臺灣基隆地方法院民事裁定 105年度基簡事聲字第15號
異 議 人 陳如玲
相 對 人 朱炳俊
上列異議人因與相對人間損害賠償強制執行事件，異議人對於本
院民事執行處司法事務官於民國一百零五年五月三日所為一百零
五年度司執助字第一三五號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之 效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得 於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出 異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分 ；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之 異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應 以裁定駁回之。民事訴訟法第二百四十條之三、第二百四十 十條之四第一項前段、第二項、第三項分別定有明文，此為 強制執行法第三十條之一所準用。查本院民事執行處司法事 務官於民國一百零五年五月三日以一百零五年度司執助字第 一三五號裁定駁回異議人強制執行之聲請，異議人於該裁定 送達後法定期間內具狀提出異議，司法事務官認其異議無理 由而送請本院裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘 明。
二、異議意旨略以：
㈠按土地法第一百零四條第一項後段規定「…順序以登記之先 後定之」，是地上權人、典權人等之優先承買權，其順序乃 以登記之先後定之，換言之，依形式審查原則，如土地謄本 之他項權利部並無登記，要無所謂地上權人、典權人等人之 優先承買權可言。而土地所有權人與建物所有人，因無上開 「特定法律關係」存在，自無同條中段「房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先承買之權」規定之適用。 ㈡次查，本件係拍賣債務人不動產（納骨塔）應有部分。惟該 靈骨塔係於建物中分割成多數空間，約定由特定人占有特定 部分。在繼受之場合，不論經幾度轉手，皆受該特定人占有 特定部分之約定之拘束，是建物共有人並無優先承買權可言 。此觀之鈞院一百零二年五月十五日一百零一年度司執字第 二五九三八號執行事件、一百零三年六月十八日一百零二年 度司執助字第五０八號拍賣公告，均未記載優先承買權自明 。何以本件鈞院於裁定中要求異議人「另行提起訴訟以資解 決」，徒增司法資源浪費。
㈢再者，鈞院對於拍賣標的之價格調整幅度高達百分之三三‧ 三三，如調整幅度並無過高情形，何以不動產估價技術規則 第二十五條規定，將調整率已大於百分之三十，判定該比較 標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用？更有 甚者，系爭拍賣標的既經專業估價師鑑定市場價格為每坪一 千萬元，要無所謂「賤賣債務人財產」可言，不因該建物僅 為０‧０三坪，至總價格為三十萬元而有異。原裁定之價格 調整，實已逾裁量權限，且未經任何調查及理由說明，僅空 言「查無拍賣底價過高」之情形，實難服人。
㈣綜上，請鈞院廢棄原裁定，變更拍賣條件，刪除建物共有人 、土地所有人優先承買權，並改依鑑價報告所估之鑑價價格 為第一次拍賣底價。
三、經查：
㈠本件異議人以臺灣彰化地方法院員林簡易庭一百零四年度員 簡字第二七二號判決中異議人勝訴部分宣告假執行之裁判為 執行名義，向臺灣新竹地方法院聲請強制執行，經該院就執 行標的「新北市○○區○○段○○○○段○○○號應有部分 」（下稱系爭執行標的），囑託本院為強制執行，本院以一 百零五年度司執助字第一三五號受理後，於一百零五年三月 九日發函新北市汐止地政事務所為查封登記，並於一百零五 年三月九日函請誠欣不動產估價師事務所鑑價。誠欣不動產 估價師事務所於一百零五年三月十八日出具鑑定報告（一百 零五年三月二十二日送達本院），鑑定系爭執行標的價格為 新臺幣（下同）三十萬元。本院民事執行處以一百零五年三 月二十四日發函請異議人及相對人就核定拍賣最低價額一事 ，於一百零五年四月二十二日十時到院，或於該期日前以書 狀表示意見。而異議人未對於核定拍賣最低價額一事表示意 見。本院民事執行處即核定最低拍賣價格為四十萬元，並定 第一次拍賣期日為一百零五年五月十八日上午十一時。拍賣 公告並記載「十一、得標規定：…⒋本件係拍賣債務人之不 動產應有部分，拍定後不點交。共有人有優先承買權」。附 表備註欄記載「…五、本件僅拍賣塔位，無土地所有權，請 應買人注意。依土地法第一０四條規定，房屋出賣時，土地 所權人有優先承買權。六、本件係拍賣建物應有部分，於拍 定後不點交，建物共有人有優先承買權」等語。異議人於一 百零五年五月二日具狀，以系爭執行標的物之建物共有人並 無優先承買權，亦不適用土地法第一百零四條規定，應變更 拍賣條件，刪除建物共有人、土地共有人之優先承買權，及 對於本院民事執行處核定拍賣底價過高，應改依鑑價報告所 估鑑價價格為第一次拍賣底價為由，提出異議。本院民事執
行處於一百零五年五月三日以一百零五年度司執助字第一三 五號裁定駁回異議。上開各情，經本院調取執行卷宗核閱無 誤。
㈡按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承 租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」 。土地法第三十四條之一第四項、第一百零四條第一項分別 定有明文。本件系爭執行標的，係債務人即相對人之新北市 ○○區○○段○○○○段○○○號建物應有部分，則本院民 事執行處於拍賣公告上，依上開規定，就建物共有人、土地 所有人之優先承買權加以記載，並無不合。異議意旨雖以： 本件執行標的係納骨塔位，係分割為多數空間，約定由特定 人占有特定部分。各特定空間依內政部納骨塔位使用權買賣 定型化契約範本第十五條規定，其永久使用權得自由轉讓， 且各殯葬業之塔位買賣契約亦多約定「日後無論甲方、乙方 或本約土地或其他共有人，欲出售其應有部分時，甲、乙雙 方均願無條件放棄其優先承買權」，在繼受之場合，不論經 幾度轉手，皆受該特定人占有特定部分之約定之拘束，是建 物共有人並無優先承買權可言等語，並提出納骨塔位使用權 買賣之「塔位買賣契約書」範本於本院民事執行處為憑。然 查，系爭執行標的既為建築物之應有部分，而該建築物占用 坐落土地之權源為何，復無卷存事證可資審認，則於執行程 序中，是否有人出面以「系爭建物共有人」或「系爭土地所 有人」之身分主張優先承買權，及可能提出之事實、證據及 法律依據，尚無法預料，是以，實難僅憑異議人提出之上開 定型化契約範本，即全然排除系爭執行標的優先承買權人存 在之可能。異議人此部分之異議理由，難以採認。 ㈢次按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格 ，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第八十條定有明 文。又鑑定人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人 占用等情形分別估價。其估定之不動產價額與市價不相當時 ，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低價額，辦理強制 執行事件應行注意事項第四十二點第㈠款亦有明文。本件系 爭執行標的，經鑑定價格為三十萬元，本院民事執行處審酌 後酌予提高而核定第一次拍賣最低價額為四十萬元，實無違 法或不當之處。異議人所援引不動產估價技術規則上揭規定 ，並無拘束本院民事執行處關於認定拍賣最低價額認定之效 力，異議意旨指摘本院民事執行處核定第一次拍賣最低價額 過低，亦難認有理由。
四、據上論結，本件異議為無理由。依強制執行法第三十條之一 ，民事訴訟法第二百四十條之四第三項後段，裁定如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 23 日
民事庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 5 月 23 日
書記官 李建毅