臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年訴字第二七五五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林敏澤律師
樓嘉君律師
林夙慧律師
被 告 乙○○○ 住
丙○○ 住
右二人共同
訴訟代理人 侯永福律師
右當事人間，請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾萬及自民國八十九年九月二十四日起至清償日止按年息百分之六計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告於假執行實施前以新台幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○○應給付原告新台幣（下同）四百二十一萬四千五百元及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告丙○○應給付原告四十四萬元及自八十八年四月八日起至清償日止，按年 息百分之六計算之利息。添
（三）訴訟費用由被告負擔。添
（四）原告願供擔保請准宣告假執行。添
二、陳述：
（一）就被告楊秋桂玲部分：
㈠查被告坐落鳳山市○○路四二號五樓之不動產（下稱系爭房屋）出租於原告為 經營撞球場之用，租賃期間自民國八十七年一月一日起至九十一年九月六日止 ，共計四年八個月，此有雙方於八十六年十月二十五日所訂立之房屋租賃契約 書可參（下稱系爭合約）。原告隨即就上開房屋裝璜以經營「球霸花式撞球場 」，共計支出一百七十萬零三千八百六十二元，豈料，被告近期接獲 鈞院八 十八年執字第九五八二號遷讓房屋之執行命令，始知訴外人高雄縣鳳山市農會 與被告乙○○○所負責之全城育樂股份有限公司遷讓房屋之強制執行案件，致 原告無法繼續使用所承租之系爭房屋，自屬因可歸責於被告之事由，致原告不 能使用上開之租賃物，依雙方之房屋租賃契約書第十三條之約定：雙方若有 違約情事，致損害對方之權益時，應賠償對方之損害，被告自應賠償原告之損 害如下：
⒈預期營業損失，按原告所經營之球霸花式撞球場實際營收每月至少五十餘萬元 ，惟每季營業額經高雄縣稅捐稽徵處核定至少營業收入為「二十六萬一千九百 元」，每年為一百零四萬七千六百元，此有高雄縣稅捐稽徵處核定稅額繳款書 可參，惟上開租賃物經 鈞院民事執行處強制執行，致原告無法繼續使用至民 國九十一年九月六日租賃期間，為此，原告請求依上開稅捐稽徵機關之核定營 業額計算損失，即自八十九年一月一日起至九十一年九月六日之營業損失，至 少二百八十八萬零九百元（即八十九年、九十年，每年共計一百零四萬九千六 百元，九十一年一月至九月六日為三季計七十八萬五千七百元）（按上開球霸 撞球場以員工林文治名義信託登記）。添
⒉原告就上開球霸花式撞球場共支付一百七十萬零三千八百元，預計租賃期間四 年八個月使用，因 鈞院上開強制執行事件，勢必拆除破壞，而無任何之價值 ，僅使用至八十八年十二月三十一日遭拆除為止，故而請求自八十九年一月一 日至九十一年九月六日共計二年八個月之依此使用期間之比例計算裝璜損失， 共計九十七萬三千六百元正，即：0000000x32/56個月=973600元，從而原告自 得請求被告給付共計三百八十五萬四千五百元之損失。 ⒊另被告收受原告上開租賃契約新台幣三十六萬元之押租金，被告亦應返還。添（二）對被告乙○○○抗辯之陳述：
㈠本件被告乙○○○主張，其以高雄仁武郵局第四一五二之一號之存證信函終止 租約而謂原告之請求不合法，查：有關台灣高雄地方法院八十七年鳳簡字第一 ０八六號民事確定判決判決被告乙○○○所屬之全城育樂股份有限公司應返 還訴外人高雄縣鳳山市農會系爭房屋，而乙○○○所屬之全城育樂股份有限公 司亦未上訴，早於八十七年間即已確定，為此，既然在於八十七年間被告乙○ ○○就系爭之建物，已喪失使用權，自無任何「繼續」出租權，為此本件系爭 兩造間之租賃契約自應自民國八十七年間上開 鈞院八十七年度鳳簡字第一０ 八六號民事確定判決所認定之事實起，而屬給付不能蓋因被告就本件系爭房 屋已無使用權，而事後喪失使用權其使用權應回歸訴外人鳳山市農會才對， 故而，應屬原告對訴外人鳳山市農會存有不當得利之返還義務，始符社會之公 義，為此，自上開 鈞院八十七年度鳳簡字第一０八六號民事判決確定所認定 