臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第2635號
原 告 大安富貴園管理委員會
法定代理人 林志鵬
訴訟代理人 鄭伊純 律師
林孟毅 律師
被 告 梁布
林意芬
陳清助
上 一 人
訴訟代理人 陳怡靜
共 同
訴訟代理人 李俊郎
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年4月20日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告梁布應給付原告新台幣陸萬貳仟柒佰陸拾柒元及其中新台幣伍萬陸仟柒佰陸拾柒元自民國一○四年十月三十日起，其中新台幣陸仟元自民國一○五年三月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林意芬應給付原告新台幣柒萬捌仟捌佰玖拾捌元及其中新台幣柒萬貳仟捌佰玖拾捌元自民國一○四年十月二十六日起，其中新台幣陸仟元自民國一○五年三月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳清助應給付原告新台幣參萬伍仟玖佰捌拾肆元及其中新台幣貳萬玖仟玖佰捌拾肆元自民國一○四年十月二十六日起，其中新台幣陸仟元自民國一○五年三月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告梁布負擔百分之三十五，由被告林意芬負擔百分之四十五，餘百分之二十由被告陳清助負擔。本判決第一項得假執行。但被告梁布以新台幣陸萬貳仟柒佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告林意芬以新台幣柒萬捌仟捌佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告陳清助以新台幣參萬伍仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判 決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款，定有明文。原告起訴原聲明係請求①被告梁布應給付原 告新台幣（下同）12萬0384元。②被告林意芬應給付原告14
萬0725元。③被告陳清助應給付原告10萬4215元。及均自起 訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，依年息5%計算之利息。 迭經變更，嗣於民國（下同）105年4月7 日具狀減縮聲明為 ：①被告梁布應給付原告6萬2767元及其中5萬6767元自起訴 狀繕本送達翌日起；其中6,000元自105年3月3日變更訴之聲 明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，依年息5%計算之利息 。②被告林意芬應給付原告7萬8898元及其中7萬2898元自起 訴狀繕本送達翌日起；其中6,000元自105年3月3日變更訴之 聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，依年息5%計算之利 息。③被告陳清助應給付原告3萬5984元及其中2萬9984元自 起訴狀繕本送達翌日起；其中6,000元自105年3月3日變更訴 之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，依年息5%計算之 利息。合於前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：被告梁布、林意芬、陳清助分別為門牌號碼（下 同）台中市○○區○○路000○0號、426之6號、426之7號店 面（下稱系爭426之1號、426之6號、426之7號房屋）之所有 權人，係「大安富貴園」社區公寓大廈之區分所有權人，依 社區規約第10條之約定及區分所有權人會議之決議，有繳納 管理費之義務。最初依規約第10條第4 項規定，系爭社區之 住戶（註：計20戶）每月須繳納依每坪40元計算之管理費， 店面（註：計6戶）則每月須繳納依每坪25 元計算之管理費 。嗣經提議調降管理費20%，自99年1月1 日起，住戶每月須 繳納依每坪32元計算之管理費，店面則每月須繳納依每坪20 元計算之管理費（原證10），嗣因店面之區分所有權人對於 管理費之數額有爭執，經區分所有權人會議決議自100 年11 月1日起再次調降店面之管理費20%，即店面每月僅須繳納依 每坪16元計算之管理費，然住戶應繳之管理費仍維持每月每 坪32元（原證11），惟因店面所有權人仍不滿意，持續爭執 管理費之數額，區分所有權人會議遂再次決議自102年6 月1 日起店面之管理費每月僅須繳納1,000 元，不再依坪計算， 然住戶應繳之管理費仍維持每月每坪32元（被證9 ）。