臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第575號
原 告 陳麗玲
訴訟代理人 陳文正律師
被 告 威丞實業有限公司
法定代理人 蕭華巖
訴訟代理人 李鴻昱
被 告 呂依庭
共 同
訴訟代理人 賴佩霞律師
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國105年4月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、被告威丞實業有限公司（下稱威丞公司）之法定代理人原為 呂依庭，於訴訟繫屬中變更為蕭華巖，經被告威丞公司新任 法定代理人聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、臺北市 政府104年4月2日府產業商字第00000000000號函及公司變更 登記表在卷可稽（本院卷第58、60至61頁），經核於法並無 不合，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。又按 確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備上開要件，即得謂 有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之 法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判 例參照）。本件原告主張與被告威丞公司合作在坐落臺北市 ○○區○○段○○段00地號土地上興建「○○○○」集合住 宅，訂有合建契約，並基於該合建契約委託訴外人日盛國際 商業銀行（下稱日盛銀行）為專案受託人，負責信託管理業 務，三方訂有不動產信託契約書（下稱系爭不動產信託契約 書）。原告依系爭不動產信託契約書之約定，得取得被告威 丞公司銷售「○○○○」集合住宅房地全案金額之7成，詎 被告威丞公司或無權代理原告出售如附表一、二所示土地及 建物予被告呂依庭，或與被告呂依庭通謀虛偽成立買賣，損 及原告受取「○○○○」全案銷售金額7成之權益，因認被 告間買賣契約應屬無效，然為被告否認買賣契約為無效，是
被告間就附表一、二所示土地、建物之買賣關係存否，即為 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對被告之確認判決除去之，揆之上開說明，應認本件 訴訟有確認利益。被告固提出另份原告與被告威丞公司間土 地合建契約為憑（見本院卷第93至96頁），主張已另行約定 原告不得受取「○○○○」集合住宅銷售所得利潤，是本件 訴訟應無確認利益，惟依據原告所提出之系爭不動產信託契 約書（見本院卷第11至23頁、第49至50頁），已足認定該契 約所簽約時原告依據附件一合建契約確有受領「○○○○」 集合住宅全案銷售金額之7成之權利，至原告該權利事後是 否另受其他限制，並不影響原告本於系爭不動產信託契約書 提起本件訴訟具有確認利益之判斷。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地 予被告威丞公司興建「○○○○」集合住宅，以完成土地開 發，雙方於98年10月30日簽訂合建契約書為憑，約定由原告 分得全案銷售金額70％，威丞公司分得全案銷售金額30％， 嗣並於98年12月17日共同委託訴外人日盛銀行為專案受託人 ，負責信託管理事務，三方簽訂有系爭不動產信託契約書為 憑，旋於99年6月17日再簽訂第一次信託契約增補協議書。 現日盛銀行業已取得「○○○○」集合住宅之使用執照，並 辦妥建物所有權第一次登記及預備辦理土地塗銷信託登記等 事宜，並將於承購戶繳清買賣價金及相關費用後，將建物及 土地所有權移轉予承購戶。
㈡、被告威丞公司就附表一、二所示土地及建物固代理原告或自 行與被告呂依庭定有買賣契約，然為通謀虛偽作成，應自始 無效。又查被告威丞公司及其經理即訴外人李鴻昱依據系爭 不動產信託契約書第7條第6項所定，固有代理原告銷售「○ ○○○」集合住宅之土地的權利，然必須依照原告與被告威 丞公司間約定之預售價格，不能偏離太多，又原告業於100 年11月16日終止上開授權。詎被告威丞公司於原告授權終止 後，以倒填買賣契約日期之方式代理原告出售如附表一所示 土地（下稱系爭土地買賣），及以自己名義出售如附表二所 示建物予被告呂依庭（下稱系爭建物買賣），並予高價低賣 ，系爭土地買賣為被告威丞公司無權代理所為，原告不予承 認，系爭土地買賣自屬無效，又系爭建物買賣因系爭土地買 賣契約第12條規定，亦一併歸於無效。
㈢、聲明：⑴確認原告與被告呂依庭間就如附表一所示土地所有 權所簽訂其上日期記載為99年9月5日之二份土地預定買賣契
