臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第63號
上 訴 人 曾彩保
訴訟代理人 許修齊律師
被上訴人 林源應
古元寶
古晶鴻
古元湧
古元豐
共 同
訴訟代理人 李林盛律師
許美麗律師
蔡麗雯律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於民國
104 年4 月22日本院竹東簡易庭104 年度竹東簡字第47號第一審
判決提起上訴，本院於105 年4 月13日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第三項應更正為「上訴人應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○地號土地，面積五六二平方公尺，應有部分一０００００分之三九三三之所有權移轉登記予被上訴人古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有」。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱 ：
一、關於坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地（以下簡稱系爭 373 地號土地，重測前為南河段231-154地號）部分： 上訴人與被上訴人林源應所簽訂系爭買賣契約之買賣標的乃 房屋坐落之基地，當初雙方誤以為房屋只有坐落新竹縣橫山 鄉○○段000 地號土地（以下簡稱系爭374 地號土地，重測 前為○○段000000地號）上，故買賣契約僅記載系爭231-81 地號土地，後經本院前案訴訟（即本院102 年度訴字第103 號）測量後，始知悉系爭房屋亦有坐落系爭373 地號內1.98 平方公尺之土地，是被上訴人林源應請求移轉系爭373 地號 應有部分之土地請求權於斯時方可行使，故始於原審一併請 求移轉系爭373 地號之應有部分土地，則其請求權並未罹於 時效。況上訴人於90年間亦承認被上訴人林源應之請求權， 則被上訴人林源應之請求權亦因上訴人之承認而中斷，並自 中斷時時效重行起算，迄今尚未罹於時效，則上訴人辯稱被 上訴人就系爭373 地號土地之移轉登記請求權已罹於時效云
云，尚非可取。
二、關於系爭374地號土地部分：
（一）兩造締約之真意乃係因訂約時受法令限制不能分割及移轉 過戶，始就產權移轉之時期另為約定，並非純針對地目是 否得以變更為約定，應認雙方係約定待得辦理土地移轉登 記手續時，上訴人即應履行系爭買賣契約之給付義務。而 現今法令變更，無須先行辦理地目變更即得辦理所有權移 轉登記，是被上訴人自得請求上訴人移轉系爭374 地號土 地應有部分之所有權。且被上訴人林源應所有門牌號碼新 竹縣橫山鄉○○村○○路0000號房屋（整編後為新竹縣橫 山鄉○○村○○路00號）、被上訴人古元寶等人所有門牌 號碼新竹縣橫山鄉○○村○○路0000號房屋（整編後為新 竹縣橫山鄉○○村○○路00號）皆係新竹縣於73年10月15 日辦理非都市土地使用分區及編定公告實施建築管制前即 存在之舊有房屋，是上訴人自得依法聲請補註用地類別後 ，就系爭房屋所坐落之基地及其法定空地更正編定為建築 用地，變更地目為「建」，故系爭374 地號土地並非無法 變更地目，而係上訴人遲遲未辦理變更，則上訴人辯稱因 系爭374 地號土地地目尚未變更，條件尚未成就而拒絕辦 理所有權移轉登記云云，要屬無據。
（二）又依上訴人分別與被上訴人林源應及訴外人陳純妹所簽訂 之系爭協議書及買賣契約之約定足悉，其等間已成立租地 建屋之關係，則依土地法第104 條規定，承租人之優先購 買權應優先於土地法第34條之1 第4 項所規定他共有人之 優先承購權，此不應因被上訴人為買受人而喪失原可主張 之優先承購權，是其他共有人已不得再行主張優先承購權 。再者，上訴人將系爭374 地號應有部分土地出售予被上 訴人時，訴外人中華民國、王春蘭、王日新、曾鎮坤、曾 棟炫、曾建越等人均尚非屬系爭374 地號土地之共有人， 自非為土地法第34條之1 第4 項所定之優先承購權人，況 上開人等均係自上訴人處買受系爭374 地號之應有部分土 地，自無優先承購權可得繼受，是上訴人辯稱訴外人王日 新已合法行使優先承購權云云，並無理由。