因被 告3人仍拒絕繳交管理費，故區分所有權人會議於104年5 月 23日決議取消上開對店面之優惠，自104年6月1 日起回復店 面每月每坪25元計算繳納管理費，嗣於訴訟審理中，原告願 依上開標準計算請求被告3人未繳納之管理費，查系爭426之 1號、426之6號、426之7號房屋之店面坪數分別為109.44 坪 、108.25坪、109.7 坪，欠繳之期間及金額分別為①梁布部 分：101年1月1日起至102年5月31日止，每坪16元，每月1期 共計17期，欠繳金額2萬9767 元（16×109.44×17＝29,767 ，元以下四捨五入，下同），及102年6月1日起至105年2 月
29日止，每月1,000元，每月1期共計33期，應繳金額為3 萬 3000元（1,000×33＝33,000），合計欠款6萬2767元（29,7 67＋33,000＝62,767）。②林意芬部分：100年5月1 日起至 100年10月31日止，每坪20元，每月1期共計6期，欠繳金額1 萬2990元（20×108.25×6＝12,990）；100年11月1 日起至 102年5月31日止，每坪16元，每月1期共計19期，欠繳金額3 萬2908元（16×108.25×19＝32,908），及102年6月1 日起 至105年2月29日止，每月1,000元，每月1期共計33期，應繳 金額為3萬3000元（1,000×33＝33,000），合計欠款7萬889 8元（12,990＋32,908＋33,000＝78,898 ）。③陳清助部分 （註：自104年2月10日始取得系爭房屋所有權）：102年4月 10日起至102年5月31日止，每坪16元，每月1期共計1期又21 天，欠繳金額2,984元【16×109.7×（1＋21/30）＝ 2,984 】，及102年6月1日起至105年2月29日止，每月1,000元，每 月1期共計33期，應繳金額為3萬3000元（1,000×33＝33,00 0），合計欠款3萬5984元（2,984＋33,000＝35,984 ）。屢 經催討，均無效果，爰依公寓大廈管理條例第10條、第21條 規定，提起本件訴訟。訴之聲明：①被告梁布應給付原告 6 萬2767元及其中5萬6767 元自起訴狀繕本送達翌日起；其中 6,000元自105年3月3日變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，均 至清償日止，依年息5%計算之利息。②被告林意芬應給付原 告7萬8898元及其中7萬2898元自起訴狀繕本送達翌日起；其 中6,000元自105年3月3日變更訴之聲明狀繕本送達翌日起， 均至清償日止，依年息5%計算之利息。③被告陳清助應給付 原告3萬5984元及其中2萬9984元自起訴狀繕本送達翌日起； 其中6,000元自105年3月3日變更訴之聲明狀繕本送達翌日起 ，均至清償日止，依年息5%計算之利息。
三、對被告抗辯之陳述：
1.社區收取管理費主要是支付給保全管理公司，保全人員會就 住戶及店面區域巡邏及騎樓清掃，另店面的垃圾也可透過中 庭後方所設置垃圾區放置垃圾，由垃圾清理公司進行回收垃 圾的工作。消防設備、監視器店面亦都有使用，管理人員會 藉由監視器畫面來監視注意住戶、店面有無狀況，且店面住 戶旁均設有打卡處供值班管理員打卡。社區大樓消毒、消防 安檢，亦皆由社區管理費支出，上開均係店面與住戶可享受 到的利益，至於被告爭執未使用地下室車位，惟店面與住戶 繳交管理費之計算基準不同，住戶與店面須繳納之管理費分 別為每坪40元、25元，乃就店面住戶無地下室車位而給予的 優惠，是被告仍應繳納管理費。
2.被告等固引用台灣台北地方法院96年度簡上字第68號民事判
決意旨，主張原告社區之管理費計算違反使用者付費原則， 顯失公平。惟該判決係就商場與住戶實際用益狀態與實際享 有管委會所提供之管理服務明顯不同，而住戶表決通過管理 費數額均「一致相同」時，法院得介入審查該管理費計收方 式是否公平（最高法院93年度台上字第2218號民事判決意旨 ）。惟依原告社區規約第10條第4 項之約定，住家及店面分 別以每坪40元、25元計算管理費。本件與上開判決事實相異 ，自無適用該判決之餘地。
3.原告社區之住家及店面雖係個別獨立之建物，惟公共設施均 設置於所有區分所有權人共有之台中市○○區○○段 00000 0000○號建物，故公共設施之維護仍有透過管委會統一管理 之必要。且除地下一樓出入口之鐵捲門遙控器並未發給店面 所有權人外，店面所有權人仍得自由進出、使用其他公共設 施場所。中庭之花圃及中庭後方花園均屬公共空間，並未特 別限定住戶使用，且每年管理費支出於景觀園藝費用僅約 2 萬元。被告爭執之地下1 樓之弱電維護、機電消防設備及景 觀園藝費用所佔年度管理費支出比例不高，被告3 人利用不 收受信件、垃圾清理等服務，以規避繳納全部管理費之義務 ，對其他如期繳納管理費之住戶及其他店面所有權人亦不公 平。
