臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第755號
原 告 林碧秀
訴訟代理人 廖本揚律師
被 告 王郁菁
被 告 王泳心
被 告 王寅
被 告 石雲卿
共 同
訴訟代理人 廖健智律師
上 一 人
複代理人 許秉燁律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於105年4月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告王郁菁應給付原告新臺幣伍拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一０四年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王泳心應給付原告新臺幣伍拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一０四年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王寅應給付原告新臺幣伍拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一０四年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告王郁菁、王泳心、王寅各負擔三分之一。原告各以新臺幣壹拾捌萬玖仟元分別為被告王郁菁、王泳心、王寅供擔保後，得假執行。但被告王郁菁、王泳心、王寅分別以新臺幣伍拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元各為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決 事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限 ，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者， 視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2 款、第3款、第7款及第2項定有明文。經查：原告起訴聲明 為：「（一）被告王郁菁應給付原告新臺幣（下同）566,66 7元暨起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止按週年利率5%計 算之利息。（二）被告王泳心應給付原告566,667元暨起訴 狀繕本送達之翌日起迄清償日止按週年利率5%計算之利息。 （三）被告王寅應給付原告566,667元暨起訴狀繕本送達之
翌日起迄清償日止按週年利率5%計算之利息。（四）訴訟費 用由被告負擔。（五）如受有利判決，原告願供擔保請准宣 告假執行。」。嗣於104年6月18日具狀將上開聲明列為先位 聲明，並增列備位聲明為：「備位聲明：（一）被告王郁菁 應給付原告85萬元暨民事追加聲明準備（一）暨聲請調查證 據繕本送達之翌日起迄清償日止按週年利率5％計算之利息 。（二）追加被告石雲卿應給付原告85萬元暨民事追加聲明 、準備（一）暨聲請調查證據繕本送達之翌日起迄清償日止 按週年利率5％計算之利息。」並追加石雲卿為被告。原告 所為被告之追加及增列備位聲明，因其先後請求之社會事實 同一，主要爭點具有共通性，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟 之終結，又被告等人無異議而為本案言詞辯論，視為同意變 更，揆諸前揭之規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）被告於100年9月20日取得坐落臺中市○里區○○段0地號 土地及其上門牌號碼中興路2段133號房屋（下稱系爭房地 ）之所有權，應有部分各為三分之一。