臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第76號
上 訴 人 陸光五村社區管理委員會
法定代理人 馮成禮
訴訟代理人 宋英華律師
複 代理人 陳羿妏律師
被 上訴人 楊正隆
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104 年4 月10
日本院中壢簡易庭103 年度壢簡字第132 號第一審判決提起上訴
，於民國105 年5 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決（除確定部分外）關於命上訴人給付逾新臺幣壹拾捌萬零陸佰肆拾參元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹拾捌萬零陸佰肆拾參元自民國一０三年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。又在第二審為訴之變更或追加，非經他造同 意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不 在此限，同法第446 條第1 項亦有明文規定，此依同法第43 6 條之1 第3 項規定，並為簡易訴訟第二審程序所準用之。 查本件被上訴人起訴聲明原係請求：上訴人應給付被上訴人 新臺幣（下同）116,000 元，及自民國102 年12月27日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息等語（參見原審卷㈠ 第5 頁）；嗣於原審審理中經數次追加後，變更其聲明為： 上訴人應給付被上訴人225,000 元等語（參見原審卷㈠第83 頁）；繼於本院105 年5 月3 日言詞辯論期日，當庭以言詞 追加請求自103 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息等語（參見本院卷第162 頁）。核被上訴人上開 遲延利息之追加，係屬請求損害賠償本金以外利息附帶請求 之追加，本於起訴時原已請求，惟於原審為訴之追加時，漏 未聲明，其請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，要無不合 ，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠坐落桃園市○○區○○段0000地號土地，應有部分431/1000 00，暨其上同段5705建號即門牌號碼桃園市○○區○○○街 00號14樓建物，應有部分全部（下合稱系爭不動產），為被 上訴人所有；而系爭不動產屋頂因長期漏水，被上訴人遂於 101 年3 月20日告知上訴人上情，上訴人先委請訴外人黃錦 鳳勘查後，繼於102 年10月7 日復委請訴外人秉華國際開發 公司（下稱秉華公司）維修系爭不動產之屋頂邊溝與浴室管 道間，又秉華公司於修繕時，發現上開邊溝一半未貫穿，將 致積水無法排入落水頭，且原落水頭與地面存有高度差，亦 會造成積水等情，乃將之告以被上訴人及表示此部分未在修 繕範圍內，僅能由被上訴人負擔加修4.75公尺邊溝與4 個降 落水頭之費用等語；再秉華公司另於102 年10月11日經被上 訴人同意後，進入系爭不動產查看漏水之相對位置時，卻發 現系爭不動產主臥室及靠廚房側臥室尚有2 處漏水情形，被 上訴人遂將上情告知上訴人，上訴人之主任委員竟告以頂樓 住戶修繕補助至多為1 萬元等語。然依公寓大廈管理條例第 11條第2 款規定，屋頂平台屬於公共使用之共用部分，是屋 頂平台之修繕責任應在上訴人；又系爭不動產之裝潢及出租 損失係因上訴人怠於修繕所致，是上訴人自應賠償被上訴人 因修復系爭不動產上開漏水乙情所支出或損失之款項計225, 000 元。