臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
105年度中小字第301號
原 告 顏佩伊
訴訟代理人 洪翰今律師
蔡得謙律師
被 告 張力仁
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年5月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條 第1項第1款、第2款、第3款、第2項分別定有明文；此外， 當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適 用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1 項之範圍內為之，亦為同法第436條之15所明定。經查，本 件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）66 ,000元，及自民國104年2月1日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」，嗣於本院105年4月7日具狀，並於當日 言詞辯論期日以言詞變更聲明為：「被告應給付原告96,000 元，及自105年3月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。」，原告就上開金額所為追加之原因，乃基於與起訴相同 之租賃契約，訴訟資料得相互援用，應屬請求之基礎事實同 一，且為擴張應受決事項之聲明，而被告已於同日言詞辯論 時到場，對於原告上開追加並無異議，而為本案之言詞辯論 等情，業經記明筆錄在卷，依首揭規定，視為已同意追加， 而原告追加之金額尚未逾前揭民事訴訟法第436條之8第1項 之範圍，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告主張：被告於103年4月11日與原告簽訂房屋租賃契約書 （下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺中市○區○○路
000○0號後面房屋1棟，使用範圍為儲藏室1間及衛浴1間全 部，全部供修配廠用（下稱系爭標的），約定租賃期間自10 3年5月1日起至104年5月1日止，每月租金10,000元，被告並 已繳納保證金20,000元與原告。詎被告自104年2月1日起即 未依約給付租金，業已租欠原告3個月租金共30,000元；另 依系爭租約第6條約定，被告於終止租約或租賃期滿不交還 房屋，即應支付違約金20,000元，如訴訟時其訴訟費用、律 師費用，一切歸被告負責支付，而被告確實拖欠原告3個月 之租金，且未交還房屋，原告自得依上開約定向被告請求違 違約金，此外，原告提起本件訴訟業已支付律師費用50,000 元，依前開約定，亦應由被告負責支付。次查，原告原應返 還被告系爭標的之租約保證金20,000元，然原告以得向被告 請求之上開違約金20,000元加以抵銷，則原告依系爭租約之 約定仍得向被告請求80,000元（包括租金30,000元及律師費 用50,000元）；再者，原告曾委任他人為系爭標的施作裝潢 ，則原告為該裝潢之所有權人，然原告竟擅自拆除該等裝潢 ，致原告因此受有16,000元之裝潢費損失，被告應依民法第 184條負侵權行為之損害賠償責任。故原告共得向被告請求9 6,000元（計算式：30,000元＋50,000元＋16,000元＝96,00 0元），爰依系爭租約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟 等語。並聲明：１、被告應給付原告96,000元，及自105年3 月3日準備書狀送達之翌日（即105年3月4日）起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假執行 。
㈡、對被告抗辯之陳述略以：原告已向證人廖樹寬承租系爭標的 ，故可以分租給其他人。又兩造間之系爭租約並未終止，而 被告亦持續使用系爭標的至今，原告並無違約情事，至於原 告與屋主之租約到期與否，牽涉原告是否得以交付系爭標的 與被告使用，然被告一直使用系爭標的至系爭租約屆期之日 ，並未遭證人廖樹寬驅趕，顯見被告得以使用系爭標的。而 被告與證人廖樹寬另訂租約，並未通知原告，依契約相對性 ，並不拘束原告，亦與系爭租約無涉，被告自應給付原告租 金。
二、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭 所為抗辯則以：原告為二房東，並非是系爭標的之所有權人 ，被告與系爭標的所有權人之租約業已於104年1月間到期， 則被告已無權利再將系爭標的出租與被告，故被告於104年1 月同時給付租金給原告及系爭標的之所有權人即證人廖樹寬 ，並自104年2月15日起與證人廖樹寬另行簽訂租賃契約，而 104年2至4月之租金均給付給證人廖樹寬，並未再給付租金