被告於101年間欲 出售系爭房地，因其價格不斐非一般人所能購買，知悉原 告曾擔任過臺中縣議員（現改制為臺中市議員），人脈充 沛，遂與原告訂立居間契約（下稱系爭居間契約），委由 原告尋找買方，並約定居間報酬為170萬元。經原告多方 努力，尋得買方訴外人林素娟，經原告居中斡旋，被告同 意將系爭房地全部以1億4780萬7450元賣予訴外人林素娟 ，並於102年6月24日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣 契約），約明付款期別為（一）簽約款600萬元、（二） 用印款460萬元、（三）完稅款4580萬7450元、（四）尾 款5000萬元。簽訂系爭買賣契約後，林素娟即依約交付簽 約款600萬元，惟被告受領前述簽約款後，認近來不動產 價格飆漲，系爭房地應可賣得更高價格，竟反悔而拒絕履 行第二期用印款以下之買賣程序。被告為避免遭受究責， 更羅織不實事實，表示系爭買賣契約係遭受原告、林素娟 、承辦地政士訴外人林素鑾（即與不動產買賣相關之人） 共同詐欺、脅迫所簽訂，並拒絕履約。嗣經買方林素娟及 共同委請之地政士林素鑾多次發函催告被告履行系爭買賣 契約，被告仍拒不履行，系爭買賣契約遂遭林素娟解除， 林素娟並於102年11月12日向鈞院提起102年度重訴字第59 8號返還買賣價金等民事訴訟，請求被告返還買賣價金600 萬元及違約金600萬元，鈞院則於103年12月19日判決林素 娟勝訴在案。
（二）兩造間系爭居間契約係屬口頭約定，雖無訂立書面，但被 告於鈞院102年度重訴字第598號返還買賣價金事件中對此 並無爭執，可證兩造間確有居間關係及上開報酬之約定。 依民法第565條、第568條規定，被告明知系爭買賣契約因 原告居間而成立，依兩造約定有給付約定報酬170萬元予 原告之義務。竟因求更高賣價而故意不履約，更於前開訴 訟主張遭原告、林素娟、地政士林素鑾共同詐欺、脅迫而 簽訂系爭買賣契約，甚至向臺灣臺中地方法院檢察署（下 稱臺中地檢署）對原告提起刑事詐欺告訴（102年度他字 第6525號、103年度偵字第27270號），然經檢察官為不起 訴處分。爰依兩造間之約定及民法居間之法律關係，提起 本件訴訟。
（三）據被告於104年6月15日提出之答辯狀，否認有授權他人與 原告訂立系爭居間契約。其抗辯系爭居間契約存在於追加 被告石雲卿、被告王郁菁與原告之間。其等抗辯純屬於狡 卸之詞，殊無可採。惟鑑於訴訟上所據之基礎事實屬同一 ，攻擊防禦方法相互為用，及紛爭解決一次性，原告提出 追加聲明及追加石雲卿為被告。其等抗辯內容與事實諸多 不符，原告逐一陳述如下：
1、就系爭房地之買賣及仲介事宜，被告確有授權追加被告石 雲卿、被告王郁菁全權處理，事證如下：
（1）被告於民事答辯狀提及「系爭房地係由被告王郁菁及其 母親石雲卿進行前期之磋商，包括契約條件之磋商及仲 介等事宜…」，顯然被告確實有授權追加被告石雲卿、 被告王郁菁處理系爭房地之買賣及仲介事宜。又仲介事 宜當然包括與誰訂立仲契約、約定仲介費用等，被告一 方面承認有授權訂約、一方面卻否認有授權約定仲介費 ，屬強辯之詞，殊無可採。
