臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
105年度板簡字第516號
原 告 廖雪評
訴訟代理人 蔡茂松律師
李柏洋律師
林思勻律師
被 告 王沛婷
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年5月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元及自民國一○五年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）民國104年4月間，原告經信義房屋仲介股份有限公司（下 稱信義房屋）板橋新站營業所及其經紀人陳鈺龍仲介，得 知被告王沛婷欲出售坐落新北市○○區○○段0000地號土 地（權利範圍100000分之84）暨坐落其上之同段7851建號 房屋（權利範圍全部、門牌號碼新北市○○區○○路○段 00巷00號4樓）（下合稱系爭房地，房屋部份稱系爭房屋 ），於104年4月中旬，原告多次與經紀人陳鈺龍一同至系 爭房屋現場看屋，原告見系爭房屋內之裝潢、壁紙高雅， 甚為滿意，嗣於104年4月18日下午，原告、被告王沛婷、 經紀人陳鈺龍等人一同至信義房屋提供之場地進行議價， 議價時原告仍擔心系爭房屋有無漏水或壁癌等問題，乃當 場詢問被告王沛婷有無此類問題，當時被告王沛婷除表示 系爭房屋內裝潢為其親自裝設，其更曾將原來之窗戶進行 改動，且大力保證系爭房屋絕無漏水或壁癌狀況，原告因 而信以為真，乃決意購買。嗣於同日即104年4月18日晚間 ，原告與被告王沛婷經由信義地政士聯合事務所完成簽約 ，由原告以總價新臺幣（下同）1,050萬元向被告王沛婷 購買系爭房地，兩造除就系爭房地簽立不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），被告王沛婷同時並提供標的物現況說 明書(附於原證2內)乙份，其中第9項「本標的物現況是否 有滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他 戶）」被告王沛婷親自勾選選項「否」。系爭房地嗣於 104年5月29日移轉登記於原告名下，並於104年6月4日完
成交屋。
（二）交屋後，因原告有意對系爭房屋內部進行部份裝潢，當時 尚在等待設計師測量製圖，故尚未開始對系爭房屋進行裝 潢工程，亦未立即搬入，系爭房屋暫時處於閒置之狀態。 詎104年8月8日蘇迪勒颱風來襲後，原告於翌日即8月9日 發現系爭房屋有漏水情形（漏水點如附圖1螢光標示A、B 點，A點即客廳窗戶部份，B點即主臥室窗戶部份），並導 致客廳之木地板浸溼毀損、壁紙浸溼毀損、窗簾浸溼毀損 、地磚出現水漬痕及主臥室之地磚出現水漬痕、窗戶拆板 出現水漬痕等多處損害，乃立即通知信義房屋前來處理。 信義房屋之經紀人陳鈺龍即委請維修廠商「斌凱有限公司 」偕同原告於8月10日至系爭房屋確認受損狀況，當時因 壁紙受損嚴重，拆除壁紙後竟發現系爭房屋早有壁癌、漏 水等情事。「斌凱有限公司」復於104年8月11日做成工程 報價單乙紙，並依工程報價單所載施工項目開始進行初步 修繕工程，共花費41,475元，嗣於104年8月28日完工。於 上述初步修繕工程完成後，為完成系爭房屋回復原狀工程 （如木地板重新施作、窗簾更新、壁紙更新、水漬痕地磚 拆除更新等），原告另行委請「大程空間設計」公司就系 爭房屋回復原狀部份進行估價，評估須花費191,000元， 有報價單乙份為憑。
（三）原告因系爭房屋有上述之漏水或壁癌瑕疵，乃於104年10 月16日發函通知被告王沛婷已發現上述瑕疵狀況並行使減 價請求權請求給付，惟被告全未置理，原告無奈之下乃提 起本訴。
（四）原告得依民法第359條聲請減少買賣價金，並依民法第179 條不當得利之規定請求返還不當得利
