臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第668號
原 告 李文媛
訴訟代理人 李茂華
被 告 林佩姍
曾廷芸
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國105 年4 月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地（權利範圍全部，以下均同）有優先購買權存在。
被告曾廷芸應與原告就坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地訂立買賣契約（買賣價格為新台幣柒拾貳萬伍仟元）。被告曾廷芸應於原告給付坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地之買賣價格新台幣柒拾貳萬伍仟元之同時，被告林佩姍、曾廷芸就坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地，於民國104年11月25日以拍賣為原因辦理之所有權移轉登記應予塗銷並回復為被告曾廷芸所有後，被告曾廷芸應將坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地辦理所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告2 人經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠坐落屏東縣內埔鄉○○○段00○0 地號土地（權利範圍全部 ，使用地類別：農牧用地，下稱系爭土地），原為訴外人吳 建龍所有，嗣原告與吳○○於民國100 年7 月11日，就系爭 土地及同段57之2 、57之10地號土地訂立土地租賃契約（下 稱系爭租賃契約），約定租賃期間自100 年7 月11日起至 115 年7 月10日止，每期（即每年）租金新台幣（下同） 12,000元，並約定系爭土地僅供農牧之用，系爭租賃契約並 經本院公證人於100 年7 月11日公證在案。原告自吳○○交 付系爭土地後即占有使用系爭土地並持續於耕作迄今，且亦 按時繳納租金。
㈡嗣吳○○於102 年2 月25日將系爭土地出售與被告曾廷芸， 詎被告曾廷芸因積欠債務，遭債權人向本院聲請強制執行拍 賣系爭土地，經本院以103 年度司執字第42194 號強制執行 事件受理（下稱系爭執行事件），嗣於104 年11月3 日由被 告林佩姍以725,000 元價格拍定買受，並於104 年11月25日 移轉登記為被告林佩姍所有。而依據民法第425 條規定，系
爭租賃契約對於被告林佩姍仍繼續存在，且依土地法第107 條第2 項準用同法第104 條第2 項規定，原告就系爭土地應 有優先購買權存在，雖本院民事執行處未將拍賣條件通知原 告而逕行拍定，惟被告2 人間就系爭土地之之買賣契約及移 轉所有權登記之物權行為對於原告均不生效力，原告爰依據 上揭土地法規定提起本訴等語，並聲明：㈠確認原告就系爭 土地有優先購買權存在。㈡被告曾廷芸應與原告就系爭土地 訂立買賣契約（買賣價格為725,000 元）。㈢被告曾廷芸應 於原告給付系爭土地之買賣價格725,000 元之同時，被告2 人就系爭土地於104 年11月25日以拍賣為原因辦理之所有權 移轉登記應予塗銷並回復為被告曾廷芸所有後，被告曾廷芸 應將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。
三、被告之答辯：
㈠被告林佩姍經合法通知未於言詞辯論期日到場，而依其前提 出之書狀辯稱：系爭土地於系爭執行事件之拍賣公告內，並 無記載有系爭租賃契約存在，請法院查明系爭租賃契約是否 屬實或臨時簽約。另系爭土地於系爭執行事件進行現場勘驗 時，僅有數棵檳榔樹、香蕉樹，其餘為雜木、雜草，且系爭 土地有河道貫穿其中，並無進出道路，是原告主張其有占有 系爭土地從事農作且有按期繳納租金，是否屬實，亦請法院 查明。綜上，被告林佩姍否認原告就系爭土地有優先購買權 存在，本件原告之訴並無理由，請予駁回等語。 ㈡被告曾廷芸經合法通知未於言詞辯論期日到場，前未提出書 狀作何陳述或答辯。
四、本院之判斷：
㈠本件原告主張系爭土地原為吳○○所有，嗣吳○○於102 年 2 月25日將系爭土地出售與被告曾廷芸，而被告曾廷芸因積 欠債務，遭債權人向本院聲請強制執行拍賣系爭土地，經本 院以系爭執行事件受理，嗣系爭土地於104 年11月3 日由被 告林佩姍以725,000 元價格拍定買受，並於104 年11月25日 移轉登記為被告林佩姍所有等情，業據原告提出系爭土地之 土地登記謄本、地籍異動索引等資料附卷可參（本院卷第6 、12頁、第96至98頁），且經本院依職權調閱系爭執行事件 卷宗核閱無誤，原告上揭主張，應堪認屬實。
㈡按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之。」，民法第425 條定有明文。而強制執行 法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍 定人為買受人( 執行法院即代債務人出賣之人) 。經查：
