臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第1118號
原 告 廖素芬
訴訟代理人 黃柏彰律師
被 告 吳淑敏
訴訟代理人 孫志堅律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國105 年4 月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前透過訴外人潘建良居間欲以新臺幣（下同） 530 萬元購買被告所有之門牌號碼桃園市○○區○○路00巷 00弄00號房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），而於民國 104 年7 月22日交付30萬元之斡旋金予潘建良，並簽訂房屋 購買意願書1 紙（下稱系爭購買意願書) ，復於翌日即同年 月23日簽訂訂金收據，約定將前開30萬元中之20萬元作為訂 金交付予被告，並約明於同年8 月3 日以前簽訂買賣契約， 倘原告逾時不買，買賣作廢，訂金沒收，被告不賣，訂金加 倍退還，契約解除等語（下稱系爭訂金收據）。詎伊事後上 網瀏覽竟發現系爭不動產之網路售屋廣告中載明有漏水一事 ，被告卻始終隱瞞未曾告知，而此等瑕疵顯已嚴重影響伊之 居住品質，伊自得依民法第359 條解除契約，為此，爰以本 件起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，並依民法第17 9 條規定請求被告返還已收取之20萬元等語。並聲明：（一 ）被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：伊固不否認系爭不動產有漏水一事，然伊從未隱 瞞，於網路售屋廣告中已明確記載，更於訴外人即潘建良之 友人黃湜晴前來詢問售屋之際即已據實告知，嗣原告於預付 定金後竟未依系爭訂金收據之約定於指定之期日前簽訂買賣 契約，伊自得依約沒收定金，原告請求返還並無理由等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張伊於104 年7 月22日透過潘建良向被告出價530 萬 元訂購系爭不動產，並於同年月23日交付定金20萬元予被告 ，並簽訂系爭訂金收據等情，業據其提出系爭購買意願書及 訂金收據為證（見本院卷第15頁、第16頁），且為被告所不 爭執（見本院卷第79頁反面），自堪信為真實。四、原告主張被告隱瞞系爭不動產存漏水瑕疵為由解除契約並請
求返還已收取之訂金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯 ，是本院應審酌者厥為：（一）系爭訂金收據之性質為何？ （二）原告解除契約是否合法？其依民法第179 條規定請求 被告返還定金，有無理由？茲分述如下：
（一）關於系爭訂金收據性質之爭點：
1、按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金， 依民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑 係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂 凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院 70年台上字第1474號判決要旨參照）。次按定金除有證明 本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立 之「猶豫定金」。亦即，在成立本約以前交付之定金，用 以擔保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約， 則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不 成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明 並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以 證明本約成立並確保本約履行之證約定金即屬有間。