臺灣士林地方法院民事判決 104年度簡上字第4號
上 訴 人 倪秉豪
被上訴人 蔡碧瑄
訴訟代理人 周耿德律師
複代理人 李瑜珊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年9
月12日本院士林簡易庭103年度士簡字第688號第一審判決提起上
訴，本院於105年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項前段關於命上訴人給付超過新臺幣貳萬陸仟貳佰陸拾柒元及該部分假執行之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國102 年3 月1 日簽訂 房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定被上訴人將其 所有門牌號碼為新北市○○區○○路00○0號5樓之501房屋 （下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定每月租金新臺幣（下 同）4,000元。詎上訴人自同年11月起，已遲付7個月租金共 2萬8,000元。被上訴人並以存證信函通知上訴人限期清償積 欠之租金，並將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，而為終止系 爭租賃契約，然上訴人均置之不理。為此，爰依兩造間之系 爭租賃契約及終止後租賃物返還請求權，提起本件訴訟等語 。並聲明：㈠上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路00○ 0號5樓之501房屋遷讓返還給被上訴人。㈡上訴人應給付被 上訴人2萬8,000元，並自103年7月1日起至遷讓交屋日止， 按月給付被上訴人4,000元。
二、上訴人於原審經合法通知無正當理由未到場，亦未提出書狀 作任何聲明及陳述。
三、原審對被上訴人之請求，判決全部勝訴，上訴人不服，提起 上訴，所陳除與原審同外，另補陳：
㈠上訴人之戶籍雖設於新北市三重區，惟被上訴人明知其居住 於新北市○○區○○路00號2 樓，卻故意將開庭通知送達上 訴人之戶籍地，致使上訴人於原審並未收到開庭通知。而上 訴人至三重派出所領取之文書為判決書，並非送達通知，故 三重派出所之文書寄存登記簿簽名欄位有誤。
㈡被上訴人於102 年7 月11日通知上訴人因整修系爭房屋之需 要，同意上訴人於同年9 月15日遷出，而上訴人已於同年9 月10日搬出，並無積欠被上訴人房租。且上訴人為向被上訴
人商討損害賠償之問題，確實未把損壞之物品搬走，然上訴 人亦已支付被上訴人同年7月至10月之房租，直至上訴人自 同年11月起將轉帳功能取消為止。再者，兩造間簽訂之租賃 契約並無約定終止日，故上訴人既已匯款，則兩造間之租賃 契約仍然有效等語。並聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人第 一審之訴。
四、被上訴人則以：
㈠上訴人並未於102 年9 月10日遷出系爭房屋，亦未返還系爭 房屋之鑰匙。縱如上訴人所述兩造間有民事糾紛之問題，亦 應透過保全證據或其他法律途徑解決，不應將物品堆置在系 爭房屋內。
㈡被上訴人已於103年5月13日以蘆洲中原路郵局第002573號存 證信函催告上訴人於3日內給付租金，逾期即為終止租賃契 約之意思表示，被上訴人當得請求上訴人自102年11月起7個 月的房租，以及按月給付相當於租金之不當得利等語，資為 答辯。並聲明：上訴駁回。
五、本件兩造不爭執事項：
㈠原審卷第6頁至第9頁之房屋租賃契約書為兩造簽立之房屋租 賃契約書。約定租期為102年3月1日起，每月5日前需繳交一 個月租金。第20條約定乙方（即上訴人）須無條件配合甲方 （即被上訴人）裝潢。
㈡上訴人於本院所陳附件5為上訴人與被上訴人間LINE的對話， 其上暱稱「房東蔡小姐」即為被上訴人。
㈢上訴人已於105年3月19日遷出讓返還系爭房屋予被上訴人。六、本院之判斷：
㈠按送達人不能依民事訴訟法第一百三十六條及第一百三十七 條規定行送達，將文書寄存送達地之自治或警察機關之情形 ，因文書未交付應受送達人、其同居人或受僱人，為避免影 響應受送達人權益，即應製作通知書二份，一份黏貼於應受 送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份 置於該送達處所信箱或其他適當位置，使應受送達人得以知 悉，俾其前往受寄存之機關領取該訴訟文書。倘應受送達人 已知悉文書寄存於該機關，並實際領取，其程序上利益既已 受保障，自難謂送達不生效力。（最高法院104年度台抗字 第574號裁定參照）。查上訴人於原審時，其戶籍地址設於 新北市○○區○○○路000巷00號4樓，而原審103年8月29日 之言詞辯論通知書於103年8月1日寄存於前揭上訴人戶籍地 址所在之新北市政府警察局三重派出所，有送達證書1份可 佐（原審卷第29頁），因上訴人已於103年8月12日親自至三 重派出所領取該言詞辯論通知書，且上訴人於準備程序時亦