亦即包含102 年10月15日系爭不動產主臥室及靠廚 房側臥室之頂樓漏水修繕費用4 萬元，由秉華公司施作，被 上訴人並已付訖上開費用；訴外人駿瑩工程實業有限公司（ 下稱駿瑩公司）會勘費1,000 元，及103 年4 月17日系爭不 動產主臥室牆面修繕費用2 萬元、同年12月24日系爭不動產 客廳次臥牆面修繕費用1 萬元與防水漆加廚房通風管道間漏 水修繕費用2 萬元，均由秉華公司施作，被上訴人並均已付 訖上開費用；102 年10月8 日系爭不動產屋頂邊溝開挖及降 落水頭費用12,000元，由秉華公司施作，被上訴人並已付訖 上開費用；系爭不動產裝潢損失9 萬元，係由均杰空間設計 （下稱均杰設計）施作，被上訴人並已付訖上開費用；102 年9 月2 日至11月14日修繕期間，系爭不動產因無法出租而 受有32,000元之損失。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條 第2 項及民法第184 條第1 項前段規定之法律關係，提起本 件訴訟，並訴請判求上訴人應給付被上訴人225,000 元；願 供擔保，請准宣告假執行等語。
㈡上訴補充：
⒈系爭不動產原所有權人即訴外人郭春花於出售前，在房地
產標的現況說明書之建築改良物是否有滲漏水情形乙欄， 勾選「否」乙節，為上訴人所明知，然此與本案無涉，反 係上訴人早於100 年1 月間通知系爭不動產所在上訴人社 區之頂樓住戶為漏水登記時，即經由郭春花於同年4 月11 日向上訴人登記而知悉系爭不動產存有漏水之情，惟上訴 人卻以上訴人社區住戶規約第5 條第5 款之屋頂平台漏水 修繕須經區分所有權人會議決議同意後始可修繕之規定， 礙於100 年4 月16日、30日召開之第1 、2 次臨時區分所 有權人會議均因出席人數不足致無法進行決議，暨上訴人 社區可動用經費不足等為由，延誤系爭不動產屋頂平台漏 水之修繕。
⒉上訴人所稱頂樓住戶修繕補助至多為1 萬元之規定，除未 經上訴人社區100 年度區分所有權人會議決議通過外，且 與公寓大廈管理條例第10條第2 項立法精神相悖，亦違反 上訴人社區住戶規約第5 條第5 款規定。又上訴人將上訴 人社區之公共基金信託於金融機構之作法，不符內政部10 0 年10月3 日台內營字第0000000000號函釋之規定。 ⒊綜此，系爭不動產自郭春花於100 年4 月11日向上訴人登 記漏水時起，迄至102 年10月7 日始獲得初步修繕，致使 系爭不動產因屋頂平台漏水致損害日益嚴重，而相關費用 支出及所受損害等證據，被上訴人均已於原審提出，並有 證人所為證述可憑，是被上訴人因此所受之損失，自應由 上訴人負擔等語。
二、上訴人則以：
㈠關於上訴人社區重大修繕部分，依該社區96年版住戶規約第 5 條第5 款規定，應由區分所有權人會議決議為之，而上訴 人社區於100 年度區分所有權人會議即決議通過由頂樓住戶 自行僱工修繕漏水，上訴人至多僅負擔1 萬元之費用等事項 ，則就系爭不動產主臥室及靠廚房側臥室之頂樓與廚房通風 管道間漏水修繕部分，上訴人依上開決議行事，要無違反公 寓大廈管理條例第10條第2 項規定之精神，更無權利濫用之 情。至就系爭不動產主臥室牆面與客廳次臥牆面及防水漆漏 水修繕部分，觀以上訴人社區建造執照圖之記載，被上訴人 所指外牆漏水部分，係屬專有部分之修繕，本應由被上訴人 自行負擔，況主臥牆面漏水修繕之項目及必要性，均未見被 上訴人說明，且外牆以美國原裝進口高壓清洗機全面清洗乙 節，與本件漏水之關聯性為何，亦未見原審審酌。又縱認上 開100 年度區分所有權人會議決議顯失公平，惟被上訴人仍 應依正常程序向上訴人反應，否則將使上訴人社區之管理規 則及決議形同具文而無實質效力，管理制度進而淪喪。
㈡上訴人非刻意拖延修繕，係因出席人數不足致無法召開區分 所有權人會議所致，是上訴人並無故意或過失之處。而降落 水頭僅係用以阻隔灰塵砂石以降低其進入排水管堵塞之金屬 物品，是降落水頭高低落差僅涉及高度位置之設置，與降落 水頭之更換並無關聯，則被上訴人更換原有之降落水頭對於 上訴人社區要無任何增益；況被上訴人未經上訴人同意即逕 行委由秉華公司施作系爭不動產邊溝開挖及降落水頭工程， 且未能證明上開工程對於系爭不動產屋頂平台漏水之改善確 屬必要工程，及上訴人未盡管理維護之責等情，自不得認被 上訴人之上開請求為有理由。