故若 解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬「猶豫 定金」，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，至 於本約是否成立，仍須視本約必要之點是否合致而定。又 買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範 圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究 非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定 範圍進行商議，於獲得具體結論後，再據以訂立本約，自 不能以就標的物及價金已先擬定，即認買賣契約成立。 2、觀諸系爭訂金收據上所載：「茲收到廖素芬（本院按即原 告）小姐訂購座（本院按應為坐之誤載）落於桃園市○○ 區○○路00巷00弄00號一、二樓房屋連地乙戶之訂金新臺 幣貳拾萬元整，雙方議訂總價款為新臺幣伍佰參拾萬元整 ，房屋以現況交屋並以權狀登記及現狀為準，且言明於民 國104 年8 月3 日以前簽訂買賣契約，簽約金為新臺幣貳 拾萬元整。買方（本院按即原告）逾時不買，買賣作廢， 訂金沒收，賣方（本院按即被告）不賣，訂金加倍退還， 契約解除……」等語（見本院卷第16頁），可知本件原告 係欲向被告買受系爭不動產，議定總價款為530 萬元，原 告並於104 年7 月23日日交付20萬元予被告收受，以作為 原告買受系爭不動產之定金甚明，其上雖有記載「訂金」 二字，然其上亦載明「言明於民國104 年8 月3 日以前簽 定買賣契約；最遲於104 年8 月6 日完成簽約，否則逕為 沒收」等語，顯然兩造當時就系爭不動產之特定及價金雖
已合意，然隱含有日後再簽訂契約之意，亦即，兩造仍須 就標的、價金以外其他買賣重要事項磋商買賣書面契約內 容，足徵原告交付之20萬元定金性質，應為契約成立前的 「猶豫定金」，兩造僅成立合意系爭不動產買賣之預約， 並非本約。至其上載有關於訂金之沒收及返還之效力等語 ，僅係針對日後兩造違反簽訂買賣契約義務之法律效果而 已，並未排除民法第249 條規定之有關歸責事由之要件， 亦即，倘係可歸責於買方即原告致未能履行簽訂買賣契約 時，原告即不得請求被告返還定金，如因可歸責於賣方即 被告致不能履行時，被告則應加倍返還其所受之定金，至 為明悉。
（二）關於原告解除契約是否合法及得否請求返還定金之爭點： 1、原告主張因被告隱瞞系爭不動產存有漏水瑕疵為由，而依 民法第359 條規定解除契約云云，惟按物之出賣人，對於 買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用，或契約預定效用。買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金，民法第354 條第1 項、第359 條固定有 明文。惟如前述，兩造簽訂系爭訂金收據僅係成立合意系 爭不動產買賣之預約而非本約，兩造亦自陳並未簽訂系爭 不動產買賣本約，且被告亦未交付系爭不動產予原告，縱 系爭不動產存有漏水之瑕疵，除該等瑕疵已確屬不能除去 者外，原告自無從依前開規定主張被告應負瑕疵擔保責任 ，而依民法第359 條規定解除系爭不動產之買賣預約。 2、況按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負 擔保之責，民法及第355 條第1 項亦定有明文。換言之， 買賣標的物之瑕疵並非出賣人應負擔保責任之範圍，或為 買受人於契約成立之際所明知，除契約另有約定外，買受 人自不得主張買受人應負瑕疵擔保責任。查證人即本件被 告之代理人陳俊權於本院審理時證稱：伊與被告等友人共 同投資系爭不動產，並由伊處理系爭不動產出售事宜，而 伊自104 年4 、5 月間即在591 房屋交易網刊登廣告，伊 也在廣告中載明有漏水一事，而事後伊接獲黃湜晴之電話 詢問出售底價，伊也告知有確定要買再談，也請她確認房 屋現況，是有漏水，爾後，黃湜晴來電議價，談到530 萬 元包含服務費，之後就約去地政士處簽約，而兩造簽約時 也有再確認漏水之事情，但潘建良表示伊與原告熟稔，且 房屋日後要重新翻修，有無漏水並無重要等語（見本院卷 第94頁反面），復觀諸被告所提出591 房屋交易網列印資