自承其有去派出所領取原審開庭通知書等語明確，有本院公 務電話查詢或通知紀錄表、受理訴訟文書寄存登記簿影本、 本院104年2月9日準備程序筆錄在卷可佐（本院卷一第26頁 、第27頁、第34頁背面），堪認原審103年8月29日言詞辯論 通知書已於103年8月12日合法送達上訴人，則上訴人主張其 未收到原審103年8月29日言詞辯論期日通知書云云，難謂可 採。嗣上訴人雖改稱其於103年8月12日至三重派出所領取之 文書是判決書云云，然原審係於103年8月29日言詞辯論終結 ，並於103年9月12日宣判，則上訴人於103年8月12日至三重 派出所領取之文書顯不可能為原審判決書至明，則上訴人此 部分之主張，顯與事實不符，自難採信。是上訴人既經合法 送達，於原審103年8月29日言詞辯論期日無正當理由而未到 庭，原審依民事訴訟法第385條第1項前段規定准被上訴人訴 訟代理人之聲請而為一造辯論判決，並無違法之情事。 ㈡按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第 440條第2項規定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金 ，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為 終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾 期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再 另為終止租約之意思表示。（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定要旨參照）。被上訴人主張上訴人自102年11月起即 未再繳付租金，而以103年5月13日蘆洲中原路002573號存證 信函通知上訴人，上訴人自102年11月起已未給付租金，應 於3日內清償所積欠房屋租金，並請上訴人將系爭房屋東西 清理回歸原狀等語，而為終止兩造間系爭租賃契約，上開存 證信函已於103年5月14日送達上訴人，業據被上訴人提出上 開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執影本各1份為證（ 原審卷第16頁、本院卷二第50頁）。上訴人主張：因兩造有 約定租金給付應以轉帳方式為之，因被上訴人將轉帳功能取 消，致其無法轉帳，又其並未收到該存證信函，故系爭租賃 契約並未終止云云，為被上訴人否認。上訴人雖主張兩造有 口頭約定，並填載轉帳帳號在房屋租賃契約書上，故兩造有 約定以轉帳方式給付租金云云，並提出房屋租賃契約書影本 1份為憑（本院卷二第71頁），然參以被上訴人所提出之房 屋租賃契約書影本上雖有以手寫方式記載一ATM帳號，惟並 未記載租金應以轉帳方式支付等字樣，且被上訴人亦否認上 訴人所提出房屋租賃契約書影本之真正，又參以被上訴人於 原審所提出之房屋租賃契約書影本（原審卷第6頁至第9頁）
上並未有前揭ATM帳號之手寫記載，則兩造所提出之房屋租 賃契約書影本顯不相符。況且上訴人並未提出其他證據足資 證明兩造間確有約定給付租金之方式僅限以帳號轉帳為之， 縱兩造曾約定得以轉帳方式給付租金，於上訴人取消轉帳功 能後，上訴人仍得以其他方式給付租金予被上訴人，尚難因 被上訴人取消轉帳功能致上訴人無法以轉帳方式給付租金， 即認上訴人有遲延給付租金之正當理由或被上訴人係拒絕收 受租金等情。參酌上訴人自承其僅給付至102年10月止之租 金，自102年11月起即未給付租金予被上訴人等情，則上訴 人至被上訴人以前揭2573號存證信函終止系爭租賃契約之日 止，確有積欠被上訴人達2個月以上之租金遲延未給付之情 事。再按送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達 人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人，民 事訴訟法第137條第1項定有明文。