4.另被告林意芬稱前經法院判決結果，原告承諾解除公共電費 負擔及被告須繳納每坪8 元管理費，嗣被告依判決開立支票 卻遭退回云云。惟原告否認，原告與被告林意芬因100年5月 至12月間之管理費訴訟，固曾於101年8月10日雙方和解成立 ，約定由被告林意芬預繳8,200 元，其餘應繳金額待雙方另 行訴訟確認並多退少補等語，經雙方多次討論仍無共識，詎 被告林意芬竟直接交付票面金額為3,934 元之支票予當時值 班之管理員陳美娜（目前已離職）。惟陳美娜並不清楚兩造 間之糾紛及該支票之給付原因為何，僅係單純簽收，故原告 得知上情後即退回該張支票。是本件並無被告林意芬所稱原 告承諾解除公共電費負擔及被告須繳納每坪8 元管理費之情 事。
5.被告稱店面並無公共管線及設備之配置，惟店面鐵捲門之起 降即聯通地下室公共空間之弱電設備，且店面之消防設備亦 聯通地下室公共空間之消防設備。且依被證5、被證8之收支 總表，可知原告社區之管理費並「未」支出於公共設施用電 ，故實際上店面所繳納之管理費根本不會用在住戶之電梯或 停車場設備之用電費用。而被告所稱管理費未支出於店面相 關建設，且店面於管理委員會會議中提議之任何議題或建設 均遭無條件刪除，實則原告社區之店面及住戶雖戶數有所差
異，惟歷屆管理委員會之組成必定保留至少一席管理委員之 職務予店面，使店面能參與社區事務之討論與決議，況原告 社區之管委會及區權人會議均以公開、透明程序召開、進行 ，並由管理公司派員現場紀錄後製作成書面，並被告所稱多 數暴力、無條件刪除店面提案等情形。再被告稱保全管理員 之巡邏或監視器觀看對於店家無過濾及安全作用，惟有異於 住戶係注重隱密性之私人住宅，店面本即係相對開放於營業 時間內可供消費者自由進出之商業場所，故實難苛求管理員 對於店面之所有進出人員均予以過濾、管控。況管理員之巡 邏或監視器觀看均有預防緊急危險、犯罪行為，以及事後調 閱監視器畫面做為證據等功能，故被告不得僅因在管理員保 護下未曾發生重大事件，或管理員有個案處理之疏失，即一 概否認管理員之功能。且管理員之職務並非僅限於巡邏及監 督監視器畫面，故透過住戶及店面全體所繳納管理費以支出 管理公司之保全管理費、樓管服務費，應屬合理且必要。 6.依照原告社區之原始建築設計，管理室兩側之6 戶店面一樓 均有規劃停車空間，且原告社區之公共電費，係由社區全體 住戶及店面共同分擔並各自繳交予電力公司，非由原告收取 之管理費中支出，故分攤公共電費與繳納管理費之間並無權 利義務不對等可言。承上所述，被告3 人所有店面之建物登 記，均有共有部分：長安段2259建號、面積838.85平方公尺 之持分，則社區管理及公共設施部分之維護費用係由管理費 支出，則系爭426之1號、426之6號、426之7號店面既有共有 部分之持分，自應與其他住戶一同繳納管理費始合理。四、被告之抗辯：
1.原告社區為透天式住宅，住戶組成為透天店面6 戶，透天住 宅（電梯式）有20戶，共計26戶。而收取管理費之數額，管 理委員會固有權透過決議決定，惟在商場與住宅混合之情形 ，若客觀上商場與住戶之實際用益狀態及實際享有管委會所 提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決為多數，即通過 管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法 理，法院自得加以審查。再被告3人所有之系爭426之1 號、 426之6號、426之7號房屋為四層透天店面，出入之門戶完全 獨立，被告亦無法自由進出原告社區之地下層，被告之建物 與該地下層並無聯通，亦無出入口得以自由進出，事實上根 本無使用之可能與必要，且與原告社區其餘建物間確無構造 上或使用上之必要關聯，實無共同管理之實益與必要。 2.又被告3 人所有之上開房屋為四層透天店面，住宅式及店面 式住戶出口各自獨立，而地下室停車場僅供住宅住戶使用， 有獨立之出入口，店面住戶事實上無法使用地下室，惟地下