1、按民法第354條第1項前段規定：「物之出賣人對於買受人 ，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵。」，次按民法第359條規定： 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」。是 依前開條文可知，出賣人有民法第354至358條規定之情形 而應負擔保之責時，買受人得主張減少價金。又按最高法 院87年度台簡上字第10號判例意旨：「按買受人依民法第 三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人 以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減 少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內， 即無該價金之請求權存在。」、臺灣士林地方法院96年度
訴字861號民事判決意旨：「被告主張被告於價值減損之 範圍內所收受原告交付之價款之法律上之原因，經原告行 使價金減少請求權後，已不存在等情，尚屬的論，是其依 不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金價額，應 認可採。」，可知買受人向出賣人行使價金減少請求權後 ，並得依不當得利之法律關係，請求返還減少之買賣價金 金額。
2、查系爭房屋有漏水、壁癌狀況，顯已構成民法第354條之 價值、效用瑕疵，該瑕疵於交付之時即已存在，被告王沛 婷明知系爭房屋有漏水、壁癌之瑕疵，竟故意不告知，更 向原告保證無此瑕疵，職是之故，被告王沛婷應負物之瑕 疵擔保責任。系爭房屋既有上述漏水、壁癌之瑕疵，除效 用上有如原證6、8所示之減損232,475元（計算式： 41,475 +191,000=232,475），且依一般市場交易行情價 值顯然低落，故價值上亦應受有減損，原告自得依民法第 359條規定，請求減少價金。是加總系爭房屋價值、效用 瑕疵所造成之減損，原告主張減少價金至少40萬元，應有 理由。而原告主張被告王沛婷於減損之範圍內所受原告交 付之買賣價款之法律上之原因，經原告行使價金減少請求 權後，已不存在，是揆諸上開規定及判例、判決意旨，原 告當得依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金 金額至少40萬元，應有理由。
（五）原告得依民法第360條請求不履行之損害賠償 按民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之 品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不 履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」 。查被告王沛婷明知系爭房屋有漏水、壁癌等瑕疵，卻故 意不告知原告有此瑕疵，更向原告保證無此瑕疵，原告買 受系爭房屋後因上開瑕疵受有效用上及價值上之損害至少 40萬元等情，已如上述，從而原告自得依民法第360條之 規定向被告請求損害賠償至少40萬元。
（六）原告得依民法第227條請求不完全給付之損害賠償 1、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不 完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 」民法第227條定有明文。次按最高法院94年度台上字第 1112號民事判決意旨：「買賣標的物如係特定物，於契約 成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未 告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者， 則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全
給付之債務不履行責任。…原審本此見解，認上訴人應負 不完全給付之債務不履行責任，為上訴人敗訴之判決，並 無不合。」由此足見，最高法院肯認買賣標的物瑕疵發生 於契約成立前之情形，買受人得依瑕疵擔保責任及債務不 履行之規定主張權利。