查上訴人固不否認於前揭 存證信函送達期間，設籍於桃園市○○區○○○○街000號 10樓，然辯稱其並未居住在該址，所以其未收到該存證信函 云云，惟其於本院審理時已自承前揭桃園市地址是由其兒子 居住，其兒子會幫忙轉交信件等語綦詳（本院卷二第95頁） ，爰依前揭規定，堪認上訴人已於103年5月14日收受上揭存 證信函，而上訴人並未依被上訴人所定期間即3日內給付所 欠租金，系爭租賃契約於103年5月18日生終止之效力。 ㈢上訴人自102年11月起即未依約給付租金，至系爭租賃契約 終止之日前即103年5月17日止，上訴人尚積欠被上訴人租金 期間計6個月又17日，金額應為2萬6,267元（4,000×6+4,00 0×17/30=26,267，元以下四捨五入）。則原告請求被告自 102年11月1日起至103年5月17日止之租金2萬6,267元，洵屬 有據。逾此範圍之租金請求，難謂有據。
㈣上訴人雖主張因系爭房屋漏水致其財產受有損害，其受損害 金額應予扣除或抵銷云云，並提出照片及收據1紙為憑，為 被上訴人所否認，而上訴人並未提出購買證明及受損物品價 值之證明，或其他證據足資證明其確因系爭房屋漏水受有損 害及損害金額，僅空言泛稱其受有財產如照片所示物品之損 害而要求扣除或抵銷云云，尚難謂有據。
㈤上訴人於系爭租賃契約終止後，其所有之物品仍繼續放置在 系爭房屋內，至105年3月19日始自系爭房屋遷出，並將系爭 房屋返還給被上訴人，此為兩造所不爭執，則上訴人於系爭 租賃契約終止後至遷讓返還系爭房屋給被上訴人之日前止， 仍繼續占有系爭房屋，即為無權占有，其占有系爭房屋可獲 得相當於租金之不當得利，致被上訴人受有相當於租金之損 害，且上訴人自承系爭房屋之月租金4,000元是符合當地租
屋之行情等語（本院卷二第95頁），並參酌兩造系爭租賃契 約原約定月租金為4,000元，故認上訴人請求被上訴人自103 年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日即105年3月19日止，按 月給付相當於租金之不當得利4,000元應屬適當。 ㈥如前所述，系爭租賃契約既經被上訴人於103年5月18日合法 終止，則上訴人自負有遷讓返還系爭房屋給被上訴人之義務 ，上訴人於原審言詞辯論終結前並未遷讓返還，嗣於原審判 決後上訴二審言詞辯論終結前，因原審判決主文第一項假執 行之執行結果，上訴人始於105年3月19日自動履行將系爭房 屋遷讓返還給被上訴人，則原審命被上訴人遷讓返還系爭房 屋，亦無違誤。
七、從而，被上訴人依系爭租賃契約及終止租賃契約後租賃物返 還請求權，提起本件訴訟，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返 還給被上訴人，並請求給付租金2萬6,267元，及自103年7月 1日起至遷讓返還系爭房屋之日即105年3月19日止，按月給 付相當於租金之不當得利4,000元，為有理由，應予准許； 逾此範圍外之請求，則屬無理由，應予駁回。原審就上開應 駁回部分，為上訴人敗訴之判決並依職權為假執行之宣告， 尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判。至原 審就前開應准許部分為上訴人敗訴之判決並依職權為假執行 之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、至於上訴人雖曾具狀請求本院傳喚民事執行處執達人員張小 姐、及王家富，惟未說明其聲請傳訊前揭證人之待證事實及 張小姐之真實姓名，況本件事證已臻明確，本院認無傳訊之 必要而未傳訊。另上訴人雖又具狀聲請傳喚證人陳美英，待 證事實為上訴人並未住在前揭新北市三重區之戶籍地址，而 係將戶籍寄放在該址等情，惟此部分之事實，已如前認定， 縱使傳訊該證人亦不會影響判決之結果，本院亦認無傳喚之 必要。此外，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認 於判決結果無影響，爰不另一一論駁。又本件上訴人上訴有 理由經撤銷改判部分，係屬原判決主文第二項前段之附帶請 求租金部分，而原判決主文第一項遷讓返還房屋部分並未經 廢棄，則本件第二審上訴費用全部仍應由上訴人負擔，附此 敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第一庭審判長 法 官 林政佑
法 官 謝佳純
法 官 陳月雯
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 楊喻涵