㈢建物內漏水原因不可一概而論，有可能係屋頂漏水所致，亦 有可能係外牆裂縫致水氣入侵，或因管道間專用管路破漏導 致，遑論被上訴人於101 年3 月間買受並辦畢系爭不動產所 有權登記前，應已取得郭春花填載之房地產標的現況說明書 而知悉系爭不動產存有漏水之情，並於同年月20日向上訴人 為漏水修繕之登記，則被上訴人基此仍於同年4 月11日為裝 潢之施作，並訴請上訴人賠償上開部分之損失，實無理由， 況被上訴人除提出報價單及匯款證明外，僅有數紙不知何時 何地拍攝之油漆剝落、天花板水漬照片，要難認被上訴人就 此受有損害，及上訴人應負賠償之責。
㈣被上訴人於103 年1 月在原審提出之租賃契約要無「因房屋 漏水，提前於102 年9 月2 日解約」之註記，卻於同年9 月 30日所提租賃契約上存有上開文字之記載；又類風性關節炎 與居住之建物是否漏水間，就醫學觀點而言，尚無法證明兩 者間具有相當因果關係存在；況依一般經驗法則，如於入住 後發現有漏水之情而有提前解約之必要，理當立即向出租人 反映，惟訴外人廖淑雅自101 年7 月8 日向被上訴人承租並 入住系爭不動產後，迄於102 年9 月5 日始遷離，甚阻撓上 訴人委由他人勘查系爭不動產是否存有漏水之情，顯見系爭 不動產漏水情形對於廖淑雅斯時之居住，未造成太大影響， 遑論系爭不動產於出租公告張貼後3 星期即出租予他人，應 屬合理成交期限，實難認被上訴人受有何租金損失。 ㈤綜上，被上訴人之主張顯無理由，原審逕為不利上訴人之判 決，容有未洽等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即上訴人應給付被上訴人 217,900 元，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴 部分依職權宣告假執行，及依職權就被上訴人勝訴部分宣告 上訴人供擔保後免為假執行。嗣被上訴人就其敗訴部分並未 上訴，已告確定；至上訴人就其敗訴部分則聲明不服，提起 上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴
人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明並為訴之追加 聲明：㈠上訴駁回；㈡上訴人應另給付被上訴人217,900 元 自103 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。
四、兩造不爭執之事實（參見本院卷第148 頁）： ㈠坐落桃園市○○區○○段0000地號土地，應有部分431/1000 00，暨其上同段5705建號即門牌號碼桃園市○○區○○○街 00號14樓建物，應有部分全部（即系爭不動產），係位於上 訴人所管理之陸光五村社區編號第E04 棟內，為被上訴人所 有（參見原審卷㈠第99、100 、119 、120 、151 、152 頁 ）。又系爭不動產其上之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）係 為上訴人社區住戶所共有，且未約定由被上訴人專用。 ㈡系爭不動產主臥室、靠近廚房次臥室處之漏水、施工前後照 片及秉華公司施工報價單，如原審卷㈠第13、19至28、56至 63、70至77頁及卷㈡第155 至158 、300 至305 頁所示。 ㈢系爭不動產主臥室、靠近客廳次臥室之外牆及廚房通風管道 間漏水、施工前後照片及秉華公司施工估價單，如原審卷㈠ 第89至96、107 至116 、218 至220 頁及卷㈡第355 至359 頁所示。
㈣系爭頂樓平台邊溝開挖及降落水頭施工前後照片及秉華公司 施工報價單，如原審卷㈠第14、40、41、44、45頁所示。 ㈤上訴人於102 年11月27日匯款36,640元至秉華公司，以給付 該公司修繕系爭不動產自來水、浴室管道間漏水之工程費（ 參見原審卷㈠第128 、129 、196 、197 頁）。又被上訴人 於上開工程驗收完畢後，即在驗收紀錄表之住戶驗收結果「 漏水情況有改善」乙欄打勾（參見原審卷㈠第130 、198 頁 及卷㈡第129 頁）。