（三）至上訴人雖於本件訴訟繫屬期間，將系爭374 地號部分應 有部分土地移轉登記予訴外人王日新，惟訴外人王日新係 台北人士，年近80歲，與新竹並無地緣關係，其願以總價 新台幣（下同）160 萬元之價格購買根本不會使用，且未 臨道路僅有共有持分之土地，顯有違常情，則其等間所為 之買賣，應顯係為阻撓被上訴人請求移轉登記而為之行為 ，自屬通謀虛偽意思表示而無效，是其既無購買系爭374
地號應有部分土地之真意，則其所為之移轉登記行為亦難 謂有效。況上訴人就系爭374 地號土地仍有33717/100000 之應有部分，自足夠履行其基於系爭買賣契約對被上訴人 負有之給付義務，則上訴人此部分所辯，亦屬無據。三、準此，被上訴人林源應依系爭買賣契約之法律關係、被上訴 人古元寶等4 人依債權讓與、系爭買賣契約及繼承之法律關 係，起訴聲明求為判決：上訴人應將系爭374 地號土地，面 積562 平方公尺，應有部分5961/100000 之所有權移轉登記 予被上訴人林源應；上訴人應將系爭373 地號土地，面積12 1.25平方公尺，應有部分816/100000之所有權移轉登記予被 上訴人林源應；上訴人應將系爭374 地號土地，面積562 平 方公尺，應有部分4893/100000 之所有權移轉登記予被上訴 人古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有。於本院答辯 聲明：上訴駁回。
貳、上訴人則與原審主張相同茲予引用外，另補稱：一、關於系爭373地號土地部分：
經查，系爭231-154 地號土地，係於67年間逕自同地段231- 81地號土地分割新增之地號土地，且分割出來後，其地目即 變更為「道」，與系爭231-81地號土地之地目為「旱」不同 ，而上訴人與被上訴人林源應係於79年9 月12日簽訂系爭買 賣契約，而其等簽訂系爭買賣契約時，尚無須具自耕能力條 件之人，始得購買「道」地之法律規定，又依系爭買賣契約 約定載明：「本件土地地目為田，乙方（即上訴人）須辦理 地目變更登記後，始得產權移轉。」等語，足以證明系爭買 賣契約所約定買賣標的僅為系爭374 地號土地，不及於系爭 373 地號土地，是被上訴人林源應請求上訴人移轉系爭373 地號應有部分土地，即乏所據。又即便認為被上訴人林源應 向上訴人購買之土地含有其房屋占用系爭373 地號土地，惟 系爭373 地號土地於簽訂系爭買賣契約時，即無不能為所有 權移轉登記之限制，是被上訴人林源應於104 年間始請求上 訴人移轉系爭373 地號應有部分土地，其請求權顯已罹於時 效，上訴人自得援引時效抗辯，拒絕被上訴人林源應之請求 ，則上訴人並無將系爭373 地號應有部分土地所有權移轉為 被上訴人之義務。
二、關於系爭374地號土地部分：
（一）上訴人固有分別與被上訴人林源應及訴外人陳純妹簽訂系 爭374 地號土地之買賣契約，惟依系爭買賣契約中有須迨 系爭374 地號土地之地目變更後，始有移轉所有權義務之 停止條件，及若因法律規定無法辦理地目變更時，即視為 解除及終止系爭買賣契約之解除條件等約定，因系爭374
地號土地之地目自簽約迄今，政府均無變更用途之計畫， 故未發生地目變更情事，是依前開約定，系爭374 地號土 地之買賣契約已因條件尚未成就或視為解除或終止，則被 上訴人請求移轉系爭374 地號之應有部分土地即屬無據， 上訴人自得拒絕辦理所有權移轉登記。
（二）又上訴人分別與被上訴人林源應及訴外人陳純妹簽訂系爭 買賣契約時，訴外人王春蘭及王日新雖均非系爭374 地號 土地之共有人，惟被上訴人分別依系爭買賣契約約定，請 求上訴人履約時，訴外人王春蘭及王日新已成為系爭374 地號土地之共有人，自應享有優先承購權。而上訴人已於 104 年6 月4 日以新竹英明街郵局第372 號存證信函通知 訴外人王日新關於被上訴人林源應及古元寶、古晶鴻、古 元湧及古元豐向上訴人購買系爭374 地號之應有部分土地 乙事，訴外人王日新於收受前開郵局存證信函後，隨即於 104 年6 月12日以台北光復郵局第785 號存證信函回覆表 示願意優先購買之意，則被上訴人林源應、訴外人陳純妹 與上訴人關於系爭374 地號應有部分土地之買賣契約已失 其效力，是被上訴人憑已失效之系爭買賣契約請求上訴人 履行，洵屬無理。