（2）系爭房地之買方林素娟對被告提起之鈞院102年重訴字 第598號返還買賣價金等民事事件，被告均坦認上情， 由該判決書第21頁「…『被告王郁菁具狀陳稱：「此物 件雖是本人及家姊、胞弟三人共同持有，但此物件均由 本人及家母全權處理，買主、地政士、仲介三人均知曉 此事，胞弟王寅也已簽署授權書委請家母代表處理（註 ：委託書已交付林素鑾地政士）」等語』、『此不動產 買賣從一開始就是本人與家母處理（胞弟業已簽署委託 書交付地政士）…』等語均一再陳稱系爭房地出售已獲 被告王寅簽署授權書委託處理。」足證系爭房地之買賣 及仲介事宜，被告確有授權追加被告石雲卿、被告王郁 菁全權處理，不容被告否認。
（3）就系爭房地之仲介及買賣事宜，被告均由被告王郁菁及 追加被告石雲卿共同出面洽談。買方歷次看地、議價、 訂約，亦都是被告王郁菁及追加被告石雲卿共同出面， 而102年6月24日簽訂系爭買賣契約時，其等更當場提出 被告三人之所有權狀、身分證、印章、房屋稅單等文件 。而101年10月間被告王郁菁與追加被告石雲卿找原告 前往系爭房地所在之「梵尼爾幼稚園」，即議定系爭房 地由原告仲介及仲介費為170萬元。現場除原告、被告 王郁菁、追加被告石雲卿外，原告之助理周海威亦於現 場。關於被告委託原告仲介、仲介費約定170萬元等情 ，於鈞院102年重訴字第598號民事事件，原告、周海威 分別以證人身分出庭並為上開證述，被告均無異議，更 可證上情為真。
2、原告受任仲介並無任何疏失，被告故意不履行系爭買賣契 約遭林素娟解除並請求違約金，實乃被告貪念所致、咎由 自取。被告不思及此，反怪罪他人，極不可取： （1）原告於受任後積極尋找買方，於覓得林素娟後，經原告 居中斡旋，方促成本件買賣。而被告與買方林素娟簽訂 系爭買賣契約前，原告曾安排雙方見面（約三次）並當 面商議買賣價格。於商議妥當後，買賣雙方約定於102 年6月22日至林素娟委請之方代書處簽約，該日被告還 由自行委請之王津金地政士陪同前往至方代書處簽約， 但因故未簽成。二天後即104年6月24日買賣雙方改約至 買方林素娟公司處簽約。簽約後，買方林素娟均按系爭 買賣契約約定之期別給付價金，無任何拖延之處，反係 被告收到買方交付之第一期款600萬元後，自另一賴姓 仲介處得知有人願以更高價格購買系爭房地，即故意不 履約，不配合辦理第二期用印交款程序，系爭買賣契約 才遭林素娟解除並請求違約金。整個買賣過程，原告並 無疏失。
（2）系爭買賣契約遭林素娟解除，完全可歸責被告，鈞院10 2年重訴字第598號判決論述甚詳。
（3）參照最高法院49年台上字第1646號判例意旨，系爭買賣 契約遭林素娟解除，實可歸責於被告，被告仍有給付居 間報酬之義務。
（四）依證人周海威、林素娟於鈞院104年10月15日言詞辯論期 日之證述，可證原告就系爭房地之買賣，分別與被告、林 素娟成立居間（仲介）契約，並分別約定各170萬元之報 酬：
1、就原告與被告間訂有系爭居間契約並約定170萬元報酬部
分：
（1）依證人周海威於鈞院104年10月15日言詞辯論期日之證 述「（問：系爭中興路房地買賣，被告是否有委託原告 來仲介？）：有。」、「（問：被告是在什麼時候、什 麼地點來委託原告仲介？）大約是民國101年10月份左 右，確切時間是哪一天忘記了，地點是在被告王郁菁的 幼稚園談的，現場有王郁菁、石雲卿、林碧秀、我本人 。」、「（問：被告委託林碧秀仲介有無約定仲介費？ ）有約定仲介費，在幼稚園談的時候當場就有講仲介費 ，事情是石雲卿及王郁菁作主，他們說每坪土地底價最 少62萬元，因為這塊土地234坪，所以總價約1億4千多 萬元，他們說如果可以賣到這個價錢，願意以總價1％ 另加20萬元作為給林碧秀當仲介酬勞，當時就算一個整 數，以170萬元作為林碧秀的仲介酬勞。」可證。 （2）另參被告於104年6月15日之答辯狀抗辯「查系爭房地係 由被告王郁菁及其母親石雲卿進行前期之磋商，包括契 約條件之磋商及仲介等事宜... 」，顯然被告確實有授 權追加被告石雲卿、被告王郁菁處理系爭房地之買賣及 仲介事宜。又仲介事宜當然包括與誰訂立仲介契約、約 定仲介費用等。