之事實起，被告喪失就標的物之繼續使用權能，自無任何繼續租賃權，致兩造 間之租賃標的物業已給付不能，無法繼續履行，為此，被告自不得請求有關八 十八年一月至十月三日之租金，原告亦不負任何遲延責任，且被告亦知其與訴 外人鳳山市農會之訴訟確定敗訴，而不敢再向原告請求，此可看原告先前於八 十七年全年度之租金完全都有兌現，可知原告在未知悉被告遭鳳山農會敗訴之 前，均有依法給付租金，為此，若 鈞院認為被告之請求租金為有理由，然因 被告之租賃契約遭訴外人鳳山市農會所終，而判決敗訴確定，為此，原告自得 爰依民法第二六四條及二六五條之同時履行抗辯及不安之抗辯，亦不負任何遲 延責任。
㈡又按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租 金之契約」民法第四二一條第一項定有明文，其租賃約之目的，乃將重於物之 繼續使用、收益，而物之使用、收益之出租人雖不限於所有權人，惟應指出租
人就租賃物享有使用、收益之權，而本件系爭租賃物，被告在兩造之租賃期間 中遭第三人高雄縣鳳山市農會終止租約此亦有台灣高雄地方法院八十七年鳳簡 字第一０八六號民事確定判決已如前述，為此，被告就系爭房屋，自無任何繼 續使用權，亦無任何繼續出租權，為此，兩造間之繼續性租賃物自上開確定判 決所認定，訴外人高雄縣鳳山市農會合法終止之時間，被告乙○○○已無合法 之繼續使用權，導致於其與原告之繼續性租賃契約已屬事後給付不能；本件原 告除得依雙方租賃契約書第十三條之約定：「十三、雙方若有違約情事，致損 害對方之權益時，應賠償對方之損害」外，並得依民法第二二六條之規定：「 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」之規定， 而請求本件系爭之損害賠償。
㈢再者，本件原告收取 鈞院八十八年執字第九五八二號民事執行命令為民國八 十八年三月二十日，為此， 鈞院縱不依上開，鈞院八十七年鳳簡字第一０八 六民事確定判決，所認之事實，為兩造繼續租賃契約，事後給付不能之認定之 時，然上開執行命令為八十八年三月二十日發出，至此兩造間之租賃契約，亦 因於八十八年三月二十日而致事後給付不能，原告自得依法請求此事後給付不 能所致之損害賠償。
（三）被告丙○○部份：
查被告丙○○為同案被告乙○○○之夫，原告亦持有被告丙○○四十四萬元之 本票乙紙，被告僅返還原告二十二萬元，惟其尚欠原告二十萬元，自應予以返 還。
三、證據：提出：房屋租賃契約書影本一件、高雄地方法院執行命令影本一件、裝潢 收據影本一件、高雄縣稅捐稽徵處核定稅額繳款書四件、本票影本一件、相片六 張、支票影本十三張、八十七年度營收總表一份，聲請傳訊證人張振泰、林文治 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，請准予供擔保免為假執行。二、陳述：。
（一）原告與被告乙○○○間就坐落高雄縣鳳山市○○路四二號房屋之租賃關係，業 因原告自八十八年一月起即未繳租金而遭被告乙○○○終止，此有附呈高雄仁 武郵局第四一五二︱一號存証信函可証。其既是因可歸責於原告之事由而終止 ，則原告請求因其無法繼續使用系爭租賃房屋之損害賠償，顯屬無據！（二）次就原告請求之「預期營業損害」論之： ㈠查，系爭租賃房屋之承租人乃原告，而其所主張之「球霸花式撞球場」之負責 人乃訴外人林文治，亦據原告於起訴狀中自認不諱。職是，姑不論「球霸花式 撞球場」是否會因不能繼續使用系爭租賃物而受有損害，其均非原告之損害， 原告以此請求賠償，牛頭不對馬嘴，殊無理由。 ㈡設使原告不能繼續使用系爭租賃物（假設語），則其所受損害之權利，乃租賃 債權；而第三人「球霸花式撞球場」，縱使受有「預期營業上之損失」，係所 謂的「純粹經濟上之損害」，非租賃債權之損害，原告不得就此請求賠償，殆 無疑問。
㈢天下無穩賺不賠之生意，故縱使高雄縣稅捐稽徵處核定「球霸花式撞球場」每 季之收入為二十六萬一千九百元，並不當然代表該撞球場有盈餘利潤；否則， 若如原告之見，單以稅捐機關有核定收入即謂受有損害，則豈不是無所謂經濟 不景氣了。足見原告以稅捐機關核定之收入主張作其損害額，不符實情。（三）再就原告主張之裝潢費用損害而言：