㈥被上訴人前於102 年間就系爭不動產漏水事宜，向桃園市中 壢區調解委員會申請調解，嗣因兩造意見不一致而調解未果 ，並經桃園市中壢區調解委員會於102 年12月27日作成調解 不成立證明書（參見原審卷㈠第8 、12頁）。五、兩造於本院105 年2 月19日準備程序期日，協議簡化本件爭 點為：被上訴人主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項及民 法第184 條等規定，請求上訴人賠償被上訴人所有系爭不動 產因本件漏水事宜所受之損害（即系爭不動產主臥室及靠近 廚房次臥室處漏水修繕費用、主臥室外牆面及靠近客廳次臥 室外牆面與防水漆加廚房通風管道間漏水修繕費用、系爭頂 樓平台邊溝開挖及降落水頭費用、裝潢損失、房租損失）， 有無理由（參見本院卷第148 頁背面及第149 頁）？六、本院之判斷：
㈠被上訴人請求上訴人給付主臥室及靠近廚房次臥室處漏水修 繕費用4 萬元，為有理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告對於自己主 張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實 並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第 2855號判例意旨參照）。而證明事實之證據資料，並不以 可直接單獨證明之直接證據為限，凡綜合其他情狀，證明 某事實，再由某事實為推理的應證事實，該證明某事實之 間接證據，亦包括在內（最高法院104 年度台上字第462 號裁判意旨參照）。惟採用間接證據時，必其所成立之證 據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項 事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不 能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（ 最高法院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。 ⒉經查，系爭頂樓平台為上訴人社區住戶所共有，且未約定 由被上訴人專用乙情，業經兩造於本院審理中所不爭執， 如兩造不爭執之事實㈠所示；而被上訴人主張因系爭頂樓 平台漏水，致其所有之系爭不動產屋頂有漏水情形，並因 此支出主臥室及靠近廚房次臥室處漏水修繕費用4 萬元， 及該等款項已支付完畢等情，業據被上訴人提出秉華公司 報價單、主臥室漏水照片、靠廚房次臥漏水照片、施工前 、後之照片等件在卷為憑（參見原審卷㈠第13、19至28頁 ），復據證人即秉華公司所屬人員陳郁順於原審審理時結 證稱：系爭不動產主臥室及靠近廚房次臥室處之漏水是頂 樓漏水所致，當初伊等有看到，也有測量位置，因那天剛 好下雨，伊等用燈照，就很明顯從屋頂滴下來，依伊判斷 已經漏很久，也產生氯化鈣，就是俗稱的鐘乳石；此部分 修繕的內容包含頂樓隔熱磚、泡沫水泥、鋼筋、PS板、瀝 青等，伊等是挖到房子的基礎建構體，把雜物剔除，再做 斷水止漏工程，做完後有放水試漏一個禮拜，試漏後沒有 問題再回復原狀等語明確（參見原審卷㈢第17頁），核與 證人即均杰設計所屬人員張朝宗於原審審理時結證稱：系 爭不動產主臥室天花板、牆壁有漏水，牆壁研判因與外界 接觸，造成漏水及壁癌，天花板靠近外界的部分也是漏水 及壁癌，都有類似鐘乳石的結晶體；當時有用水盆接水， 天花板腐爛，類似鐘乳石應該是長期漏水所致等語情節一 致（參見原審卷㈢第16頁），亦與證人即上訴人社區維修 人員黃錦鳳於原審審理時結證稱：系爭不動產主臥室、廚
房次臥室類似有漏水等語情節大致相符（參見原審卷㈢第 20頁），堪認系爭不動產之主臥室及靠近廚房次臥室處之 屋頂漏水確係系爭頂樓平台漏水所致，且被上訴人因此支 出之修繕費用4 萬元，應屬必要費用無訛。
⒊按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項 定有明文。查系爭頂樓平台為上訴人社區住戶所共有，且 未約定由被上訴人專用，復系爭不動產之主臥室及靠近廚 房次臥室處之屋頂漏水，確係系爭頂樓平台漏水所致，且 被上訴人因此業已支出修繕必要費用4 萬元，均已如前述 ，揆諸前揭法律規定，被上訴人請求上訴人給付此部分之 修繕費用，自屬有據，應予准許。