2、經查，原告於104年8月9日發現系爭房屋有漏水情形後， 於104年8月10日偕同信義房屋之經紀人陳鈺龍、維修廠商 「斌凱有限公司」至系爭房屋確認受損狀況，於拆除壁紙 後竟發現系爭房屋有壁癌、漏水等情事，而由原告所提證 據資料即可看出，系爭房屋之壁癌、漏水等瑕疵顯係早於 系爭買賣契約成立前發生且為被告所明知，然被告為求出 售系爭房屋，除故意不告知上述瑕疵，更向原告保證無此 瑕疵，揆諸上開最高法院判決意旨，其所為給付之內容不 符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。 3、系爭房屋既有上述漏水、壁癌之瑕疵，除效用上有如原證 6、8所示之減損232,475元（計算式：41,475 +191,000=2 32,475），且依一般市場交易行情價值顯然低落，故價值 上亦應受有減損，故就原告所受上述效用上、價值上之損 害，原告請求被告給付損害賠償至少40萬元，應有理由。 4、綜上，系爭房屋上之瑕疵既存在於交屋前且其發生係可歸 責於被告，則被告作為系爭房屋之出賣人自應負擔不完全 給付之債務不履行責任，原告請求被告賠償因此所受之損 害至少40萬元，乃係於法有據。
（七）就原告以上對被告主張之各請求權間，應屬選擇之債之關 係，請鈞院擇一而為判決。為此爰依不當得利之法律關係 提起本訴，求為判決：被告應給付原告40萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。
（八）對於被告抗辯之陳述：
1、原告購買系爭房屋之價金，包含系爭房屋內高雅裝潢之價 值。而信義房屋所委託之斌凱公司，僅就系爭房屋之漏水 及壁癌瑕疵進行初步之修繕，並未達回復原狀之程度，故 原告為將系爭房屋及其內部裝潢回復原狀，所支出之各項 費用均屬必要且合理，茲將理由臚列如下：
⑴客廳窗下地板拆除更新12,000元部分（原證八，項目1）： ①查，信義房屋委託斌凱有限公司（下稱斌凱公司）修復系 爭房屋之漏水及壁癌瑕疵時，僅有將客廳窗下之木地板拆 除，並未將其更新以回復原狀，合先敘明。
②嗣後原告委託大程空間設計工作室（下稱大程設計）就 系爭房屋回復原狀進行估價時，因原本之木地板已經拆除
，故大程設計僅就客廳窗下木地板更新進行估價，其所提 出之估價單（詳參原證八）中所列之項目1「客廳窗下地 板拆除更新」之文字實乃誤繕。
③再查，大程設計就客廳窗下木地板更新部分之估價12,000 元亦屬合理，蓋由被告於105年5月5日民事答辯狀所提出 三家室內設計公司估價單中，均顯示將客廳窗下木地板更 新所需費用至少需15,000元以上。足證原告將系爭房屋客 廳窗下之木地板回復原狀所花費12,000元，實屬合理且必 要。
⑵客廳主臥窗下地磚拆除新貼部分（原證八，項目2） ①查，地面磁磚若因長期滲水漏水導致水泥與黏著劑變質， 即有可能發生地磚爆開之情形，即俗稱「膨拱」現象（原 證十）。系爭房屋因窗戶漏水，導致客廳及主臥房窗下地 磚泡水長達數十天（詳參原證四），故原告所委託之大程 設計即建議，地磚泡水數十天之情況已足以使鋪設地磚的 水泥及黏著劑變質，應將泡水部分之地磚拆除並重新鋪設 ，以避免日後發生地磚爆開之風險。原告因顧及未來之居 住品質及安全，故而聽從專業人員之建議將客廳主臥窗下 之地磚拆除新貼。
②綜上，客廳及主臥窗下地磚下方之水泥與黏著劑變質， 係因系爭房屋漏水之瑕疵所致，縱使尚未發生地磚爆開之 現象，仍有將該部分地磚下方之變質水泥回復原狀之必要 ，故原告將客廳及主臥窗下地磚拆除新貼所支出之費用， 實有其必要性。
⑶客廳窗下壁紙拆除新貼45,000元部分（原證八，項目3） ①查，系爭房屋之客廳壁紙，原係從窗戶所在之牆面，連續 延伸至沙發所在之牆面，直至大門所在之牆面（詳參原證 一）。後因系爭房屋客廳窗戶漏水，導致窗戶所在牆面， 以及沙發所在牆面靠近窗戶部分之壁紙均毀損不堪用。又 因市面上壁紙款式種類繁多，要尋找到系爭房屋原本裝潢 所使用之同款壁紙極為困難，勢必徒增時間及費用上之浪 費。而若僅將靠近窗戶之牆面壁紙拆除新貼不同款式之壁 紙，又將無法達到系爭房屋原本壁紙裝潢的整體美感。因 此，為將客廳壁紙裝潢部分回復原狀，必須將客廳牆面所 有相同款式之壁紙予以拆除新貼，故大程設計就壁紙拆除 新貼部分估價45,000元，應屬合理。