（3）如何成立民法第565條規定之居間契約，法無特別規定 ，自應適用民法第153條規定，僅因當事人意思之合致 即成立，既不須有何方式，亦不須有何現實交付，故居 間契約之成立不以書面為必要，口頭契約亦得成立。是 兩造間之系爭居間契約雖未寫成書面，但顯有口頭合意 ，當已成立居間契約。
（4）又被告雖否認有約定仲介費170萬元云云，但此業經證 人周海威證述甚詳，且衡諸常情，委由他人居間不動產 買賣者，恆為有償行為。而系爭房地之價值高達億元以 上，非通常之人有能力可以購買，被告找原告居間之理 由，即係因原告曾擔任臺中縣議員多年，人脈甚豐，有 較多機會可促成本件買賣（原告當時已非臺中縣議員， 有從事不動產方面之業務）。而系爭居間契約成立後， 原告曾先找幾家建設公司評估，因底價相差太多，建設 公司開出之底價太低，所以未請建設公司與被告談。嗣 後約於101年12月底或102年1月初與林素娟接觸，林素 娟表示有承買意願，為此，原告曾安排雙方見面約三次 ，並當面商議買賣價格，進而於102年6月24日簽訂系爭 買賣契約。而系爭買賣契約更特約註明「因本件有奢侈 稅務問題，如有奢侈稅發生應由林碧秀承擔」。故原告
非系爭買賣契約之當事人，僅是仲介，何以有上開承諾 ，即係因本件買賣是透過原告居間成立，而依兩造間之 約定，被告須給付原告仲介報酬170 萬元，是被告始要 求原告為上開之承諾，由此，益證原告主張為真。 2、原告與林素娟間訂有居間（仲介）契約並約定170萬元報 酬部分：
（1）被告與林素娟間之鈞院102年重訴字第598號返還買賣價 金等民事事件，已將此部分列為不爭執事項（二），並 經被告確認無誤。
（2）依證人周海威於鈞院104年10月15日言詞辯論期日之證 述「（問：系爭中興路房地原告是否找到買主林素娟承 買？）是的。但101年10月間林碧秀剛接受委託時，是 先找幾設公司評估，因為底價相差太多，建設公司的底 價太低，所以就沒有請建設公司與被告談。後來原告大 約101 年12月底或102年1月初與林素娟接觸，林素娟說 有承買意願，林素娟有出一個價錢，說可以考慮談看看 。」、「（問：原告與林素娟接觸時有無約定仲介費用 ？）有約定，在我們服務處，當時原告跟林素娟提到賣 方願意給原告的仲介報酬是170萬元，相對的林素娟要 給原告仲介報酬170萬元，林素娟當場也同意，沒有簽 書面是口頭承諾，這也是約在101年12月底或102年1月 初左右的事。」、「（問：林素娟與原告在談仲介報酬 的時候，你在場否？）我在場，當時有原告、林素娟、 我三人在原告服務處。」、「（問：後來林素娟的仲介 費有無付給原告？）在買賣過程中有一些糾紛，原告方 面也不便急於跟林素娟索取該仲介費，後來在103年4月 30日我自己一個人去找林素娟，我跟林素娟強調原告以 完成國民黨市議員黨內初選登記，在5月10日左右要繳 交登記民調費用以及廣告文宣開始要籌備，需要用到很 多錢，請林素娟是否同意先把仲介費用170萬元給付給 原告，林素娟說5月9日會給付，林素娟5月9日直接拿現 金170萬元到原告服務處給原告，當時原告有簽收據給 林素娟，當時林素娟自己一個人拿170萬現金來。」。 而證人林素娟是日亦證述：「（問：你與原告之間有無 約定你要給原告仲介費？）有，當時是我是口頭答應。 」、「（問：當時你有無答應給原告多少仲介費？）原 告說賣方要給原告仲介費170萬元，原告說買方也有比 照賣方要給原告170萬元仲介費，我有同意。」、「（ 問：後來你的仲介費170 萬元有無給原告？）有，我給 原告現金，我記得是5月9日當時我有領一筆200萬元的