（三）再者，縱認訴外人王日新無優先承購權，惟上訴人分別與 被上訴人林源應及訴外人陳純妹所簽訂系爭買賣契約均屬 特定土地之買賣契約，且為債權契約，是在未辦理土地所 有權移轉登記前，上訴人另與他人簽訂關於系爭374 地號 土地之買賣契約自屬有效。而上訴人既已於前開時間寄發 郵局存證信函通知訴外人王日新出售系爭374 地號之應有 部分土地之事實，且據訴外人王日新回覆願以相同價格優 先購買，嗣上訴人於104 年6 月18日與訴外人王日新簽訂 買賣契約，將系爭374 地號之應有部分土地出售予訴外人 王日新，並已於104 年7 月20日辦畢所有權移轉登記，則 被上訴人自不得再依系爭買賣契約，請求上訴人應將系爭 374 地號之特定土地所有權移轉登記予被上訴人。三、綜上，被上訴人分別依系爭買賣契約等法律關係，請求上訴 人移轉系爭373 、374 地號之應有部分土地，均無理由等語 ，資為抗辯，並上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審 之訴駁回。
參、原審判准上訴人應將系爭374 地號土地，面積562 平方公尺 ，應有部分3973/100000 之所有權移轉登記予被上訴人林源 應；上訴人應將系爭373 地號土地，面積121.25平方公尺， 應有部分816/100000之所有權移轉登記予被上訴人林源應； 上訴人應將系爭374 地號土地，面積562 平方公尺，應有部
分3933/100000 （誤載為4893/100000 ）之所有權移轉登記 予被上訴人古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有，並 駁回被上訴人林源應其餘請求，上訴人對其敗訴部分上訴； 被上訴人林源應就其敗訴部分，未據聲明上訴，此部分業已 確定。
肆、兩造不爭執事項：
一、坐落新竹縣橫山鄉○○段000000地號土地於67年9 月30日分 割增加同地段231-154 地號土地，分割後系爭231-81地號土 地，地目為旱，系爭231-154 地號土地，地目為道，嗣於93 年間，系爭231-81、231-154 地號土地實施地籍重測，系爭 231-81地號土地重測後編為同鄉○○段000 地號土地，地目 為旱，面積為562 平方公尺，系爭231-154 地號土地重測後 編為同鄉○○段000 地號土地，地目為道，面積121.25平方 公尺。
二、系爭374 地號土地（重測前為○○段000000地號），原登記 為上訴人與訴外人曾廷泉所共有，應有部分各1/ 2，嗣曾廷 泉去世後，其所有系爭374 地號，應有部分1/ 2之土地，以 抵繳稅款為原因，於88年10月26日辦理移轉登記為中華民國 所有，管理者為財政部國有財產署，迄上訴人將其所有系爭 374 地號，應有部分2563 /100000之土地，以買賣為原因， 於101 年11月5 日辦畢所有權移轉登記在訴外人王春蘭名下 ，迨上訴人又將其所有系爭374 地號，應有部分4854/10000 0 、8866/100000 之土地，先後以買賣為原因，辦畢所有權 移轉登記在訴外人王日新名下（目前登記的應有部分為1372 0/100000），復上訴人再將其所有系爭374 地號，應有部分 670/100000之土地，以買賣為原因，於104 年8 月24日辦畢 所有權移轉登記在訴外人林淑媛名下。
三、系爭373 地號土地（重測前為南河段231-154 地號），原登 記為上訴人與訴外人曾廷泉所共有，應有部分各1/2 ，嗣曾 廷泉去世後，以分割繼承為原因，辦畢所有權移轉登記予其 子訴外人曾鎮坤、曾棟炫、曾建越三人共有，應有部分各1/ 6 。
四、被上訴人林源應於79年9 月12日與上訴人簽訂協議書及不動 產買賣契約書，向上訴人購買門牌號碼整編前新竹縣橫山鄉 ○○村○○路0000號房屋所坐落系爭374 地號持分1/ 2之土 地（至於所坐落系爭373 地號土地是否為買賣標的列為爭點 ），嗣經前案訴訟（即本院102 年度訴字第103 號）囑託測 量後，前開房屋坐落系爭374 地號土地之面積為44.66 平方 公尺，坐落系爭373 地號土地之面積為1.98平方公尺。五、訴外人陳純妹於79年9 月12日與上訴人簽訂協議書及不動產