②反觀被告所提出之三家室內設計公司之估價單，壁紙部 分均係以3坪之面積，即漏水窗戶周圍部分之牆面面積計 算價格，顯然未將客廳其餘牆面壁紙之面積納入計算，故 該等估價單所估之費用，顯不足將客廳壁紙裝潢部分回復
原狀。故被告抗辯客廳壁紙回復原狀僅需費用10,000元， 實不足採。
⑷客廳主臥窗防水抓漏25,000元部分（原證八，項目4） ①查，原告於發現系爭房屋有漏水瑕疵之後，信義房屋建議 先由其委託斌凱公司進行初步之簡易防漏修繕工作，費用 由信義房屋支付，其目的僅為即時將漏水狀況暫時排除， 以免室內裝潢之損害進一步擴大。故斌凱公司僅以最簡易 之工法施作該防水工程，並無法達到持久耐用之程度，其 保固期間亦僅有一年，相較於被告所應負瑕疵擔保責任之 五年除斥期間，顯然過短。
②原告亦瞭解以信義房屋自行承擔斌凱公司防水工程費用之 立場，實無可能委託斌凱公司施以最完善之防水工法，惟 原告考量必須先將系爭房屋漏水之情形即時控制住，以免 損害繼續擴大，故而同意由斌凱公司先行施作簡易防水工 程，並不代表原告因此即同意免除被告之瑕疵擔保責任， 更不代表斌凱公司所施作之防水工程已足使系爭房屋達到 相當於被告所保證之無漏水瑕疵之品質。換言之，原告於 斌凱公司施作簡易防水工程後，仍需再委託他人施做更完 善之防水工程，方能使系爭房屋達到被告所保證，及原告 所期待之品質。故原告就系爭房屋漏水瑕疵再為修繕所支 出之費用25,000元部分，實屬合理且必要。 ⑸主臥窗戶拆板恢復4,000元部分（原證八，項目5） ①查，系爭房屋之主臥室原有一大面積之對外窗戶，經被告 以木板裝潢封死，後因該窗戶亦有漏水問題，導致該木板 裝潢邊緣遇水膨脹而突出於牆面（詳如原證四第4至第7張 照片所示），而原證八項目5所列之主臥窗戶拆板恢復， 即係指將該毀損之木板裝潢回復原狀之工程。
②如上所述，該木板裝潢毀損係因系爭房屋之漏水瑕疵導 致，且此部分並不在信義房屋委託斌凱公司施作工程之範 圍內（詳參原證六），故原告另行委託他人就該毀損之木 板裝潢回復原狀所支出之費用4,000元，應屬合理且必要 。
⑹主臥窗下粉刷油漆10,000元部分（原證八，項目5） 查，信義房屋委託斌凱公司施作之簡易防水工程，係以及 時排除漏水狀況為目的，故最後之牆面油漆工程亦僅以近 似色之油漆施作（詳參原證六），其施作完成之牆面顏色 仍與其他牆面之顏色存有差異，仍未達到系爭房屋原有裝 潢之整體美感，故原告仍需另行委託他人以相同顏色之油 漆重新粉刷該部分牆面，是此部分之支出4,000仍屬必要。 ⑺客廳窗簾45,000元部分（原證八，項目5）
查，系爭房屋原有之客廳窗簾，已因漏水潮濕而嚴重發霉 毀損，且窗簾滑軌所在牆面（詳如原證五第4至第6張照片 所示）因斌凱公司施作壁癌清除工程，需將牆面敲除至RC 層或紅磚層（詳參原證六），故而窗簾滑軌需一併拆除。 是以原告需重新委託他人安裝窗簾滑軌及更換新窗簾以回 復原狀，故此部分支出費用45,000實屬合理。 ⑻清潔工程12,000元及保護板施工12,000元部分（原證八， 項目5、6）
承上所述，原告於斌凱公司施作簡易防水工程後，仍有近 一步委託他人施作更完善之防水工程及將毀損之裝潢回復 原狀之必要，而該等防水及裝潢工程施作前需於系爭房屋 所在大樓之入口、走道及電梯等處施加保護板，施作完成 後亦需清潔善後工作。故原證八估價單所列之清潔工程 12,000元及保護板施工12,000元均屬系爭房屋回復原狀所 需之必要費用。
2、綜上所述，為將系爭房屋回復原狀，信義房屋與原告已分 別支出41,475元及191,000元，足證系爭房屋因漏水瑕疵及 所致裝潢毀損，至少有232,475元之效用上減損，加之系爭 房屋因有漏水瑕疵導致交易價格之低落，原告主張減少至 少價金40萬元，應有理由。懇請鈞院鑒核，賜判如訴之聲 明，以維權益，無任感禱。
二、被告則以：
（一）104年8月8日蘇迪勒颱風來襲，造成系爭房屋漏水情形， 信義房屋隨即於8月10日確認系爭房屋受損狀況後，即開 始進行修繕工程共花費41,475元。於104年8月28日完工， 並檢附完工相關佐證資料及保固證明可稽。
