臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2969號
原 告 許晉翎
訴訟代理人 魏雯祈律師
複代理人 徐慧齡律師
訴訟代理人 陳永來律師
訴訟代理人 陳稚平律師
被 告 吳淑芬
訴訟代理人 陳鴻山
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年5月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告前曾於民國101年5月17日以新台幣（下同）490萬元向 被告購買坐落桃園縣八德市○○段000地號所有權應有部分 10萬分之162及門牌號碼桃園縣八德市○○○街0000號3樓之 建物、地下三層編號B3-92機車停車位及地下一層編號B1-79 汽車停車位（下稱系爭不動產），斯時系爭不動產係借名登 記於訴外人何金芳名下，故由原告與登記名義人何金芳訂定 土地房屋買賣契約，然買賣價金及契約之細節均係由原告與 被告議定。原告已依約給付被告10萬元之定金及110萬元之 簽約金，共計120萬元，被告亦將系爭不動產交付原告使用 。惟因系爭不動產恐有奢侈稅之問題，是兩造約定待簽約滿 一年時，再辦理所有權移轉登記，並另行擬定一份由原告向 訴外人何金芳承租系爭房屋之租賃契約。詎料，原告於簽約 滿一年後，多次透過仲介催告被告辦理所有權移轉登記，被 告卻始終不願依約履行，甚而系爭不動產已於103年12月22 日移轉登記返還被告，原告於104年8月4日寄發存證信函定 期催告被告依約履行，被告迄今仍未履行。按「甲方除不可 抗拒事由外逾期不交付房地時經乙方以存證信函催告期限交 屋後仍不履行乙方得以解除契約並取回已交款項甲方並應賠 償乙方已繳價款之同額賠償金」，系爭買賣契約第9條定有 明文。原告依上開條文，以民事起訴狀繕本之送達為解除買 賣契約之意思表示，訴請被告返還已交款項120萬元及賠償 120萬元。並聲明：被告應給付原告240萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
１兩造間就系爭不動產僅是約定原告享有於承租期間以總價 490萬元優先承買之權利，尚未成立買賣契約，原告亦未給 付任何價金，被告根本不可能與原告約定簽約滿一年後辦理 所有權移轉登記。倘兩造間已成立買賣契約，原告應將買賣 價金給付被告，然依原證二之收據及匯款申請書之簽收人及 收款人均為訴外人全成資產開發事業有限公司（以下簡稱全 成公司），並非被告。另依原證一買賣契約第5條約定「甲 方收取乙方本契約第二條第一項價款同時，乙方須繳齊左列 文件交付甲方向地政機關申請過戶登記」，倘兩造間已成立 買賣契約，原告又已於簽約當日給付被告第2條第1項之價款 為真，何以原告未要求被告當場給付相關證件由原告保管以 辦理過戶登記，反而是在3年後才要求被告交屋，實不合理 。兩造間就系爭不動產僅是成立租賃契約，並無買賣契約， 倘若原告欲行使租賃契約第4條所約定以總價490萬元優先承 購之權利，則原告應先向被告表示行使優先購買權與被告成 立買賣契約，並依約付清買賣價金，被告才同時負有辦理所 有權移轉登記並交付房屋之義務，然而原告並未行使優先購 買之權利，亦未給付買賣價金，即以存證信函要求被告配合 辦理所有權移轉登記並交付房屋，實屬無據，原告進而主張 解除契約，亦無理由。退步言之，縱認兩造間就系爭不動產 已成立買賣契約，然依系爭買賣契約書第8條約定：「一、 總價內之部份價款（新台幣參佰柒拾萬元整）由乙方以金融 機關之貸款給付由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續並由乙 方開立禁止背書轉讓之本票予甲方並另立『撥款委託書』乙 方不得藉要求撥款銀行停撥甲方於取得貸款後應即交還禁止 背書轉讓之本票予乙方」，原告自始未給付被告任何買賣價 金，也沒有開立本票予被告，亦沒有向金融機構申辦貸款或 書立撥款委託書，原告稱其已依買賣契約第2條約定給付被 告定金及簽約金120萬元，惟原告並未告知被告已將款項支 付，仲介亦未告知被告得以領取，被告既未收到120萬元， 自得主張同時履行抗辯，拒絕辦理過戶，原告主張解除契約 ，自無理由。
２原告從未給付被告房租，自101年7月1日起至105年1月17日 止，共42.5個月，以每月15000元租金計算，原告應給付被 告租金637500元。又兩造租期自101年7月1日起至106年6月 30日止，原告於105年1月17日提前遷出，應依租約第5條約 定，賠償被告45000元。又兩造買賣契約第10條有約定滯納 金，以買賣價金490萬元減掉已付50萬，等於440萬元，原告 應給付被告自102年3月1日起算至104年10月1日止，以440萬 元每日千分之一計算之滯納金。另原告有承諾系爭房地過戶
時，要補貼被告於101年7月1日起至102年2月28日止，繳納 400萬元貸款之利息，利率為年息5%。以上被告得對原告主 張之租金637500元、提前遷出之賠償金45000元、滯納金、 利息補貼等請求權，如認原告之請求為有理由，則被告提出 抵銷之抗辯。
