所 有，迭經讓與後已生所有權人相異之情形，前經本院於 101年3月26日，以100年度重訴字第289號判決被告就系爭 建物於其使用期限內，與系爭土地之所有人即原告2人及
李碧梅有法定租賃關係，且被告應自98年2月7日起至終止 占用之日止，以系爭土地99年度當期申報地價年息8％計 算固定金額之租金給付原告等情，業據提出上開民事判決 及系爭土地之登記謄本等為證，且為被告所不爭執，堪信 為真。
（二）原告主張系爭土地應調整租金一節，則為被告所否認，並 以上開情詞置辯。是以，本件所應審酌者，在於：系爭土 地之租金，是否有調整之必要？如有，應為如何之調整？ 經查：
1、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按契約成 立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失 公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有 之效果，為民法第227條之2第1項所明定。另，未定期限 之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已 有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平 者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院 調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照 ）。
2、關於系爭建物占用系爭土地之地租，前於101年3月26日， 經本院以100年度重訴字第289號，核定為：系爭2266-6地 號土地，被告應自98年2月7日起至終止占有之日止，每年 地租為42,291元，系爭2267地號土地，被告應自100年5月 16日起至終止占有之日止，每年地租為15,232元，系爭 2272地號土地，被告應自99年12月20日起至終止占有之日 止，每年地租為20,160元等情，有原告提出之上開民事判 決在卷可稽（見本院卷第9-13頁）。上開判決理由中已說 明核定地租之標準，乃按土地申報地價年息8％，而系爭 土地於99年當期申報地價分別為每平方公尺3,360元（系 爭2266-6、2272地號土地）、4,200元（系爭2267地號土 地）。據此計算，系爭2266-6地號土地部分，每年租金為 42,291元，系爭2267地號土地，每年租金為15,232元，系 爭2272地號土地，每年租金為20,160元（見該判決第8頁 ）。
3、而系爭土地於105年當期申報地價，均為8,000元，有土地 登記謄本附卷為憑（見本院卷第32-36頁），足見99年與 105年系爭土地之申報地價相去甚遠，105年申報地價已達 99年申報地價之1.90倍至2.38倍餘。且系爭土地於100年 之公告現值均為24,000元，有當時之土地登記謄本可參（
見本院100年度重訴字第289號卷第11-14頁），而105年之 公告現值則均已調升為63,000元，兩者相差2.625倍。況 土地之公告現值，僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基 準，衡諸常情，土地之市價一般均較公告現值為高，足見 系爭土地價值已明顯提升，則系爭土地租金如再以99年申 報地價為計算基礎，確有顯失公平之處，是系爭土地之租 金，應有調整之必要，故原告提起本件訴訟請求調整系爭 土地之租金，應屬有據。
（三）系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？ 1、按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。依同 法第105條之規定，上開限制於租用基地建築房屋亦準用 之。又，土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地 之租金，按申報價額年息10％為限，乃指基地租金之最高 限額而言，並非必須照申報地價額年息10％計算（最高法 院46年台上字第855號民事判例意旨參照）。基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高 額（最高法院68年台上字第3071號民事判例要旨參照）。 2.本院審酌下列各種因素：
⑴兩造前案係於101年3月26日，經本院以100年度重訴字第 289號核定地租，迄本院言詞辯論終結日期已逾4年，其間 土地申報地價及公告現值均已調升，業如前述，可見系爭 土地之不動產價格有逐年翻升之情。
⑵系爭土地位在臺中市市區，距河南路、福星路口之逢甲商 圈約900公尺，距離美滿街、大河1巷5弄口之水湳經貿園 區約180公尺，距離文心路、櫻花路口興建中之捷運預定 站口約500公尺等情，業據兩造於前案審理時所不爭執， 並有網路地圖等資料附於上開卷宗可佐。
⑶被告之系爭建物，有部分係出租予他人作為汽車修配廠使 用，每月收取租金25,000元，其餘部分則為被告自行作為 倉庫使用一節，業據被告於本院審理時陳明在卷（見本院 卷第56頁反面）。
⑷被告於本院審理時，多次表示對於依照系爭土地每年申報 地價之年息8％，計算每年租金此點，沒有意見（見本院 卷第56頁反面、第68頁反面）。
⑸本院斟酌上開各情，認為原告主張系爭土地之每年租金， 應調整為按各該土地每年申報地價年息8％部分，核屬正 當，應予准許。
（四）惟按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高 租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521號判例 所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示 自原告起訴時起增高租金（參最高法院73年度第9次民事 庭會議決議）。是以，系爭土地之租金應自原告起訴狀繕 本送達被告之翌日，即105年3月8日起開始調整。四、綜上所述，原告起訴請求將系爭土地之每年租金，自105年3 月8日起至終止占用之日止，調整為按各該土地每年度申報 地價年息8％計算之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍 所為之請求（即請求於105年3月1日至同年月7日間為調整部 分），則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 羅智文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 林佩倫