買賣契約書，向上訴人購買門牌號碼整編前新竹縣橫山鄉○ ○村○○路0000號房屋所坐落系爭374 地號持分1/2 之土地 ，嗣經前案訴訟（即本院102 年度訴字第103 號）囑託測量 後，前開房屋坐落系爭374 地號土地之面積為44.21 平方公 尺。訴外人陳純妹於82年2 月8 日將其與上訴人間之不動產 買賣契約之債權債務關係，讓售予被上訴人古元寶、古晶鴻 、古元湧、古元豐之被繼承人古道東，嗣古道東死亡後，前 開契約之權利即由被上訴人古元寶、古晶鴻、古元湧、古元 豐共同繼承。
六、上訴人前對被上訴人及訴外人林淑媛提起拆屋還地之訴訟， 經本院102 年度訴字第103 號、台灣高等法院103 年度上易 字第1076號判決確定在案。
伍、本件爭點：
一、兩造間系爭買賣契約是否因以給付不能為標的而無效？二、上訴人主張因政府對系爭374 地號土地並未有變更用途之計 劃，致迄未為地目變更，故系爭買賣契約應視為解除或終止 ，有無理由？
三、上訴人與被上訴人林源應間系爭買賣契約之買賣標的範圍是 否亦包含房屋所坐落之373 地號，面積1.98平方公尺之土地 部分？被上訴人林源應依系爭買賣契約之約定，請求上訴人 移轉系爭373 、374 地號之應有部分土地，有無理由？其就 系爭373 地號土地請求移轉，其請求權是否罹於時效而消滅 ？上訴人辯稱系爭373 、374 地號土地為共有土地，在其他 共有人未喪失優先承買權情形下，被上訴人林源應不得請求 移轉登記，有無理由？
四、被上訴人古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐依系爭買賣契約 之約定，請求上訴人移轉系爭374 地號之應有部分土地，有 無理由？上訴人辯稱系爭374 地號土地為共有土地，在其他 共有人未喪失優先承買權情形下，被上訴人古元寶、古晶鴻 、古元湧、古元豐不得請求移轉登記，有無理由？五、訴外人王日新是否已合法行使優先承買權？上訴人辯稱其已 將系爭374 地號應有部分土地移轉予訴外人王日新，故被上 訴人不得請求移轉登記，有無理由？
陸、得心證之理由：
一、兩造間系爭買賣契約是否因以給付不能為標的而無效？（一）按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就 訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論 之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出 新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與 該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，
法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則 而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且 前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出 新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99 年度台上字第781 號裁判意旨參照）。蓋法院於確定判決 理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點 ，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法 令，或當事人提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外 ，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得 再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟 上之誠信原則，及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆 發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束 力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。