臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第630號
原 告 呂紫吟
訴訟代理人 陳鼎正律師
被 告 盧桃妹
訴訟代理人 陳亮佑律師
雷麗律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國105 年5月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴請求被告給付新 臺幣（下同）534萬7,412元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國104年1月31日 起至清償日止，按日給付2萬6,737元之違約金。嗣變更聲明 如後述（見本院卷第85頁），核屬擴張應受判決事項之聲明 ，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於103 年12月20日與被告簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），以買賣總價566 萬元，出售伊所 有之門牌號碼桃園市桃園區縣○路000巷0弄0○0號之房屋及 基地，即如附表所示之房屋及土地（下稱系爭房地），伊已 於104 年1 月28日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，詎 被告未於兩造約定之點交日即104年1月30日受領系爭房地， 且迄未給付買賣價金。爰依系爭契約第1 條、第9條第2項及 民法第367 條規定，請求被告給付556萬7,006元（計算式： 買賣價金566 萬元－增值稅9萬95元－房屋稅1,201元－履約 保證契約費用1,698 元＝556萬7,006元）等語，並聲明：㈠ 被告應給付原告556萬7,006元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自104年1月31日起 至清償日止，按日給付2,830 元之違約金。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：兩造除簽訂系爭買賣契約外，伊另於103 年12月 22日與原告簽訂買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保書 ），約定由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公 司）為本件交易之履約保證，伊已將本件買賣價金匯款至指
定之履約保證專戶，原告完成交屋手續後即可自領取。詎於 兩造約定之點交日即104年1月30日，原告代理人即訴外人邱 輝坤竟拒絕點交系爭房地，伊已於104年2月2日、同年月9日 以存證信函催告原告履行點交系爭房地，復於104年3月11日 以存證信函解除系爭買賣契約等語抗辯，並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103 年12月20日簽訂系爭買賣契約，約定原告將其所 有之系爭房地以總價566萬元出售予被告。
㈡兩造另於103 年12月22日簽訂系爭履保書，約定本件買賣價 金應撥入指定之履約保證專戶，被告已於約定期限即104年1 月30日將上開價金匯入該專戶。
㈢原告於104年1月28日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉 登記予被告，惟兩造未於約定之104年1月30日完成系爭房地 之點交。
㈣原告就系爭房地之簽訂、過戶及點交等事宜均全權委託代理 人邱輝坤處理。
㈤被告分別於104 年2月2日、2月9日以存證信函通知原告應於 指定期限前完成點交，原告均已收受上開存證信函。 ㈥被告於104年3月11日以存證信函通知原告解除契約，原告於 104年3月13日收受。
四、原告主張被告遲延受領系爭房地，且迄未給付買賣價金，而 其已將系爭房地所有權移轉登記予被告，被告應給付買賣價 金等語，為被告所否認，並以前詞為辯。經查： ㈠系爭買賣契約第1條第4款規定，買方應於所有權移轉登記完 成權狀核發後2 個工作日內將尾款付清，賣方同時交屋予買 方（見本院卷第8 頁）；另依照系爭買賣契約書之「特別約 定事項」第2 項約定：本買賣雙方合意本買賣價金於安信公 司辦理不動產買賣之交易安全信託（見本院卷第8 頁）；復 參酌系爭履保書第6 條第2項第4款約定，若賣方履行買賣契 約並與買方確認完成買賣標的物點交程序，安信公司於扣除 賣方應負之仲介服務報酬及相關費用後，將應給付之買賣價 金撥交予賣方（見本院卷第15頁）。足見兩造約定被告（買 方）於付清尾款（即將本件買賣價金全額匯款至履約保證專 戶）之同時，原告（賣方）應履行點交系爭房地之義務，且 於點交系爭房地後，經安信公司扣除仲介服務報酬及相關費 用，原告即可取得出售系爭房地之價款。