㈠否認原告有支出該裝潢費用，並否認其提出之証物二收據之真正。 ㈡依民法第四百三十一條規定，承租人就租賃物所為有益費用之支出，於租賃關 係消滅時，僅在其現存之增價額之範圍內，得請求出租人償還。而本件裝潢係 針對撞球場而設計，供作他用時，幾無價值。原告謂應依其使用年限比率認定 ，與常規定不符。茲否認其受有裝潢支出之損害。（四）原告自八十八年一月起至今，租金分文未付；縱使在被告乙○○○終止租約後 ，亦受有相當於租金之不當得利。因此，如以計算至八十八年十月止，則原告 應給付之租金及不當得利共一百二十萬元（八十八年一月至十月）。是設使原 告得向被告乙○○○為任何金錢請求，即以上述一百二十萬元債權主張抵銷。（五）原告所持有被告丙○○簽發之系爭面額四十四萬元之本票，已經部分清償，祇 剩二十萬元，有附呈收據可証。是原告逾二十萬元部分之請求，即屬無由。三、證據：存證信函及回執影本各一件、簽收條影本一件。丙、本院依職權調閱本院八十八年執字第九五八二號卷、八十七年鳳簡字第一０八六 號卷。
理 由
壹、就被告乙○○○部分：
一、本件原告主張：被告楊秋桂玲於八十六年十月二十五日將系爭房屋出租於原告為 經營撞球場之用，租賃期間自民國八十七年一月一日起至九十一年九月六日止， 原告隨即就系爭房屋裝璜以經營「球霸花式撞球場」，共計支出一百七十萬零三 千八百六十二元，然系爭房屋竟遭強制遷讓之執行命令，始獲知訴外人高雄縣鳳 山市農會與被告乙○○○因另案涉訟，被告楊秋桂玲敗訴，致原告無法繼續使用 所承租之系爭房屋，此屬因可歸責於被告之事由，致原告不能使用上開之租賃物 ，依雙方之房屋租賃契約書第十三條之約定，被告秋楊桂玲既有前開違約之事實 致損害原告之權益時，自應賠償被告預期營業損失、裝潢費、押租金之損害賠償 共計四百二十一萬四千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息 。
被告乙○○○則以：兩造間就系爭房屋之租賃關係，業因原告自八十八年一月起 即未繳租金而由被告乙○○○於八十八年三月間以存證信函終止契約，其既是因 可歸責於原告之事由而終止，則原告請求因其無法繼續使用系爭租賃房屋之損害 賠償，自屬無據，況原告就營業損失、裝潢費用均無所據，逕以預期營業損失即 未經折舊之裝潢費用請求，亦嫌無據，又原告自八十八年一月起至同年十月止， 積欠租金未付，若被告乙○○○應賠償，亦應抵銷等語置辯。二、本件原告主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約之事實，業據原告提出系爭合約為 證，此復為被告所不爭執，堪認原告此部份之主張為真實，另系爭房屋業經訴外 人高雄縣鳳山市農會聲請強制執行遷讓房屋執行完畢等情，復為兩造所不爭執，
並經本院調閱本院八十八年執字第九五八二號執行卷宗核閱無誤，被告確實已無 法繼續使用系爭房屋，則本件兩造爭執之要點即在於原告是否得憑此主張被告違 約而請求損害賠償，被告得否以已於八十八年三月二十六日以原告未給付租金違 反租賃契約為由而終止租賃契約，從而主張不負損害賠償之責？三、經查，系爭租賃契約為訂有四年八個月期限之契約，有系爭租賃契約在卷可憑， 而原告自八十八年一月起至八十八年九月二十八日經高雄縣政府以違法營業斷電 處分止，均未繳交租金，此為原告所不爭執，而兩造之系爭合約租金第一年為每 月一十一萬元（八十七年一月一日起至八十八年一月一日止），第二年為每月一 十二萬元（八十八年二月一日起），而被告於八十八年三月二十六日以原告違反 系爭租賃契約第十五條規定；「乙方（指原告）應遵守本契約各條之約定，如有 違背任何條件時，甲方得隨時終止租約收回房屋，乙方因此所受之損失，甲方概 不負責」發函即日終止租約之事實，有被告所提出之存證信函及送達回證各一紙 為憑。定有期限之租賃契約，如約定當事人一方於期限屆滿前，得終止契約者， 其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定先期通知。故定有期限之租賃契約 自得由兩造訂定解除條件，按原告未按期繳納租金，顯已違反兩造租賃契約之約 定，從而被告終止契約，並不違反法律之規定，然被告終止契約顯未附通知之期 間，則是否能發生終止契約之效力？按法律規定須先期通知，目的在於使相對人 得從容另行租用替代租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知未附期間或 所定期間不相當者，應解為經過法律所定之相當期間後，發生終止之效果。本件 被告雖於終止契約之存證信函中未附通知期限，然系爭合約既以按月給付租金， 則依民法第四百五十條第三項之規定，於經過一個月之相當期限後，自發生終止 契約之效果，從而，原告於八十八年四月六日收受終止契約之存證信函，於經過 一個月後，自發生終止契約之效果，本件系爭租賃契約於八十八年五月間即終止 。