次按當 事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法 第246 條第1 項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在 不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之 請求（最高法院70年台上第4537號判例意旨參照）。系爭 土地地目為田，即屬私有農地，被上訴人請求所有權移轉 登記，有無自耕能力，或該系爭土地，已變為非農地，應 依職權調查。又訂立買賣契約時，被上訴人如無自耕能力 ，除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外，依同 條第1 項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人 訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形 ，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之 契約成為有效（最高法院82年度台上第1470號裁判要旨參 照）。
（二）經查，上訴人前對被上訴人及訴外人林淑媛等人提起拆屋 還地等訴訟，經本院民事庭以102 年度訴字第103 號、台 灣高等法院民事庭以103 年度上易字第1076號判決駁回上 訴人對被上訴人之請求而告確定在案，此有本院102 年度 訴字第103 號民事判決、台灣高等法院103 年度上易字第 1076號民事判決等件在卷可憑（見本院卷第42至60頁）， 且經本院調取前開卷宗核閱綦詳，並為兩造所不爭執，自 堪信實在。而查，在該拆屋還地之前案訴訟中，上訴人係 以被上訴人林源應、古元寶等4 人無權占有其所有系爭37 3 、374 、381 地號土地，請求其等拆除地上物，並返還 該占用部分之土地，而被上訴人則以其等係基於買賣契約 之法律關係占用系爭土地，並非無權占有等語抗辯，上訴 人則再主張系爭買賣契約係以不能給付為標的，應屬無效 等語，是被上訴人是否有占用系爭373 、374 地號土地之
合法權源，及系爭買賣契約是否有因以給付不能為標的導 致契約無效乃前案訴訟之重要爭點，嗣經兩造就此於前案 訴訟為充分舉證及進行攻防後，業經前案訴訟認定上訴人 與被上訴人林源應、上訴人與訴外人陳純妹於簽訂系爭買 賣契約時，已預期於將來系爭374 地號土地地目變更登記 時，始為移轉所有權登記，核屬於不能之情形除去後為給 付之約定，依民法第246 條第1 項但書之約定，系爭買賣 契約自屬有效，則被上訴人占用上訴人所有系爭373 、37 4 地號土地，自非無權占有為理由，據以判決駁回上訴人 對被上訴人之拆屋還地訴訟而告確定在案，此觀前開訴訟 判決書理由欄參、一、㈢、⒉自明（見本院卷第50、51頁 ）。茲查，本件與前案訴訟之當事人（除訴外人林淑媛、 詹鳳英外）俱屬相同，而前案訴訟認定上訴人分別與被上 訴人林源應及訴外人陳純妹所簽訂系爭買賣契約，係屬有 效，自乃訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，且已本 於當事人辯論之結果而為判斷，又上訴人並未提出新訴訟 資料，足以推翻原判決之判斷基礎，揆諸前開說明，應認 有爭點效之適用，準此，兩造自均應受前案確定判決所認 定事實之拘束，不得於本案為相反之主張。從而，上訴人 分別與被上訴人林源應及訴外人陳純妹所簽訂系爭買賣契 約書確屬有效之情，堪可認定，是上訴人此部分所辯，尚 非足取。
二、上訴人主張因政府對系爭374 地號土地並未有變更用途之計 劃，致迄未為地目變更，故系爭買賣契約應視為解除或終止 ，有無理由？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致 失真意。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字 第1118號判例參照）。再所謂探求當事人之真意，如兩造 就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、 經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲 使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵 攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義（最高法院104 年度台上字第1575號裁判意旨同 此見解）。