（二）信義房屋已針對因蘇迪勒颱風造成系爭房屋漏水情形進行 受損修復工程，且並無再肇生系爭房屋漏水情形。原告擅 自委請「大程空間設計」再勘估系爭房屋內部漏水修復工 程衍生之報價單計9項共計金額191,000元整之工程款，被 告主張不合理。
1、客廳窗下地板拆除更新（12,000元）：被告同意此筆金額 。
2、客廳主臥窗下地磚拆除新貼（38,000元）：滲漏水尚且不 影響地磚，何以須要拆除地磚新貼衍生38,000元之費用， 實屬不合理。
3、客廳窗下壁紙拆除新貼（45,000元）：被告找原設計師估 價金額為10,000元整。
4、客廳主臥窗防水抓漏（25,000元）：信義房屋所找之「斌 凱公司」，施做系爭房屋防水抓漏之工程，並已附一年保
固合約書，何須25,000元之費用，實屬不合理。 5、主臥窗戶拆板恢復（4,000元）：信義房屋所找之「斌凱 公司」，施做系爭房屋窗戶防漏水工程並已恢復窗戶原狀 ，何以須有4,000元之費用，實屬不合理。 6、主臥窗下粉刷油漆（10,000元）：當防漏水工程整個施工 完成並已有粉刷油漆，何以再要求須付10,000元之費用， 實屬不合理。
7、客廳窗簾（45,000元）：本案系爭房屋主因為颱風引起之 滲漏水狀況，理應針對滲漏水部分實施修復，尚不需更換 整組窗簾，原告要求45,000元之更新窗簾費用，實屬不合 理。
8、清潔工程（12,000元）：原信義房屋所找之「斌凱公司」 施做系爭房屋防水工程，均完成相關施工後，再依約交予 業主，何以會有工程費用12.000元，實屬不合理。 9、保護板施工（12,000元）：原信義房屋所找之「斌凱公司 」施做系爭房屋防水工程，均完成相關施工後，再依約交 予業主，何以會有工程費用12,000元，實屬不合理。（三）原告再次針對系爭房屋之漏水問題，自行委請「大程空間 設計公司」估價，係屬原告個人主觀意識所採之行為，應 不得要求施做之費用，須由被告完全負擔賠償；故被告主 張原告之要求為無理由，懇請鈞院秉公審酌判決如被告訴 之聲明。另原系爭房屋架高之地板拆除及壁紙部分均由原 當初承接施作之「板橋室內設計公司」，針對所估價之金 額共25,000元，補償予原告。另檢附三家室內設計公司所 估價之工程報價單，呈請庭上審酌。
（四）伊居住兩年，房子沒有漏水情形，是八八颱風實在太大， 很多地方都有漏水。另外，信義房屋也把房屋修理好了， 且付了41,475元的修繕費，也保固一年。買方在買房子前 已經去看過該房子很多次，如果有滲水，肉眼看得到，所 以伊不否認房子本身有漏水，但伊主張伊是完全不知道。 伊已經住了兩年，都沒有漏水現象。
（五）木地板的部分12,000元伊同意支付。地磚拆除部分伊不同 意，如果是因為颱風造成滲漏水，地磚應不至於拆除，而 且第一時間，伊已經請人維修，且也是經過他們同意。伊 認為伊賣出的是中古房子，伊沒有必要去幫原告抓漏。原 告主張窗簾泡水發霉，但颱風過後伊就去抓漏水，不至於 讓窗簾泡水到發霉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，訴 訟費用由原告負擔。
三、原告主張其向被告購買之系爭房屋有滲漏水、壁癌之瑕疵， 依物之瑕疵擔保規定，應減少價金400,000元，被告並應依
不當得利法律關係返還其受領之該部分價金予原告乙節，業 據提出照片4紙、契約書1份、系爭房地登記簿謄本2份、照 片9紙、照片6紙、斌凱有限公司工程報價單1紙、斌凱有限 公司保固書1紙、大程空間設計報價單1紙、台北台塑郵局 001058號存證信函1份為證，被告到庭固不否認系爭房屋有 漏水、壁癌之瑕疵，惟就原告減少價金之請求，則以前詞置 辯。是本件應審究之爭點為：原告主張減少價金，並依不當 得利法律關係請求被告返還應減少之價金，有無理由？如有 理由，被告應返還之數額為何？
