臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度重訴字第八四四號
原 告 南和興產股份有限公司 設高雄市苓雅區○○○路八七號十一樓
即反訴被告
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 柯尊仁 律師
複代理人 涂啟夫 律師
被 告 丙○○
即反訴原告
訴訟代理人 甲○○
右當事人間因請求交還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段二十三地號，如附圖所示Ｃ部分面積二百二
十四平方公尺；Ｄ１部分面積二平方公尺；Ｅ部分面積三十七平方公尺土地上之地上
物拆除，並將土地返還於原告。
被告應給付原告新台幣肆拾捌萬柒仟肆佰玖拾元及自民國八十六年七月一日起至交還
前開土地之日止，按月新台幣壹萬捌仟零玖拾貳元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰零肆萬元或同額之彰化商業銀行無記名可
轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣
參佰壹拾萬壹仟伍佰伍拾玖元預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲：本訴部分：
壹：原告方面：
一、聲明：（一）被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段二十三地號土地（下稱系
爭土地），如附圖Ｃ所示面積二百二十四平方公尺、Ｄ１所示面積二平方公尺、
Ｅ所示面積三十七平方公尺之地上物拆除，並將土地返還與原告。（二）被告應
給付原告自民國八十三年九月二十三日起至還前開土地之日止，按月新台幣（下
同）二萬五千八百四十六元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供現金或同
額之彰化商業銀行無記名可轉讓定期存單，請准宣告假執行。
二：陳述：
（一）查系爭土地係原告所有，而被告並無任何正當權源，竟於如附圖所示Ｃ部
分面積二百二十四平方公尺、Ｄ１部分面積二平方公尺、Ｅ部分面積三十七平方
公尺土地上搭建地上物供自己使用，是原告本於所有權作用，自得訴請被告將地
上物拆除，並將土地返還於原告。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一
百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益者，為
社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最
高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資
參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分
之十為限，土地法第九十七條第一項明定，且上開規定於租用基地建築房屋準用
之，同法第一百零五條亦定有明文。經查，被告無權占用系爭土地逾五年以上，
致原告受有相當於租金之損害，揆諸前揭判例條文意旨，原告自得依不當得利法
律關係，請求自八十三年九月日起至交還土地之日止之不當得利。而系爭土地土
地之申報地價每平方公尺一萬一千七百九十二點八元，被告占用二百六十三平方
公尺，茲依申報地價年息百分之十計算，被告應按月給付原告二萬五千八百四十
六元之不當得利（１１７９２．８元×２６３×１０％÷１２＝２５８４６元）
。
（三）對被告陳述之抗辯：
（１）被告主張系爭土地係訴外人徐慶昌向原告承租，徐慶昌亡故後由訴外人徐
日生繼承租用，徐日生並於四十三年間在系爭土地上建築合法申請之農舍，而被
告為徐日生繼室高玉英之女，故被告於五十幾年間，與訴外人甲○○結婚後，徐
日生即將原於系爭土地上構築之農舍無償贈與被告，被告受讓後一直居住使用至
今，土地租賃權亦隨地上房屋之贈與而承襲，其並非無權占有等語不實在。姑不
論被告究竟承襲何種權利及依何法律關係而得占有使用系爭土地，迄未見說明及
舉證，況徐日生與原告間就系爭土地之租賃關係，業因徐日生於系爭土地上建有
建築，未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，經 鈞院判
決確認徐日生與原告間租賃關係無效確定在案，有鈞院七十七年度訴字第二四三
九號判決可證，則被告又如何能承襲系爭土地租賃關係？是兩造之間，對系爭土
地即無任何耕地租賃契約存在。
（２）被告主張依據耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款及第十九條第三
項規定，原告應予補償云云並無理由。按耕地三七五減租條例第十七條第二項第
三款規定：「依前項第五款規定（指經依法編定或變更為非耕地使用，而終止租
賃契約情形），終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償
：．．．三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」
，而同條例第十九條第二項及三項則規定：「出租人為擴大家庭農場經營規模，
得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制」
，「出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人」，是
耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款，係就耕地租約於租佃期限未屆滿前
，因具同條第一項第五款經依法編定或變更為非耕地使用而終止租約時，出租人
須給予承租人補償之情況而為規定；至於同條例第十九條第三項，則係就耕地租