⒋至上訴人就此雖辯稱：上訴人社區於100 年度區分所有權 人會議即決議通過由頂樓住戶自行僱工修繕漏水，上訴人 至多僅負擔1 萬元之費用，故上訴人就逾上開金額之費用 無須分擔云云，並提出該會議紀錄影本在卷為據（參見原 審卷㈡第56至63頁）。惟按，依前揭公寓大廈管理條例第 10條第2 項之規定，共用部分之修繕費用以由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則 ，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時 ，始應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用，而就此應 個別負擔修繕費之情形，區分所有權人會議或規約雖得另 為決議或規定，然依上揭公寓大廈管理條例第10條第2 項 但書規定，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為 必要，並僅得於可歸責之範圍內令其負擔，不得任以多數 表決方式，要求個別區分所有權人或住戶負擔逾可歸責範 圍之費用；至有爭執者，自應循訴訟程序謀求解決，不能 由區分所有權人會議任意定之，而損及區分所有權人或住 戶之權益。復參諸民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則 ，區分所有權人會議就此費用負擔之決議，應衡量可歸責 之事由及程度與修繕費用發生之因果關係，為符於可歸責 程度之負擔決定，方符於誠實信用原則；如當事人有爭執 ，藉由多數表決方式，形成對少數區分所有權人或住戶課 予不符比例原則之不利益分擔決議，即屬違反上揭公寓大 廈管理條例第10條第2 項但書規定而不符所定之歸責要件 ，並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障，依公寓大
廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，因違反強行規定及誠實信用原則，應屬無 效。查本件屬上訴人社區住戶所共有而非被上訴人所專用 之系爭頂樓平台，其因年久失修所致漏水尚非可歸責於被 上訴人，已如前述，則上訴人社區以決議透過多數決之方 式，要求頂樓住戶應自行負擔大部分之修繕費用，不啻將 原屬上訴人社區應依公共基金負擔之共用部分修繕費用， 轉嫁由頂樓住戶自行支出，顯然有失公平，且有違公寓大 廈管理條例第10條第2 項之精神及誠信原則，揆諸前揭法 律規定及說明，該等決議自應認係違反強行規定及誠實信 用原則而無效，是上訴人此部分之抗辯要難據為有利上訴 人之認定。
㈡被上訴人請求上訴人給付主臥牆面修繕費用2 萬元、靠客廳 次臥牆面及防水漆加廚房通風管間漏水修繕費用3 萬元，為 有理由：
⒈被上訴人主張其因系爭不動產主臥室外牆面滲水致已支出 修繕費用2 萬元等情，業據其提出秉華公司報價單、施工 前、中、後照片等件附卷為憑（參見原審卷㈠第218 至 220 頁）；就此證人陳郁順於原審審理時亦結證稱：伊當 時看到女兒牆邊有水痕，因女兒牆一般都是二次施工，比 較容易造成龜裂，水會滲出或滲入；外牆是造成系爭不動 產主臥室漏水之原因，因一下雨且風向對系爭不動產之外 牆，系爭不動產之地板就會有水等語明確（參見原審卷㈢ 第18頁），核與證人張朝宗於原審審理時結證稱：系爭不 動產主臥室天花板、牆壁有漏水，牆壁研判因與外界接觸 等語（參見原審卷㈢第16頁），及證人黃錦鳳於原審審理 時結證稱：上訴人社區女兒牆80％都有漏水等語（參見原 審卷㈢第20頁背面）情節一致，復觀以被上訴人所提出其 房客何宜杏以通訊軟體告知被上訴人漏水及外牆滲水至主 臥室之照片（參見原審卷㈠第233 至236 頁），及被上訴 人委請駿瑩公司到場勘查亦確認應施作外牆防水處理工程 ，有估價單在卷可參（參見原審卷㈠第53、54頁），堪認 系爭不動產主臥室之漏水，應係主臥室外牆滲水所致，故 被上訴人就此所支出之修繕費用2 萬元，亦應認為係修繕 之必要費用。
⒉又被上訴人復主張其已支出靠客廳次臥牆面及防水漆加廚 房通風管間漏水修繕費用共3 萬元等情，除外牆滲水所致 支出修繕費用之必要性已如前述外，並據被上訴人就此提 出秉華公司估價單、施工前、後照片、靠客廳次臥室內牆 面滲水壁癌照片等件在卷為佐（參見原審卷㈠第89至96、
