臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第871號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 葉榮廷
訴訟代理人 陳冠蓓
被 告 王仁沐
訴訟代理人 王金莉
上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國105 年3 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年12月19日簽訂房屋租賃契約書 （下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○ 區○○路○段000 巷00號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃 期間自103 年3 月1 日起至113 年2 月29日止，租金依租賃 期間分段計價，分別為新臺幣（下同）80,000元、85,000元 、90,000元、95,000元，原告並於103 年1 月22日支付定金 160,000 元予被告。兩造於103 年2 月25日另簽訂租約修訂 協議書，將系爭租約之租賃期間更改為自103 年5 月1 日起 至113 年2 月29日止。嗣原告委請厚昇工程顧問有限公司（ 下稱厚昇公司）指派江俊傑土木技師就系爭房屋進行房屋裝 修分戶牆拆除結構安全鑑定初勘，其初勘結果顯示系爭房屋 氯離子含量偏高，原告再委請厚昇公司進行鑽心抗壓強度試 驗、硬固混凝土氯離子含量試驗及混凝土中性化深度試驗， 其採樣檢測結果均顯示系爭房屋屬「高氯離子含量之混凝土 建築物」，原告遂依民法第424 條之規定寄發存證信函通知 被告終止系爭租約，且依系爭租約第9 條之約定，原告與訴 外人所承租，坐落在臺北市○○區○○路○段000 巷00號之 房屋租約因已合意解除，系爭租約當然失其效力，原告遂依 民法第263 條、第259 條之規定請求被告返還定金160,000 元，然被告對原告之請求均置之不理。為此，爰依民法第25 9 條、第263 條、第424 條規定，及系爭租約第9 條之約定 提起本訴。並聲明：被告應給付原告160,000 元，及自支付 命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：
㈠系爭房屋雖氯離子過高，然非海砂屋，且原告承租系爭房屋 前業已詳加評估，對系爭房屋之狀況應知之甚詳，況上開鑑 定內容並非公正單位檢測之結果，原告竟於簽約3 個月後始 藉此為由片面解約，實有違誠信原則。
㈡依系爭租約第6 條第1 項之約定，租期內原告擬終止租約應 於1 個月前通知被告，並同意以當期1 個月租金80,000元作 為損害賠償額以賠償被告。又原告於簽約後3 個月始提出解 約，造成系爭房屋閒置5 個月無法出租，致被告受有損害， 依系爭租約第7 條第10項約定及民法第184 條第1 項前段規 定，原告應賠償系爭房屋閒置之損失即2 個月租金160,000 元。另原告亦應支付103 年5 月之租金80,000元。被告主張 以上開賠償金額中之160,000 元抵銷等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
兩造於102 年12月19日就系爭房屋訂立系爭租約，又於103 年2 月25日另簽訂租約修訂協議書，將系爭租約之租賃期間 由自103 年3 月1 日起至113 年2 月29日止更改為自103 年 5 月1 日起至113 年2 月29日止，原告並於103 年1 月22日 交付定金160,000 元予被告，有系爭租約、租約修訂協議書 及押金收據在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。四、得心證理由：
原告主張已終止系爭租約，被告依約應返還定金等語，為被 告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告是否已 依法或依約終止系爭租約，而被告應返還原告所交付之定金 160,000 元？㈡被告主張抵銷之部分是否有據？茲分述如下 ：
㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 424 條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所 而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之安全或健康時， 原告始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。又按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277 條前段定有明文。經查，原告固主張系爭房屋因 氯離子指數偏高，長期將加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落 ，嚴重損害系爭房屋之結構體，有危及人身安全及損害健康 之餘等情事，並提出房屋裝修分戶牆拆除結構安全鑑定初勘 報告、鑽心抗壓強度試驗報告、硬固混凝土氯離子含量試驗 報告及混凝土中性化深度試驗報告等件為證，然觀諸前開初 勘報告記載：「本案氯離子指數偏高：因屬於建築物整體安 全，已非本次探討之裝修工程範圍，建請業主另依『臺北市 高氯離子混凝土建築物鑑定手冊』與管委會再行鑑定之」等 語，及前揭試驗報告中之氯離子含量試驗報告略以：「氯離 子含量（kg/m3) 1.099、1.886 、0.538 …本報告若有提供
規範值時，該規範值僅供參考，合格之判定以委託單位實際 要求為主。新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必 須小於0.3kg/m3…」等內容，足見系爭房屋經檢測後雖確有 建物混凝土內含氯離子之情事，惟該等報告已明確載稱該等 報告所鑑驗出之氯離子數值僅供參考，若關係建築物結構安 全或有其他實際需求時，仍須待進一步鑑定，是該等報告無 法判斷系爭房屋是否因混凝土內含有氯離子，而已達危及承 租人或其同居人之安全健康之程度，自難僅憑前開報告即遽 認系爭房屋有危急承租人或其同居人安全或健康之瑕疵。準 此，原告既無法舉證證明系爭房屋有上開瑕疵存在，自不得 據以終止系爭租約，其主張依民法第424 條規定終止租約， 並依同法第263 條準用第259 條規定，請求被告返還定金云 云，即屬無據。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按「解釋當事人所立書據之 真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準， 不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」 ，最高法院19年上字第28號判例著有明文。經查，本件系爭 租約第9 條固約定：乙方（即原告）與第三人所簽訂坐落於 臺北市○○區○○路○段000 巷00號之房屋租約與本租約為 不可分，倘該租約因解除、終止或其他原因失其效力時，甲 方（即被告）同意與乙方之租約亦失效力，並甲方不向乙方 為任何請求或主張，甲方絕無異議等內容。惟從系爭租約第 6 條第1 項約定：租期內，乙方（即原告）若擬終止本租賃 契約應於一個月前書面通知甲方（即被告）或其代理人，雙 方並同意以當期一個月租金作為損害賠償之總額以賠償甲方 ，甲方絕無異議。如雙方就本契約租賃標的物已提前完成續 約者，該續期之租約亦無條件隨同本契約提前終止等語之文 義以觀，本件系爭租約雖約定原告於租約期限屆滿前，或與 訴外人就臺北市○○區○○路○段000 巷00號之房屋租約失 其效力時，均得終止租約，然互核上開條文約定之內容，足 見系爭租約第6 條第1 項應係終止系爭租約之原則性約定， 若系爭租約第9 條未有特別約定排除該條項之適用時，自應 依該條約定之程序終止租約，是以，原告依上開約定終止系 爭租約時，均應依系爭租約第6 條第1 項之約定，於1 個月 前以書面通知被告或其代理人。又原告雖曾於103 年5 月15 日以存證信函通知被告終止租約，惟參之該存證信函之內容 ，僅係以系爭房屋為海砂屋為由，而依民法第424 條之規定 為終止系爭租約之意思表示，有該存證信函足憑，要難認原 告有以系爭租約第9 條約定事由對被告為終止系爭租約之意
思表示，自無從認定該意思表示對被告發生效力，則系爭租 約並未因此而終止。從而，原告主張依系爭租約第9 條之約 定終止租約，並依同法第263 條準用第259 條規定，請求被 告返還定金云云，亦屬無據。
㈢又本件原告對被告之請求無理由，既經認定如上，則就被告 所主張以對原告之前揭債權為抵銷之抗辯，則無庸審酌，併 此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259 條、第263 條、第424 條規定 ，及系爭租約第9 條之約定，請求被告給付160,000 元，為 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
書記官 方蟾苓
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