（二）經查，上訴人與被上訴人林源應所簽訂系爭買賣契約第12 條其他約定事項，固約定：「⒈本件土地地目為田，乙方
（即上訴人）須辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故 因法律規定無法辦理地目變更時，即視為解除及終止本件 買賣契約，並將所收取甲方（即被上訴人林源應）之價款 部分無息返還與甲方，雙方不得異議。⒉有關地目變更及 實地面積測量費用約定由乙方負擔之。」等語，而上訴人 與訴外人陳純妹所簽訂系爭買賣契約第12條其他約定事項 ，亦約定：「⒈本件土地地目為旱，乙方（即上訴人）須 辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故因法律規定無法 辦理地目變更時，即視為解除及終止本件買賣契約，並將 所收取甲方（即訴外人陳純妹）之價款部分無息返還與甲 方，雙方不得異議。⒉有關地目變更及實地面積測量費用 約定由乙方負擔之。」等語，此觀系爭買賣契約書自明（ 見原審卷第17、28頁），是依前開約定之文義足悉，辦理 地目變更乃上訴人之義務，且須因法律規定無法辦理地目 變更時，系爭買賣契約始視為終止或解除。惟查，上訴人 並未能舉證證明系爭374 地號土地有因何法律規定，致無 法辦理地目變更之情，則其辯稱系爭374 地號土地既未經 政府變更用途，致地目迄未為變更，則系爭買賣契約已視 為終止或解除云云，即非可採。
（三）次查，系爭買賣契約係於79年9 月12日簽訂，斯時系爭37 4 地號土地之地目為旱，使用分區為山坡地保育區，此有 系爭374 地號土地之登記簿謄本附於原審卷可憑（見原審 卷第20頁、第80頁），核屬修正前土地法第30條所稱之私 有農地，其承受者以能自耕者為限，並不得移轉為共有， 則系爭買賣契約成立時，土地法第30條第1 、2 項既尚未 刪除，其契約效力自應受修正刪除前土地法第30條第1 、 2 項規定之限制。查依上訴人嗣於90年10月16日在其與被 上訴人林源應所簽訂之系爭買賣契約書後面加註：「本件 土地地目為田，目前尚無法變更地目，甲方（即被上訴人 林源應）亦無自耕農身份，故本件買賣無限期延長至能變 更地目為止。同時本件土地尚有一半持分係中華民國所有 ，俟乙方與中華民國協調後辦理買賣情事。」等語可知， 系爭374 地號土地雖於買賣契約訂立當時受限修正前土地 法第30條第1 、2 項規定限制，致無法辦理所有權移轉登 記，嗣於90年間上訴人於前開註記約定時，或未留意土地 法已刪除第30條關於農地之承受者不以能自耕者為限，且 農地不得移轉為共有之限制規定，而仍為前開註記之約定 ，然細繹上訴人所加註之前開約定內容已明載「甲方亦無 自耕農身份」等語，益徵當事人之真意乃係因渠等訂約時 ，受法令限制致系爭374 地號土地無法辦理分割及移轉登
記等事宜，故雙方始就產權移轉之時期另為約定，尚非純 係針對地目是否得以變更為約定。況原審依職權向新竹縣 竹東地政事務所函詢系爭373 、374 地號土地可否移轉或 分割，經該所函覆稱：「三、再查旨揭2 筆地號土地，尚 無農業發展條例第16條各款規定耕地分割之限制，自得依 法就其應有部分辦理移轉或分割。」等語，有新竹縣竹東 地政事務所104 年1 月21日東地所登字第0000000000號函 暨檢附之人工登記簿等件附在原審卷可參（見原審卷第78 至81頁）。準此，足見系爭374 地號土地確無因地目未辦 理變更，致無法為移轉登記之情，則上訴人辯稱系爭374 地號土地迄未為地目變更，故系爭買賣契約應視為解除或 終止云云，自非足採。
三、上訴人與被上訴人林源應間系爭買賣契約之買賣標的範圍是 否亦包含房屋所坐落之373 地號，面積1.98平方公尺之土地 部分？被上訴人林源應依系爭買賣契約之約定，請求上訴人 移轉系爭373 、374 地號之應有部分土地，有無理由？其就 系爭373 地號土地請求移轉，其請求權是否罹於時效而消滅 ？上訴人辯稱系爭373 、374 地號土地為共有土地，在其他 共有人未喪失優先承買權情形下，被上訴人林源應不得請求 移轉登記，有無理由？