10 7至116 頁及卷㈡第355 至361 頁），而證人陳郁順於 原審審理時亦結證稱：廚房通風管線漏水也是造成系爭不 動產漏水之原因，此基本上都是頂樓漏水所致，僅係漏水 點不同等語明確（參見原審卷㈢第18頁），另上訴人於原 審審理時亦具狀自承：伊等社區102 年度區分所有權人會 議決議通過廚房管道間漏水、浴室管道間漏水、自來水管 道間漏水之預算等語（參見原審卷㈡第263 、第267 至27 4 頁），復觀諸上訴人所提出之陸光五村國宅社區102 年 屋頂施作排水邊溝驗收記錄表備註欄亦記載：浴室及廚房 通風管道間所造成之滲漏，其修繕列為第2 階段，施工方 法為頂樓管道間四週圍開挖、斷水止漏等語（參見原審卷 ㈠第198 頁），足認系爭不動產之廚房管道間漏水應為系 爭頂樓平台漏水所致，另外牆滲水亦導致靠客廳次臥之漏 水，均有加以修繕之必要，是被上訴人此部分支出之修繕 費用，亦均堪認屬必要之費用無誤。
⒊至上訴人雖抗辯：被上訴人所指外牆漏水部分，係屬專有 部分之修繕，故系爭不動產主臥室牆面與客廳次臥牆面及 防水漆之修繕，均應由被上訴人自行負擔云云，並提出內 政部相關函釋，及上訴人社區建物圖說在卷為憑（參見原 審卷㈡第186 頁、本院卷第108 、127 、128 頁）。惟經 本院於審理中依上訴人聲請檢附上開建物圖說函請桃園市 政府確認上訴人社區於申請使用執照時是否將外牆列為專 有部分乙節，經該府函覆稱：依內政部之相關函釋，此部 分之認定應依社區規約辦理，倘認定產生爭執，應於區分 所有權人會議中議決等語（參見本院卷第126 頁），足見 上訴人社區建物之外牆部分是否屬各住戶之專有部分，仍 應視社區規約之約定或區分所有權人會議之議決而定，然 遍觀全卷，均未見上訴人就此舉證以實其說，反係被上訴 人所提出之96年3 月24日上訴人社區住戶規約第7 條，業 已明定上訴人社區周圍上下、外牆面為共用部分，非經規 約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分 等語（參見本院卷第84、85頁）。第按共用部分，係指公 寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物 ，而供共同使用者；又公寓大廈共用部分不得獨立使用供 做專有部分；其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、 樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分，公寓大 廈管理條例第3 條第4 款、第7 條第3 款分別定有明文。 而依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之 支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備 、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在
構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部 分。是依前揭法律規定及說明，上訴人社區大樓建物之外 牆，既係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必 要之構造，性質上應由全體住戶共同使用，應認屬共用部 分，其修繕費用自應由上訴人負擔無訛，就此觀諸上訴人 社區之103 年度工作計畫預定進度表，業已將外牆面滲漏 水修繕亦列為預定修繕之範圍（參見原審卷㈡第145 頁） ，及上訴人於本院審理中自承：外牆磁磚掉落因牽涉公共 安全，修繕費用是由上訴人負擔等語（參見本院卷第163 頁背面），亦均足以為證。是上訴人抗辯外牆漏水係屬專 有部分之修繕，應由被上訴人自行負擔云云，要屬無據， 自無足採。
⒋基上，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定 ，請求上訴人應給付主臥牆面修繕費用2 萬元、靠客廳次 臥牆面及防水漆加廚房通風管間漏水修繕費用3 萬元，為 有理由，均應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付系爭頂樓平台邊溝開挖及降落水頭 費用12,000元，為有理由：