⑴本件原告主張其與吳○○於100 年7 月11日，就系爭土地及 同段57之2 、57之10地號土地訂立系爭租賃契約，約定租賃 期間自100 年7 月11日起至115 年7 月10日止，每期（即每 年）租金12,000元，並約定系爭土地僅供農牧之用，系爭租 賃契約並經本院公證人於100 年7 月11日公證在案等情，業 據原告提出上揭土地之土地登記謄本、公證書、系爭租賃契 約等書證為證（本院卷第6 至11頁），且經本院依職權調閱 本院公證處100 年度屏院公字第000000000 號卷宗（即系爭 租賃契約之公證書）核閱無誤，而系爭租賃契約既經本院公 證處依法公證，則被告林佩姍辯稱系爭租賃契約是否屬實或 臨時簽約等語，自不足採。至於被告林佩姍辯稱系爭土地於 系爭執行事件之拍賣公告內，並無記載有系爭租賃契約存在 一節，經本院核閱系爭執行事件卷宗，系爭執行事件之債權 人屏東縣內埔地區農會並未向法院陳報系爭土地有系爭租賃 契約存在之情事，且其表示系爭土地現無人使用等語，而被 告曾廷芸於執行過程中，固曾於104 年3 月9 日、同年6 月 29日具狀聲明異議，惟被告曾廷芸均未陳明有系爭租賃契約 存在之事實，且因本院執行人員至系爭土地現場履勘時，認 為系爭土地其上僅有檳榔樹、香蕉樹、雜木、雜草等，並無 建物或地上物，是本院未將系爭租賃契約記載於拍賣公告內 容，並無不合，尚無從僅因系爭執行事件之系爭土地拍賣公 告內，未記載有系爭租賃契約存在之事實，即認系爭租賃契 約係屬虛偽，被告林佩姍上揭辯解，不足為採。 ⑵依上所述，原告與吳建龍已於100 年7 月11日，就系爭土地 訂立系爭租賃契約且經本院公證處公證，雖系爭土地嗣移轉 所有權予被告曾廷芸、復經拍賣而由被告林佩姍買受，惟參 諸上揭民法第425 條規定，系爭租賃契約對於系爭土地之受 讓人即被告2 人均仍繼續存在，從而，原告主張系爭租賃契 約對於被告林佩姍仍繼續存在等語，自屬有據。 ㈢按「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者， 為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」、「出租人出賣 或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。 第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之。」、「前 項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優 先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立 買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第 106 條、第107 條、第104 條第2 項分別定有明文。本件原 告主張其依據上揭法條規定，就系爭土地有優先購買權等語 ，惟被告林佩姍否認，並為上開辯解，經查：
⑴原告主張：伊自吳○○交付系爭土地後即占有使用並持續於
耕作迄今，且亦按時繳納租金等語，並提出被告曾廷芸出具 之租金收據3 份為證（本院卷第104 至106 頁），被告林佩 姍雖辯稱：系爭土地於系爭執行事件進行現場勘驗時，僅有 數棵檳榔樹、香蕉樹，其餘為雜木、雜草，且系爭土地有河 道貫穿其中，並無進出道路，原告主張其有占有系爭土地從 事農作且有按期繳納租金，是否屬實，容有疑問等語，並提 出系爭土地之空拍圖、照片為證（本院卷第40至53頁），惟 依該空拍圖所示，僅能證明系爭土地之坐落範圍及其均呈綠 色即其上應有植物、樹木之事實，且觀之上揭照片內容，其 上確有種植檳榔樹，而原告就其主張有在系爭土地上種植檳 榔樹、香蕉樹、牧草、田菁及蔬菜一節，亦據原告提出系爭 土地之現場照片為證（本院卷第71頁、第107 至110 頁）， 而觀之該照片內容，系爭土地上確有種植檳榔樹、牧草等， 況系爭執行事件之執行人員至系爭土地現場履勘時，其執行 筆錄亦記載系爭土地上有種植檳榔樹、香蕉樹之事實，從而 ，本院綜合參酌上揭事證，認為原告主張其有占有使用系爭 土地且持續於耕作迄今，亦有按時繳納租金等語，應可採信 。被告上揭辯解，不足為採。
⑵被告林佩姍另辯稱：系爭土地實際上無法耕作，原告亦不會 延續繳納租金，則依據民法第458 條第2 款、第4 款規定： 「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得 終止契約：二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上 者。四、租金積欠達兩年之總額者。」，系爭租賃契約應已 終止等語，惟查，原告有於系爭土地種植作物且有繳納租金 之事實，已如上述，則被告林佩姍辯稱系爭租賃契約依據上 揭法條規定應已終止等語，自不足採，況承租人即原告縱有 上揭情事存在，亦僅係出租人即被告曾廷芸可依據上揭法條 規定為終止系爭租賃契約之意思表示，惟被告林佩姍並無法 舉證證明被告曾廷芸曾有向原告主張終止系爭租賃契約之事 實，是被告林佩姍上揭辯解，顯不足採。
⑶依上所述，原告於承租系爭土地後有種植作物而為耕地租用 ，則依據土地法第106 條、第107 條，原告就系爭土地應有 優先購買權，又系爭執行事件執行過程中，本院執行處並未 知悉有系爭租賃契約存在，業如上述，是原告並未受告知系 爭土地業經被告林佩姍拍定買受之情事，且被告2 人亦均未 舉證證明原告有經告知系爭土地經拍定買受之事實，則依據 土地法第107 條、第104 條第2 項規定，被告林佩姍雖經拍 定買受系爭土地，惟不得以之對抗原告，從而，原告對被告 2 人主張其就系爭土地有優先購買權存在，應屬有據。五、綜上所述，原告就系爭土地有訂立系爭租賃契約，且系爭租
賃契約對於系爭土地之受讓人即被告2 人均仍繼續存在，又 原告確有種植作物而為耕地租用，從而，原告依據土地法第 107 條、第104 條第2 項規定主張其有優先購買權存在，於 法洵屬有據，原告因而聲明請求確認其就系爭土地有優先購 買權存在，及併為上揭訴之聲明第2 項、第3 項之請求，均 為有理由，爰判決如主文所示。
六、至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及其提出之事證，經審酌與 上揭判決結果不生影響，本院爰不另一一論述指駁，附此敘 明。
七、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 林依靜