（一）經查，依被上訴人所提出之系爭買賣契約及協議書內容以 觀，被上訴人林源應向上訴人購買之標的乃其所有門牌號 碼整編前新竹縣橫山鄉○○村○○路0000號房屋（整編後 為新竹縣橫山鄉○○村○○路00號）所占用上訴人所有重 測前新竹縣橫山鄉○○段000000地號（重測後為新竹縣橫 山鄉○○段000 地號）等壹筆內約面積0.0067公頃土地折 合20坪之持分1/2 即10坪土地（實際面積以地政機關測量 為準），此有該系爭買賣契約及協議書等件附於原審卷可 佐（見原審卷第13頁至19頁），且據被上訴人林源應複代 理人於前案訴訟（即本院102 年度訴字第103 號）到庭陳 稱：被上訴人林源應於79年間，向上訴人購買土地時，買 賣雙方之意思應是購買建物所坐落之全部基地等語明確（ 見本院102 年度訴字第103 號民事卷第308 頁），及上訴 人訴訟代理人於前案訴訟到庭陳述：當初是先有建物，被 上訴人林源應確實是買有建物的土地，不限於231-81地號 土地等語綦詳（見本院102 年度訴字第103 號民事卷第30 8 頁反面），準此，參酌系爭買賣契約及協議書業均已載 明其買賣之標的乃為被上訴人林源應所有前開房屋占用上 訴人所有（共有）系爭土地，而實際面積則以地政機關測 量為準之用語，及上揭當事人委任訴訟代理人到庭陳稱雙
方買賣之標的乃係建物所坐落之全部基地等語，足見系爭 買賣契約之買賣標的乃確屬被上訴人林源應所有系爭房屋 所坐落上訴人所有系爭土地之情，堪可認定。而查，經前 案訴訟囑託地政機關就被上訴人林源應所有房屋占用上訴 人所有系爭土地為測量後，依新竹縣竹東地政事務所土地 複丈成果圖所示，被上訴人林源應所有房屋占用系爭374 地號土地之面積為44.66 平方公尺，占用系爭373 地號土 地之面積為1.98平方公尺，此有新竹縣竹東地政事務所土 地複丈成果圖附於原審卷可稽（見原審卷第109 頁），準 此，系爭房屋經測量後，既亦有坐落上訴人所有系爭373 地號土地，則該坐落部分土地自亦屬系爭買賣契約之標的 範圍，是上訴人辯稱系爭373 地號土地非屬上訴人與被上 訴人林源應所訂系爭買賣契約之標的云云，洵非可採。（二）次查，上訴人與被上訴人林源應所簽訂之買賣契約確屬有 效，且其等所約定之買賣標的乃被上訴人林源應所有系爭 房屋坐落上訴人所有系爭373 、374 地號土地之範圍等情 ，既如前述，而此情又為前案訴訟所是認，此觀前案訴訟 之判決理由內容亦明（見本院卷第50、51頁），茲查，依 上訴人與被上訴人林源應所簽訂系爭買賣契約及協議書之 約定，被上訴人林源應所買受之土地範圍乃系爭374 地號 土地內，面積44.66 平方公尺之1/2 土地，即22.33 平方 公尺，換算應有部分即為3973/100000 ，及系爭373 地號 土地內面積1.98平方公尺之1/2 土地，即0.99平方公尺， 換算應有部分即為816/100000，則被上訴人林源應依系爭 買賣契約之約定，請求上訴人應將系爭374 地號土地，應 有部分3973/100000 之所有權，及系爭373 地號土地，應 有部分816/100000之所有權移轉登記予被上訴人林源應， 自屬於法有據，所訴應予准許。
（三）至上訴人辯稱系爭373 地號土地之地目為「道」，於簽訂 系爭買賣契約時，即無不能為所有權移轉登記之限制，則 被上訴人林源應於104 年始起訴請求移轉系爭373 地號之 應有部分土地，其請求權顯已罹於時效云云。惟按請求權 ，因15年間不行使而消滅；又消滅時效，自請求權可行使 時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算，民 法第125 條、第128 條分別定有明文。又民法第128 條規 定消滅時效自請求權可行使時起算，其所謂「請求權可行 使時」，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院 63年台上字第1885號判例可資參照）。再消滅時效因承認 而中斷，為同法第129 條第1 項第2 款所明定。所謂承認 ，指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知