㈡查被告已於104年1月30日將本件買賣價金全數匯入履約保證 專戶（見不爭執事項㈡），又兩造均不爭執原告應於104 年
1月30日點交系爭房地之事實（見本院卷第165頁）。本件原 告主張被告於104年1月30日拒絕受領系爭房地，被告則辯稱 係原告拒絕點交等語。查證人即本件房屋仲介公司太平洋房 屋文中店斯時店長吳庭伊於本院作證稱：原告即賣方委託伊 公司處理系爭房地之買賣等事宜，系爭房地之點交係由仲介 聯繫買方即被告，伊聯繫原告，伊於104年1月29日以電話聯 繫原告代理人邱輝坤，並告知104年1月30日上午10點於系爭 房地現場交屋，惟邱輝坤打電話告知伊要更改時間，伊與邱 輝坤約好改為同日下午2 時30分於系爭房地現場點交，伊再 跟代書說明更改點交時間，再由代書向被告說明點交時間。 伊、被告、業務員、代書等人於104 年1月30日下午2時30分 均到系爭房地現場，惟邱輝坤並未到現場，伊當時有以電話 聯繫邱輝坤請他到現場點交，但邱輝坤在電話中堅持在伊公 司等待。後來伊與業務員、代書就先回伊公司，邱輝坤在伊 公司很生氣等語（見本院卷第129 頁）；另證人即代書鍾昇 燁於本院證稱：伊為太平洋房屋專屬代書，伊於104年1月29 日接到吳店長來電通知104年1月30日上午10時點交，伊即與 被告即買方聯繫確認上開時間，嗣於104年1月30日上午9 點 多吳店長來電告知原告有事無法趕到現場，故更改點交時間 為當日下午2 時30分點交，伊立即通知被告。嗣伊、吳店長 、業務、被告夫妻、友人等人於當日下午2 時30分在系爭房 地之社區門口側門等候，惟邱輝坤並未到現場，大約2 時40 分左右，吳店長立即與邱輝坤電話聯繫，伊由側面得知談話 內容，邱輝坤要求先出款再去現場點交，且邱輝坤說他人在 仲介公司，要求伊等人先回到仲介公司，後來伊、吳店長、 業務就返回仲介公司持續跟邱輝坤溝通，但最後邱輝坤就直 接走了等語（見本院卷第162頁背面至第163頁）。互核上開 證人二人證述內容大致相同，且證人二人分別係受原告委託 處理系爭房屋銷售之仲介公司店長及辦理本件買賣之代書， 與兩造並無任何利害關係，況且本件買賣若成交，原告應給 付仲介費22萬元（見本院卷第47頁書狀），證人應無偏袒被 告而為偽證之必要，故上開證人之證言應堪採信。再參以被 告提出之吳庭伊與邱輝坤間之電子通訊軟體LINE之往來內容 ，於104年1月30日點交前，吳庭伊與邱輝坤曾聯繫：「吳： 『明天下午回來請給我電話』，費用單需要簽名即可入帳。 邱：不是買方簽署即生效嗎？吳：對的，因你是賣方也要簽 名確認你知道這些費用即可。邱：了解。」（見本院卷第18 7頁通訊內容），依上開電子通訊軟體LINE之對話內容第1句 「明天下午回來請給我電話」，可知原約定之104年1月30日 上午點交時間因邱輝坤有事而更改時間。另佐以104年1月30
日點交日：「吳：邱大哥，我忙完1點多從台北回去大約2點 半，直接跟你約在現場見，還有一份資料沒拿到我叫代書幫 我送過去比較快。」（見本院卷第171 頁通訊內容）。由前 述證人證詞及上二則訊息內容，可見兩造原約定點交時間即 104年1月30日上午10時許已取消，並經吳庭伊通知原告代理 人邱輝坤、代書鍾昇燁通知被告點交時間為同日下午2 時30 分。而被告等人於前揭時間均已至系爭房地現場，邱輝坤則 不否認其於上開時間未至系爭房地現場（見本院卷第133 頁 之證詞），堪認原告主張被告於約定時間拒絕受領系爭房地 云云，顯非事實。