室設備費用之支出，如停車場出入大門、機電、消防設備發 電機；及維修費用，如弱電維修費、機電及消防設備維修安 檢費用等卻皆由管理費支出，完全與被告無涉。上開設備管 線與被告3 人所有店面皆無聯通，權利義務明顯不對等，卻 要求以建物面積計算管理費，實有違使用者付費原則及公平 正義。而原告社區雖僱請管理公司24小時管理，管理員事實 上根本無法顧及店面，店面四周之環境清潔維護，垃圾及收 受信件係由被告自行處理，並無服務。且社區住宅住戶在其 前庭後院有栽種景觀花木，此為住宅住戶專有，店面住戶並 未栽種花木，惟景觀園藝費用卻由管理費支付。另店面騎樓 用電為被告自行支付，卻仍需每月攤繳無聯通地下室住戶專 有部份之公共電費。故現行管理費之收費標準，店面住戶每 坪25元，住宅住戶每坪32元，實有違使用者付費原則且不符 公平比例原則，故被告無需支付管理費。況鈞院101 度中小 字第1459號判決結果（和解），原告承諾解除公共電費負擔 及被告須預繳交每坪8 元管理費，並同意以使用比率原則列 舉調整合理費率，被告林意芬於8月17 日依判決開立支票交 付原告，但經原告退回並推翻法院之判決內容，被告林意芬 寄發存證信函，原告仍不置理。
3.再原告社區只有住家內配置電梯，因而管線連結發電機及機 電設備，地下室至各樓層皆配置消防設備．且住家給水、供 電及汙水設施皆聯通．實屬集合式住宅。但店面住戶均無如 上線路及設備聯通，則依公寓大廈條例第26條規定，非封閉 式各自獨立建築物並出入口各自獨立，得脫離獨立自組管委 會，經被告於100年6月20日至區權會提出，迄無結論。且原 告所述社區配置機電設備及消防幫浦管線每個區分所有權人 均共有與事實不符，原告應提供社區建築平面圖以供查核。 另依社區每月財務帳冊，可證店面住戶完全無任何一筆相關 建設支出，管委會會議紀錄亦無任何與店面相關議題。原告 社區管理費支出比例，其中50% 為機電弱電保養修繕設備更 新等等，50% 為保全管理支出，管理員主要工作係維護車道 進出安全及過濾訪客，僅對住家住戶有益．對店面住戶並無 用處。又機電弱電保養修繕，店面與其地下室電機線路完全 無連結．停電時不斷電系統線路僅支援住戶出入正常，消防 管線只有住戶有裝設，完全為住戶私人專用。店面住戶無共 用設備，亦無共同使用空間，若原告欲將店面住戶共同管理 ，應解決共用設施無法聯結之問題。
4.被告林意芬於100 年攜原告社區平面圖至台中市都發局，經 確認社區並無任何共用機器設備和任何管線連結，非集合式 住宅，並經內政部營建署確認。原告社區102 年度當時主委
亦曾攜平面圖至里長、區公所、台中市都發局確認原告社區 並非集合式住宅，並於社區會議告知住戶，原告主張社區為 集合式住宅並非屬實，當時社區主委可證明。另店面住戶須 自行向外租用車位，以每位住家住戶有2 停車位計算，須支 出5,000 元，且店面騎樓之用電須自付，尚須分擔原告社區 每月之公共電費，店面管理費每月1,000 元並非優惠。況地 下室專用部分依公寓大廈管理條例第10條之規定，須由該專 用之區分所有權人付費，地下停車場因此要配置消防設施和 發電機不斷電系統，其因此產生之維護及管理費用應由住家 住戶自行負擔。原告社區乃非集合式住宅，業如前述，被告 以市值一坪幾十萬購買之共同持有部分已無償提供住家住戶 專用，原告卻要求被告分攤管理費與公共電費，顯不合理等 語，資以抗辯。
5.均為答辯聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
五、法院之判斷：
（一）查被告梁布係台中市○○區○○路000○0號房屋之所有權 人（建號：坐落台中市○○區○○段000000000 ○○○○ ○地號：同上0000-0000）（卷第66頁至第69 頁）、被告 林意芬係台中市○○區○○路000○0號房屋之所有權人（ 建號：坐落台中市○○區○○段000000000 ○○○○○地 號：同上0000-0000）（卷第70頁至第73 頁）、被告陳清 助係台中市○○區○○路000○0號房屋之所有權人（建號 ：坐落台中市○○區○○段000000000 ○○○○○地號： 同上0000-0000）（卷第74頁至第77 頁）乙情，業據兩造 所不爭執，並有卷附之系爭房屋之建物暨土地登記簿謄本 可稽，自堪可信為真實。參諸，上開系爭房屋之建物登記 簿謄本均載有共有部分：長安段00000-000 建號（838.85 平刀公尺），被告3人之權利範圍依序為216/10000、215/ 10000、220/10000）。是以，被告3 人為「大安富貴園」 社區公寓大廈之區分所有權人，應適用公寓大廈管理條例 之規定甚明。
（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項 ，定有明文。故而，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所 以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，