約期滿，出租人為擴大家庭農場經營規模而收回耕地自耕，須補償承租人之情形
而規定，是上開規定適用，以當事人間有耕地租約之存在為前提，查被告與原告
間對於系爭土地既無耕地租賃契約，業如前述，是其主張依上開規定請求原告給
予補償金，顯屬無稽。
三、證據：提出附圖一紙、土地登記謄本三份、地價謄本二份、本院七十七年度訴字
第二四三九號民事判決及確定證明書各一份為證，並請求勘驗現場及會同地政機
關測量人員複丈。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）訴訟費用由原告負
擔。（三）如受不利益之判決，願提供擔保請求免予假執行。
二、陳述：系爭土地原地號為高雄市三民區○○○段八九一號、八九三號。地目是田
，早自三十八年即依三七五租約出租予訴外人徐日生之被繼承人徐慶昌，後由訴
外人徐日生繼承租用，而被告為徐日生繼室高玉英之女，現有門牌號碼高雄市三
民區○○○路四巷六號房屋，更是徐日生早於四十三年間即合法申請建造之農舍
，五十幾年間被告與甲○○結婚後，徐日生即將農舍房屋無償贈與被告迄今，並
一直繳納租金至七十六年上期。故被告使用系爭土地係從徐日生之租用關係沿續
而來，並非無權佔有，又系爭土地上之房屋既是當年徐日生合法許可建造之農舍
，亦非無權佔用，亦即均有合法使用權源。今原告以無權占有訴請拆屋還地，並
請求相當租金之利得，於法顯無理由。
三、證據：提出私有耕地租約影本、統一發票影本、郵政匯票、戶籍謄本影本、高雄
市建造執照影本、土地登記謄本各一份、徐日生無償贈與繼室陳高玉英（丙○○
生母）拋棄書、徐日生無償贈與甲○○掌理其生前所農舍住屋證明書、徐日生五
十年間原有戶籍謄本各一份為證，並聲請訊問證人徐滋任、張富、柯萬寶。
參、本院依職權調閱本院七十七年度訴字第二四三九號租佃爭議卷。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告六百三十五萬七千三百五十一元，及自判
決之日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。（二）反訴訴訟費用由反
訴被告負擔。（三）反訴原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）除援引本訴部分之陳述外，另補陳系爭土地既係依耕地三七五減租條例租
用，今反訴被告訴請交還土地，自應依耕地三七五減租條例辦理，而依該條例第
十七條第二項第三款規定，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，
減除土地增值稅後餘額三分之一補償。該條例第十九條第三項亦規定，出租人依
前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。從而，反訴被告既
要收回系爭土地，就須履行上開條例規定予以補償。至於補償金額之計算為：系
爭土地公告現值每平方公尺四萬六千一百九十一元，按照實測結果反訴原告使用
面積二百八十三平方公尺（實為二百六十三平方公尺之誤），計算總值為一千三
百零七萬二千零五十三元），補償三分之一等於四百三十五萬七千三百五十一元
。另地上經申請許可建造之房屋酌價二百萬元計算，合計反訴被告共應補償反訴
原告六百三十五萬七千三百五十一元，及自判決之日起至清償之日止，按週年利
率百分之五計算之利息。
（二）反訴被告雖否認兩造間就系爭土地有租賃關係，然除上述外，反訴被告於
本訴起訴前，亦依耕地三七五減租條例規定，先經耕地租佃委員會調解調處，若
無租賃關係，何須如此？至其主張租賃關係無效一詞，亦屬無據，蓋租賃關係既
已成立，除非依法經過撤銷或終止或解除，否則殊無租約無效之規定。
三、證據：引用本訴部分之證據。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）反訴訴訟費用由反訴原告負擔。（三）
如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告
二、陳述：引用本訴部分之陳述。
三、證據：引用本訴部分證據。
理 由
壹、本訴部分
一、本件原告主張系爭土地為其所有，又系爭土地如附圖所示Ｃ部分，面積二百二十
四平方公尺、Ｄ１部分，面積二平方公尺、Ｅ部分，面積三十七平方公尺土地上
有被告之地上物供其使用之事實，已據其提出土地登記謄本、且經本院勘明及囑
託地政機關派員測量，製有複丈成果圖附卷，且為被告不爭，堪信為真實。至原
告主張被告係無權占有一節，則為被告以前開情詞抗辯，是本件應審究者，乃被
告是否有占有使用系爭土地之正當權源。
二、查被告主張系爭土地，原係由徐日生之被繼承人徐慶昌所承租，後由徐日生繼承
承租，並於其上蓋有合法農舍建物，而被告為徐日生繼室陳高玉英之女，故五十
幾年間被告與訴外人甲○○結婚時，徐日生乃將系爭土地之地上建物無償贈與，
其所有地上建物既係承繼自徐日生之權利而來，且基地租用權亦當隨房屋之贈與
而承襲之事實，雖據其提出耕地租約影本、統一發票影本、郵政匯票、戶籍謄本
影本、高雄市建造執照影本、土地登記謄本、徐日生無償贈與繼室陳高玉英（丙
○○生母）拋棄書、徐日生無償贈與甲○○掌理其生前所農舍住屋證明書、徐日
生五十年間原有戶籍謄本各一份為證。然為原告以徐日生因不自任耕作，業經判
決確認租賃關係不存在確定，被告主張即無可採等語抗辯。經查系爭土地前雖為
徐日生所承租，此為原告不爭，惟嗣因徐日生不自任耕作，原告乃向本院對徐日
生提起確認訴訟，並經本院以七十七年訴字第二四三九號判決確認租賃關係不存
在確定之事實，業經本院調閱上開卷宗無訛。則姑不論被告主張徐日生無償贈與
者，僅系爭土地上之「建物」，而非系爭「土地」，縱屬非虛，亦因徐日生無使
用系爭土地之正當權源，被告即無使用土地之權利可資受讓繼承。至其主張原告
尚繼續收租至七十六年上期一節，即令屬實，然原告與徐日生之租約因不自任耕