四、另原告主張系爭房屋因被告與訴外人高雄縣鳳山市農會之訴訟獲敗訴判決確定後 已給付不能，而原告自得主張同時履行抗辯及不安抗辯等語。按契約互負債務者 ，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又當事人之一方應向他方 先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他 方未為對待給付之虞時，如他方未無對待給付或提出擔保者，得拒絕自己之給付 。民法第二百六十四條、第二百六十五條分別定有明文。經查，系爭房屋於八十 八年九月二十八日遭高雄縣政府以違法營業全部斷電，而原告於八十八年十月五 日將系爭房屋歸還訴外人高雄縣鳳山市農會乙情，此有高雄縣鳳山市農會八十八 年十月二十五日陳報狀附於八十八年執字第九五八二號卷，並經本院調閱前開卷 證屬實，則直至八十八年十月五日止，系爭房屋均置於原告之占有使用中，故被 告並無給付不能之狀況，況原告至八十八年十月五日交還系爭房屋前，均未對被 告為不安抗辯或同時履行抗辯，於八十八年四月間尚以系爭房屋承租人之身分向 執行法院提出異議，足見其知悉系爭房屋已有使用上爭議之事，然原告仍繼續使 用，自不能於自行交還系爭房屋後始提出拒付租金之抗辯。五、原告又稱系爭房屋，被告在兩造之租賃期間中遭第三人高雄縣鳳山市農會終止租 約，為此，被告就系爭標的物，自無任何繼續使用權，亦無任何繼續出租權，為
此，兩造間之繼續性租賃物自訴外人高雄縣鳳山市農會合法終止之時間，被告乙 ○○○已無合法之繼續使用權，導致於其與原告之繼續性租賃契約已屬事後給付 不能，而認係因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人之原告得請求賠 償損害云云。按系爭房屋直至八十八年十月五日止均由原告占有使用中已如前述 ，況有租賃權者不以所有權人為限，縱被告對於系爭房屋無所有權，亦非不能出 租予他人，被告自無所謂事後給付不能之情形，又兩造之系爭租賃契約八十八年 五月即已終止，則縱系爭房屋於八十八年九月二十八日遭斷電而無法使用，然兩 造間之契約既已終止，則被告亦不負給付不能之責。六、本件兩造系爭租賃契約既已由被告合法終止租約，則依系爭租賃契約第十五條之 規定，原告自不得就其營業尚損失、裝潢費用等請求被告損害賠償。從而，原告 請求被告乙○○○應給付原告四百二十一萬四千五百元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。原告受敗 訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。貳、就被告楊昆賢部分：
一、本件原告主張之事實，已據其提出本票乙紙為證，被告亦不否認有積欠原告票款 ，但以清償部分欠款，僅餘貳拾萬元尚未清償，並提出簽收條一紙為證，原告對 該簽收條之真正亦不爭執，堪認被告所辯為可採，被告所積欠原告票款既僅餘貳 拾萬元，從而原告依票據關係請求被告給付票款貳拾萬元及自八十八年九月二十 四日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息，為有理由，應予准許。二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法律規定，爰分別酌 定相當之擔保金額宣告之。
參、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
肆、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百九十條、第二項第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十七 日 臺灣高雄地法院民事庭
~B法 官 陳嘉惠
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十七 日~B法院書記官 王雯郁