約所生之買賣關係不存在。⑵確認被告威丞公司與被告呂依 庭間就如附表二所示之房屋所有權所簽訂其上日期記載為99 年9月5日之二份房屋預定買賣契約所生之買賣關係不存在。二、被告則以：
㈠、系爭不動產信託契約書第7條第6項規定，僅要求被告威丞公 司於銷售「○○○○」集合住宅之土地、建物時提供買賣契 約書供日盛銀行留存備查，並未就售價為任何規範，是被告 威丞公司出售系爭土地及建物予被告呂依庭，並無逾越代理 權之問題，且原告明知被告間就附表一、二所示不動產簽訂 有買賣契約，並無所謂李鴻昱倒填契約日期之情事，且之後 未曾為反對系爭土地買賣契約之意思表示，顯已為承認。㈡、99年間因○○○○集合住宅建案有政府都市計畫樁位與道路 地籍分割線不符等不可歸責於被告威丞公司之因素，延宕開 工，致預售餘屋乏人問津，是至99年6月7日銷售建案土地及 建物結案時，包括系爭土地、建物在內，尚有6棟房地未售 出，致資金嚴重不足，被告威丞公司為使工程順利進行，積 極洽詢買家，才由被告呂依庭承購附表一、二所示2棟房地 ，然與被告呂依庭於簽訂系爭土地、建物買賣契約前之99年 8月18日，先行簽定投資認購合約書，雖明確表示出售予被 告呂依庭系爭土地、建物之價格確實低於市價，然同時課予 被告呂依庭需融資於被告威丞公司之義務，被告呂依庭亦因 而於100 年9 月15日至101 年12月24日挹注新臺幣（下同） 3,354 萬元予被告威丞公司，已超過系爭土地、建物之市值 ，並無何不利合建案等語，資為抗辯。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地 予被告威丞公司興建「○○○○」集合住宅，以完成土地開 發，雙方於98年10月30日簽訂有合建契約書，嗣並於98年12 月17日共同委託訴外人日盛銀行為專案受託人，負責信託管 理事務，三方簽訂有系爭不動產信託契約書為憑，旋於99年 6月17日再簽訂第一次信託契約增補協議書。現日盛銀行業 已取得「○○○○」集合住宅之使用執照，並辦妥建物所有 權第一次登記及預備辦理土地塗銷信託登記等事宜，並將於 承購戶繳清買賣價金及相關費用後，將建物及土地所有權移 轉予承購戶。
㈡、原告、被告威丞公司與日盛銀行三方所簽訂之系爭不動產信 託契約第7條第6款規定「乙方銷售（含預售）本案房地應將 買賣契約書影本提供丙方留存備查，並應按月提供銷售月報 表供丙方查對，丙方得不定期抽查乙方各項銷售資料及核對
發票金額，經丙方發現有錯誤或異常情形時，丙方得要求乙 方立即改善並於一週內補正完畢，乙方未於所定期限內改善 者，丙方得以書面通知停止乙方銷售（含預售）權利，並依 本契約第十六條約定辦理。」。
㈢、被告威丞公司自簽定系爭不動產信託契約後迄100 年11月16 日原告以原證14發函威丞公司及李鴻昱表示終止代理權時止 ，有代理原告出售系爭25地號土地之權限。
㈣、系爭不動產信託契約所附之原告與威丞公司簽定之合建契約 載明有原告所有坐落臺北市○○區○○段00地號土第壹筆全 部提供予威丞公司建築六層地下二層鋼筋混凝土造樓房三棟 ，原告分得全案銷售金額70％，威丞公司分得全案銷售金額 30％等情。
㈤、被告威丞公司以房屋總價款306萬元、車位價款70萬元，出 售「○○○○」第A2棟第1樓1戶及地下2層15號機械汽車停 車位1個（嗣經日盛銀行辦理第一次登記為：臺北市○○區 ○○段0○段0000○號門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0 ○0號、臺北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分 之430（含停車位編號15號，權利範圍1萬分之101）、臺北 市○○區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分之2548）、 以房屋總價款205萬元、車位價款210萬元，出售第C1棟第5 樓1戶及地下二層12、20、21號機械停車位3個（嗣經日盛銀 行辦理第一次登記為：臺北市○○區○○段0○段0000○號 門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0○0號0樓、臺北市○○ 區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分之474（含停車位編 號18、20、21號，權利範圍各為1萬分之101）、臺北市○○ 區○○段○○段0000○號權利範圍32分之1）予被告呂依庭 ，並簽訂有南京金鑽房屋預定買賣契約書被告，威丞公司並 同時代理原告，以原告之名義分別以713萬元（含停車位70 萬元）、479萬元（含停車位210萬元）出售上開房屋所坐落 之臺北市○○區○○段○○段00地號土地之持分予被告呂依 庭，簽訂有○○○○土地預定買賣契約書，上開房屋及土地 買賣契約書上所載的訂約日期為99年9月5日。㈥、日盛銀行於101 年7 月30日以日銀字第0000000000000 號函 予原告及被告威丞公司，檢送系爭不動產101年第2季信託財 產季報告書，報告書中載明於101年5月29日分別收入被告呂 依庭227萬1,149元、358萬1,149元購屋期款；於101年10月 23日以日銀字第0000000000000號函予原告及被告威丞公司 ，檢送系爭不動產101年第3季信託財產季報告書，載明於 101年9月18日收入被告呂依庭815萬元購屋期款；於102年1 月28日以日銀字第0000000 000000號函，檢送系爭不動產