３並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、原告依據買賣契約請求，被告對於系爭不動產係以訴外人何 金芳之名義登記，其為實際上所有權人乙節並不爭執，惟否 認兩造間有買賣契約存在，是本件首就兩造間有無買賣契約 存在先予審酌。經查，原告提出以訴外人何金芳為出賣人之 買賣契約書，其上記載買賣價金為490萬元、買賣標的為系 爭不動產。據原告所舉證人劉懷琳即仲介業務員證稱：契約 書是交給被告用印，被告拿回來的時候上面就有何金芳的章 ，被告是以何金芳的名字登記，當初接洽買賣事項是跟被告 做接洽。（問：原告買系爭房屋的過程中，有跟何金芳接洽 嗎？）從頭到尾都是跟被告接洽，是在對保的時候，何金芳 有到現場。（問：關於買賣價金的約定，是跟誰談的？）是 被告。（問：定金簽約金是交給誰？）被告。（問：為何匯 款申請書受款人是全成公司？）這是我們的公司，我們收到 款項後有交給被告，是我親自交給被告的。雙方約定先租後 售，當時是有租賃的意思，是因為奢侈稅的關係，所以先租 再買。（問：買賣有確定要買嗎？）有，後續才有簽立買賣 契約書。（問：租約跟買賣契約書那個先簽？）租約先簽， 雙方有約定承租人有優先購買權，待價金談定後，等符合法 令的時間點，也就是兩年後再做過戶等語（見104年12月24 日言詞辯論筆錄），復參酌被告代理訴外人何金芳於101年7 月5日所簽之收據上記載「京站L2-3屋主何金芳茲收到買方 許晉翎支付訂簽五十萬元支票，並同意總價四百九十萬元售 出」（見卷第115頁），堪認兩造間就系爭不動產確實有買 賣契約存在。
四、兩造買賣契約第2條第1項約定「價款之給付依照左列日期與 方法，乙方應交付甲方清楚不得拖欠：⑴本契約成立同時， 乙方以價款一部分（新台幣壹拾萬元）為定金，新台幣壹佰 壹拾萬元為簽約金給付甲方，而甲方已將該定金如數領訖無 訛。⑵銀行貸款總價款為新台幣參佰柒拾萬元」，第5條約 定「甲方收取乙方本契約第二條第一項價款同時，乙方須繳 齊左列文件交付甲方向地政機關申請過戶登記...」，故依 上開條款，過戶登記之進行係於被告收到原告交付120萬元 之同時。被告抗辯：伊僅有收到50萬元，為此提出同時履行
抗辯，拒絕辦理系爭不動產之所有權移轉登記等語。經查， 原告於101年4月15日有交付定金10萬元，此有全成公司出具 之收據為憑（見卷第20頁），原告另於101年5月16日匯款 110萬元予全成公司，亦有匯款申請書可稽（見卷第19頁） ，然全成公司僅有出具交付50萬元予被告之收據乙紙（見卷 第115頁），據證人劉懷琳證稱：買方當時有將120萬款項匯 到公司來，但要先扣掉佣金，120萬裡面含30萬的佣金，其 餘的部分是所謂給付給賣方的款項，賣方稱他只有收到50萬 ，但我們的紀錄是已經付給賣方70萬，....等到賣方的印鑑 證明提供後，我們再將20萬交給賣方，後來因為印鑑證明沒 有提供，所以沒有辦法做後續的貸款（見104年12月24日言 詞辯論筆錄）等語，劉懷琳又證稱：因為當初買賣時，賣方 給我的使命是希望可以賣到490萬的總價，他可以全部拿到 490萬，當時有言明若賣到490萬以上的話，被告可以拿到 490萬以上，多出的部分算是我的佣金，若是只有賣到490萬 ，就不付佣金。這件含佣金是520萬。....買方要拿520萬出 來，含佣金30萬。....（問：證人說買方要拿520萬出來， 如此30萬不就是買方支付而非賣方？）我們跟買方談520萬 含佣金，當初有告知賣方在佣金這塊沒有支付，所以會從價 金扣除等語（見105年3月10日言詞辯論筆錄）。依證人上開 所言，原告所付之120萬元，要先扣掉30萬元佣金予仲介， 剩餘才是買方要給賣方的款項，又因為賣方未提出印鑑證明 ，故仲介前後僅付給賣方70萬元。然依兩造買賣契約第5條 約定，賣方要收到120萬元之同時辦理過戶，如扣掉印證證 明款20萬元，被告要收到100萬元，然被告實際上並未收到 100萬元，則被告未提出印鑑證明配合辦理過戶，自不能謂 被告違反契約義務。原告雖於104年8月4日寄發存證信函定 期催告被告依約履行，然被告拒未履行係有正當理由，原告 自不得依據兩造買賣契約第9條解除買賣契約，取回已付120 萬元，並請求與已付價款同額之賠償金，是原告請求被告給 付240萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件原告之請求既無理由，則被告所為抵銷之抗辯，自毋庸 審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第四庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 許丞儀
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