⒈上訴人主張其已支出系爭頂樓平台之邊溝開挖及降落水頭 修繕費用計12,000元等情，業據其提出秉華公司報價單、 加開挖邊溝及降落水頭施工前、後之照片等件在卷為憑（ 參見原審卷㈠第14、40、41、44、45頁），就此證人陳郁 順於原審審理時亦結證稱：伊與屋主研究，伊等從女兒牆 往外看，已經有看到很長的漏水痕跡，所以才判斷要加挖 4.75米邊溝，才能一致排水至落水頭，如果不施作會使頂 樓積水不易排出；當初落水頭比較高，所以才約定此細項 ，因為防水層會老化，所以需要好的排水系統，才會挖邊 溝，後來發現落水頭較高，才又施作降低落水頭等語綦詳 （參見原審卷㈢第17頁背面），亦據證人黃錦鳳於原審審 理時結證稱：原建商所設計之落水頭有瑕疵，其未埋設在 結構體上方，而是裝在泡沫體隔熱磚上方等語明確（參見 原審卷㈢第20頁），復有降落水頭與地面確具高度落差之 照片在卷可查（參見原審卷㈠第187 頁），足認上開修繕 係為系爭頂樓平台必要之防水工程無訛。
⒉至上訴人雖辯以：上開降落水頭之施作，與上訴人要求秉 華公司免費施作之降落水頭工程相同，此部分已屬重複付 款，故被上訴人不得再向上訴人請求云云。惟查，證人陳 郁順於原審審理時就此已結證稱：伊當時施作的落水頭有 4 個，有些工程有含降落水頭部分，但伊施作原告頂樓部 分與管委會之約定未包含降落水頭，伊能清楚記得是因與
管委會之工程做完後，伊才做降落水頭的部分等語（參見 原審卷㈢第19頁），復觀之被上訴人所提出之陸光五村國 宅社區管理委員會便簽，及102 年屋頂施作排水邊溝驗收 記錄表（參見原審卷㈠第128 、130 頁），其內均未載明 含降落水頭工程等語，自難遽認被上訴人與秉華公司間確 有約定免費施作降落水頭之工程。雖證人黃錦鳳於原審審 理時證稱：施作邊溝開挖如遇降落水頭係免費施作等語（ 參見原審卷㈢第20頁）；惟秉華公司與黃錦鳳既係分別為 上訴人社區施作工程，渠等就工程之施作及計價方式等節 即難謂必然相同，仍應視渠等分別與上訴人間之約定內容 而定，自難僅憑黃錦鳳之上開證詞即得為有利於上訴人之 認定。
⒊準此，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定 ，請求上訴人應給付系爭頂樓平台邊溝開挖及降落水頭費 用12,000元，為有理由，應予准許。
㈣被上訴人請求上訴人給付裝潢損失48,743元，為有理由；至 逾此範圍之請求則無理由：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害， 由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之 原狀；第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之 費用，以代回復原狀，民法第184 條第1 項前段、第191 條第1 項前段、第213 條第1 項及第3 項分別定有明文。 惟該回復原狀之費用以必要者為限，如係以新品換舊品， 應予折舊（最高法院100 年度台上字第502 號裁判意旨參 照）。
⒉經查，被上訴人主張因系爭頂樓平台長期漏水，致系爭不 動產之主臥、靠廚房次臥、靠客廳次臥天花板等部分之裝 潢因而受損，乃依侵權行為之法律關係，請求上訴人賠償 損害等情，業據其提出均杰設計估價單、匯款申請書回條 、主臥、靠廚房次臥、靠客廳次臥天花板漏水點及裝潢腐 爛照片等件在卷為證（參見原審卷㈠第19至26、32、33、 117 、118 頁），並據證人張朝宗於原審審理時結證稱： 系爭不動產當時有用水盆接水，天花板腐爛，類似鐘乳石 ，應該是長期漏水所致，伊是以天花板腐爛來回推，伊是 從事室內設計，有處理由內部做防水等語明確（參見原審 卷㈢第16頁背面），復佐以系爭不動產滲漏水之瑕疵係因 系爭頂樓平台漏水所致，業如前述，堪認系爭不動產之主 臥、靠廚房次臥、靠客廳次臥天花板等部分之裝潢，確係