101年第4季信託財產季報告書，載明於101年12月24日收入 被告呂依庭547萬元。
㈦、被告威丞公司於103年10月23日以威丞字第00000000號函予 日盛銀行，要求日盛銀行提出原告對威丞公司或承購系爭不 動產之客戶訴訟之證據，否則應即辦理產權移轉予承購戶。㈧、日盛銀行於101 年7 月24日以日銀字第00000 000000 0 號 函予被告威丞公司，因查信託存續期間有被告呂依庭等人所 匯入之款項，要求被告威丞公司提供房地買賣契約，以俾備 查。
㈨、系爭土地原登記為訴外人曾蟳所有，於96年2月6日以買賣為 登記原因登記為訴外人陳李桃所有，於96年8月29日以買賣 為登記原因登記為被告威丞公司所有，於96年9月10日以信 託為登記原因，登記為訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公 司所有，於98年12月22日以塗銷信託登記為原因登記為被告 威丞公司所有，於99年1月11日以買賣為登記原因登記為原 告陳麗玲所有，於同日再以信託為登記原因登記為日盛銀行 所有。
㈩、被告威丞公司之公司設立登記表及變更登記表上所載負責人 、股東及出資額之變更有如附表三所示。
四、兩造爭執事項：
㈠、被告威丞公司代理原告與被告呂依庭間簽訂之系爭土地買賣 契約是否為無權代理？是否為通謀虛偽？
㈡、被告威丞公司代理原告與呂依庭簽定之系爭房屋買賣契約是 否會因系爭土地買賣契約被認定為無效而跟著無效？五、本院之判斷：
㈠、被告主張原告與被告呂依庭間就如附表一所示土地所有權買 賣關係，以及被告威丞實業有限公司與被告呂依庭間就如附 表二所示之建物所有權買賣關係存在，業已提出房屋預定買 賣契約書、土地預定買賣契約書（見本院卷第46-4至46-9頁 、第63至78頁）、被告間約定被告呂依庭認購系爭建物、土 地條件之投資認購合約書（見本院卷第105頁）及日盛銀行 出具載有被告呂依庭繳付系爭建物、土地買賣價金紀錄之信 託財產季報告書等為證（見本院卷第46-11至46-16頁）。㈡、原告主張系爭買賣契約上所載簽立時間99年9月5日，是被告 威丞公司總經理李鴻昱於原告終止授與被告威丞公司出售系 爭土地權限後所倒填，是被告威丞公司所代理原告與被告呂 依庭間所為系爭土地買賣為無權代理，因原告不予承認而無 效等情，然原告就其主張李鴻昱倒填賣賣契約日期之有利於 己之事實，並未舉證以實其說，難以憑信，原告主張系爭買 賣為被告威丞公司無權代理原告所為，尚乏其依據。又原告
主張縱認李鴻昱於原告授權期間，代表被告威丞公司代理原 告出售系爭土地予被告呂依庭，然李鴻昱高價低賣行為已逾 越代理權，仍為無權代理，而原告不予承認，系爭土地買賣 契約亦應屬無效。然原告就其主張授與被告威丞公司出售系 爭土地為定有價格上之限制乙情，係援引系爭信託契約第7 條第6項「乙方銷售（含預售）本案房地應將買賣契約書影 本提供丙方留存備查，並應按月提供銷售月報表供丙方查對 ，丙方得不定期抽查乙方各項銷售資料及核對發票金額，經 丙方發現有錯誤或異常情形時，並方得要求乙方立即改善並 於一週內補正完畢，如乙方未於所定期限內改善者，丙方得 以書面通知停止乙方銷售（或預售）權利，並得依本契約第 十六條辦理。」之規定（見本院卷第15頁反面），然細繹上 開規定內容，應純係被告威丞公司與日盛銀行間權利義務之 規範，並無原告與被告間就系爭土地出售價格為約定等內容 ，自無從逾越文字解釋範圍，認定原告主張與被告威丞公司 就銷售金額為約定之事實為可採，是原告據以指摘被告威丞 公司未依約定價格出售系爭土地，逾越代理權，並無可採。㈢、原告又主張被告威丞公司並無真正代理原告出售系爭土地予 被告呂依庭之真意，被告呂依庭亦無買受系爭土地之真意， 爭土地買賣契約為被告通謀虛偽作成，自始無效等事實，然 為被告所否認。按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽 意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事 實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事 實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台 上字第415號判決意旨參見）。