須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各 區分所有權人每月繳納之管理費。區分所有權人所繳交之 管理費，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有， 其本質上係屬各該區分所有權人應支出之費用，俾供社區 共同使用。是關於管理費之數額，管理委員會固有權透過 決議以決定之，然不同類型住戶之實際用益狀態及實際享 受管委會所提供之管理服務亦明顯不同時，若僅因住戶表 決為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生 疑義時，基於公平法理法院自得加以審查（最高法院93年 台上字第2218號判決要旨參照）。經查，被告3 人為店面 住戶，其管理費之收費標準最初與其餘住戶之繳納標準， 即分別以每坪25元（店面）、40元（其餘住戶），而有不 同，此即已就實際用之狀況而為不同之考量，管理費之繳 納自始即非一致，並無不公平之處，核先敘明。（三）次查，嗣經社區區分所有權人會議決議，調降管理費20 % ，自99年1月1日起，住戶每月須繳納依每坪32元計算，店 面則依每坪20元計算之管理費（原證10）。嗣因店面之區 分所有權人對於管理費之數額仍認過高，經區分所有權人 會議決議自100年11月1日起再次調降店面之管理費20% ， 即店面每月僅須繳納依每坪16元計算之管理費，然住戶應 繳納之管理費仍維持每月每坪32元（原證11）。惟因店面 所有權人仍不滿意，持續爭執管理費之數額，區分所有權 人會議遂再次決議自102年6月1 日起店面之管理費每月僅 須繳納1,000 元，不再依坪計算，然住戶應繳之管理費仍 維持每月每坪32元（被證9 ）等情，已據兩造所不爭執， 自堪可信為真實。是自99年1月1日起店面型住戶以外之住 戶，每月依每坪32元計算管理費，而店面型之住戶99 年1 月1日起至100年10月31日止，則依每坪20元計算管理費； 自100年11月1日起至102年5月31日止，依每坪16元計算管 理費；自102年6月1 日起不再依坪計算管理費，僅定額繳 納1,000 元。是以，店面型住戶繳納之管理費，遂後往下 調整，然其餘住戶則自依每坪32元計算後，均未下調，自 已考量店面型住戶反應上開社區原始設計所生公共設施實 際使用上存有差別之情事已明，益顯對店面型住戶管理費 之計算標準，並無不公平。
（四）次按，公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者， 管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額 及遲延利息」。經查，被告梁布尚積欠自101年1月1 日起
至105年2月29日止之管理費，依上開（三）所述之計算標 準共計6萬2767元；被告林意芬積欠自101年1月1日起至10 5年2月29日止之管理費，依上開（三）所述之計算標準共 計3萬2908元；被告陳清助積欠自102年4月10日起至105年 2月29日止之管理費，依上開（三）所述之計算標準共計3 萬5984元，業據被告3人所不爭執。本件被告3人辯稱，不 需繳納管理費既不可採。則原告依據上開規定，請求⑴被 告被告梁布給付6萬2767元及其中5萬6767元（註：原起訴 算至104年8月31日止）自起訴狀繕本送達翌日（即104 年 10月30日）起；其中6,000元（註：104年3月3日變更聲明 算至105年2月29日止）自105年3月3 日變更訴之聲明狀繕 本送達翌日（即105年3月4 日）起，均至清償日止，依年 息5%計算之利息；⑵被告林意芬給付7萬8898 元（註：原 起訴算至104年8月31日止）自起訴狀繕本送達翌日（即10 4年10月26日）起；其中6,000元（註：104年3月3 日變更 聲明算至105年2月29日止）自105年3月3 日變更訴之聲明 狀繕本送達翌日（即105年3月4 日）起，均至清償日止， 依年息5%計算之利息；⑶被告陳清助給付3萬5984 元及其 中2萬9984元（註：原起訴算至104年8月31 日止）自起訴 狀繕本送達翌日（即104年10月26日）起；其中6,000元（ 註：104年3月3日變更聲明算至105年2月29日止）自105年 3月3日變更訴之聲明狀繕本送達翌日（即105年3月4 日） 起，均至清償日止，依年息5%計算之利息。合於前開規定 ，應予准許，爰為判決如主文第1、2、3項所示。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3 款之規定，自應 依職權宣告假執行，原告自勿庸聲請。並依被告3 人之聲請 ，分別酌定相當擔保金額，予以宣告得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 18 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 18 日
書記官 張齡方