料，其上亦明確載明：「……原始屋況還沒整理二樓屋頂 有滲漏水應該加蓋三樓就不會漏了由買主自行整理屋主不 負責處理…」等語（見本院卷第38頁），參以證人黃湜晴 及潘建良亦證稱於簽約前曾二次前往查看系爭不動產（詳 如後述），而原告亦自陳伊係於簽訂系爭訂金收據數日後 上網查看得知漏水訊息等語（見本院卷第5 頁），是以， 倘被告果有隱瞞漏水瑕疵之意圖，豈會任由原告等人自行 前往查看系爭不動產，更於網路刊登廣告中明確記載漏水 瑕疵，而置其自身陷於不利之境之理。又證人陳俊權雖與 被告係共同投資系爭不動產，惟其所述核與被告所提證物 內容相符，且並無其他事證可認為證詞有矛盾及偏頗之虞 ，其既願具結作證，自已足擔保其證言之可信性，並願受 偽證之處罰，其所為上開證言應足採信。
3、反觀證人潘建良於本院審理中證稱：原告告知伊有看八德 區之房子，伊遂委由友人黃湜晴找尋合適物件，黃湜晴係 從網路上591 房屋交易網上查知系爭不動產出售之訊息， 嗣後黃湜晴帶同原告及伊去看系爭不動產，當時並無看見 有漏水之情況，前後共看了二次，而伊有要求黃湜晴向被 告索取現況說明書，但被告委託之代理人即陳俊權拒絕簽 署，亦未告知有漏水等語（見本院卷第89頁反面至第91頁 ）；而證人黃湜晴則證述：潘建良說有朋友要買八德之房 子，要伊找便宜一點的房子，伊後來在591 網站查知系爭 不動產出售之訊息，伊再按廣告上所載粗略之地理位置前 往詢問後始連絡上陳俊權，伊並無詢問陳俊權房屋現況， 亦未要求陳俊權提出現況說明書，陳俊權只告知伊要看房 屋自己去看，也無告知有漏水一事，伊查看後認為屋況不 錯便請潘建良帶同原告去看，原告確定要購買後，伊就與 陳俊權議價，而陳俊權表示若能馬上收到定金即願以530 萬元出售，伊就請潘建良去詢問原告能否先給付定金，爾 後就相約簽訂系爭訂金收據，並交付20萬元定金予被告等 語（見本院卷第91頁反面至第93頁），然衡以潘建良及黃 湜晴均有從事不動產開發、買賣之經驗，復以此為獲利之 來源，渠等就一般不動產交易常見之爭議，諸如漏水、海 砂屋等，本應盡其調查及報告之義務，而於實務上多以要 求賣方出具現況說明書以供查核，而證人潘建良及黃湜晴 對系爭不動產之現況既未全然明瞭，卻捨此而不為，僅以 議價成功後隨即要求原告簽訂系爭購買意願書及訂金收據 ，此舉顯與常情有違，要難採信。再者，證人黃湜晴既係 自591 房屋交易網上搜尋查得系爭不動產出售之訊息，理 當知悉被告於該網頁上所刊登關於系爭不動產漏水之情形
，證人黃湜晴對於前開瑕疵自不能諉為不知，況本件原告 於起訴時原以證人潘建良為被告，並訴請返還其所交付之 斡旋金10萬元等情（見本院卷第4 頁），嗣於104 年12月 8 日具狀陳稱：潘建良業以返還上開金額，而撤回對潘建 良之訴訟等語（見本院卷第73頁），其就本件訴訟之利害 關係密切，非無偏頗原告之虞，是其所為前開證述，實不 足採。此外，原告始終未能提出其他證據以推翻本院所形 成被告已告知漏水瑕疵之確信，原告自應承擔此一不利益 ，是以，原告前揭主張，自無可採。
4、承上，被告之代理人陳俊權於簽訂系爭訂金收據前，業已 告知原告委由居間買賣之潘建良及黃湜晴系爭不動產存有 漏水之瑕疵一事，且於591 房屋交易網上早已刊登系爭不 動產漏水乙情，縱潘建良及黃湜晴事後未轉知原告，仍無 礙於原告以知悉之效力，是以，原告係因潘建良及黃湜晴 未盡告知義務，而未能於簽訂系爭訂金收據前審慎評估購 買系爭不動產之意願及承購金額，而於事後知悉後始拒絕 簽訂系爭不動產之買賣本約，自應認屬可歸責於原告即付 定金之事由致預約無法履行即本約無法訂立，揆諸首開之 說明，被告依系爭訂金收據及民法第249 條第2 款規定自 不負返還定金之責，從而，被告收取前開訂金即非無法律 上之理由，原告依民法第179 條規定請求被告返還，即屬 無據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第179 條之規定 訴請被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回 之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
桃園簡易庭 法 官 張永輝
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
書記官 陳智仁