給原告，被告要對原告終止系爭租約，並要向原告要回押金 20,000元，但原告都不接電話。又原告平常都會自行前來向 被告收取租金，然原告向被告收取104年1月份之租金後，自 104年2月份起就沒有來找被告繼續收租金，此外，被告並未 拆除原告的裝潢，是原告裝潢的房間係出租給他人，與被告 無涉等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張被告於103年4月11日與原告簽訂系爭租約，向原告 承租系爭標的，約定租賃期間自103年5月1日起至104年5月1 日止，每月租金10,000元，惟被告並未支付原告104年2月至 4月之租金共30,000元，又原告因提起本件訴訟，業已支付 律師費用50,000元等情，業據原告提出房屋租賃契約書、存 證信函、委任契約、郵政跨行匯款申請書在卷可稽，且為被 告所不爭執，堪信為真實。惟被告則否認應給付原告前開租 金及律師費用，亦不須賠償原告裝潢費用16,000元，並以前 揭情詞置辯，是本件所應審究者為：㈠、原告依系爭租約之 請求被告租金30,000元及律師費用50,000元有無理由？㈡、 原告依侵權行為規定請求被告賠償裝潢費16,000元有無理由 ？
㈡、按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係 ，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人 成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人 間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃 因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租 賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人 與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚 得合法不定期繼續使用租賃物；又出租人固不以所有人為限 ，然被上訴人之將系爭標的轉租黃邱惠美，乃本於租賃契約 之承租人地位，依民法第421條第1項規定，對租賃物有使用 收益權而來，如被上訴人與系爭標的原出租人間之租約，已 經合法終止，則其使用收益權自不復存在。倘所有人本於所 有權主張，黃邱惠美為無權占有，收回租賃物，依民法第34 7條準用第349條、第353條規定，黃邱惠美對被上訴人即非 不得依債務不履行之規定，行使權利，最高法院83年度台上 字第1328號民事裁判要旨及79年度台上字第2592號民事裁判 要旨參照。是原告固非系爭標的之所有權人，仍得與被告訂 立系爭租約，惟若原告與系爭標的之所有權人間之租約，業 經合法終止，則原告就系爭標的之使用收益權自不復存在， 而系爭標的之所有權人本於所有權對被告主張權利，被告仍 不得執系爭租約對抗系爭標的之所有權人而為無權占有，此
際原告即屬債務不履行，且可歸責於原告，合先敘明。㈢、經查，系爭租約之租賃期間自103年5月1日起至104年5月1日 止，惟原告與系爭標的之所有權人即證人廖樹寬所簽立之房 屋租賃契約（下稱原權利租約）期間則自103年1月15日起至 104年1月15日止，而原權利租約屆期後，證人廖樹寬並未再 與原告續約，並向原告表明原權利租約到期後即行終止等情 ，業據證人廖樹寬於本院105年4月7日言詞辯論時具結證述 ：門牌號碼臺中市○區○○路000○0號房屋後面1間房屋都 是伊所有，伊曾將上開不動產出租予原告，租期如房屋租賃 契約所載，自103年1月15日起至104年1月15日止。於104年1 月15日到期後伊即不再續租給原告。伊於104年2月15日即將 東光路632之2號後面2棟修配廠全部出租給被告，租期到105 年2月14日，被告均有依約繳納租金給伊。伊並未同意原告 將上開不動產轉租給別人，且不同意原告做二房東。於104 年1月15日之後，伊即未繼續向原告收取租金，更特地於103 年12月間至原告公司向原告表示租約到了就不再續租。原告 應該知道伊將房屋租給被告，被告原本要交租金給原告，後 來知道伊不再將上開不動產繼續出租給原告，所以就沒有給 原告租金等語明確，原告對上開證人證稱原權利契約已於 104年1月15日到期後終止乙節亦表示無意見，則原權利租約 已於104年1月15日終止，而被告於原權利契約終止後，於 104年2月15日即與系爭標的之所有權人另行簽訂房屋租約， 且自104年2月份起即未再依系爭租約給付租金予原告等情， 均堪為真實。
㈣、次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃 物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。 前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終 止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利， 致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435條、第436 條分別定有明文。依證人廖樹寬前揭證述可知，證人廖樹寬 於原權利租約到期後，已不再與原告續約，依約即可請求原 告及被告返還租賃物（含系爭標的），且依前揭判決要旨所 示，縱被告與原告曾訂立系爭租約，仍不得對抗系爭標的之 所有權人即證人廖樹寬，此時，被告就租賃標的自不能繼續 依系爭租約之約定加以使用、收益，且證人廖樹寬已明確表 明不再將系爭標的續繼出租給原告，則原告自亦無法依約提 供系爭標的供被告繼續使用，則系爭租約自104年1月15日之 後，即不能達成被告租賃之目的，被告自得依前開規定向原 告終止自104年1月15日後之租約。雖因被告一直無法聯絡到 原告而無法向原告為終止系爭租約之意思表示，然被告既於