本件原告主張系爭土地買賣 契約為被告威丞公司代理原告與被告呂依庭本於通謀虛偽意 思表示所簽立，依上開說明，自應就該事實負舉證之責。原 告僅以被告呂依庭於99年9月5日即簽定買賣契約，卻遲至10 1年5月29日才繳納買賣價金第一期款等事實，即臆測系爭土 地買賣契約為被告通謀虛偽作成，要屬率斷，蓋買賣價金給 付時期，悉憑買賣當事人約定，縱有遲納情形發生，僅能認 有債務不履行，尚難指買賣即屬通謀虛偽，是原告主張系爭 土地買賣契約為通謀虛偽意思表示作成等事實，舉證尚有不 足，難以信實。
㈣、系爭土地買賣契約既無原告所指無權代理、通謀虛偽等情， 應屬合法有效。關於兩造就被告威丞公司代理原告與被告呂 依庭簽訂系爭房屋買賣契約是否會因系爭土地買賣契約無效 而跟著無效乙節之爭點，因前提事實不存在，並無論述之必
要，附此敘明。
六、綜上所述，原告提起本訴請求確認原告與被告呂依庭間就附 表一所示土地所有權之買賣關係不存在，以及被告威丞公司 與被告呂依庭間就附表二所示房屋所有權之買賣關係不存在 ，均屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 23 日
書記官 陳弘祥
附表一：土地
┌───┬────────────┬────┬────┬────────┐
│編號 │地號 │面積 │持分 │備註 │
│ │ │（平方公│ │ │
│ │ │尺） │ │ │
├───┼────────────┼────┼────┼────────┤
│1 │臺北市○○區○○段○小段│734 │430／ │建號1975之基地持│
│ │00地號 │ │10000 │分 │
├───┼────────────┼────┼────┼────────┤
│2 │同上 │同上 │223／ │建號1996之基地持│
│ │ │ │10000 │分 │
└───┴────────────┴────┴────┴────────┘
附表二：建物
┌───┬───────────────┬─────┬────────┐
│編號 │建號及門牌號碼 │持分 │備註 │
│ │ │ │ │
├───┼───────────────┼─────┼────────┤
│1 │建號0000，門牌號碼為○○路000 │全部 │含車位編號15 │
│ │巷0號 │ │ │
├───┼───────────────┼─────┼────────┤
│2 │建號0000，門牌號碼為○○路000 │全部 │含車位編號18、20│
│ │巷0之0號0樓 │ │、21 │
└───┴───────────────┴─────┴────────┘
附表三：威丞公司負責人、股東及出資額變更一覽表 ┌────┬────┬────┬─────┬──────────┐
│時間 │負責人 │股東 │出資額 │備註 │
│ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼─────┼──────────┤
│96年1月 │陳麗玲 │陳麗玲 │2,000,000 │公司名稱為威丞建設有│
│25日 │ │ │ │限公司 │
│ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼─────┼──────────┤
│96年3月 │王從陽 │陳麗玲 │11,000,000│公司名稱為威丞實業有│
│15日 │ ├────┼─────┤限公司 │
│ │ │王從陽 │9,000,000 │ │
├────┼────┼────┼─────┼──────────┤
│96年4月3│陳麗玲 │陳麗玲 │2,000,000 │同上 │
│日 │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼─────┼──────────┤
│98年12月│陳麗玲 │陳麗玲 │15,000,000│同上 │
│21日 │ ├────┼─────┤ │
│ │ │王從陽 │5,000,000 │ │
├────┼────┼────┼─────┼──────────┤
│100年10 │呂依庭 │呂依庭 │5,000,000 │同上 │
│月13日 │ ├────┼─────┤ │
│ │ │陳麗玲 │500,000 │ │
│ │ ├────┼─────┤ │
│ │ │李嘉茵 │14,500,000│ │
│ │ │ │ │ │
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