㈢原告雖主張邱輝坤曾於104年1月30日回覆吳庭伊於同日下午 2點30分至仲介公司等候，吳庭伊未為反對，惟該日下午2點 30分，吳庭伊未依約出現仲介公司，係被告未依約點交云云 。惟查，承前所述，系爭房地之點交為原告（賣方）應履行 之義務，衡諸一般交易習慣，買賣房地之點交應係於系爭房 地現場為之，始合乎常情；況且系爭買賣契約第6條第1項約 定：「本約房地除本約另有約定外，賣方應於買方付清尾款 之同時，依屋況確認書記載的內容（含鑰匙或遙控器及相關 證件）點交予買方驗收，賣方並應保持或恢復水電設施之正 常使用，且買方不得另行提出契約書中未記載事項要求賣方 配合辦埋。」（見本院卷第9 頁），足見原告所負點交系爭 房地之義務，其內容除須由原告將系爭房地現實交付予被告 外，被告尚得依據系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」 、「賣方願附贈予買方之設備及傢俱」（見本院卷第12頁、 第13頁）上所載之內容逐一確認屋況、設備及傢俱等情形， 並檢視原告是否保持水電設施之正常使用。故系爭房地之點 交依約定自須由買賣雙方於系爭房地現場為之。是原告主張 吳庭伊未依約定出現在仲介公司，被告未依約點交云云，顯 難可採。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 229 條第1項、第254條分別定有明文。依上所述，原告未於 指定期限即104年1月30日點交系爭房地，應負遲延點交之責 ，被告於解除系爭契約前，自應定相當期限催告原告履行義 務。觀諸被告於104 年2月2日、2月9日寄發之存證信函，先 後載明「請於本函到後3 日內回覆交屋處理事宜」、「請台 端及代理人於104年2月13日前回覆交屋處理事宜」（見本院 卷第72頁背面、第76頁），原告亦不爭執已收受上開存證信 函（見不爭執事項㈤），堪認被告已具體催告原告應於指定
期限前履行系爭房地之點交義務。又查證人吳庭伊曾於 104 年2月8日以電子通訊軟體LINE通知原告於104 年2月9日履行 點交、復於104 年2月9日通知原告於104年2月13日前履行點 交（見本院卷第184頁、第185頁通訊內容），然原告均無任 何願為點交之預告或行為；再查被告已於104年3月11日以存 證信函通知原告解除系爭買賣契約之意思表示，原告於 104 年3 月13日收受該信函（見不爭執事項㈥），應認系爭買賣 契約業經被告於104年3月13日合法解除。原告雖主張其於10 4年2月13日有撥打電話予吳庭伊，惟經吳庭伊拒接，並提出 通聯記錄為證云云，然原告前開主張，已為被告所否認，況 原告縱有撥打電話予吳庭伊之情形，亦無從證明其撥打電話 之用意係為履行點交義務，原告復未能提出其有於104年2月 13日前向被告提出欲點交系爭房地之證據，是其前開主張， 顯不足採。
㈤至原告另主張其已將系爭房地移轉登記予被告，並清空房屋 ，被告解除契約造成雙方巨大損害，違反誠信原則云云。惟 被告已於約定時間將本件買賣價金匯款至履約保證專戶，迄 今未動用分毫，且系爭房地在原告未交付之前，被告不得使 用收益，衡量兩造間之利害關係，被告依法解除契約，並未 有何顯失公平之情，原告前開主張，亦難認可採。 ㈥從而，系爭買賣契約業經被告合法解除，原告請求被告如數 給付買賣價金，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第367 條之規定，請 求被告給付556萬7,006元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法 定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失 所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 陳振嘉
法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 張琬婷
附表：
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│土│地 號 │地│面積（平方公尺）│權利範圍│
│地│ │目│ │ │
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│ │桃園市○○區○○段000 號│建│2,891 │72/10000│
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│房│建號│門 牌 號 碼│ 坐落地號 │面積（平│權利範圍│
│屋│ │ │ │方公尺）│ │
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│ │1884│桃園市桃園區縣府路│桃園區法政│總面積：│全 部│
│ │ │256 巷7 弄3 之1 號│段930 地號│84.87 │ │
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