而言。又時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算， 同法第137 條第1 項定有明文。經查，系爭373 地號土地 之地目為道，使用分區為山坡地保育區，此有系爭373 地 號土地登記簿謄本附於原審卷可稽（見原審卷第21、22頁 、第79頁）。是上訴人與被上訴人林源應於簽訂系爭買賣 契約時，固未因受法令限制致無法辦理移轉登記，然雙方 買賣之標的乃被上訴人林源應所有系爭建物坐落上訴人所 有系爭373 、374 地號土地範圍之情，業如前述，縱上訴 人於簽訂系爭買賣契約後，未及時申請測量，致無從確悉 被上訴人林源應所有系爭房屋尚有坐落系爭373 地號土地 及其坐落之面積，惟細繹系爭買賣契約之約定足悉雙方當 事人之真意乃係約定待上訴人申請辦理地目變更及實地面 積測量後，就全部買賣標的同時辦理移轉登記，尚無分批 先後辦理移轉登記之意，此亦核與房地買賣實務之常態相 符，而斯時系爭374 地號土地因受法令限制，致無法辦理 移轉登記，雙方就此乃另訂特約條款約定，其真意乃迨辦 理地目變更登記或法令規定限制解除後，始為產權移轉登 記，故於法令規定限制解除前，買受人之被上訴人林源應 尚無法請求移轉登記，其請求權自尚不能行使。嗣土地法 第30條業於89年1 月26日經修正公布，同年月28日生效， 是本件移轉所有權登記請求權應係自89年1 月28日起始得 行使，準此，迄被上訴人林源應於103 年12月1 日提起本 件起訴，此有被上訴人之起訴狀載本院收文日期戳章可證 （見原審卷第2 頁），並未逾15年之請求權時效。況上訴 人嗣於90年10月16日在系爭買賣契約另加註特約之約定， 亦已足認上訴人再次承認系爭買賣契約之效力及對被上訴 人林源應負有將所購土地辦理移轉登記之義務，揆諸前開 說明，亦應可視為對全部債務之承認，因而發生中斷時效 之效果，則被上訴人林源應之土地移轉登記請求權亦自斯 時起，重新起算15年之時效，則其請求權實尚未因罹於時 效而消滅，則上訴人此部分所辯，委非足取。
（四）上訴人另辯稱被上訴人林源應請求上訴人移轉系爭373 、 374 地號之應有部分土地時，系爭373 、374 地號土地均 尚有其他共有人，則在其他共有人未聲明放棄優先購買權 之情形下，被上訴人林源應不得請求移轉登記云云。惟按 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永 佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定 負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知
者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1 項 、第2 項及第4 項分別定有明文。其立法目的在於兼顧共 有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共 利益。次按共有土地之處分，依土地法第34條之1 第2 項 ，雖有應事先以書面通知未同意之共有人，其不能以書面 通知者，應公告之規定，但同意處分之共有人縱未踐行此 項通知義務，僅生應負賠償責任之問題，對於處分共有土 地之效力，尚無影響（最高法院86年度台上第420 號判決 意旨參照）。第按共有人出賣其共有土地或建築改良物之 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購 ，土地法第34條之1 第4 項固有明文。此規定並未如土地 法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 之明文。故土地法第34條之1 第4 項共有人之優先承買權 ，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時， 對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言 ，即僅具債權效力。又優先承買權人於共有人出賣其應有 部分時，固有權向共有人以意思表示形成，使共有人負有 移轉其應有部分於自己，惟本身亦負有支付共有人原與第