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條 定有明文。復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金 減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求 之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其 減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台 簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按，無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。 是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買 受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之 價金。系爭房屋交屋時存有原告主張之漏水、壁癌等瑕疵， 此為被告所不否認，且該瑕疵對於原告使用系爭房屋當然有 居住使用上之影響，是原告依民法第359條之規定請求減少 價金，自屬有據。本院自應審究原告得主張減少之價金為何 ，茲分別審酌如下：
⑴客廳及前側房間窗框外牆防水處理、客廳及前側房間窗框牆 面裂縫高壓灌注止水施作、客廳及前側房間窗框牆面壁癌處 理、客廳木地板拆除，垃圾清運（不含復原）、施工區PP保 護板及防塵膠膜包覆防護處理、施工牆面批土、油漆（近似 色）共41,475元（原證六估價單所列之全部工程項目）：原 告雖提出斌凱有限公司估價單一紙在卷可參，惟經證人即買 方經紀人陳鈺龍於本院審理時證稱：（本院問：「如果本件 成交後，發現有漏水狀況，依該條買賣都同意由信義房屋仲 介來找第三人修復，並以修復費用為減價的費用，是否如此 ？）答：這一款是可以選擇的。實際處理還是以雙方的協調 結果來選擇，因為合約書本來就是雙方間的協議。」、（本
院問：「原證六斌凱報價單上面的費用是何人出的？）答： 全部都是我們仲介公司出的，基於服務客戶的立場，考量漏 水的現實狀況，我們會先幫客戶處理。我們有漏水保固為30 萬元上限，但會以當下的狀況判斷。不問金額，其中會有1 萬元的自付額給買方負擔。但本件1萬元自付額我們也沒有 跟買方收。我們有另外於交屋半年內屋齡30年內及權狀內， 會給買方一本漏水保固的本子。斌凱有限公司是我們指定配 合的廠商，必須是配合廠商，我們的保固才能請款，每個行 政區有不同的廠商。」、（本院問：「斌凱修繕的範圍，公 司是否有指定？）答：斌凱是信義房屋板橋區指定的廠商， 原則上我們會請他們修繕到好。可能包含有受損部分拆除， 是否會復原，要看師傅上面有沒有註明。」、（原告問：「 當初證人陳鈺龍公司委託斌凱修繕，修繕目的是先把漏水排 除，或是回復原狀？）答：我們是把漏水現況解決，沒有包 含裝潢的部分。」、（本院問：如果漏水導致壁紙有污損， 是否會更換壁紙？）答：不會。但油漆部分是廠商會回復。 估價單上面會有記載。」、（原告問：斌凱公司施作的防水 一定有不同等級的施作程度，斌凱是否會依照原告的要求或 是依照信義房屋的要求？）答：師傅會依他們的專業立場判 斷，我們會告訴師傅把客戶處理完善。站在斌凱公司的立場 ，修好的費用主要是由我們公司負責，所以斌凱沒有必要幫 賣方省錢，且斌凱也有一年的保固，所以若沒有修好，斌凱 也要再後續維修。所以斌凱原則上會修好，所以斌凱在業界 中估價會偏高。」、（本院問：斌凱修的費用是否會再由仲 介向賣方請求？）答：要看公司法務。」等語（105年5月16 日言詞辯論筆錄參照），是依前開證人陳鈺龍之證言，堪認 系爭房屋之漏水、壁癌瑕疵已由訴外人信義房屋仲介股份有 限公司委請斌凱有限公司修繕完畢，並由信義房屋仲介股份 有限公司支付此部分之修繕費用計41,475元，則原告迄未舉 證其實際支出之修繕費用數額，是難以遽認上開41,475元為 系爭房屋因系爭漏水、壁癌瑕疵而減損之價值。 ⑵客廳窗下地板拆除更新12,000元（原證八估價單所列之工程 項目1）：