本件訴訟程序中以上開理由向原告為終止契約之意思表示， 且系爭租約上開期日後已無法達成被告租賃之目的，仍應認 系爭租約自104年1月16日起即行終止。而原告固辯稱被告於 原權利租約到期仍繼續占有使用系爭標的云云，然原權利租 約既已終止，原告即無法繼續提供系爭標的供被告使用，已 如前述，且被告係因另與系爭標的之所有權人即證人廖樹寬 簽訂租賃契約，並繳納租金給證人廖樹寬，始得繼續占有使 用系爭標的乙情，亦據證人廖樹寬證述明確，並有卷附被告 與證人廖樹寬所簽立之房屋租賃可憑，此際，被告亦已無將 系爭標的返還給原告之義務，是原告上開主張，顯不足採。㈤、系爭租約既給被告合法租止，並自104年1月16日發生終止之 效力，則原告依系爭租約之約定請求被告給付104年2月至4 月間之租金，即無理由；而被告亦無於租賃期滿不交還系爭 標的之違約情形，則原當另依租約約定請求被告支付律師費 用，依法亦無理由，均應予駁回。
㈥、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院 17年上字第917號判例可參。又民法第184條第1項前項規定 侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故 主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負 舉證責任；依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立 ，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具 備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能 成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為 之成立要件應負舉證責任(最高法院58年台上字第1421號判 例及最高法院100年度台上字第328號民事判決要旨參照）。㈦、原告另主張被告未經其同意即逕自拆除其裝潢，致其受有裝 潢費用之損害，然為被告所否認，則原告自應就上開有利於 己之事實負舉證之責。原告雖舉證人張化禹為證，惟證人張 化禹於本院105年5月12日言詞辯論期日具結證稱：伊曾承攬 原告位在臺中市○○路00000號後面1棟房屋進行裝潢，並收 取16,500元之費用，該房屋原本是神明壇，伊之承攬內容為 客廳隔間1間、房間2間、門片3片、廁所修補、垃圾清運等 。施工當時，原告一開始有帶伊到場，裝潢時原告也在場， 但其他人伊則不清楚。本件工程係將該房間隔出2個房間、1 個客廳及後面有原有的廁所，伊不清楚裝潢完成後由何人使
用等語。則依上開證人之證詞，僅可證明原告曾委請證人張 化禹施作臺中市○○路00000號後面其1棟房屋之裝潢，而無 法證明房屋是否即為其出租給被告之標的。另觀諸系爭租約 之標的乃載明：門牌號碼臺中市○區○○路000○0號後面房 屋1棟，使用範圍為儲藏室1間及衛浴1間全部，全部供修配 廠用（下稱系爭標的），與證人張化禹所證述裝潢工程係隔 出2個房間、1個客廳及1個廁所之隔局不符外，另對照卷附 被告與證人廖樹寬所簽立之租賃契約書之標的載明：臺中市 ○區○○路000○0號之後面2棟全部，則臺中市○區○○路 000○0號後面是否僅有1棟房屋，即有疑義，而原告既未能 舉證證明其裝潢之房間即為出租給被告之系爭標的，復未能 舉證證明被告確有拆除其所施作之裝潢，則主張依侵權行為 之規定請求被告賠償16,000元，難認為有理由。更何況，動 產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須 以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂成為不 動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未 成為另一獨立之定著物而言（最高法院84年度台上字第2625 號民事裁判要旨參照）。原告既不爭執其委託證人張化禹所 施作者均為隔間牆或浴室修補等工程，則該等隔間板材等材 料即已因附合而成為房屋之重要成分，依民法第811條規定 ，即無單獨所有權之存在，故原告主張其為該裝潢之所有權 人亦屬無據，而無從依侵權行為之規定向被告請求。四、綜上所述，原告依據依系爭租約之法律關係請求被告給付80 ,000元，及依據侵權行為之法律關係請求被告賠償16,000元 ，依法均無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，因其訴業 經駁回而失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官