因系爭頂樓平台長期漏水而受有損害。至上訴人雖抗辯： 被上訴人已知悉系爭不動產漏水情形，卻仍委請均杰公司 施作裝潢工程，顯屬與有過失云云；惟查，被上訴人之前 手郭春花於100 年4 月11日業已就系爭不動產之漏水情形 ，向上訴人為報修登記，嗣上訴人於買受系爭不動產後， 復於101 年3 月20日向上訴人為報修登記等情，有上訴人 社區頂樓住戶漏水屋頂平台修繕紀錄簿影本在卷可稽（參 見本院卷㈠第155 頁），顯見上訴人最早於100 年4 月間 業已知悉系爭不動產因系爭頂樓平台年久失修而有滲漏水 之情形，然上訴人竟遲至102 年10月7 日始委由秉華公司 進行系爭頂樓平台之防水修繕工程，參以被上訴人委由均 杰公司施作之裝潢工程，內亦包含壁面漏水處理牆面之工 項，而該工項之施作方式係鋪設防潮布及釘矽酸鈣板面刷 漆，有前揭均杰設計估價單影本在卷可考（參見原審卷㈠ 第117 頁），足見被上訴人係因上訴人遲未施作系爭頂樓 平台之防水修繕工程，乃於101 年3 月間買受系爭不動產 後，委請均杰設計就系爭不動產滲漏水部分，併同於裝潢 工程施作時進行施作，自難謂此舉有何造成損害擴大之情 ，是上訴人此部分之抗辯應屬無據，委無可採。 ⒊繼觀諸被上訴人所提出均杰設計估價單，其施作工項包括 壁面漏水處理牆面22,800元、客廳外推陽台地面處理8,50 0 元、壁面天花板刷漆52,000元、門框門片刷漆2,700 元 （參見原審卷㈠第117 頁）。其中，門框門片刷漆部分是 否係因系爭頂樓平台滲漏水所致，未據被上訴人提出相關 證據為佐，是此部分之請求難認有據，不應准許。又上開 工項中關於壁面天花板刷漆52,000元部分，被上訴人於本 院審理中既自承：上開金額包含客廳、全部房間、餐廳之 油漆費用，但有漏水的只有主臥、靠客廳次臥、靠廚房次 臥三間，而系爭不動產之各房間面積約為主臥6 坪、靠客 廳次臥5 坪、靠廚房次臥5 坪、客廳9 坪、餐廳3 坪等語 （參見本院卷第163 頁），足見上開油漆費用應僅16/28 與系爭頂樓平台滲漏水有涉，是逾此比例之範圍即非被上 訴人所得向上訴人為請求。第參酌營利事業所得稅查核準 則第95條第6 款規定：「固定用定率遞減法者，以1 年為 計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相 當於全年之比例計算之，不滿1 月者，以1 月計」，而系 爭不動產建築完成日為91年11月14日（參見原審卷㈠第99 頁），其自建築完成日起至郭春花登記漏水日即100 年4 月11日止之折舊年限為8 年5 月；再依行政院公布之「固 定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」，系爭不動
產之耐用年數為50年，依定率遞減法每年應折舊千分之45 ，復參酌上開查核準則第95條第8 款規定意旨，最後1 年 之折舊額，加歷年折舊累計額，總和不得超過該資產成本 原額之10分之9 ；則以系爭不動產建築完成日起至郭春花 登記漏水日即100 年4 月11日止之實際使用年數8 年5 月 計算被上訴人就裝潢工程中之客廳外推陽台地面處理及壁 面天花板刷漆等材料部分，所得請求之金額應以25,943元 為限（計算式如附表），加計裝潢工程中剩餘之壁面漏水 處理牆面部分22,800元，共48,743元。是被上訴人就系爭 不動產裝潢損失部分得請求之金額為48,743元；至逾此金 額之請求則不應准許。
㈤被上訴人請求上訴人給付於102 年9 月6 日至11月14日修繕 期間，因無法出租受有損失金額29,900元，為有理由；至逾 此範圍之請求則無理由：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補 債權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之 計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所 失利益，民法第216 條定有明文。又該所失利益，固不以 現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅有 取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已
, 台灣公司情報網