原告業據提出大程空間設計報價單1紙在卷可參，參以斌凱 有限公司出具工程報價單第四項僅拆除客廳木地板、垃圾清 運不含復原，復為被告所不爭執（見105年5月16日言詞辯論 筆錄），堪認木地板拆除為回復原狀之必要費用，是原告請 求此部分之請求，自屬有據，應予准許。
⑶客廳窗下壁紙拆除新貼45,000元（原證八估價單所列之工程 項目3）：
原告固據提出大程空間設計估價單乙紙為證，惟為被告所否 認，並辯稱：被告找原設計師估價金額僅為10,000元等語， 本院審酌系爭房屋係於102年6月4日交屋，原告交屋後因發 現漏水問題而拆除壁紙及壁紙所受損害之程度，認被告所述 之數目較為可採，是原告請求被告給付客廳窗簾10,000元部 分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應 予駁回。
⑷客廳主臥窗下地磚拆除新貼、客廳主臥窗防水抓漏、主臥窗 戶拆板恢復、主臥窗下粉刷油漆、客廳窗簾、保護板工程共 122,000元（原證八估價單所列之工程項目2、4、5、6、7、 9）：
原告主張因系爭房屋漏水、壁癌拆除地磚、壁紙及窗戶，並 重新黏貼及粉刷，需支出上開費用計122,000元乙情，固據 其提出大程空間設計估價單乙紙為憑，惟系爭房屋之漏水、 壁癌部分業經訴外人斌凱有限公司修繕完畢，且斌凱有限公 司亦就前開房屋修繕部分提供1年保固期間，而斌凱有限公 司出具保固書記載施工範圍為「客廳側牆及前側房間窗框外 牆防水處理、牆面裂縫高壓灌注止水施作、牆面壁癌處理」 明確，有斌凱有限公司保固書1紙在卷可稽，則系爭房屋既 由斌凱有限公司就漏水、壁癌修復，原告尚未證明此部分費 用與本件房屋漏水、壁癌之瑕疵有因果關係，是上開修繕費 用122,000元尚不得計入系爭房屋因漏水、壁癌等瑕疵而減 損之價值。
⑸清潔工程12,000元部分（原證八估價單所列之項目8）： 原告主張客廳窗下地板拆除更新需花費12,000元、客廳窗下 壁紙拆除新貼需花費10,000部分，既已認定為有理由，而大 程空間設計出據報價單總金額為191,000元，則本件原告主 張需要清潔工程費部分，認為以清潔費用以2,000元為適當 ，是原告請求被告給付清潔費用2,000元部分，為有理由， 應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 ⑹其餘減損價值167,525元部分，原告僅空言提出尚有167,525 元減損價值，既未提出任何舉證確有此部分減損價值，難以 遽認167,525元為系爭房屋因漏水壁癌瑕疵而減損之的價值 ，原告此部分所請則無所據，應予駁回。
五、綜上所述，被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確存有前 述減少通常效用及價值之漏水、壁癌等瑕疵，故原告依民法 第359條規定主張應減少24,000元（計算式：12,000元＋10, 000元＋2,000元＝24,000元）之價金，並依民法第179條不 當得利之規定，請求被告將其受領之上開金額返還予原告， 即屬有據。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條 第1項、第203條分別定有明文。從而，原告依上開規定，請 求被告給付24,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年2 月17）起至清償日止，按法定利率即年息百分之5計算之遲 延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍所為請求，為無理 由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，則失其依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 5 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 5 月 30 日
書 記 官 陳嬿如
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