錢，其中30萬元是要付給照顧我父親二個看護，每個看 護二萬多元，共四萬多元，另外包括照顧我母親的臺灣 看護，一天就要二十四小時看護二千三百元，還有家裡 其他的花費，一個月就要十幾萬元，其餘170萬元是付 給林碧秀介紹的仲介費，我是從銀行領現金二百萬元， 其中170萬元現金我是拿到林碧秀的服務處，那一天晚 上六、七點我有看到周海威及原告在那邊，錢我是交給 原告」可證上情。
（3）另依證人前開證述，對照林素娟給付原告之仲介費170 萬元之收據影本、林素娟台中銀行內心分行000-00-000 0000帳號存摺封面暨內頁，更證明其等證述，確屬真實 。
3、原告係分別與被告（賣方）、林素娟（買方）雙方約定仲 介報酬，無民法第570條本文「平均負擔」規定之適用： 依民法第570條規定之立法理由，可知當事人雙方平均負 擔報酬，須契約未另有訂定，或另無習慣始可。若契約另 有訂定，報酬由一方負擔，或雖由雙方負擔，但不平均負 擔時，均不在此限。可見居間契約並不禁止居間人分別向 買賣雙方收取報酬，被告抗辯原告僅能向其請求居間報酬 之半數85萬元云云，顯無理由。（依被告抗辯，則林素娟 給付予原告之報酬170萬元，其亦須負擔半數） 4、本件報酬已遠較行情為低，且因被告故意違約因而未履行 ，被告請求酌減報酬，顯無理由：
（1）依兩造約定之居間報酬為170萬元，僅為系爭房地之成 交價格147,807,450元之1.1％（加上買方部分1.1％， 合計僅為2.2％），較「不動產仲介經紀業報酬計收標 準規定」第一條規定，及坊間約定賣4買2、賣3買1等相 差甚多，何來過高問題。
（2）原告受任後努力工作，絲毫不敢鬆懈，系爭房地買賣契 約何以未能履行，鈞院102年重訴字第598號判決已描述 得相當清楚，係可全部歸責於被告（被告故意不履約） 。
（五）原告向林素娟收取170萬元現金後，其資金流向說明如下 ：原告於100年第一屆臺中市第13選區市議員選舉，因差 15票而落選後，積極經營地方人脈關係，103年有意再度 參選第2屆臺中市市議員選舉。因所代表之國民黨有意競 逐者眾，故國民黨於103年6月4、5日舉辦電話民調，由民 調高者代表。是以，原告於電話民調前即開始投入資金準 備選舉，有幸通過電話民調後，原告即投身準備103年11 月29日之大選。選舉需投入資金，乃眾人所知，原告亦無
法例外，自廣告文宣、聘任工作人員、成立競選總部、每 日伙食飲料、購置相關物品等，無不需要金錢挹注。至於 支付方法有開票、現金等方式。部分場合需用現金，而部 分廠商因怕原告再度落選而表明要收現金，故原告必須準 備現金以支付各式款項。是以，原告才請求林素娟以現金 方式支付仲介費170萬元。而原告領得現金170萬元後，悉 數用於該次選舉中，有原告整理之103年5月至9月現金支 出表總清冊。又該清冊所列者，僅指103年5月至103年9月 期間原告以現金支付並留有收據部分（合計363萬7653元 ），尚不包括以現金支出但無收據部分（如工作人員薪資 、每日採買伙食支出等）。
（六）並聲明：
1、先位聲明：
（1）被告王郁菁應給付原告56萬6667元暨起訴狀繕本送達之 翌日起迄清償日止按週年利率5%計算之利息。 （2）被告王泳心應給付原告56萬6667元暨起訴狀繕本送達之 翌日起迄清償日止按週年利率5%計算之利息。 （3）被告王寅應給付原告56萬6667元暨起訴狀繕本送達之翌 日起迄清償日止按週年利率5%計算之利息。
（4）訴訟費用由被告負擔。
（5）如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。 2、備位聲明：
（1）被告王郁菁應給付原告85萬元暨民事追加聲明、準備（ 一）暨聲請調查證據繕本送達之翌日起迄清償日止按週 年利率5％計算之利息。
（2）追加被告石雲卿應給付原告85萬元暨民事追加聲明、準 備（一）暨聲請調查證據繕本送達之翌日起迄清償日止 按週年利率5％計算之利息。