作而無效，已如前述，且被告並非主張雙方另行簽訂新租約，是自難僅因原告有
收取七十六年以前之租金，即得使無效之法律行為變為有效，亦即如果屬實，充
其量亦僅係原告應如何返還不當得利問題。再者，被告雖主張兩造間設未有耕地
租賃關係，何須於起訴前向耕地租佃委員會聲請調解、調處，然因被告係主張有
耕地租賃存在，是原告依耕地三七五減租條例規定聲請調解、調處，本無不妥，
尤難執此遽認兩造間有耕地租賃關係存在。此外，被告並未就有何占有使用系爭
土地之其他正當權源舉證，所辯即難採信，原告主張堪信為真。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十
九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益者，為社會通
常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額
租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限
，土地法第九十七條第一項明定，此規定於租用基地建築房屋準用之，同法第一
百零五條亦定有明文。惟按基地租用之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等
項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額
，最高法院六十八年臺上字第三○七一號判例參照。經查，被告無權占用系爭土
地附圖Ｃ、Ｄ１、Ｅ所示部分，面積共計二百六十三平方公尺，位於高雄市○○
○路與中華橫四巷口，距中華二路亦僅約百公尺，交通便利，車流量多，經濟繁
榮，商業發展佳，此乃高雄市民眾所週知之事實，且系爭建物為鐵皮屋架構，目
前經營鐵工廠及簡易住家之用，有勘驗筆錄可稽。經審酌各該情狀後，認每年租
金以申報地價百分之七為適當。次查系爭土地八十三年七月、八十六年七月、八
十九年七月之申報地價。依序為每平方公尺九千五百五十二元、一萬一千七百九
十三元、一萬一千七百九十三元，有原告提出之系爭土地地價謄本附卷可查。基
此，被告占用系爭土地之不當得利，八十三年九月二十三日起至八十六年六月三
十日止，每月為一萬四千六百五十四元（９５５２元×２６３×７％÷１２＝１
４６５４元）；計四十八萬七千四百九十元；另八十六年七月一日至被告交還系
爭土地止，每月一萬八千零九十二元（１１７９３元×２６３×７％÷１２＝１
８０９２元）從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付上開金額，自屬
有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張兩造就系爭土地既簽訂有耕地三七五減租條例租約，今反訴被告訴
請交還土地，自應依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，由出租人
即反訴被告給予終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一
補償云云。然為反訴被告以上開規定須有耕地租賃關係存在為前提，本件兩造本
無耕地租賃關係，自無該規定之適用，反訴被告無庸給付補償費等語抗辯。
二、按耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款固規定：「依前項第五款規定（指
經依法編定或變更為非耕地使用，而終止租賃契約情形），終止租約時，除法律
另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：．．．三、終止租約當期之公告土
地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」。而同條例第十九條第二項、第三項
則規定：「出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段
內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制」、「出租人依前項規定收回耕地時
，準用第十七條第二項規定補償承租人」，是耕地三七五減租條例第十七條第二
項第三款，係針對耕地租約於租佃期限未屆滿前，因具同條第一項第五款經依法
編定或變更為非耕地使用而終止租約時，出租人須給予承租人補償之情況而為規
定。至於同條例第十九條第三項，則係就耕地租約期滿，出租人為擴大家庭農場
經營規模而收回耕地自耕，須補償承租人之情形而規定，顯示上開條文規定之適
用，以當事人間有耕地租約之存在為前提。本件反訴原告與反訴被告間對於系爭
土地並無耕地租賃契約存在，業如前述，則反訴原告依上開規定請求反訴被告給
予補償金，即屬無據，請求顯無理由。
參、本訴方面，兩造分別陳明願供擔保，請求假執行或免為假執行之宣告，就原告勝
訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額分別准許之；至其餘部分及反
訴方面，已因原告及反訴原告受敗訴判決而失所附麗，應併駁回之。
肆、本件事證已臻明確，被告聲請訊問證人徐滋任等人及兩造其餘攻擊防禦方法，核
與判決基礎不生影響，爰不一一論述；其餘被告部分另行審結，均併予敘明。
據上論結，本件本訴部分為一部有理由，一部無理由。反訴部分為無理由，依民事訴
訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 黃國川
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十八 日~B法院書記官 □□□
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