二、被告抗辯：
（一）被告等於102年6月24日與林素娟簽訂系爭買賣契約，約定 總價金為1億4780萬7450元，由於價金數額龐大，被告等 擔心原告無法支付簽約款600萬元以外之其他款項，因此 要求林素娟提供相關履約保證機制，加以被告等擔心系爭 房地之買賣將被課徵奢侈稅，因此，雙方於系爭買賣契約 之簽訂及履行過程中發生不愉快，導致無法履行系爭買賣 契約。
（二）追加被告石雲卿與原告間之居間契約，未經被告等之授權 ，系爭居間契約對被告等不生效力，被告等並無給付居間 報酬之義務：系爭買賣契約係由被告王郁菁及其母親追加 被告石雲卿進行前期之磋商，包括契約條件之磋商及仲介
等事宜，惟仲介費之約定，係追加被告石雲卿與原告間之 約定，被告等並不知情亦未授權，被告等僅知悉有人願意 買受系爭房地，亦即被告等未授權追加被告石雲卿與原告 間，就系爭房地之買賣得為仲介費之約定。因此，系爭居 間契約乃追加被告石雲卿之無權代理行為，依民法第170 條第1項規定，於被告等承認前，對被告等不生效力，是 被告等無給付居間報酬之義務。原告未就被告王泳心、王 寅授權予被告王郁菁、追加被告石雲卿就系爭房地居間及 買賣等事，提出被告王泳心、王寅之授權書：
1、原告主張被告王泳心、被告王寅有授權予被告王郁菁、追 加被告石雲卿，並引被告之答辯狀內容及另案即鈞院102 年度重訴字第598號判決內容等，惟查：若被告王泳心、 被告王寅有授權予被告王郁菁、追加被告石雲卿就系爭房 地之居間及買賣等法律行為，則請原告提出被告王泳心、 王寅之相關授權書為證，以實其說。
2、若被告王泳心、被告王寅之授權書如被告王郁菁所述，於 訴外人林素鑾地政士處，被告認為原告要取得亦非難事， 請鈞院審酌。
（三）原告就系爭居間契約之訂定，顯有疏失，構成不完全給付 之給付遲延，被告等非不得就其損害，向原告請求；退步 言，若鈞院認為兩造間有系爭居間契約之存在，惟被告等 因無法信任買方即林素娟有完全履約之能力，而原告對此 亦未向被告等秉明、證明買方林素娟確實有履約能力、財 力，甚至要求被告等應自行尋找履約保證機構等，顯然林 素娟就系爭買賣契約並無完全履約能力，則依民法第567 條規定，原告實不應為雙方居間系爭買賣契約，原告就系 爭居間契約之訂定，顯有疏失，構成不完全給付之給付遲 延，被告等非不得就其損害，向原告請求。被告係對林素 娟給付買賣價款之能力生疑，並非故意不履約： 1、原告主張被告係因從賴姓仲介處得知有人願意出更高價格 購買系爭房地後，即故意不履約等語，惟查：請原告就上 開事實舉證說明，而非空言主張。被告實因雙方交款期限 一再更改，被告欲進行成屋履約保證，以確保買方林素娟 能如期給付買賣價款。豈料，原告一再表明拒絕被告進行 成屋履約保證，加以林素娟第二期款4600萬元，僅欲支付 現金400萬元剩餘4200萬元均以支票支付，此種履約障礙 情事一再發生，被告自對林素娟給付買賣價款之能力生疑 ，並非被告故意不履行系爭買賣契約。
2、原告未盡力彌平買賣雙方之不信任感，又由買方即林素娟 領有報酬170萬元，被告抗辯原告無報酬請求權：系爭居
間契約係由被告王郁菁、追加被告石雲卿委託原告進行系 爭房地之仲介，然依原告主張除與被告王郁菁、追加被告 石雲卿間有系爭居間契約外，另向買方林素娟領有報酬 170萬元，而原告對於雙方就系爭買賣契約之履行未進行 磋商、協調，彌平雙方間之不信任感，更要求被告不要進 行履約保證等行為，原告已違反誠信，又自相對人處受有 報酬，被告無法認同原告具有報酬請求權。
（四）居間報酬之一半85萬元，應由買方林素娟負擔：追加被告 石雲卿與原告約定之居間報酬為170萬元，然雙方未特別 約定僅由被告等一方負擔，因此，依民法第570條規定， 該居間報酬170萬元應由買賣雙方平均負擔，因此，被告 等僅應負擔仲介費用之一半即85萬元，剩餘之仲介費用， 應由買方林素娟負擔。
（五）居間報酬為數過鉅，顯失公平，請求鈞院依法酌減：系爭 買賣契約之雙方於簽約及履約過程中發生不愉快，原告身 為系爭買賣契約之仲介，於系爭買賣契約簽訂後，便未再 出面處理雙方履約間之問題及爭議，即原告未能充分斡旋 、調和並彌平雙方因系爭買賣契約所衍生之不愉快，最終 導致系爭買賣契約無法履行，被告等認為追加被告石雲卿 與原告間約定之居間報酬，相較居間者即原告於系爭買賣 契約中所付出之勞力、時間等勞務價值，顯不成比例，而 有高領居間報酬之情事，二者間顯失公平，被告等爰請求 依民法第572條規定酌減報酬。
（六）綜上，追加被告石雲卿與原告間約定之居間報酬，未經被 告等授權，為無權代理行為，系爭居間契約對被告等不生 效力。縱鈞院認系爭居間契約對被告等有效，惟居間之報 酬依民法第570條規定，被告等僅應負擔居間報酬之一半 ，且系爭買賣契約未順利履行，被告等抗辯原告之居間報 酬為數過鉅，顯失公平，請求依法酌減。
（七）對證人於104年10月15日在鈞院之證述內容，表示意見如 下：
1、證人周海威部分：
（1）原告以居間為業，依民法第567條第2項規定，對買賣雙 方之履約能力有調查之義務：依證人周海威之證述「（ 原告擔任議員工作時候，是否都在從事土地仲介﹖）這 是一項工作。」，足證原告以居間為營業，依民法第 567條第2項規定，原告應就系爭買賣契約買賣雙方，特 別是買方林素娟之履約能力，有調查之義務。
（2）原告未具體就林素娟購買系爭房地之履約能力，特別進 行調查，原告顯違反民法第567條第2項規定之調查義務
：依證人周海威之證述「（當時原告有詢問林素娟為何 買得起這塊地嗎？）林素娟在大里工業區就是企業主， 平常有土地投資，所以這部分對林素娟應該不是很大問 題，他們公司榮峻公司，在大里工業區也是頗有名的公 司。」、「（林素娟說要買的時候，有說是要以公司或 個人名義購買﹖）林素娟是要以個人名義購買，林素娟 說以個人名義簽約。」、「（當時原告了解林素娟名下 財產嗎﹖）知道林素娟很有錢，經濟狀況很好，沒特別 調查過。」，原告僅知道林素娟係企業主或林素娟負責 之榮峻公司很有名，因此推論林素娟經濟狀況很好，且 證人周海威亦證述未就林素娟特別進行調查，足證原告 未具體就林素娟購買系爭房地之履約能力，特別進行調 查，顯然違反民法第567條第2項規定之調查義務。 （3）原告未積極介入並促成系爭買賣契約申辦成屋履約保證 ，卻放任買方所委任之地政士以存證信函催告賣方即被 告履約，甚而為利於委託人之相對人即買方林素娟之行 為，依民法第571條規定，原告不得向被告請領居間報 酬：依證人周海威之證述「（林素娟與被告之間就系爭 中興路房地買賣發生糾紛時，原告如何處理﹖）原告有 試著要幫雙方調解，…因為王郁菁及石雲卿在10月11日 晚上打電話給我，說她們要作銀行履約保證，…我就說 10月12日就按時作履約保證並繳交第二期款，…履約過 程中盡量協調二邊按時履約繳款。」、「（如果三方都 沒有意見，為何最後沒有做成履約保證﹖）因為被告當 天避不見面，後來買方林素娟的代書催告被告要履約， 但被告沒有履約。」，雖證人周海威陳述會儘量協調雙 方等語，惟依證人周海威所述關於協調繳款部分，僅協 調雙方履行繳交第二期款之履約地點部分，原告之後未 再介入雙方之紛爭，甚而三方皆已同意要辦成屋履約保 證，原告卻未積極介入並促成系爭買賣契約申辦成屋履 約保證，放任買方所委任之地政士以存證信函催告賣方 即被告履約，顯然證人周海威證述原告有試著幫雙方調 解等語，避重就輕，明顯證述不實，難認原告有履行被 告所委託之義務，甚至為利於委託人之相對人即買方林 素娟之行為，依民法第571條規定，原告不得向被告請 領居間報酬。
（4）證人周海威未具體說明於103年5月9日原告何以急需用 到170萬元之現金，證人所述顯與常情有違，為不實證 述：證人周海威證述「（林素娟103年5月9日攜帶現金 至原告服務處支付仲介費，關於支付現金是原告要求的
？）…，在選舉的人來講，有些工作人員直接希望拿到 現金。」、「（但你的單據有一些並不是5月9日當天就 要支付﹖）…選舉的人手邊有一、二百萬元的現金也是 正常的。」，明顯不實，蓋競選期間之工作人員多為不 領取報酬之義工，縱有領取報酬，然證人亦未具體說明 於103年5月9日原告何以急需用到170萬元之現金，況依 原告提供之單據，大多數根本非於103年5月9日或其後 數日所給付，證人周海威所述，顯與常情有違，乃不實 證述，難以證明原告於103年5月9日收到買方林素娟所 交付之170萬元現金。
（5）證人周海威曾為原告競選總部之主任，與原告關係匪淺 ，且於系爭買賣契約擔任原告之代理人或使用人，證人 周海威之證述，明顯避重就輕，規避原告之責任，證述 不實。
2、證人林素娟部分：
（1）依常情而論，證人林素娟身為榮峻公司之負責人，公司 中之大小事如收據之繕打，或費用之支出等，皆應委由 榮峻公司之員工或會計處理，豈會由身為榮峻公司負責 人之證人林素娟親自以現金處理，因此，證人林素娟之 證述，明顯不實：依證人林素娟之證述「（後來你仲介 費170萬元有無給原告﹖）…，其中30萬元是要付給照 顧我父親二個看護，每個看護二萬多元，共四萬多元， 另包括照顧我母親的台灣看護，一天就要二十四小時看 護二千三百元，還有家裡其他花費，一個月就要十幾萬 元，其餘170萬元是付給林碧秀介紹之仲介費，…，該 張收據是我在榮峻公司用電腦打得（後改稱好像是請榮 峻公司的小姐幫我打的），我是榮峻公司的負責人（請 參當日言詞辯論筆錄，第8頁）。」可知林素娟為榮峻 公司之負責人，依常情而言，身為榮峻公司之負責人， 公司中之大小事如前揭收據之繕打，或費用之支出等， 皆應委由榮峻公司之員工或會計處理，豈由身為榮峻公 司負責人之證人林素娟親自以現金處理，證人林素娟之 證述，明顯不實，且與常情有違。
（2）證人林素娟為單弱女子，手提現金170萬元之袋子，已 與常情有違，且如此重大之事，證人林素娟竟不清楚當 初裝現金之袋子有無拉鍊或扣子，亦與常情有異，證人 林素娟所述，不足為信：依證人林素娟之證述「（你如 何攜帶170萬元現金是原告服務處﹖）我當天一個人開 車至原告服務處，我提的一個袋子裝170萬元的現金過 去。」、「（袋子有無拉鍊或扣子﹖）我沒有注意到這
些，我從榮峻公司開車到原告服務處不到五分鐘就到了 。」，證人林素娟係一個人提一個裝170萬元現金之袋 子開車至原告服務處，而證人林素娟為單弱女子，手提 現金170萬元之袋子，已與常情有違，且如此重大之事 ，證人林素娟竟不清楚當初裝現金之袋子有無拉鍊或扣 子，亦與常情有異，況證人林素娟得以匯款等更安全、 保險之方式給付170萬元之仲介費，足證證人林素娟所 述以現金交付給原告仲介費一事，不足為信。
（八）被告實無法認同原告有報酬請求權：
1、原告違反誠信不依系爭買賣契約註記承擔「奢侈稅務」， 導致系爭房地無法完成產權移轉，因而造成賣方即被告須 賠償違約金450萬元之損害：系爭房地因原所有權人之一 訴外人王淑如病逝，而系爭房地移轉產權將遭課徵奢侈稅 ，被告已表明須等奢侈稅課徵期限到期後（即102年9月20 日）再訂定買賣契約，後因原告表明並在系爭買賣契約上 註記願承擔奢侈稅務，被告才提前於102年6月24日簽訂系 爭買賣契約。詎料，原告卻未依系爭買賣契約上註記之承 擔奢侈稅務責任，導致系爭房地無法完成產權移轉，造成 賣方須賠償違約金450萬元之損害。
2、原告就系爭居間契約之訂定及履行，顯有疏失，構成不完